都市更新
臺北高等行政法院(行政),訴更一字,103年度,6號
TPBA,103,訴更一,6,20151229,2

臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第6號
103年12月8日辯論終結
原 告　李志龍
　李憶梅
李憶蔓
李志驤
李憶櫻
共 同
訴訟代理人　李勝雄　律師
　詹順貴　律師
　黃昱中　律師
被 告　臺北市政府
代　表　人　郝龍斌（市長）
訴訟代理人　林傳哲　律師
　蘇雅婷
參 加 人　「臺北市信義區逸仙段三小段285等二筆地號都市
　　　　　　更新地區（晶宮大廈）都市更新會」
代　表　人　胡冠謀
訴訟代理人　李成功　律師
參 加 人　許月鳳
訴訟代理人　李逸文　律師
複代理人 　許坤皇　律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國100 年12
月28日臺內訴字第1000251936號訴願決定，提起行政訴訟，經本
院以102 年5 月16日101 年度訴字第309 號判決駁回，原告不服
，提起上訴，經最高行政法院102 年12月12日102 年度判字第76
5 號判決廢棄發回本院更為審理，本院判決如下：
主 文
訴願決定（內政部100年12月28日臺內訴字第1000251936號）及被告99年7月23日府都新字第09931132702號函、99年11月24日府都新字第09931933800號函、100年6月22日府都新字第10030690800號函均撤銷。
第一審及發回前上訴審訴訟費用（確定部分除外）由被告負擔。　　事實及理由
壹、事實概要：
一、被告於民國91年10月9 日公告劃定「臺北市信義區逸仙段三 小段285 地號等二筆土地都市更新單元」，嗣於91年11月6 日核准參加人臺北市信義區逸仙段三小段285 等二筆地號都 市更新地區（晶宮大廈）都市更新會（下稱參加人更新會）



之籌組。參加人更新會於93年2 月19日將都市更新事業計畫 暨權利變換計畫（下稱原計畫）送被告申請報核，經被告以 95年1 月9 日以府都新字第09570601200號公告核定實施， 並以95年1 月9 日府都新字第09570601202 號函通知參加人 都更會核定實施。本件核定發布實施後，原告之被繼承人鄭 葆珠對其權利價值有異議，於95年3月9 日向被上訴人申請 調解，經被告依修正前都市更新條例（下稱都更條例）第32 條規定，於95年8 月16日召開都市更新審議委員會（下稱委 員會）專案會議，並於95年9 月25日召開委員會第71次會議 完成調解程序，決議調解不成。因鄭葆珠於95年11月14日死 亡，原告續於95年11月20日以鄭葆珠繼承人身分申請調處。 因都更條例第32條於97年1 月16日修正，廢除修正前之調解 與調處程序，依程序從新原則，無再續辦調處，應回歸都更 條例第32條第1 項規定，於一定時間內審議核復。被告遂召 開97年9 月8 日都市更新及爭議處理審議會（下稱爭審會） 第2 次會議、97年10月6 日爭審會專案會議辦理本件審議核 復事宜，依該次專案會議決議意旨，被上訴人於98年4 月6 日第14次爭審會決議通過「本案依98（應為97年之誤）年3 月19日召開研商會議決議所提計算方式辦理找補作業，並作 為爾後類此案件之通案處理原則。」並函請參加人都更會依 該方式計算之。經參加人都更會計算後，提請98年7 月6 日 爭審會第21次會議討論並決議：「本案參依臺北市不動產估 價師公會所提之技術性諮商意見，有關異議人所有之後棟更 新前權利價值以每坪新臺幣（下同）365,000 元評定之，並 依98年4 月6 日本市都市更新及爭議處理審議會第14次會議 確認之差額價金計算方式核計，決議本案實施者臺北市信義 區逸仙段3 小段285 等2 筆地號都市更新地區（晶宮大廈） 都市更新會應依都更條例第32條第3 項規定以現金找補予異 議人鄭葆珠君之繼承人李志龍、李志驤、李憶梅、李憶櫻、 李憶蔓等5 人新臺幣736,547 元整。」辦理本件審議事宜， 並以98年8 月13日府都新字第09830983801 號函為核復處分 （下稱第1 處分），本件原告不服提起訴願，經內政部99年 12月23日訴願決定（下稱第1 訴願決定）不受理，原告另案 提起行政訴訟，原審法院以100 年度訴字第356 號判決駁回 ，原告提起上訴，經最高行政法院以102 年度判字第764 號 判決發回本院，現由本院103 年訴更一字第4 號案件審理中 。
