臺灣南投地方法院民事判決 103年度訴字第254號
原 告 劉科誼
被 告 張家維
兼訴訟代理人 張周裕
上列當事人間請求返還土地等事件,本院於民國104 年12月9 日
言詞辯論終結,茲判決如下:
主 文
被告應將坐落南投縣竹山鎮○○段○○○地號,面積二一二三點八六平方公尺之土地及其上如附圖即南投縣竹山地政事務所複丈日期民國一百零四年六月九日土地複丈成果圖所示:標示一至五十三之地上物均返還原告。
被告應自民國一百零三年四月一日起至將前項土地返還原告之日止,按月給付原告新臺幣壹仟叁佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以:
㈠坐落南投縣竹山鎮○○段000 地號,面積2123.86 平方公尺 土地(下稱系爭土地)原為訴外人張玉修所有,嗣經本院10 2 年度司執字第13888 號清償債務強制執行事件(下稱系爭 執行事件)拍賣,由原告於民國103 年3 月25日以新臺幣( 下同)1,471,122 元拍得,並於103年4月28日辦妥所有權移 轉登記。
㈡依系爭執行事件就系爭土地拍賣公告之其他公告事項㈣記載 :「據地政人員指稱及鑑價報告記載本件拍賣土地鄰巷道, 部分坐落水池、水井各1 座,部分種植椰子、芒果、台灣杉 、水蜜桃、羅漢松、海藻樹、咖啡樹、香蕉等作物,餘為雜 草。另據在場第三人張周裕(即本件被告之一)稱:本件拍 賣之土地係債務人出租予伊,租金由債務人所積欠之利息抵 充,現伊同意由張家維(即另一被告)使用,土地上之地上 物均為張家維所有。據債權人代理人稱,僅就土地進行鑑價 拍賣;本件拍賣土地現由第三人占有使用,拍定後不點交。 且土地上之地上物,未一併估價拍賣,拍定後地上物占用土 地之法律關係,由拍定人自理。」。惟周玉修於本院96年度 訴字第137 號及臺灣高等法院臺中分院(下稱臺中高分院) 97年度上易字第10號訴訟中均抗辯被告張周裕與訴外人嚴鴻 邦於98年5月間合夥,由嚴鴻邦出資820,000元,以嚴鴻邦之 名義向本院標購系爭土地,嗣被告張周裕與嚴鴻邦協議,將 系爭土地以980,000 元出售予張玉修,因被告張周裕積欠張 玉修2,700,000 餘元之債務,擬以與嚴鴻邦合資購買之系爭
土地所有權1/2 以為清償。顯見,張玉修未積欠被告張周裕 債務。被告張周裕於本件抗辯其向張玉修承租系爭土地,並 以張玉修積欠之利息抵充租金,應非事實。況嚴鴻邦將系爭 土地出售予張玉修時,既未將土地點交與張玉修,被告張周 裕自無法向周玉修承租系爭土地,被告張周裕就系爭土地無 租賃權存在,故被告張周裕就系爭土地,即無合法使用權源 。
㈢縱認被告張周裕就系爭土地有租賃權存在,然被告張周裕抗 辯之租賃契約未經公證,且未定期限,依民法425 條第2項 之規定,該租賃契約對於受讓系爭土地之原告,並不繼續存 在。再者,被告張周裕復於系爭執行事件自承,同意被告張 家維使用系爭土地,且系爭土地之地上物均為被告張家維所 有,故被告張周裕同意被告張家維使用系爭土地,原告亦得 主張終止被告張周裕所稱之租賃契約。另系爭土地上雖有如 附圖即南投縣竹山地政事務所(下稱竹山地政)複丈日期10 4 年6 月9 日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示之地上物, 然現場已荒廢多時,原告亦得終止租賃契約,請求被告返還 系爭土地。而如附圖所示之地上物,既均尚未與土地分離, 所有權均應屬於系爭土地所有權人即原告所有,然被告張周 裕再三向原告表示,系爭土地之地上物均為其所有,原告自 得請求被告將附圖所示之地上物返還原告。
㈣原告業已取得系爭土地之所有權,被告對系爭土地已無合法 使用權源,仍占有使用系爭土地,顯然受有相當於租金之不 當得利,爰依民法第767 條及第179 條之規定,請求被告將 系爭土地及如附圖所示:標示1 至53即附表所示之地上物返 還原告,並按月給付系爭土地依原告拍得系爭土地之拍定價 額年息8%計算將當於租金之損害。並聲明:如主文第1 項所 示;被告應自原告拍得系爭土地即103 年3 月25日起至將系 爭土地返還原告之日止,按月給付原告9,807 元。二、被告抗辯略以:
㈠被告張周裕前與嚴鴻邦合資購買系爭土地,形式上登記為嚴 鴻邦所有,嗣後再由張玉修向嚴鴻邦購買系爭土地,並將系 爭土地所有權人自嚴鴻邦移轉登記為張玉修。因被告張周裕 與張玉修間有債權債務關係,且2 人是兄妹,故曾口頭約定 張玉修清償500,000 元之債務後,系爭土地所有權就歸張玉 修,清償前,被告張周裕就系爭土地有使用權。但系爭土地 過戶予張玉修後,張玉修並未依約清償債務,被告張周裕即 取得系爭土地之租賃權,並以張玉修積欠被告張周裕債務之 利息,充作租金。
