臺北高等行政法院判決 八十九年度訴字第一○八八號
原 告 甲○○ 男
被 告 財政部臺北市國稅局
代表人（局長） 乙○○
訴 訟 代 理人 丙○○
丁○○
右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國八十九年七月十日台財訴第
0000000000號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文
訴願決定及原處分關於台北市○○街○段七十二號五樓（應有部分全部）及六樓（應有部分二分之一）調增租賃所得新台幣壹佰貳拾肆萬伍仟壹佰捌拾柒元部分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。
事 實
事實概要︰緣原告（納稅義務人陳周麗卿君配偶）民國（以下同）八十六年度綜合 所得稅結算申報，經被告核定綜合所得總額為新台幣（以下同）九、二一０、八八 六元，淨額為八、四九四、一七一元。原告對被告增列其出租台北市○○○路五十 一之一號一樓及二樓、台北市○○街○段十四巷四十二號一樓、台北市○○街七十 六號二樓（應有部分百分之一．七八）及五樓（應有部分百分之一．七八）、台北 市○○街○段七十二號五樓（應有部分全部）及六樓（應有部分二分之一）（下稱 系爭房屋）暨台北市○○○路○段六十三號二樓房屋租賃所得，分別為五五、九七 七元及四二、０五二元（二筆合計九八、０二九元）、一三、八八一元、一０、六 八二元、八、０二一元、一、二四五、一八七元及四九四、三０九元等六筆，表示 不服，主張核定過高等情。申經被告復查結果，以八十八年十一月二十三日財北國 稅法字第八八０四七六二二號復查決定書，核減租賃所得五二九、九八九元，變更 核定綜合所得總額為八、六八０、八九七元，淨額為七、九六四、一八二元。原告 仍未甘服，乃就復查決定書關於系爭房屋台北市○○街○段七十二號五樓（應有部 分全部）及六樓房屋（應有部分二分之一）（下稱系爭房屋），以「鄰近房屋平均 每坪每月租金較設算租金平均每坪每月租金為高，原核定調增租賃所得一、二四五 、一八七元，並無不合，應予維持」部分，向財政部提起訴願，亦遭八十九年七月 十日台財訴第0000000000號訴願決定駁回。兩造聲明：
㈠原告聲明求為判決：主文所示。
㈡被告聲明求為判決：
⒈求為判決駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
兩造之爭點：
系爭房屋租賃所得，是否應依原告實際出租金額核定？ ㈠原告主張之理由：
按台北市○○街○段七十二號大樓於興建時即設計五、六、七樓作為電影院，六
樓樓板挑空由五、七樓均分共用。系爭房屋原經營電影院，因虧損而出售予原告 ，原告受限資金及外行而無法繼續經營電影院，加以受限於結構不易出租，閒置 不用達年餘，好不容易始出租予大倉庫舞場公司。但該公司仍因政府取締八大行 業而無法繼續經營，已於八十八年底停業迄今。原告曾要求被告實地調查，及調 查與本標的物同性質（亦經營電影院）之六、七樓租金，但卻不獲採納。被告採 樣之不同性質鄰近租金標準，無法作比較。按所得稅課稅精神是有所得才能課稅 ，原告本希望能收取較高租金以貼補房屋稅及地價稅，如今因承租人停業迄今， 致無租金收入，如此損失亦無從向被告尋求相對之救濟，請重新調查承租人之帳 簿及付款情形，改按原告申報之實際租金收入予以核定。 ㈡被告主張之理由：
⒈按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之‧‧‧第五類︰ 租賃所得及權利金所得‧‧‧將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非 供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納 所得稅。財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參 照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第十四條第一項第五類第四款 及第五款所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管 稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項第 五類第四款、第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。次查經財政部核 備之八十六年度有關台北市一般租金標準；非住家用（含營業用），‧‧‧一 樓臨巷道，依房屋評定現值之三十二％，一樓以上房屋，依房屋評定現值之三 十％計算，‧‧‧。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有 異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金 與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」復為財政部賦稅署七十七年 十一月九日台稅一發第七七０六六五八五一號函（參閱八十七年版所得稅法令 彙編第一八一頁）所明釋。
⒉原告八十六年度將系爭房屋，出租與大倉庫舞場，申報租賃所得八二０、八０ ０元，被告依據八十六年度非自住房屋使用及租賃情形核定表及經核定之當地 一般租金標準，核定原告租賃所得為二、０六五、九八七元，即調增租賃所得 一、二四五、一八七元，｛計算式：【9,992,600×30%（5F）＋4,178,400 × 30%/2×1（6F）】×【1-43%】-820,800=1,245,187｝ ，併課原告當年度綜合 所得稅。