二、期間參加人都更會因施工時建造執照（下稱建照）之抽查與 室內隔間變更等因素，曾辦理都市更新事業計畫之變更（下 稱第1 次變更計畫）申請，經被告97年6 月3 日府都新字第



0973064610 1號函核定（下稱97年6 月3 日核定）實施。嗣 再因建照之抽查及共同負擔之增加，參加人都更會先後擬具 「變更（第2 次）臺北市信義區逸仙段三小段285 等二筆地 號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新事業計畫暨權利變換 計畫案」（下稱第2 次變更計畫）、「變更（第3 次）臺北 市信義區逸仙段三小段285 等二筆地號都市更新地區（晶宮 大廈）都市更新事業計畫暨權利變換計畫案」（下稱第3 次 變更計畫），均報請被告核定，分別經被告99年7 月23日府 都新字第09931132702號函（下稱99年7月23日核定或第2處 分）、99年11月24日府都新字第09931933800號函（下稱99 年11月24日號函或第3處分）核定，上訴人均不服，就第2處 分、第3處分分別提起訴願（訴願內容包括：１、要求原位 次分配、２、第2次變更計畫未依97年10月6日原處分機關審 議核復結果變更訴願人權利價值之調整，未採用該項重新估 價之報告，第2處分竟准予實施，實為違法。３、第2次變更 計畫未將工程合約原始合約加入權利變換計畫），經內政部 以99年11月23日台內訴字第0990232970號函（下稱99年11月 23日函）、100年2月16日台內訴字第1000021506 號函（下 稱100年2月16日函）請被告依都更條例第32條第1項規定辦 理審議核復。嗣被告於100年4月18日召開爭審會第63次會議 決議：「異議事項非屬該2次計畫變更之範圍，或非屬權利 價值之異議，經大會審議結果為維持原核定之計畫內容。」 並以100年6月22日府都新字第10030690800號函（下稱第4處 分）核復在案。原告不服，提起訴願，遭內政部100年12月 28日臺內訴字第1000251936號訴願決定（下稱第2訴願）駁 回，提起行政訴訟，亦遭駁回，提起本件上訴，經最高行政 法院以102年度判字第765號判決「原判決關於撤銷訴訟部分 暨該訴訟費用部分均廢棄，發回臺北高等行政法院。其餘上 訴（即課予義務訴訟部分）駁回。駁回部分上訴審訴訟費用 由原告負擔。」，發回本院更為審理。
貳、本件原告主張：
一、本件原告爭執標的為被告99年7 月23日府都新字第09931132 702 號函（本院卷一第244 頁）、99年11月24日府都新字第 09931933800 號函（本院卷一第245 頁）、100 年6 月22日 府都新字第10030690800 號函（本院卷二第98頁），與本院 103 年度訴更一字第4 號案件所爭執被告98年8 月13日府都 新字第09830983801 號函之審議核復處分不同（本院卷二第 103 頁），並參本院前審100 年度訴字第356 號判決、最高 行政法院102 年度判字第764 號判決即明，故本件與本院10 3 年度訴更一字第4 號案件應無判決不一致之問題，核先敘



明。
二、原告起訴表示不服之範圍應包括被告核定變更系爭都更案事 業計畫暨權利變換計畫案之處分：