㈡張玉修與被告張周裕間關於系爭土地之租賃契約雖未經公證
,係自95年12月開始即使用系爭土地迄今,而嚴鴻邦業於96 年度訴字第137 號事件證稱,系爭土地之地上物為被告張周 裕所有,且本院96年度執字第11306 號及系爭執行事件之拍 賣公告,均既載系爭土地之地上物為被告張周裕所有,而被 告張周裕將地上物讓予被告張家維,目前地上物之所有權應 屬被告張家維所有,僅由被告張周裕管理。故被告張周裕對 系爭土地有租賃契約存在,被告占有使用系爭土地非無合法 權源。並聲明:原告之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項:
㈠坐落南投縣竹山鎮○○段000 地號,面積2123.86 平方公尺 之土地即系爭土地原為張玉修所有,嗣經本院102 年度司執 字第13888 號強制執行事件即系爭執行事件拍賣,由原告於 10 3年3 月25日以1,471,122 元拍得,並於103 年4 月28日 辦妥所有權移轉登記。
㈡系爭執行事件就系爭土地拍賣公告之其他公告事項㈣記載: 「據地政人員指稱及鑑價報告記載本件拍賣土地鄰巷道,部 分坐落水池、水井各1 座,部分種植椰子、芒果、台灣杉、 水蜜桃、羅漢松、海藻樹、咖啡樹、香蕉等作物,餘為雜草 。另據在場第三人張周裕稱:本件拍賣之土地係債務人出租 予伊,租金由債務人所積欠之利息抵充,現伊同意由張家維 使用,土地上之地上物均為張家維所有。據債權人代理人稱 ,僅就土地進行鑑價拍賣;本件拍賣土地現由第三人占有使 用,拍定後不點交。且土地上之地上物,未一併估價拍賣, 拍定後地上物占用土地之法律關係,由拍定人自理」。四、兩造爭執事項:
㈠被告於原告拍得系爭土地所有權之前,於系爭執行事件所陳 報就系爭土地之租賃關係,是否為通謀虛偽意思表示? ㈡系爭土地之地上物是否為被告張家維所有?
㈢被告占有使用系爭土地,是否有法律上之權源? ㈣原告依民法第767 條之規定,請求被告返還系爭土地及其地 上物,並給付原告自原告取得系爭土地之日起至返還系爭土 地之日止,相當於租金之不當得利是否有理由?五、本院之判斷:
㈠本件系爭土地原為張玉修所有,嗣經本院以系爭執行事件拍 後賣,由原告於103 年3 月25日以1,471,122 元拍得,並於 103 年4 月28日辦妥所有權移轉登記;系爭執行事件就系爭 土地拍賣公告之其他公告事項㈣記載:「據地政人員指稱及 鑑價報告記載本件拍賣土地鄰巷道,部分坐落水池、水井各 1 座,部分種植椰子、芒果、台灣杉、水蜜桃、羅漢松、海 藻樹、咖啡樹、香蕉等作物,餘為雜草。另據在場第三人張
周裕稱:本件拍賣之土地係債務人出租予伊,租金由債務人 所積欠之利息抵充,現伊同意由張家維使用,土地上之地上 物均為張家維所有。據債權人代理人稱,僅就土地進行鑑價 拍賣;本件拍賣土地現由第三人占有使用,拍定後不點交。 且土地上之地上物,未一併估價拍賣,拍定後地上物占用土 地之法律關係,由拍定人自理等情,為兩造所不爭執,並有 土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、地籍異動索引附卷可稽 (見本院卷第26頁至第29頁、第179頁至第182頁),暨經本 院調取系爭執行事件卷審核無訛;另系爭土地上有如附圖所 示:標示1、18、19、31、32、35、37、39、40、45、46 、 50、51、53之芒果樹共14棵;標示2、11之咖啡樹共2棵;標 示3、13之桂花樹共2棵;標示4、10、12、20至26、29、30 、34、36、38、41、44、47、49之羅漢松共19棵;標示5、1 5之桃樹共2棵;標示6、7之芭蕉共2棵;標示8、28、42之椰 子樹共3棵;標示9之香果1棵;標示14之變葉木1棵;標示17 之水井1個;標示27 之海棗1棵;標示48之檳榔樹1棵;標示 16、33、43、52之南洋杉共4 棵等作物及水井,經本院履勘 現場,製作勘驗筆錄及現場照片(見本院卷第79頁至第89頁 、第115頁至第116頁、第129頁至第135頁),並囑託竹山地 政測量,製有如附圖之複丈成果圖在卷,應堪認定為真實。 ㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。 對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者,得請求防止之;出租人於租賃物交付後,承租人占有中 ,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼 續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限 逾五年或未定期限者,不適用之。民法第767 條第1 項、第 425 條分別定有明文。又按以無權占有為原因,請求返還所 有物之訴,被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執, 而僅以非無權占有為抗辯者,應由被告就其取得占有,係有 正當權源之事實證明之。如不能證明,則應認原告之請求為 有理由(最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)。 ㈢經查:
⒈本件被告固抗辯張玉修於取得系爭土地過戶後因未依約清償 債務,被告張周裕乃依與張玉修之約定,取得系爭土地之租 賃權,並以張玉修積欠被告張周裕債務之利息,充作租金等 等。然系爭土地於本院96年度執字第11306 號執行案件中之 96年9月17日、96年10月15 日,被告張周裕分別具狀表示: 被告張周裕於張玉修取得系爭土地前即於土地上植栽,張玉 修並於取得土地所有權後同意張周裕無償繼續使用至相關羅 漢松成材止;系爭土地上有砂石級配料、椰子樹12株、水井
1式、芒果20株、臺灣杉6株、水蜜桃20株、羅漢松100 株、 海棗樹40株、咖啡樹12株、香蕉10株、香果樹2 株、桂花20 株等地上物非張玉修所有,並檢附現場地上物照片等語,業 經本院職權調取本院96年度執字第11306 號卷核閱無訛,則 被告張周裕究係以無償之使用借貸關係,抑或基於有償之租 賃關係向張玉修取得系爭土地之使用收益權,已非無疑。況 且,張玉修即使將系爭土地出租予被告張周裕使用收益,然 依上開民法第425條第2項之規定,被告張周裕與張玉修間之 租賃契約僅係口頭約定,未經公證,租賃期間至張玉修清償 對被告張周裕之債務時止,無明白約定之期限,而非得適用 同條第1 項之買賣不破租賃原則,被告張周裕即不得以與張 玉修間之租賃關係對抗系爭土地所有權人即原告,並以與張 玉修間之租賃關係為占有使用系爭土地之正當權源。 ⒉本件被告張家維雖未否認以如附圖所示:標示1 至53之作物 及地上物占有使用系爭土地,然被告張周裕抗辯上開地上物 已讓予被告張家維並交付使用,故上開地上物之權利為被告 張家維所有,也是被告張家維占用系爭土地等等。惟被告被 告張周裕於本院96年度執字第11306 號執行案件中曾具狀表 示,其於張玉修取得系爭土地前即於土地上植栽,已如上述 ;而證人嚴鴻邦於本院104年11月17 日準備程序時到場證稱 :95年時是被告張周裕找我與他一起向法院拍定系爭土地, 而以我的名義標得,被告張周裕說他找得到買主,找到買主 後,被告張周裕給我100,000 元的利潤,我就將土地登記給 張玉修;土地都是被告張周裕在使用,因為被告張周裕有給 我交代,他要使用我也沒有去干涉,事實上該土地我都沒有 使用過;因為從頭到尾都是被告張周裕在使用系爭土地,沒 有交付土地的問題等語(見本院卷第169頁至第169頁背面) ;並考量被告張周裕為被告張家維之父,且本院於104年1月 30日前往現場履勘時,係被告張周裕在場,被告張家維則未 出現,有戶籍謄本(見本院卷第24頁、第25頁)及上開勘驗 筆錄在卷可佐,足見被告張周裕亦為實際處理系爭土地及其 上作物與地上物之人,並以如附圖所示:標示1至53 之作物 及地上物占有使用系爭土地。
⒊是以,被告張家維以如附圖所示:標示1 至53之地上物占有 使用系爭土地,而被告張周裕為實際處理系爭土地及其上作 物與地上物之人,亦以如附圖所示:標示1 至53之地上物占 有使用系爭土地,即被告共同占有使用系爭土地,惟未能舉 證證明該當民法第425 條買賣不破租賃或其他正當占有使用 權源之事實,系爭土地所有權人即本件原告自得依民法第76 7 條所有人物上請求權之規定,請求被告返還系爭土地。
㈣按稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產之出產物,尚未 分離者,為該不動產之部分。民法第66條定有明文。故被告 在原告所有地內侵權種植某出產物,當然屬於原告所有(最 高法院31年上字第952 號判例參照)。再按水井雖非土地之 成分,惟既經裝設、建造,即與原無水利設施之農牧用地有 不可分離之關係,否則,農牧用地之經濟效用必大為減少, 故水井既為助無水利設施之農牧用地之利用,即屬土地之從 物,而有主物之處分及於從物原則之適用。經查: ⒈本件系爭土地上如附圖所示:除標示17之水井外,為芒果樹 、咖啡樹、桂花樹、羅漢松、桃樹、芭蕉、椰子樹、香果、 變葉木、海棗、南洋杉等作物,屬土地之出產物,縱非土地 所有權人即原告所種植,然依上開說明,於未與土地分離前 ,仍屬土地之部分,所有權即歸原告。原告主張為系爭土地 上如附圖所示:除標示17之水井外,芒果樹、咖啡樹、桂花 樹、羅漢松、桃樹、芭蕉、椰子樹、香果、變葉木、海棗、 南洋杉等如附圖所示:標示1至16、18至53 等作物之所有權 人,自非無據。