⒊本件經實地調查系爭房屋鄰近（標的物：北市○○街○段七十二號八樓之一、 七十號八樓之八、七十號九樓之六及七十號九樓之七）租金情形，平均每坪每 月租金為一、二八七元，較設算租金平均每坪每月租金九九七元為高，徵諸首 揭規定，被告調增租賃所得一、二四五、一八七元，並無不合，復查決定予以 維持，亦無違誤。至原告訴稱鄰近租金採樣不實乙節，被告以與系爭房屋相同 路段、使用情形同為營業用之二層樓以上房屋為採樣標準，尚非無據，原告執 為爭執，顯係誤解。
理 由
按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之‧‧‧第五類︰租賃
所得及權利金所得‧‧‧將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或 執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。財 產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調 整計算租賃收入。」、「本法第十四條第一項第五類第四款及第五款所稱當地一般 租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部 備查。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款及同法施行 細則第十六條第三項所明定。本件原告自八十五年十二月一日起，以每月租金一二 ０、０００萬元，將系爭房屋出租予大倉庫舞場供營業使用，八十六度計收入租金 一、四四０、０００元，原告並據以申報八十六年度房屋租金收入，為兩造所不爭 執，復有各類所得扣繳暨免扣繳憑單影本附原處分卷及原告提出之房屋租賃契約書 附本院卷可按。經查，依被告調查結果，以系爭房屋約定租金為每月一二０、００ ０元，折合每坪四八二元（本院按系爭房屋面積計三０二‧七九坪，平均每月每坪 租金應係三九六元─系爭房屋面積見附於原處分卷之系爭房屋「八十六年度非自住 房屋租賃收入逕行核定清單」，總頁次：００二四六五），顯較當地一般租金標準 每月每坪九九七元為低，依首揭規定，被告參照上開標準調整系爭房屋設算租金收 入，尚非無憑，原告主張應依其實際出租金額核定，要無可採。次按，「八十六年度財產租賃必要損耗及費用標準：固定資產：必要損耗及費用 減除百分之四十三。」「八十六年度房屋及土地當地一般租金標準如左：房屋（含 土地）之當地一般租金標準：㈠台北市部分：⒈‧‧‧。⒉非住家用（含營業用） ：⑴一樓面臨馬路，依房屋評定現值之百分之五十四計算。⑵一樓面臨巷道，依房 屋評定現值之百分之三十二計算。⑶其餘，依房屋評定現值之百分之三十計算。」 固分別為財政部八十七年二月十二日台財稅第八七一九二六三六０號函及八十七年 二月十二日台財稅第八七一九二六七七八號函核備在案。又「綜合所得稅租賃所得 設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為 核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」固復 為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第七七０六六五八五一號函所釋示。 惟查，土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建 築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府 得依前項所定標準強制減定之。」（本院按八十九年一月二十六日修正公布施行之 該法，本條項並未修正）。因此，如依行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五 款規定及上開財政部核備函、財政部賊稅署函釋意旨設算調整租金收入時，仍應注 意不得超過土地法第九十七條第一項規定之最高金額，否則於法即有未合。本件被 告依據八十六年度非自住房屋使用及租賃情形核定表及經核定之當地一般租金標準 ，核定系爭房屋租賃所得為二、０六五、九八七元，即調增租賃所得一、二四 五、一八七元，｛計算式：【9,992,600×30%（5F）＋4,178,400×30%/2×1（6F ）】×【1-43%】-820,800=1,245,187｝，併課原告當年度綜合所得稅。復查決定 復依實地調查系爭房屋鄰近（標的物：北市○○街○段七十二號八樓之一、七十號 八樓之八、七十號九樓之六及七十號九樓之七）租金情形，平均每坪每月租金為一 、二八七元，較設算租金平均每坪每月租金九九七元為高，認原核定調增租賃所得 一、二四五、一八七元，並無不合，訴願決定予以維持，固非無見。然依土地法第
九十七條第一項規定計算結果，系爭房屋八十六年度租賃所得最高不得超過一、八 五０、七一八元，業經被告訴訟代理人丙○○於本院審理中提出計算表附本院卷可 按（見附表），則原處分設算系爭房屋之租賃所得為二、０六五、九八七元，顯逾 土地法第九十七條第一項之最高限制，於法未合，原處分及訴願決定未注意及此， 自屬無從維持，訴願決定及原處分關於系爭房屋調增租賃所得一、二四五、一八七 元部分均應予撤銷，由被告另為適法之處分。又系爭房屋為電影院之特殊建築，出 租之對象本即受限，如出租予非供電影使用，是否可一律依土地法第九十七條第一 項規定之最高額核課，仍宜一併審酌，附此敘明。從而，原告聲明求為撤銷訴願決 定及原處分關於系爭房屋調增租賃所得一、二四五、一八七元部分，即無不合，應 予准許。
據上論結，原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十一 日 臺 北 高 等 行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 法 官 王立杰
法 官 曹瑞卿 法 官 陳雅香右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日 書記官 鄭聚恩