（一）按最高行政法院102 年度訴字第765 號判決發回要旨：「 …又本件前處分作成後，參加人更新會作成第2 、3 次變 更權利變換計畫，係以『建照之抽查』及『共同負擔之增 加』為由，所為之部分調整，在『按貢獻比例分配』之方 式下，共同負擔之增加，將影響全體土地權利人與提供資 金者之間的分配。上訴人以第2 、3 次變更權利變換計畫 對其權利價值產生不利影響，提出異議，被上訴人依都更 條例第32條第1 項規定所為核復亦為行政處分，上訴人自 得以其違法且侵害其權利，請求救濟。又上訴人對權利變 換計畫就其應計入更新前土地之應有部分比例，及更新後 分配之位置所為之異議，有無理由，亦足以對參加人都更 會作成第2 、3 次變更權利變換計畫內容是否合法之判斷 產生影響。」足見第4處分適法性之爭議涉及被告核准系 爭都更案第2次及第3次變更事業計畫暨權利變換計畫案之 99年7月23日函及99年11月24日函（本院卷一第244至24 5 頁背面）是否合法之判斷。
（二）次按最高行政法院101 年判字第534 號及102 年判字第75 3 號判決要旨可知，針對「非權利價值」之爭議，應循一 般行政爭訟程序救濟，不得適用都更條例第32條之異議程 序，否則即混淆都更條例所定之行政救濟體系。本件原告 因不服被告核定系爭都更案第2次、第3次變更事業計畫暨 權利變換計畫之99年7月23日函及99年11月24日函，分別 向內政部提起訴願，經內政部以99年11月23日台內訴字第 0990232970號函、100年2月16日台內訴字第1000021506 號函移請被告依都更條例第32條第1項規定辦理審議核復 ，此等事實經訴願決定及發回判決載明在案。嗣被告即依 內政部前揭函文指示，以100年4月18日爭審會第63次會議 決議認定原告不服上述99年7月23日函及99年11月24日函 所提起之訴願內容「非屬該二次計畫變更之範圍，或非屬 權利價值之異議」，並於100年6月22日以第4處分核復原 告。
（三）惟據前揭判決意旨，都更條例第32條規定之審議核復程序 係針對「權利價值」爭議之救濟程序，而權利價值限於土 地、建物及他項權利更新前之價值，而本件原告對於上述 99年7月23日函及99年11月24日函所爭執者，實為系爭都 更案事業計畫及權利變換計畫所定之「分配方式」、「分 配位置」、「估價報告」、「共同負擔費用」等事項，非



僅針對權利價值表示不服，故內政部前開函示，顯然誤解 都更條例第32條規定意旨，而被告身為都市更新地方 主管機關，逕誤用救濟程序，造成原告原對於系爭都更案 事業計畫及權利變換計畫內容不服而合法提起之訴願，遭 內政部及被告扭曲成為對權利價值之爭議，顯然對於原告 之財產權及權利救濟權造成嚴重侵害。
（四）又觀諸兩造歷來訴訟上主張，皆非僅針對權利價值之爭執 ，以本件爭執之公開抽籤通知有無合法送達一事為例，此 爭點即涉及系爭都更案權利變換計畫所定分配方式及分配 位置是否符合程序正義，顯非單純就土地、建物及他項權 利更新前之價值作爭執。而被告及參加人於歷審爭訟亦均 對於此等關係99年7 月23日函及99年11月24日函合法性之 爭點作攻防，原告請求追加撤銷被告99年7 月23日函及99 年11月24日函，自無礙被告及參加人之攻擊防禦。（五）復參以本院103 年4 月3 日及103 年5 月4 日準備程序筆 錄，被告及參加人辯論內容均涉及分配方式、分配位置（ 參加人許月鳳訴訟代理人所稱住戶參與更新約定事項）等 節，顯然已就「非權利價值」爭議進行實質辯論，從而原 告既已針對上開99年7 月23日函及99年11月24日函合法提 起訴願，且被告及參加人亦就此等事項進行辯論，故依據 行政訴訟法第111 條第2 項，應視為被告已同意原告本件 訴之追加，故原告於此追加訴之聲明，於法並無不合。三、依行政訴訟法第260 條第3 項規定，本院應受發回判決之法 律判斷拘束，故本件應審酌參加人更新會就系爭都更案分配 建築物位置是否已踐行正當法律程序：
