臺灣南投地方法院刑事判決 103年度原易字第24號
公 訴 人 臺灣南投地方法院檢察署檢察官
被 告 張雪霞
選任辯護人 吳光陸律師
蔡孟儒律師
上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵字第159
號），本院判決如下：
主 文
張雪霞無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告張雪霞在南投縣埔里鎮○○路00號住處 ，開設土地代書事務所，於民國100 年12月初，接受土地買 受人何清良及出賣人即被害人李金能之委任，處理被害人名 下共有如附表所示之7 筆土地（下稱系爭土地），以總價新 臺幣（下同）1260萬元，出售予何清良之土地代書事宜，同 時以地政士（俗稱土地代書）身分為雙方代理人。詎買賣雙 方於100 年12月15日在該事務所，被告代理雙方簽立不動產 買賣契約書之際，僅憑被害人年老失智、中風之體貌和言行 舉止異常，當場即足以判斷被害人有精神障礙而欠缺正常人 處理事物之能力（被害人因而經其妻黃麗美聲請，經本院於 101 年9 月27日，以101 年度監宣字第45號家事裁定：「宣 告被害人為輔助宣告之人」在案，旋病歿於101 年10月25日 ），竟在被害人事實上已欠缺簽約及理解契約內容等能力之 情況下，買受人何清良乘機提出：在所買之系爭土地過戶買 方名下後，買方續辦分割登記完畢，接著由買方再持向銀行 貸款，等貸款撥付下來後才支付價金1260萬元，且自這1260 萬元中撥出250 萬元，另外支付其中1 筆土地之民間抵押債 務。賣方在簽約後，應將印鑑和過戶文件交給代書，並應負 擔繳納100 多萬元之土地增值稅（嗣後其中5 筆之稅單顯示 土地增值稅為153 萬6910元），由其妻黃麗美以名下不動產 向埔里鎮農會貸款並繳納後，代書即申辦系爭土地過戶予買 方等條件（何清良因而另涉詐欺部分，業據臺灣高等法院臺 中分院104 年度上易字第2 號判處罪刑確定），被告明知此 等「買方何清良取得系爭土地產權時，不付分文，而賣方即 被害人則已付出100 多萬元，且其妻黃麗美名下不動產須設 定抵押」等條件完全不利於李金能，且明知受何清良與被害 人之雙方委任，依地政士法第26條第1 項「地政士受託辦理 各項業務，不得有不正當行為或違應盡之義務」規定，應本 於地政士之專業暨誠信原則，阻止被害人簽立顯然不公平之 出賣系爭土地契約，卻意圖為何清良之不法利益，並意圖損
害被害人之利益，在何清良未依約支付定金10萬元之下，被 告竟完全按照何清良之意思，撰具系爭土地之買賣契約書（ 內載本約簽訂之同時，甲方即買方應給付含定金之簽約款） 、暨特別約定事項等，進而違背前揭注意義務，使不能辨識 契約內容之被害人簽立出售土地而幾乎難以獲得價款之違反 常情之契約（下稱系爭契約），且因而將系爭土地交付何清 良占有用益。接著由被告代辦過戶手續，因被害人及其妻不 能繳納系爭土地中5 筆土地之增值稅153 萬6910元，僅向埔 里農會貸得30萬元，被告仍不體恤被害人及其妻之窘境陷溺 更深，猶以30萬元繳納如附表編號3 、6 、7 所示之3 筆土 地之增值稅後，於101 年2 月初持過戶文件申辦此3 筆土地 之所有權移轉登記，隨遭被害人之獨子李政吉（因販毒入獄 服刑20年，其姊李麗寬中風臥床）獲悉，函請朋友范錦龍等 急至南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政事務所）下稱阻 止過戶，詎被告受通知暫停過戶後，對於被害人完成過戶之 不利後果，依然不本於地政士之專業暨誠信原則阻止發生， 執意續辦不利委任人即被害人之過戶手續，竟透過何清良說 服無辨識能力之被害人到該事務所表明「過戶之真意」，被 告續辦而於101 年3 月1 日獲准過戶登記完竣，隨於同年3 月3 日一面將所有權狀交給何清良，又一面將何清良所付之 現款10萬元轉交被害人時，被告竟寫立不實之定金收據，要 求被害人簽收。