⒉而如附圖所示:標示17之水井固非土地之成分,然因系爭土 地之使用地類別為農牧用地,其上除如附圖所示:標示17之 水井外,並無河川、溝渠等水利設施,有上開土地登記第一 類謄本及現場照片可佐,該水井即與原無水利設施之系爭土 地有不可分離之關係,依上開說明,如附圖所示:標示17之 水井屬系爭土地之從物,系爭土地因拍定而移轉所有權之處 分效力乃及於該水井,而由系爭土地拍定人即原告取得水井 之所有權。
⒊再者,被告張家維並未否認占有系爭土地上如附圖所示:標 示1 至53之地上物,而被告張周裕亦為上開地上物之實際占 有人,已如上述,而原告因拍得系爭土地取得如附圖所示: 標示17之水井所有權,其他如附圖所示:標示1 至16、18至 53等作物屬土地之出產物,於未與土地分離前,仍屬土地之 部分亦歸原告所有,上開水井及作物均遭被告占有中,原告 自得請求被告返還之。
㈤按拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起,取得該不動產所有權。強制執行法第98條第1 項 前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益,致他人受損 害者,應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。又無權 占有使用他人所有之土地,可獲得相當於租金之利益,他人 因此而受有相當於租金之損害,為社會通常之觀念(最高法 院61年台上字第16 95 號判例參照)。故無權占有他人土地 者,因無法律上原因而受占有使用土地之利益,致土地所有
權人或管理人受有無法使用土地之損害,自得依不當得利之 法律關係,請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。經 查:
⒈本件被告無權占有使用原告所有之系爭土地,則被告即無法 律上原因占有使用系爭土地,而受占有使用土地之利益,致 土地所有權人即原告受有無法使用土地之損害,因本件原告 於103 年3 月31日取得系爭土地之權利移轉證書(見系爭執 行事件卷附本院不動產權利移轉證書),原告自得依不當得 利法律關係,請求被告返還自取得權利移轉證書而成為系爭 土地所有權人翌日即103 年4 月1 日起至返還系爭土地予原 告之日止,相當於租金之不當得利。
⒉又依土地法第110 條第1 項前段、第2 項規定,每年地租不 得超過法定地價8%;而法定地價,依同法第148 條規定,應 為土地所有權人依土地法所申報之地價。且土地申報地價8% ,乃地租之最高限額,非謂必照申報價額8%計算,尚應斟酌 基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所 受利益等情事,以為決定。本件系爭土地位在南投縣竹山鎮 ○○道○號高速公路下方,交通尚屬便利,有上開現場照片 可憑,本院認被告占有系爭土地每年所得相當於租金之利益 ,應以系爭土地申報地價7%計算為適當,而系爭土地面積為 2,123.86平方公尺,102年度申報地價為每平方公尺112元, 有上開土地登記第一類謄本足參。故原告請求被告返還自取 得權利移轉證書而成為系爭土地所有權人翌日即103 年4月1 日起,至被告返還系爭土地予原告之日止,按月給付原告1, 388元之不當得利【計算式:(2,123.86×112÷12×7%)= 1,388,小數點以下四捨五入】,洵屬有據。六、綜上所述,原告於103 年3 月31日取得權利移轉證書而成為 系爭土地及其上如附圖所示:標示1至53 等地上物之所有權 人,被告無權占有使用系爭土地及上開地上物,從而,原告 依民法第767條第1項及第179 條請求被告返還系爭土地及如 附圖所示:標示1至53 之地上物,並應自原告取得系爭土地 權利移轉證書翌日即103年4月1 日起至返還土地之日止,按 月給付原告1,388 元,為有理由,應予准許,逾此部分則為 無理由,應予駁回。
七、本案事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法,經審酌後, 與本院認定及判決結果無影響,故不再一一論述。八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1 項本 文。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 林奕宏
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官