臺中高等行政法院判決
104年度訴字第317號
104年12月23日辯論終結
原 告 曾玄武
曾世賢
被 告 南投縣政府
代 表 人 林明溱
訴訟代理人 洪汝君
何佳玟
林玉玟
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國104年7月
22日台內訴字第1040045049號訴願決定，提起行政訴訟。本院判
決如下︰
主 文
訴願決定及原處分關於南投縣竹山鎮○○段○○○○○○號土地徵收補償之部分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告所有坐落南投縣竹山鎮○○段○○○○○○號土 地（下稱系爭土地），位於被告辦理竹山南雲交流道聯絡道 新建工程（下稱系爭工程）用地範圍，前經需用土地人被告 所屬工務處依土地徵收條例第11條規定，於民國103年8月15 日召開協議價購會議未達成協議，報奉內政部103年11月3日 台內地字第1031302443號函准予徵收，被告爰依同條例第18 條暨同條例施行細則第21條規定，以103年11月13日府地權 字第10302257311號公告，公告期間自103年11月14日至同年 12月15日止。原告於公告期間內對系爭土地徵收補償價額為 每平方公尺新臺幣（下同）1,700元表示不服，以103年12月 10日訴願書向內政部提出異議，請求按原協議價購之價格每 平方公尺2千元辦理徵收，經內政部函轉被告請依土地徵收 條例第22條第2項徵收補償異議處理程序規定辦理，被告乃 依規定進行查處，並於104年1月30日以府地價字第10400160 37號函復原告，查處結果本件徵收土地宗地市價之查定，均 依同條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等相關規定辦 理，於法並無違誤，維持原查估市價等語。原告不服查處結 果，於104年3月13日向被告提出復議，被告於104年3月27日 提請南投縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）104 年第1次會議復議，決議維持原評定市價為每平方公尺1,700 元，被告並以104年4月14日府地價字第1040071155號函復原 告上開復議結果。原告仍不服，提起訴願遞經駁回，遂提起
本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分關於系爭土地徵收補 償之部分均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、原告訴稱略以：
㈠本件徵收過程之程序或方式違法：
本件地評會是否依照地評會組織規程第4條第1項規定組成， 容有疑義，若委員會組織不合法，是否有利害關係而應迴避 未迴避，其所作成之土地徵收補償市價及市價變動幅度等評 議決議即不合法，被告應提出本件地評會之會議紀錄，以查 明是否有程序不合法之事實。次按土地徵收條例第10條、第 11條之規定，本件徵收說明會與協議價購協調會不能同一天 無間隔實施，然本件徵收之說明會與協議價購協調會卻在同 一天，無間隔舉辦，容有程序瑕疵。又內政部97年7月16日 台內地字第09701124501號函示意旨，可知土地徵收應踐行 一定程序，以確保人民之財產權，其中包括舉行公聽會或說 明會，再進行各項程序，並應再進行協議價購，協議價購不 成始行徵收；然本件被告為趕於新土地徵收條例施行前辦理 徵收，竟取巧將說明會及協議價購同時舉辦，未整合說明會 中所有權人所陳述之意見，再進行接續之都市計畫變更或非 都市土地使用分區及使用地變更、事業計畫報請目的事業主 管機關許可、用地範圍測量分割及調查用地資料等程序，最 後才進行協議價購，顯然有違程序或方式規定之違誤。 ㈡系爭土地徵收價格與估定市價落差甚大，顯不合理： 本件舉辦說明會及協議價購時，系爭土地之市價依卓越不動 產估價師事務所估價結果為單價每平方公尺2千元，原告等 已同意依上開估價之價額，由被告協議價購，被告亦已承諾 配合估價師之估價報告，重新檢視公告土地現值，並提交舉 辦說明會及協議價購時，就原告共有系爭土地之市價，另行 評估後議價並收購。詎被告竟未繼續進行與原告協議，逕以 原告未按期繳交協議價購同意書為由，進行徵收程序，並將 系爭土地之徵收價額予以降低為每平方公尺1,700元，造成 徵收價格與估定市價落差甚大。又被告辦理系爭工程所徵收 之引道土地，因未顧及道路兩側之排水溝設備，而未徵收該 土地，無法鋪設排水溝，乃於104年9月11日以府工土字第10 40184004號開會通知單，通知原告，召開系爭工程增辦灌排 溝渠第1次協議價購會議，並於協議價購同意書中載明系爭 土地價購之市價為每平方公尺2千元，可證其原徵收價格與 估定市價落差甚大之事實。
四、被告答辯略以：
㈠系爭土地查估價格符合土地徵收條例施行細則第30條及土地 徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第2條所明定之市 價，即市場之正常交易價格：