（一）按現行都市更新權利變換實施辦法（下稱都更權變辦法） 第11條第1項規定，相較第4處分作成時之都更權變辦法規 定，二者僅在都市更新事業計畫案有無表明分配位置時， 於後續應行程序有差別；又按現行都更條例第21條規定與 第4處分作成時之規定，均未將權利變換後應分配之土地 及建築物位置列為都市更新事業計畫應表明之事項。故在 適用都更權變辦法第11條第1項規定時，除非都市更新實 施者例外地在都市更新事業計畫中表明權利變換後應分配 之土地及建築物位置，而須依現行都市更新權利變換實施 辦法第11條第1項辦理，且不得自行選擇或公開抽籤之情 形外，系爭都更案都市更新權利變換分配位置及公開抽籤 程序應踐行之程序，不因前述規定修正前後而有不同。是 以，不論適用修正前後之都更權變辦法第11條第1項規定 ，系爭都更案對權利變換計畫應遵循之分配方式及公開抽 籤程序並無不同，合先敘明。




（二）復按發回判決指摘原審判決略以：「…又原審依調查所得 之證據，及參加人更新會權利變換分配通知書說明欄第8 項，已載有依據本會92年7月7日第三次理、監事聯席會議 決議通過本會更新後權利變換分配公開抽籤辦法辦理。公 開抽籤時間地點：訂於93年元月31日下午3時30分於台北 市信義區正和里活動中心辦理公開抽籤作業。』之事實， 認定鄭葆珠及上訴人已知參加人更新會於93年1月31日進 行公開抽籤。然都市更新為權利變換後所定分配之建築物 位置，依前所述，實施者是否遵守法定程序確定分配位置 ，為分配是否違背程序正義要求之問題，相關土地所有權 人及權利變換關係人已知悉作為分配方式之公開抽籤事實 ，尚難作為實施者已踐行辦理土地所有權人及權利變換關 係人分配位置所應遵守程序之依據。是原判決以鄭葆珠與 上訴人知悉參加人更新會於93年1月31日進行公開拙籤之 事實，作為其論述之依據部分，自難認屬有據。」是參加 更新會人是否遵守法定程序確定分配位置，為分配是否違 背程序正義要求之問題，而土地及建物所有權人是否知悉 公開抽籤作業之事實，與實施者是否踐行分配位置應遵行 之法定程序，實屬二事，自不得以原告已知悉公開抽籤作 業一事，認參加人更新會舉行公開抽籤作業已合於正當法 律程序。
（三）退步言，縱原告已於參加人更新會92年12月17日之通知中 知悉將於93年1月31日進行公開抽籤程序，然參加人都更 會用以通知之93年1月27日函既未合法送達予原告，則93 年1月31日所舉行之系爭都更案公開抽籤作業程序即已違 反都更權變辦法第11條第1項之規定及釋字第709號解釋要 求確保權利人知悉資訊可能性，故基於此一公開抽籤作業 所得之分配位置結果亦屬無效。再退步言，縱參加人更新 會權利變換分配通知書已合法送達原告，惟據發回判決對 系爭都更案公開抽籤作業通知之內容應載明何等事項方屬 適法之教示之指摘可知，除非參加人都更會已正式通知系 爭都更案土地及建物所有權人於何時及何種方式申請分配 位置，並確實告知未於期限內申請將以公開抽籤作業方式 進行分配，否則其逕予舉行公開抽籤作業分配位置即屬違 法。查本件參加人更新會93年1月27日函，僅載明93年1月 31日下午1時30分將召開晶宮大廈區分所有權人會議、晶 宮大廈都市更新會會員大會及晶宮大廈權利變換公開抽籤 作業，未合於發回判決要求之事項記載；參加人92年12月 17日函，雖載明「分配之申請」及「公開抽籤」，但其內 容未載「未於期限內申請之處理方式」，且未說明「未申



請分配則以公開抽籤方式分配」等可知，參加人更新會93 年1月17日函及92年12月17日函全然不符發回判決所闡釋 之正當法律程序及都更權變辦法之立法意旨。
（四）退萬步言，縱更新會參加人93年1月27日函已合法送達原 告，惟會員大會之召集，應於二十日前通知會員。行為時 都市更新團體設立管理及解散辦法第8條前段定有明文。 本件參加人更新會93年1月27日函載明於93年1月31日召開 系爭都更案晶宮大廈都市更新會會員大會，發出通知至開 會僅3日期間，顯然已違反上述規定，故參加人更新會93 年1月31日召開之會員大會實已違法，其決議應屬無效。 且參加人更新會據以舉行公開抽籤作業之系爭都更案權利 變換公開抽籤辦法，係於93年1月31日當天經會員大會決 議通過，有系爭都更案之權利變換計畫書所載可參（本院 卷一第148頁）。是縱使93年1月27日函已合法送達，然而 該函未載明當日會議決議事項，亦未告知將修正公開抽籤 辦法，故參加人更新會以93年1月31日當日決議通過之公 開抽籤辦法進行公開抽籤作業分配系爭都更案建築物位置 ，對於系爭都更案中土地及建物所有權人顯然未事先通知 而造成突襲，顯然違反都市更新團體設立管理及解散辦法 規定，亦不合於正當法律程序。