取得如附表編號3 、6 、7 所示之3 筆土地 持分之權狀之後，何清良立即申請免繳納土地增值稅之文件 ，於101 年3 月9 日以贈與名義申辦過戶，經核准於101 年 3 月16日過戶於何清良之子何凱琳名下，迄未依系爭契約履 行給付價金之義務，致被害人之系爭土地之產權，因被告之 背信行為而平白受損害。因認被告涉犯刑法第342 條第1項 背信罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4 條第2 項及第301 條第1 項分別定有明文。次按事實之認 定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明， 自不能以推測或擬制之方法為裁判基礎；認定犯罪事實所憑 之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無 論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之 為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷 疑存在時，即無從為有罪之認定；認定不利於被告之事實， 須依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時 ，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；又刑
事訴訟法第161 條第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實，應 負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之 犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提 出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方 法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之 原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院40年台上第86 號、76年台上第4986號及30年上第816 號、92年台上第 128 號判例參照）
三、公訴人認被告涉有背信罪嫌，無非係以被告供述及證人何清 良、范錦龍、廖述泰、簡筠、潘佳綾、潘怡沁等人之證述、 及系爭契約、土地登記謄本、過戶申辦文件暨核准過戶登記 文件、埔里鎮農會貸款資料、埔里鎮農會帳戶交易往來資料 、系爭土地之增值稅核定暨其中3 筆之繳納資料等為其論據 。訊據被告雖自承於上開時、地，有幫被害人及何清良訂立 系爭契約，並辦理系爭土地過戶事宜，然否認有何背信犯行 ，並辯稱：被害人當時的精神很正常，且系爭契約內容，是 伊依照被害人及何清良意思寫的，當時還有請周文棋過來解 釋給他們聽，伊沒有背信等語。
四、經查：
㈠被告於上開時間、地點受被害人及何清良委託撰寫系爭契約 並代為辦理系爭土地過戶事宜，而被告於101 年2 月14日代 理被害人及何清良向埔里地政事務所辦理如附表編號3 、6 、7 所示土地之過戶等節，業據被告自承在卷（見影卷二第 38 頁 、第49頁；他卷第9 頁、第13頁；本院卷一第116 頁 背面），核與證人何清良（見影卷二第9 頁；影卷四第113 頁背面；本院卷一第163 頁至第168 頁）、簡筠（見影卷三 第2頁 至第4 頁背面）、黃麗美（見本院卷一第254 頁至第 255 頁）等人證述大致相符，並有系爭契約（見影卷二第31 頁至第35頁背面）、委託書（見影卷二第28頁背面）、土地 登記申請書及印鑑證明（見影卷三第7 頁至第10頁）、埔里 地政事務所103 年7 月2 日埔地一字第0000000000號函暨所 附相關資料（見影卷五第37頁至第85頁）各1 份在卷可查， 是此部分堪先採認。