1.系爭土地為系爭工程徵收範圍內土地，經需用土地人依規 定以103年4月24日府工土字第1030084007號函報送辦理10 3年土地徵收補償宗地市價查估，作業單位南投縣竹山地 政事務所(下稱竹山地政所)依土地徵收條例第30條及查估 辦法第17條、第27條相關規定辦理，以103年3月1日為估 價基準日，並依規定蒐集102年9月2日至103年3月1日買賣 實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價， 並於103年6月27日提經地評會103年第3次會議評議通過在 案。
2.本件徵收用地範圍由北而南，銜接自竹山南雲交流道南側 ，經南投縣竹山鎮(下稱竹山鎮○○○段，中間跨越前山路 2段、前山段連接集山路3段（台3線）之特定農業區農牧 用地，全長共1,707公尺，經作業單位竹山地政所依查估 辦法第10條第1項及第11條規定辦理，將中二高以南、中 和路以西及前山路以北中和段之特定農業區農牧用地劃分 為P002-00地價區段，中和段、前山段臨前山路旁之特定 農業區農牧用地劃分為P004-00地價區段，另將前山路以 南、中和路以西及集山路3段以北之特定農業區農牧用地 劃分為P008-00地價區段。而原告所共有之系爭土地，為 特定農業區農牧用地，位處前山路以南、中和路以西及集 山路3段以北，劃屬於竹山鎮P008-00地價區段，此一區段 實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用為主，經作業 單位竹山地政所依查估辦法第18條規定辦理，於P008-00 徵收地價區段範圍內，選取竹山鎮○○段○○○○○○號具代 表性（位置、形狀、寬度及深度等條件較能代表屬地價區 段內土地價值）之土地，為本件徵收案之比準地。 3.依查估辦法第22條規定，應估計竹山鎮○○段○○○○○○號 比準地地價，以該比準地地價為P008-00地價區段內各宗 地市價估計之比較基準，經作業單位竹山地政所依同辦法 第19條第1項第3款、第2項、第3項規定，於內政部不動產 交易實價查詢服務網資料庫選取竹山鎮○○段○○○○○○號 及竹山鎮○○段○○○○號等2件買賣實例為比較標的，其比 準地地價查估分述如下：
⑴竹山鎮○○段○○○○○○號（比較標的編號00001）： 土地正常買賣單價為每平方公尺1,752元，交易日期為 102年9月23日，交易日期調整百分率為1.00%；個別因
素調整百分率為－1.25%；區域因素調整百分率為－7.4 9%；比準地試算價格為每平方公尺1,617元。 ⑵竹山鎮○○段○○○○號（比較標的編號00004）： 土地正常買賣單價為每平方公尺1,109元，交易日期為1 03年1月27日，交易日期調整百分率0.00%；個別因素調 整百分率為－2.50%；區域因素調整百分率為－13.31% ；比準地試算價格為每平方公尺937元。
⑶比準地即竹山鎮○○段○○○○○○號地價： 考量差異百分率絕對值加總分別為13.74%及19.81%，並 依各比較標的權重比例98%、2%，最後形成比準地為每 平方公尺1,700元。
4.系爭土地宗地市價，經作業單位竹山地政所依查估辦法第 20條第1項規定，按各宗地個別因素進行個別因素調整， 估計土地徵收補償市價為每平方公尺1,700元。故系爭土 地該當期市價查估程序、方法及案例之引用與修正，均係 依據土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法規定 辦理，於估價基準日所查估並經地評會評定之市價。本件 需用土地人以103年4月24日府工土字第1030084007號函送 宗地個別因素清冊予被告作業單位，以憑辦理103年之徵 收補償市價查估作業，依同辦法第17條及第27條之規定， 當期估價基準日為103年3月1日，地評會於103年6月27日 第3次會議評議通過，符合土地徵收條例施行細則第30條 及查估辦法第2條所明定之市價，即市場之正常交易價格 。況竹山地政所選取枋平段428-4地號為比較標的，成交 價格為1,752元，而卓越不動產估價師事務所亦選取鄰近 428-6地號為比較標的，成交價格為1,649元，兩者均與比 準地條件相似之比較標的，竹山地政所選取枋平段428-4 地號比較標的成交價格尚高於卓越不動產估價師事務所選 取之428-6地號成交價格，併予敘明。
5.就竹山地政所未選取枋平段444、446及427與428-6地號等 3筆土地為比較標的，陳述如下：
⑴本件需用土地人依查估辦法第20條第4項規定，以103年 4月24日府工土字第1030084007號函報送辦理103年土地 徵收補償宗地市價查估，宗地個別因素清冊所載前山段 350-1地號比準地面積為預為分割面積883.77平方公尺 ，寬度20M、深度44M，惟103年7月24日委由卓越不動產 估價師事務所辦理103年協議價購市價查估，宗地個別 因素清冊所載前山段350地號比準地面積則為預為分割 前母地號，面積2,520.45平方公尺，寬度50M、深度50. 4M，兩者宗地條件即有差異，前者土地面積較小，不利
土地開發使用，後者面積坵形方整，適宜整體規劃利用 。
⑵又枋平段444地號土地為一般農業區農牧用地，面積3,6 84.28平方公尺，雖適宜土地利用，但係屬袋地，需經 他人土地出入；同段446地號土地則為一般農業區交通 用地，面積僅203.79平方公尺，雖面臨下坪路，有出入 之便利性，惟土地形狀狹長不利土地利用，故竹山鎮○ ○段444、446地號為併同買賣之實例，有助於該2筆土 地之利用，乃屬具合併使用之交易，因無法有效掌握及 量化調整，竹山地政所依查估辦法第7條規定，不予採 用，且卓越不動產估價師事務所選用該筆買賣實例作為 比較標的，並未依規定適當量化調整修正，以此查估之 比準地價格即明顯偏高。