（五）況93年1月31日公開抽籤程序係適用93年1月29日理監事決 議並經會員大會決議通過之公開抽籤辦法，與參加人都更 會92年12月17日函通知所載92年7月7日理監事決議通過之 公開抽籤辦法自不相同，故被告及參加人更新會主張原告 已收受92年12月17日函，故其辦理公開抽籤作業於法無違 云云，顯不足採。
（六）綜上，參加人更新會92年12月17日函及93年1月27日函均 不合於都更權變辦法第11條所定正當法律程序，參加人更 新會93年1月31日舉行會員大會及通過公開抽籤法之決議 亦屬違法，當日舉行之公開抽籤作業自屬無效，故第4處 分、99年7月23日函及99年11月24日函顯然於法有違，應 予撤銷。
四、系爭都更案建築物應依原位分配，方符平等原則：（一）按司法院大法官釋字第666 號解釋及行政程序法第6 條規 定均已闡明平等原則之內涵，不得為無理由之差別待遇。 查系爭都更案重建費用係由全體住戶按原位次權利價值比 例分擔，因此除原頂樓12樓住戶因優先選配更新後之頂樓 13樓位次後，提供12樓4 戶位次抽籤外，並無其他位次提 供抽籤。此由建築物446 號、446-1 號、450 號1 樓等戶 均在原位次，且未有其他一樓位次亦有抽籤分配之情況，



即可證明。
（二）次查系爭權利變換計劃附件一（即實施者94年7 月24日函 ，本院卷第220 頁）記載：「說明：…（四）原規劃案93 .7.30 幹事會決議請更新會向建管處申請原容積核定後得 增加一層樓，但原案之權利分配已完成，新增單元究應為 13F 或14F 及其分配方式為何，經93.11.13臨時會員大會 作成決議：……2.原分配13樓兩戶，為保障其分配『頂樓 』之權益應分配至14樓……3.新增13A 、13G 及51、52號 車位由會員公開競價申請分配。」將頂樓分配原位次之住 戶，亦可證明按原位次並無其他位次提供抽籤。（三）再查原告被繼承人鄭葆珠及原告均堅持依重建目的，分配 原告更新前所有建物所在位置（即448 號所在之更新單元 店丁），但由於店丁之平面設計，與晶宮大廈基地原矩型 設計相違至鉅（本院卷一第221 至222 頁），嚴重損害原 告權利，而參加人更新會與1 樓住戶協調其更新後之設計 ，對於鄭葆珠及450 號450-1 號住戶林瑞山聲明應依原竣 工圖設計而反對變更為缺面寬之L 型之意見，參加人更新 會及被告均置之不理，導致本件如此重大爭端。（四）又據參加人更新會92年7 月14日（94）晶宮都更字第0940 712 號函（本院卷一第248 頁）所載更新會委員黃明達明 ：「都市更新的處理方式，除非是公開且明確表達不願參 加分配，否則，實施都市更新事業應盡量讓每人均能回到 原社區，所以除非明確表達不要參加權利分配，不然理事 長就依法定程序進行公開代抽籤。」則參加人一方面認為 未明確表達不參加分配者，即應依原位置分配，另一方面 反稱因參加人許月鳳選擇原告原有第448 號位置且原告未 表示意見，故代原告抽籤云云，顯與上述參加人更新會94 年7 月12日函記載所稱方式有所矛盾；況依據參加人更新 會提出之「晶宮大廈按更新前原樓層（原位置）對照更新 後各樓層位置名單」（本院卷一第249 頁），參加人許月 鳳既已同意原位置分配，自不得許其反覆再選擇原告原有 1 樓第448 號更新單元，否則即與系爭都更案建築物原位 分配原則有違。故參加人更新會就原告及參加人許月鳳之 建築物分配實已違反其自訂之分配辦法，從而後續針對原 告所作之公開抽籤亦為無效。