㈡公訴人認定被告有背信犯行，無非係認為被告明知被害人有 精神障礙而欠缺正常人處理事務之能力，未阻止被害人與何 清良訂立顯失公平之契約內容，並於遭他人阻止後仍堅持過 戶，違反地政士法第26條第1 項之規定而違背職務。然查： ⒈地政士之職務內容，依地政士法第16條規定，包括代理申 請土地登記事項、代理申請土地測量事項、代理申請與土 地登記有關之稅務事項、代理申請與土地登記有關之公證
、認證事項、代理申請土地法規規定之提存事項、代理撰 擬不動產契約或協議事項、不動產契約或協議之簽證、代 理其他與地政業務有關事項等。又該條規定之「代理撰擬 不動產契約或協議事項」，乃指地政士綜合本人（即買賣 雙方當事人）之意見後，再依據該綜合意見作為擬定買賣 契約條款之依歸，故除非買賣雙方當事人提出之意見有違 反法律規定或公序良俗等情形，方不予參採外，該買賣契 約條款之內容自不能悖離買賣雙方當事人之意見之作成； 契約條件之公平性或當事人最大利益等事項部分，因事關 各該當事人個別對於買賣案件之投資風險或投資報酬等主 觀之利益衡量事項，故並非地政士於執行業務上必要應予 注意或審酌之事項。換言之，地政士之身分性質與法律顧 問或訴訟事件之辯護律師、公司之法務人員等職務尚屬有 間，不可等同視之，此節經本院函詢中華民國地政士公會 全國聯合會，該會亦同此認，有該會104 年2 月16日全地 公(7) 字第0000000 號函在卷可查（見本院卷一第124 頁 至第125 頁），是以，地政士依買賣雙方之意思，代理撰 擬之不動產契約，若內容並無違反法律規定或公序良俗， 即難指該地政士所為之撰擬契約之業務執行，有何地政士 法第26條第1 項所定「不正當」或「有違應盡義務」之行 為，亦難指有何違反誠實信用之背信行為。
⒉依證人周文棋證稱：簽訂系爭契約時，伊有在場，伊有念 系爭契約之特約條款給被害人及黃麗美聽，伊共念了2 次 ，伊唸完後有問被害人是否有沒有清楚，他點頭等語（見 影卷二第50頁；影卷五第14頁至第18頁）；證人黃麗美於 偵查時證稱：當時周文棋與被告都有說契約內容給伊與被 害人聽等語（見影卷二第64頁背面）；證人何清良證稱： 系爭契約之特約條款是伊與被害人在前一天講好後，隔天 早上去找代書；到被告那邊時，伊與被害人將講好的內容 講給被告聽，被告照著寫，被告後來有念系爭契約內容給 被害人聽，被害人說可以照著寫，後來有打電話給周文棋 ，周文棋也有念給被害人聽；被告與周文棋都是以台語念 給被害人聽；被告有解釋給被害人聽，說系爭契約之價金 不會這麼快拿到等語（見影卷二第50頁背面；本院卷一第 163 頁至第168 頁），互核大致相符。至證人黃麗美雖於 臺灣高等法院臺中分院審理時證稱：系爭契約是被告寫完 ，再說國語給被害人聽，被害人聽不懂，被告沒有叫伊去 聽；那天周文棋沒有唸系爭契約內容給伊與被害人聽，只 有被告念等語（見本院卷一第255 頁暨背面），然此部分 證詞與證人周文棋、何清良上開證述有歧異，且與自身於
偵訊時之證詞出入甚大，且其遭質疑為何在偵訊時證稱周 文棋有念內容給他們聽時，證稱：太操煩了，所以有時候 會忘記等語（見本院卷一第257 頁），衡情證人黃麗美為 被害人之配偶，與案情有密切關連，且對於本案重要關鍵 點有避重就輕證述之舉，故此部分證詞尚難採信。可見被 告辯稱：伊只是單純幫被害人辦過戶；系爭買賣之內容， 是買賣雙方都同意的，伊有向被害人解釋過，經被害人與 何清良同意後，伊才會寫系爭契約；當時周文棋也有向被 害人解釋系爭買賣內容；伊是照著他們2 人的意見，經過 伊潤飾文字後繕打，伊一邊打一邊跟他們確認等語（見他 卷第20頁；偵卷第9 頁；本院卷一第116 頁背面；本院卷 二第27頁背面），尚非無據。是以，被告撰擬系爭契約時 ，是否有未依被害人意思而擬定系爭契約內容之背信行為 ，尚非無疑。