⑶再者，枋平段446、444與427地號土地等2筆買賣實例， 成交日期分別為103年2月10日及102年10月13日，成交 金額每平方公尺2,881元、2,751元，雖該2筆成交案例 使用分區比較標的地段交易日期相近，惟均為一般農業 區農牧用地，面積3,888.06、15,486.68平方公尺，坵 形方整，適宜整體規劃利用，且為雙面臨街地，道路規 劃及闢建程度皆佳、交通位置優良，故成交價格較高， 與比準地前山段350-1地號土地相較，係為特定農業區 農牧用地，面積僅883.77平方公尺，土地面積較小，不 利土地開發使用，且非臨街地，交通運輸不佳，兩者宗 地個別條件、使用效益顯不相當，非屬與比準地條件相 同或相似之比較標的，故竹山地政所依查估辦法第19條 第1項、第2項之規定，未予採用。另竹山地政所選取枋 平段428-4地號土地為比較標的，成交金額每平方公尺 1,752元，高於卓越不動產估價師事務所選用同段428-6 地號土地為比較標的，成交金額每平方公尺1,649元。 ㈡原告主張本件徵收及查估程序違法部分：
地評會評議委員，於103年6月27日提經地評會103年第3次會 議評議系爭土地宗地單位市價時，係由修正前地評會組織規 程遴聘之地評會評議委員評定；嗣原告等不服查處結果，依 土地徵收條例第22條第3項規定，再於104年3月13日向被告 提出請求復議，被告於104年3月27日提請地評會104年第1次 會議復議時，其地評會評議委員則依內政部104年1月15日台 內地字第10313040255號令修正發布施行地評會組織規程第 4條及第13條規定，於104年1月29日重新遴聘，共置委員15 人，其中該組織規程第4條第1項第5款都市計畫專家學者1人 及第8款工務或都市計畫主管人員1人，分別遴聘逢甲大學土
地管理學系鐘懿萍副教授及被告建設處洪瑞智處長，於法並 無違誤。
㈢原告主張系爭土地徵收價格與估定市價落差甚大顯不合理部 分：
1.依土地徵收條例第11條規定，可知協議價購屬私法契約範 疇，為申請徵收土地或土地改良物之先行程序，應由需用 土地人與土地所有權人雙方進行溝通協議。本件需用土地 人考量徵收為政府執行公權力取得土地所有權之最後手段 ，亦考量選擇對人民權益損害最小且不妨礙公共建設推動 之方式，為鼓勵所有權人同意協議價購以減少採徵收方式 取得土地，及基於市價來源應有所依據及具公信力等因素 ，乃依內政部102年4月15日台內地字第1020147100號函說 明四及五函示載明，土地徵收條例修正後，需用土地人應 以市價與土地所有權人協議，因市價會隨市場交易狀況變 動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有合 理區間，協議價購與徵收補償雖同採市價標準，但因時間 點不同，亦不一定有相同水準，逕以地評會評定之市價為 協議價購標準，恐有違協議價購之精神。爰需用土地人進 行協議價購前，依內政部101年3月15日台內地字第10101 307672號函意旨：「參考政府相關公開資訊或不動產仲介 業之相關資訊，或委由不動產估價師查估取得各項市價資 訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，以落 實土地徵收條例第11條協議價購之立法精神，避免產生協 議程序流於形式致徵收處分違法之疑慮。」於103年7月底 委託卓越不動產估價師事務所辦理協議價購市價查估，以 每平方公尺2千元與原告進行協議價購，並於被告103年8 月6日府工土字第1030156310號開會通知單檢附之協議價 購會議說明資料內已載明土地協議價購之價格係委由不動 產估價師估定、土地改良物之價格係依被告訂定之查估補 償標準計算、協議不成將依法辦理徵收、相關徵收補償之 規定等，且於協議價購會議中說明，落實土地徵收條例第 11條協議價購之立法精神，其後再於103年8月15日召開協 議價購會議，並載明於協議價購會議紀錄中。準此，協議 價購與徵收補償雖同採市價標準，但因時間點不同，亦不 一定有相同水準，因市價會隨市場交易狀況變動、交易雙 方對交易標的價值認知、價格基準日等而有合理區間。本 件需用土地人於103年8月15日召開協議價購會議，依委由 卓越不動產估價師事務所所查估之市價辦理協議價購，其 後就協議不成部分，依103年6月27日提經地評會第3次會 議評定通過之徵收宗地市價辦理徵收作業，依法並無違誤
。
2.被告104年9月11日辦理系爭工程增辦灌排溝渠工程，係以 協議價購辦理，不以徵收方式取得，為不妨礙公共建設儘 速推動及鼓勵所有權人同意協議價購，並基於市價來源應 有所依據及具公信力等因素，需用土地人仍依內政部102 年4月15日台內地字第1020147100號函說明四及五函示意 旨，援用103年7月底委託卓越不動產估價師事務所辦理協 議價購查估市價每平方公尺2千元，與原告進行協議價購 ，依法並無違誤；另依被告檢附內政部不動產交易資訊實 價查詢結果，於系爭徵收案之周邊同一供需圈101年8月1 日至104年8月30日止，徵收區段近鄰地區土地使用性質相 同之前山段農牧用地，其市價區間在901元至1,294元，顯 見本案系爭土地，103年原徵收補償宗地市價查定，實已 反應市場正常交易價格。