（五）退步言，縱參加人更新會分配方式尚無不當，惟據被告都 市發展局92年9 月23日北市都四字第09232391100 號函（ 本院卷一第250 頁）亦承認都市更新事業之實施應以不破 壞原有關閭鄰位置為原則，以保障原有居民權益。參加人 更新會上述分配方式顯已違反被告前揭函示，自屬違法。



（六）綜上，系爭都更案係由原土地及建物所有權人所自辦更新 ，自應以原位置分配為原則，而參酌上述「晶宮大廈按更 新前原樓層（原位置）對照更新後各樓層位置名單」可知 ，系爭都更案權利人皆以原位置分配為原則（參加人許月 鳳亦同），則參加人更新會針對原告原有第448 號更新單 元之分配及強制代抽原告更新單元之行為，顯屬無理由之 差別待遇，而與平等原則有違；被告雖以92年9 月23日函 承認應以原位置分配，卻仍核准參加人更新會所提分配不 平等之事業計畫暨權利變換計畫，違法情形灼然至明。五、內政部94年5 月12日內授營都字第0940083192號函所附之會 議紀錄非屬法律或法律授權之命令，其內容不當侵害人民財 產權，已違反法律保留原則，顯不足採：
（一）按司法院大法官釋字第443 號解所揭示之層級化法律保留 體系，就人民財產權之限制，應由法律加以規定。查內政 部94年5 月12日函所附之94年4 月25日「續商都市更新事 業計畫、權利變換計畫法規適用執行疑義事宜」會議，對 於系爭都更案法規適用疑義，該次會議結論認為：「…土 地持分不相當且超過合理持分比例部分，實施者宜就各持 有期間所增繳之地價稅予以現金補償，並列入共同負擔， 以維公平。」參加人更新會乃依此會議決議，逕認原告被 繼承人鄭葆珠登記持有511/10000 部分中之364/10000 部 分為超過合理持分比例部分，而未計人原告被繼承人更新 前之權利價值。惟「依本法所為之登記，有絕對效力。」 土地法第43條定有明文。原告被繼承人登記持分之511/10 000 部分，屬於原告所有土地之財產權，如需排除土地登 記之絕對效力，涉及限制人民財產權，自應以法律明文規 定，不容單一內政部會議予以侵害或變更土地登記所彰顯 之效力，且該會議紀錄亦載明：「以上見解，供臺北市政 府審議本案權力變化計畫時參考。」並非正式會議決議或 法規命令，自無限制人民權利之法律效力，參加人更新會 實應依原告被繼承人所登記持分511/ 10000部分，核算原 告應有之權利價值，不得僅以所謂合理持分比例計算權利 價值，亦不得僅以增繳之地價稅補償。
（二）次按被告及參加更新會人稱原告所有511/10000 超過合理 比例，而以聯合貢獻原則所為估算並無不法，且被告及參 加人均稱本件發回判決對於聯合貢獻原則之論述有誤云云 。惟聯合貢獻原則僅為不動產估價方法之一，縱使不動產 估價師依不動產估價技術規則及聯合貢獻原則所得之估價 結果，其效力亦無從逾越土地法地43條明定公示登記絕對 效力及法律保留原則，故依據發回判決意旨，被告及參加



人更新會稱依據聯合貢獻原則對於原告登記土地持分所為 之短計或調整，無論此等估價結果公平與否，自不能牴觸 法律保留原則，上開所述自無可採。且發回判決亦指出： 「…惟區分所有人就區分所有建築物基地之應有部分比例 ，於98年1 月23日民法第799 條修正前並無明文，該條修 正後，依其第4 項規定，區分所有建築物基地依其專有部 分面積與專有部分總面積之比例定之，但亦許另為約定。 是以，參與本件系爭都更之建物區分所有人基地之應有部 分，超過其專有部分面積與專有部分總面積之比例者，尚 非當然違法。而所有權人之土地應有部分比例之大小，關 係人民財產權之範圍，亦屬法定秩序之一環，且計入之基 地應有部分比例之大小，足以影響上訴人參與本件都更權 利價值之計算。」是就原告被繼承人超過應有部分比例部 分並非違法，且此等事項涉及原告之財產權，依法自應計 入原告系爭都更案之權利價值。