⒊系爭契約內容雖使被害人需先行轉讓系爭土地與何清良， 直至何清良將系爭土地分割並向銀行貸款後，始獲得價金 ，然何清良並非無償取得系爭土地，仍負有交付價金之義 務，縱使何清良交付價金之期限乃在其將系爭土地分割並 向銀行貸款後，就此難認系爭契約內容有何違反法律規定 及公序良俗之情，況依一般民間觀念，共有土地在未經分 割前，難以變賣或據以向銀行貸款，是系爭契約既為共有 土地，且被告之應有部分亦僅2/12，則被害人在辦理分割 系爭土地前即欲出賣系爭土地，實難以一般交易觀念判斷 系爭契約。又被害人在未取得分文前，雖有向埔里鎮農會 貸款以繳納土地增值稅之情，此有南投縣埔里鎮農會放款 往來交易明細表、（個人）徵信報告表、農家綜合貸款申 請書、農業發展基金貸款借據、南投縣埔里鎮農會放款放 出撥貸/ 合併貸放登錄單（代傳票）各1 份、南投縣埔里 鎮農會（個人）徵信報告表、借貸契約書2 份（見影卷三 第19頁至第24頁）在卷可查，然繳納土地增值稅本為土地 出賣人之義務，且系爭契約之特約條款已約定土地增值稅 由被害人配偶黃麗美之住宅向農會貸款支付，而貸款利息 由何清良負責（見影卷一第6 頁背面），何清良亦證稱： 農會貸款由伊去付利息等語（見影卷三第29頁），並有存 摺影本1 份、埔里鎮農會存款憑條6 紙在卷可查（見影卷 二第25頁至第26頁背面），是被害人雖向埔里鎮農會借貸 以支付土地增值稅，但何清良亦有支付利息，就此難認系 爭契約內容有何違背法律規定或公序良俗。是以，系爭契 約內容並無違反法律規定或公序良俗之處，被告依據系爭 契約內容將如附表編號3 、6 、7 所示土地辦理過戶手續
，及待何清良交付10萬元價金與被害人後，要求被害人簽 立10萬元收據等行為，難認有何「不正當行為」或「違反 應盡義務」之情。
⒋公訴人雖另以被害人委託辦理被告辦理系爭土地過戶事宜 時，已有精神障礙而欠缺正常人處理事務之能力，被告竟 明知此情而仍使被害人簽立系爭契約並委託其辦理系爭土 地過戶事宜，有違誠信原則及地政士之專業，已屬背信云 云，然被害人簽立系爭契約後，曾分別於：①100 年12月 22 日 至28日，至臺中榮民總醫院埔里分院住院，住院期 間並無精神疾病史或精神異常狀況，可自我陳述身體不適 並配合填寫檢查同意書；②101 年1 月12日，親自至埔里 鎮農會辦理農會貸款事宜；③101 年2 月14日，親自至被 告處簽名領回印章，此情業據證人即埔里鎮農會人員潘佳 綾證述：被害人當時是與黃麗美一起來辦貸款，申請書據 伊所知是服務台幫他寫的，徵信資料也是問被害人之後再 由徵信人員幫他寫的等語（見影卷三第2 頁背面），並有 臺中榮民總醫院埔里分院102 年8 月27日中總埔企字第00 00000000號函暨所附醫理見解（見影卷四第81頁至第82頁 ）、簽收簿影本（見本院卷二第29頁至第31頁）、南投縣 埔里鎮農會102 年9 月16日埔農信密字第0000000000號函 （見影卷四第84頁至第87頁）各1 份在卷可查。且證人范 錦龍亦證稱：當初簽約時，被害人有拿契約影本給伊看， 他當時身體狀況還可以，但是會擔心這件事情的發展；伊 有告訴被害人系爭契約對其不利，被害人沒有向伊提到為 何要跟何清良談定此內容，只表示有人要幫他處理，他有 說何清良說土地賣掉，利潤很好等語（見影卷五第100 頁 背面至第101 頁）；證人周文棋證稱：被害人那時的狀況 還可以溝通，沒有問題，身體還可以等語（見影卷五第14 頁背面）；證人何清良證稱：被害人在簽立系爭契約時， 精神狀況都是正常的等語（見影卷二第54頁；本院卷一第 163 頁），互核大致相符。是被害人於100 年12月15日在 被告處簽立系爭簽約並委任被告辦理系爭土地過戶事宜後 ，仍可親自為上開事務，顯見被害人是否於100 年12月15 日已有精神障礙而欠缺正常人處理事務之能力，尚非無疑 。況被害人於簽立系爭契約後，曾與范錦龍一同再至被告 處，要求何清良協商系爭土地之買賣事宜，並向南投縣政 府稅務局埔里分局提出異議書，及至埔里地政事務所希望 不要過戶，故埔里地政事務所暫緩處理系爭土地過戶事宜 等節，業經證人廖述泰（見影卷三第37頁）、范錦龍（見 影卷三第36頁暨背面；影卷五第103 頁；本院卷一第169