五、本件兩造之爭點為：被告辦理系爭土地相關市價徵收補償查 估作業相關程序及系爭土地評定之市價，是否適法？六、本院判斷：
㈠按「（第1項）需用土地人申請徵收土地或土地改良物前， 除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與 所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式 取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法 以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。（第2項）前 項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達 成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管 機關。……。（第4項）第1項協議價購，應由需用土地人依 市價與所有權人協議。（第5項）前項所稱市價，指市場正 常交易價格。」、「（第1項）……。（第2項）權利關係人 對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30 日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該 管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理， 並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係 人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得 提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得 依法提起行政救濟。……」、「（第1項）被徵收之土地， 應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共 設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其 地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關 提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市 ）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評 議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償
地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序 、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。……」 、「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指 徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期 市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按 徵收公告之市價補償。」分別為土地徵收條例第11條、第22 條、第30條及同條例施行細則第30條所明定。 ㈡依上，土地徵收條例第11條第1項規定需用土地人申請徵收 土地或土地改良物前，原則上應先與所有權人協議價購或以 其他方式取得，如所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成 協議且無法以其他方式取得者，始得依該條例申請強制徵收 。又同條第4項及第5項規定，需用土地人依市價與所有權人 協議價購，所稱市價，指市場正常交易價格；再依同條例第 30條第1項之規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價 補償其地價。是需用土地人與所有權人協議價購之市價，與 強制徵收應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正 常交易價格，二者並無不同，以貫徹徵收土地協議價購在先 ，強制徵收在後之制度，並維護被徵收土地所有權人之權益 ，方符合上開土地徵收條例規定之意旨及精神。 ㈢經查，原告所有系爭土地，位於系爭工程用地範圍，前經需 用土地人被告所屬工務處依土地徵收條例第11條規定，於10 3年8月15日召開協議價購會議未達成協議，報奉內政部103 年11月3日台內地字第1031302443號函准予徵收。被告以同 月13日府地權字第10302257311號公告，公告期間自103年同 月14日至同年12月15日止，原告於公告期間內對系爭土地徵 收補償價額為每平方公尺1,700元表示不服，以103年12月10 日訴願書向內政部提出異議，請求按原協議價購之價格每平 方公尺2千元辦理徵收，經內政部函轉被告請依土地徵收條 例第22條第2項徵收補償異議處理程序規定辦理，被告進行 查處後，以104年1月30日府地價字第1040016037號函復原告 ，查處結果系爭土地市價之查定，均依同條例第30條及查估 辦法等相關規定辦理，而維持原查估市價等語。原告不服查 處結果，於104年3月13日向被告提出復議，被告於104年3月 27日提請地評會104年第1次會議復議，決議維持原評定市價 為每平方公尺1,700元，被告函復原告該復議結果。原告仍 不服，循序提起本件行政訴訟。基此，原告所有系爭土地， 因需用機關召開協議價購會議未達成協議，乃報請主管機關 強制徵收，被告再依系爭土地之市價補償原告。 ㈣原告除主張本件系爭土地被強制徵收前，被告與原告協議系 爭土地價購之市價為每平方公尺2千元，嗣被告逕以原告未