（三）次查鄭葆珠為晶宮大廈都市更新案之原土地、建築物所有 權人，原有土地權利範圍為511/10000 ，持分面積為46.9 6 平方公尺（14.21 坪），建築物為448 號1 樓，主建物 面積為87.10 平方公尺，附屬建物面積為24.24 平方公尺 ，合計116.86平方公尺（35.34 坪），此有系爭95年之權 利變換計畫第75頁之晶宮大廈更新前權利價值一覽表可明 （本院卷一第231 頁）。又被告都市更新處97年10月15日 北市都新事字第09731089200 號函檢附之97年10月6 日爭 審會異議審議核復專案會議記錄（本院卷二第11至12頁） ，就更新前權利價值評定之爭議，決議以96年12月24日臺 北市不動產估價師公會之技術性諮商意見建議之每坪365, 000 元作為原告與參加人更新會現金找補之依據；而有關 原告土地持分計算之爭議，該次會議則決議以內政部94年 5 月12日內授營都字第0940083192號函所示現金補償增繳 地價稅方式辦理（本院卷一第118 至120 頁）。（四）又原告提出權利價值異議之客體，即被告98年8 月13日府 都新字第09830983800 號函（本院卷二第16頁）說明三載 明，有關原告權利價值異議事項，業經被告98年7 月6 日 都市更新及爭議處理審議會第21次會議決議以現金找補原 告等人共736,547 元整。而參考被告98年7 月14日府都新 字第09830866300 號函所附之98年7 月6 日爭審會第21次 會議記錄（本院卷二第17至20頁）可知，爭審會係依據上 述96年12月24日臺北市不動產估價師公會之技術性諮商意 見，以每坪365,000 元計算原告所有後棟建物之更新前權 利價值，決議參加人更新會應以現金找補原告等人共736,



547 元，可證關於原告可得之736,547 元現金找補，並非 原告所有土地持分超過比例之補償，僅為原告所有更新前 建物估價過低之調整。
（五）惟依都更條例第31條規定，更新後單元分配係以各宗土地 於權利變換前之權利價值比例而為分配依據。又本件因係 原土地建物所有權人自組更新會，會員即是實施者，並由 全體實施者成立理事會，由實施者代表成立規劃團隊，委 託三家以上鑑價機構查估後評定，故依行為時都市更新權 利變換實施辦法第6 條規定，本件權利變換之鑑價標的係 更新前「各宗土地」。是以，前述內政部函文及所附之會 議決議逕以鄭葆珠已繳納之地價稅作為扣除法定土地登記 持份之補償，顯已違背上開規定，此等計算權利價值之方 式自屬非法；且依社團法人台北市不動產估價師公會96年 12月24日諮商意見書（本院卷一第251 頁），針對鄭葆珠 土地持份部分亦認為內政部函文解釋於法不合，並認為應 以原面積法定登記處理為當。故參加人更新會及被告刻意 短計原告土地持份並以地價稅作為補償之決定，於法不合 ，系爭都更案應以原告依法登記持有土地權利範圍51 1/ 10000 來核算原告之權利價值，並重行計算原告可得分配 之土地及建築物產權面積。
（六）且被告98年8 月13日函之審議核復決定（本院卷二第16頁 ），顯然未將原告土地持份364/10000 部分計入原告更新 前之權利價值，又據被告97年10月15日北市都新事字第09 731089200 號函所附之97年10月6 日爭審會異議審議核復 專案會議記錄（本院卷二第11至12頁）可知，被告認參加 人更新會依內政部94年5 月12日函所示，逕以382,692 元 現金補償原告增繳之地價稅後，即毋庸將原告所有土地持 分364/10000 計入權利價值計算。然據上述都更條例第31 條及權利變換實施辦法第6 條明文規定，更新前之土地價 額屬於權利價值內容，則土地持分多寡與權利價值計算息 息相關，權利人可得列入計算之土地持分即屬權利價值計 算之內容，故原告所有土地持分364/10000 部分，自應列 入更新前權利價值計算範圍，不得僅以增繳地價稅補償後 即予以排除。