頁至174 頁）、簡精俞（見影卷五第26頁至第28頁背面） 、黃意茹（見影卷五第106 頁暨背面）、何清良（見本院 卷一第165 頁至第168 頁）證述在卷，並有埔里地政事務 所102 年8 月30日埔地一字第0000000000號函（見影卷四 第83頁）、南投縣政府稅務局埔里分局104 年7 月8 日投 稅埔字第0000000000號函（見本院卷一第251 頁）、104 年7 月22日投稅埔字第0000000000號函暨檢附異議書（見 本院卷一第272 頁至第274 頁）各1 份在卷可查；再參以 被害人於要求地政事務所暫緩過戶系爭土地事宜，並於10 1 年2 月14日向被告拿回印章後，仍於101 年2 月24日委 託被告辦理如附表編號3 、6 、7 所示三筆土地之過戶事 宜，此有付款簽收簿（見本院卷二第29頁至第30頁）、委 託書（見本院卷一第279 頁）各1 份在卷可憑，若被害人 若認系爭契約對己不利而不願履行，為何於要求地政事務 所暫緩過戶系爭土地並拿回印章後，仍再次委託被告辦理 如附表編號3 、6 、7 所示三筆土地之過戶事宜？足認被 害人當時之意識與常人並無二致。況系爭土地以101 年1 月之公告現值計算約為700 萬元，此有南投縣政府不動產 交易資訊服務網- 公告土地現值與公告地價查詢7 紙在卷 可查（見影卷五第119 頁至第125 頁），與系爭契約之價 金1260萬元並無明顯差距，系爭土地並非以賤價出售，就 此亦難認被害人有何精神障礙而無法正常處理事務之情。 ⒌至被害人嗣因老年性失智症伴隨憂鬱症而於101 年9 月27 日，經本院101 年度監宣字第45號家事法庭裁定為輔助宣 告人乙節，此有中國醫藥大學附設醫院診斷證明書（見影 卷二第11頁背面）、中國醫藥大學附設醫院101 年9 月18 日院精字第0000000000號函暨所附精神狀態鑑定報告書（ 見影卷三第48頁背面至自50頁）、本院101 年度監宣字第 45號裁定（見影卷二第59頁至第60頁背面）各1 份附卷可 查，然該裁定乃於被害人簽訂系爭契約之後，是難以此裁 定推認被害人於簽立系爭契約時之精神狀況已有明顯與正 常人不同之情。另參以被害人以其係在精神障礙之情形下 簽立系爭契約並過戶系爭土地而向本院訴請塗銷如附表編 號3 、6 、7 所示之所有權移轉登記，經本院102 年度重 訴字第37號民事判決駁回，此有上開起訴書及判決各1 份 附卷可查（見影卷四第3 頁至第5 頁；本院卷一第35頁至 第46頁、第135 頁至第143 頁、第179 頁至第192 頁背面 ），益徵被害人於委託被告撰擬系爭契約並辦理如附表編 號3 、6 、7 所示土地過戶至何清良名下時，是否已有精 神障礙而欠缺正常人處理事務之能力，尚非無疑。是被告
辯稱：被害人當時狀況很正常，也會跟人打招呼；當時被 害人有跟伊說，會賣系爭土地是因為他年紀大了，想要賣 ，但他的兄弟姊妹不買，所以找何清良買；伊有跟被害人 解釋可以自己強制分割共有土地，但他說不想破壞兄弟感 情；被害人雖然不認識字，但他會簽名且會點頭，且都騎 機車到伊事務所，伊看不出來哪裡不正常等語（見本院卷 二第25頁至第26頁），堪以採信。是以，被害人當時之精 神狀況與行為既與常人無異，則被告依被害人之委任而撰 擬系爭契約並將如附表編號3 、6 、7 所示土地過戶與何 清良，難認有何「不正當行為」或「違反應盡義務」而違 反誠信原則或與地政士之專業相違之處。