按期繳交協議價購同意書為由，進行徵收程序，並將系爭土 地之徵收價額予以降低為每平方公尺1,700元，造成徵收價 格與估定市價落差甚大，被告仍應按系爭土地市價每平方公 尺2千元補償原告等情外，另稱被告為趕於新土地徵收條例 施行前辦理徵收，取巧將說明會及協議價購同時舉辦，未整 合說明會中所有權人所陳述之意見，再進行接續之都市計畫 變更或非都市土地使用分區及使用地變更、事業計畫報請目 的事業主管機關許可、用地範圍測量分割及調查用地資料等 程序，最後才進行協議價購，有違程序或方式規定等云。然 按需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，如未依土地徵 收條例第11條第1項規定與所有權人協議價購或以其他方式 取得，逕行申請主管機關核准後強制徵收，係徵收處分有無 違反法定程序之問題，並非被告辦理系爭土地相關市價徵收 補償查估作業相關程序及系爭土地評定市價之範疇，又依本 件原告之訴願書(訴願卷53頁)，其係請求訴願機關內政部撤 銷原公告徵收價格，改以協議價購數額辦理公告強制徵收等 語，並未爭執系爭土地徵收處分之合法性(如原告不服內政 部之徵收處分，應向該管訴願機關行政院提起訴願)，是本 件應僅就被告辦理系爭土地市價徵收補償查估作業及評定市 價適法與否，予以論斷，合先敘明。
㈤次按「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、 製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實 例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或 修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常 單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵 收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價 評議委員會評定。」、「依第4條第2款調查實例，以蒐集市 場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例 。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價 表。」、「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯 偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益 實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及 量化調整時，應不予採用：一、急買急賣。……五、畸零地 或有合併使用之交易。……」、「劃分地價區段時，應攜帶 地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為 單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自 然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋 建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上 將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地 價區段。」、「地價區段之界線，應以道路、溝渠等界線或
使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍 線為準。」、「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一 、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即 為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規 定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場 行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無 建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。 