（七）再者內政部上開函釋就原告原持有土地何謂土地持分何以 不相當？何謂超過合理持分？其標準及其法律依據何在？ 該函釋均無任何敘明，況國稅局96年亦依所有權狀511/10 000 之全部權利課征遺產稅，並未因內政部函釋而有所變 更，亦未以因超過合理部分之土地，予以減免遺產稅，原 告早已依法再繳交近肆百萬元遺產稅。該函釋逕以鄭葆珠



已繳納地價稅補償，欠缺法律依據，實屬私擅剝奪鄭葆珠 及原告合法之原土地所有權，而為不合法之解釋甚明。（八）另外，被告所引該違法函示略以：「惟土地持分不相當且 超過合理持分比例者，實施者宜就各持有期間所增繳地價 稅予以現金補償」云云。然查本案原建築物係於75年改建 ，建商於改建中即將房屋多起一屋二賣，且於建築物結構 只完成數層，即毀約未完成建築，全案隨後即由全體住戶 合力出資始完成結構體即交屋。其中原屬於450 號之所有 權人林瑞山之地下室及屬於各戶之車位，均遭二賣給李鴻 容，並登記移轉其所有權，本448 號之店面亦一部份遭二 賣，惟由於本戶係原地主，致土地未被移轉，台北地院以 已移轉登記而判決先登記者取得其所有權。原告所有511/ 10000 持分土地既係憲法保障之合法土地，且依修正前民 法759 條及土地法第43條登記，有絕對效力，修正後民法 新增第759 條之1 亦肯認不動產物權登記效力之推定，亦 未遭任何人起訴確認無所有權，因此不應未經司法審理裁 判決之違法函釋即得以逕行剝奪。
（九）原訴願決定復稱：「環宇公司以係按當時不動產估價技術 規則第114 條規定，且本件估價非以素地為條件，且因過 去辦理第1 次登記之法令規定不周全，致土地所有權人之 持有房屋面積相同，土地持分卻不相當，且以超過合理比 例，故以土地84% 、建物16% 之聯合貢獻估價方式估價， 此經本部肯認。並已就超過部分以地價稅現金補償。故訴 願書所指未依聯合貢獻估價乃為誤會」云云。惟查： 1.關於應分配與原土地所有權人之更新後建物及土地之聯合 貢獻公式，依環宇公司「估價報告摘要」之「土地建物聯 合貢獻原則」確實為「土地84% 」，「建物16% 」。另外 ，台北市不動產估價師公會諮商意見書亦有列出其公式為 ：①土地權利價值：各區分所有建物之土地權利價值＝各 區分所有建物房地總價×土地價值比率。②建物權利價值 ：各區分所有建物之建物權利價值＝各區分所有建物房地 總價×建物價值比率。因此原告被少計之10.11 坪應計入 更新前之「土地權利價值」。
2.依上開都更權變辦法第6條規定，實施者應以「變換前之 各宗土地」為權利變換之鑑價標的，但實施者代表無視該 規定，逕自認為鄭葆珠原有地權利範圍為511/10000之持 分過高不合理，請求內政部作成無法律或法理依據，以毫 無關聯之地價稅補償該等土地持分之方式之違法函釋，逕 行將鄭葆珠原有364/10000即33.35平方公尺（經換算約為 10.11 坪）為超過部分，不予鑑價，僅以該區區不相當之



地價稅382,692 元現金補償，此由實施者規劃團隊黃明達 受今周刊專訪：「接下來最麻煩的是住戶權利分配、資金 籌措。由於大家的建坪面積一樣，但土地持分不同，而都 更的權利變換又是以土地持分為根據…黃明達請求內政部 營建署發出解釋令，而原本以地坪計算的估價依據，改以 建坪計算」等語（本院卷二第27至28頁背面），可資證明 實施者代表確實上揭規定，卻不依該規定辦理權利變換， 已經違法，被告竟仍核准系爭權利變換計畫並予以公告， 自屬違法。
六、關於原告原持有511/10000 土地部分，應全部估價計算其更 新前權價值部分，原告完全遵照系爭權利變換計畫採用土地 及建築物之「聯合貢獻估價原則」，僅將其原違法未計算部 分請求依法計算加入：
（一）對於系爭權利變換計畫採用土地及建築物之「聯合貢獻估 價原則」，原告既未反對，亦未主張應改為全部以「素地 」為系爭權利變換之估價方法，而係主張應依該「聯合貢 獻估價原則」所採「土地84% 」、「建築物16% 」之比例 ，就鄭葆珠原所有511/ 10000持分之土地之全部，依「土 地84% 」計算其更新前權價值，故與被告審議標準及系爭 權利變換計畫所採估價原則相同，並非被告認為原告係主