⒍何清良雖因與被害人簽立系爭契約並將如附表編號3 、6 、7 所示土地過戶至其名下，遭臺灣南投地方法院檢察署 檢察官以101 年度偵字第1719號起訴後，經本院102 年度 易字第360 號刑事判決判處無罪，上訴後，經臺灣高等法 院臺中分院104 年度上易字第2 號刑事判決判處有期徒刑 10月確定。然無證據顯示被告知悉何清良有乘機詐欺取財 之犯行而仍願幫助何清良簽立系爭契約及辦理如附表編號 3 、6 、7 所示土地過戶事宜，是難以上開臺灣高等法院 臺中分院刑事判決遽認被告有背信犯行。
㈢綜上，被告基於地政士之身分，而受被害人及何清良之委託 撰擬系爭契約內容並辦理系爭土地過戶事宜，難認有何違反 誠信原則而悖於職務之情。
五、綜合上述，公訴意旨所提本件事證，尚有合理懷疑空間存在 ，不足使所指被告所為背信犯行達於無所懷疑，而得確信為 真實之程度。揆諸首揭最高法院判例及判決意旨，自應就被 告為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官陳俊宏到庭執行職務
中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
刑事第四庭 審判長法 官 楊國煜
法 官 林信宇
法 官 林雷安
以上正本與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
書記官 許雅淩
中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
附表
┌──┬───────────┬──────────┐
│編號│土地地號 │101 年1 月公告現值 │
│ │ │（新臺幣） │
├──┼───────────┼──────────┤
│1 │埔里鎮忠義段950 號 │8400元/每平方公尺 │
├──┼───────────┼──────────┤
│2 │埔里鎮忠義段951 號 │6555元/每平方公尺 │
├──┼───────────┼──────────┤
│3 │埔里鎮忠義段955 號 │5300元/每平方公尺 │
├──┼───────────┼──────────┤
│4 │埔里鎮忠義段956 號 │6555元/每平方公尺 │
├──┼───────────┼──────────┤
│5 │埔里鎮忠義段957 號 │5500元/每平方公尺 │
├──┼───────────┼──────────┤
│6 │埔里鎮忠義段959 號 │1700元/每平方公尺 │
├──┼───────────┼──────────┤
│7 │埔里鎮大肚城段995-1 號│5500元/每平方公尺 │
└──┴───────────┴──────────┘
卷宗簡稱對照表
┌────────────────────────┬─────┐
│卷宗名稱 │簡稱 │
├────────────────────────┼─────┤
│臺灣南投地方法院檢察署101 年度他字第291號卷 │影卷一 │
├────────────────────────┼─────┤
│臺灣南投地方法院檢察署101 年度偵字第1719號卷一 │影卷二 │
├────────────────────────┼─────┤
│臺灣南投地方法院檢察署101 年度偵字第1719號卷二 │影卷三 │
├────────────────────────┼─────┤
│本院102年度易字第360號卷一 │影卷四 │
├────────────────────────┼─────┤
│本院102年度易字第360號卷二 │影卷五 │
├────────────────────────┼─────┤
│臺灣南投地方法院檢察署102 年度他字第449號卷 │他卷 │
├────────────────────────┼─────┤
│臺灣南投地方法院檢察署103年度偵字第159號卷 │偵卷 │
└────────────────────────┴─────┘