其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面 積……。」、「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正 常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指 每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第 27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期 間為前1年9月2日至當年3月1日。」、「比準地應於預定徵 收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。… …。」、「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地 價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整 後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標 的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準 地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準 地地價。（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於 其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（ 第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別 依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基 準表之最大影響範圍內調整。」、「比準地地價及宗地市價 ，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算 ：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計 算至百位數，未達百位數無條件進位。」各為101年6月5日 發布，同年9月1日施行之查估辦法第4條、第6條第1項、第7 條、第10條第1項、第11條、第13條、第17條、第18條、第1 9條及第21條第3款所明定。
㈥又按「本會置委員15人或16人，其中1人為主任委員，由直 轄市市長或副市長、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人 為副主任委員，由直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘 書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員 遴聘之：一、議員代表1人。二、地方公正人士1人。三、地 政專家學者2人。四、不動產估價師2人或3人。五、法律、 工程、都市計畫專家學者各1人。六、地政主管人員1人。七 、財政或稅捐主管人員1人。八、工務或都市計畫主管人員1 人。九、建設或農業主管人員1人。」、「（第1項）本會開 會得邀請經辦估價人員列席。評議異議或復議案件時，得通
知異議人或復議人列席說明，並於說明後退席。（第2項） 前項異議或復議案件為多數人共同提出者，僅得推派3人以 下之代表列席。」、「本會需有過半數委員之出席，始得開 會，並有出席委員過半數之同意始得決議；……可否同數時 ，由主席裁決。」、「本會委員對具有利害關係之議案，應 自行迴避。」亦為現行地評會組織規程第4條第1項、第6條 、第7條第1項及第8條所規定。
㈦準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定， 即應以徵收當期之市價為準。另依地評會組織規程第4條第1 項之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、 地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等， 是有關徵收補償地價之判斷，為經由該委員會所作成，係本 於其專業知識所作成之決定，應享有一定之判斷權力，而在 判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵 守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效 之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素 等事項予以審查，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法 院應予尊重。
㈧原告主張本件地評會是否依照地評會組織規程第4條第1項規 定組成，容有疑義，若委員會組織不合法，是否有利害關係 而應迴避未迴避，被告應提出本件地評會之會議紀錄，以查 明是否有程序不合法之事實乙節，經被告於本件審理時提出 依地評會組織規程第4條第1項規定遴聘之委員名冊(本院卷 157頁)，其委員組成含有主任委員副縣長1人、副主任委員 秘書長1人、議員代表1人、地方公正人士1人、地政專家學 者2人、不動產估價師2人、法律及都市計畫暨工程專家學者 各1人、地政主管人員(地政處處長)1人、財政或稅捐主管人 員(財政處處長)1人、工務或都市計畫主管人員1人(工務處 處長或建設處處長)及建設或農業主管人員(農業處處長)1人 ，共計15人，合於依地評會組織規程第4條第1項之規定。又 依104年3月27日地評會104年第1次會議之簽到簿(原處分卷 35頁)，出席委員有主任委員副縣長1人、地方公正人士1人 、地政專家學者1人、不動產估價師2人、法律專家學者1人 、對地價有專門知識專家1人(該委員經被告遴聘為都市計畫 專家學者)、地政處處長、財政處處長、建設處處長及農業 處處長，共計11人，已超出過半數委員之出席，原告又未指 出何委員有利害關係而應迴避未迴避之情形，難認本件地評 會委員之組成及出席開會人數有違反地評會組織規程上開相 關規定，原告上開主張，自難謂有據。
㈨次查，需用土地人與所有權人協議價購之市價，與強制徵收
應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正常交易價 格，二者並無不同，有如上述。本件系爭土地經強制徵收前 ，被告於103年7月底先委託卓越不動產估價師事務所辦理協 議價購查估市價每平方公尺2千元，與原告進行協議價購， 嗣被告以原告未按期繳交協議價購同意書為由，而無法達成 協議價購，乃報經主管機關核准強制徵收系爭土地，並經作 業單位竹山地政所依查估辦法第22條規定，估計竹山鎮○○ 段350-1(原350)地號比準地地價，以該比準地地價為P008- 00地價區段內各宗地市價估計之比較基準，並依同辦法第19 條第1項第3款、第2項、第3項規定，於內政部不動產交易實 價查詢服務網資料庫選取竹山鎮○○段○○○○○○號及竹山鎮 中崎段139地號等2件買賣實例為比較標的。竹山鎮○○段○○ ○○○○號為比較標的編號00001，土地正常買賣單價為每平方 公尺1,752元，交易日期為102年9月23日，交易日期調整百 分率為1.00%；個別因素調整百分率為－1.25%；區域因素調 整百分率為－7.49%；比準地試算價格為每平方公尺1,617元 。另以竹山鎮○○段○○○○號為比較標的編號00004，土地正 常買賣單價為每平方公尺1,109元，交易日期為103年1月27 日，交易日期調整百分率0.00%；個別因素調整百分率為－2 .50%；區域因素調整百分率為－13.31%；比準地試算價格為 每平方公尺937元。再以計算出比準地竹山鎮○○段○○○○○○ 號地價：考量差異百分率絕對值加總分別為13.74%及19.81% ，並依各比較標的權重比例98%、2%，最後形成比準地為每 平方公尺1,700元，固非無據。
㈩然查，依被告委託卓越不動產估價師事務所辦理協議價購查 估成果報告書(本院卷77-100頁)，系爭土地市價每平方公尺 2千元，該事務所選取竹山鎮○○段○○○○號為比準地，而該 土地之地價估計，係選取竹山鎮○○段444及446地號、427 地號、428-6地號土地等3筆有買賣實例之個案為比較標的， 交易日期分別為103年2月10日、102年10月13日、102年9月 23日，成交價格各為每平方公尺2,881元、2,751元、1,649 元，再以個別因素如宗地條件、道路條件、接近條件、周邊 條件、行政條件、其他等項目，調整形成比準地為每平方公 尺2千元(同卷82頁比準地地價估計表)。而被告以竹山地政 所辦理系爭土地市價查估，則選取竹山鎮○○段○○○○○○號 為比準地，計算出本件宗地系爭土地市場正常交易價格每平 方公尺1,700元，二者所選取比準地固有不同，惟竹山地政 所選取竹山鎮○○段○○○○○○號及竹山鎮○○段○○○○號等2 件買賣實例為比較標的，土地買賣單價為每平方公尺1,752 元及1,109元，交易日期為102年9月23日及103年1月27日(訴
願卷113頁比準地地價估計表)，與卓越不動產估價師事務所 則選取竹山鎮○○段444及446地號、427地號、428-6地號土 地等3筆買賣實例之個案之比較標的，交易日期為介於102年 9月23日至103年2月10日，而該3筆交易成交價格各為每平方 公尺2,881元、2,751元、1,649元，可知竹山地政所與卓越 不動產估價師事務所蒐集買賣實例，地段及交易日期相近， 又查估個別調整因素之條件亦屬相同，含有宗地條件、道路 條件、接近條件、周邊條件、行政條件及其他等，並以各條 件之項目因素以差異百分比調整而決定地價，竹山地政所調 整比準地為每平方公尺1,700元，系爭土地市場正常交易每 平方公尺價格亦同；卓越不動產估價師事務所調整比準地每 平方公尺2千元，系爭土地市場正常交易價格亦為每平方公 尺2千元。
另按依查估辦法第6條第1項之規定，土地徵收補償市價查估 ，其中調查買賣實例，係以蒐集市場買賣實例為主，無市場 買賣實例者，得蒐集市場收益實例，是有關土地買賣實例， 自以儘量蒐集地段及交易日期相近之買賣實例，此等買賣實 例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地 之價格，再正確查估被徵收土地補償市價。卓越不動產估價 師事務所選取竹山鎮○○段444及446地號買賣實例之個案為