臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
104年度中小字第2247號
原 告 東大翰林園管理委員會
法定代理人 吳玲琴
訴訟代理人 洪進益
被 告 林汏霏
訴訟代理人 張壹俊
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年12月2日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹仟參佰柒拾元，及自民國一０四年七月三日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元，由被告負擔新台幣肆佰貳拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
爭執事項及理由要領
一、原告方面：
(一)原告起訴主張被告為門牌號碼台中市○○區○○○○路00 巷00號(戶別1B)即「東大翰林園社區」大樓區分所有權人 ，依公寓大廈管理條例第21條及東大翰林園社區規約(下 稱社區規約)第5條第2款規定，被告負有按期繳交管理費 之義務。又原告社區管理費以季計算，有固定管理費及機 動管理費，被告是1樓住戶，固定管理費為每月新台幣(下 同)890元，另須依社區規約第5條第6款約定繳納機動管理 費，即社區發生緊急事故時應依共有資產共同負擔。另原 告於民國(下同)104年2月7日前申請報備管理組織，故原 告請求104年2月7日以前管理費作業流程係經區分所有權 人討論後以多數決方式決定。且於104年2月7日前以原告 法定代理人吳玲琴為無因管理人，代被告處理原告社區事 務，故被告應負擔垃圾清運費555元、1樓電梯保養費185 元(按樓層分擔)、消防檢查費用150元、104年1月電梯修 繕分擔費用480元、103年10月電梯修繕分擔費用480元， 合計1850元，即原告得依民法無因管理規定請求被告返還 費用1850元。再原告於104年2月7日以後成立，自104年4 月份起至104年6月份止，被告共積欠垃圾清運費555元、1 樓電梯保養費185元(按樓層分擔)、消防檢查費用150元、 電梯修繕分擔費用480元，合計1370元，則依公寓大廈管 理條例第21條及社區規約第5條第2款規定，原告得向被告 請求固定及機動管理費共1370元；以上2筆共計3220元。
嗣經原告多次以口頭及寄發存證信函催討，均無效果，為 此提起本訴，並依原告社區104年5月份區分所有權人會議 記錄決議第1條，即住戶積欠管理費已逾2期(含)以上者， 以未繳金額年息百分之10計算遲延利息等情。並聲明：被 告應給付原告3220元，及自支付命令送達翌日起至清償日 止按年息百分之10計算之利息。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、原告社區管理委員會係依法成立並向主管機關報備在案， 管理費繳納科目依社區規約第5條第1款規定辦理，管理費 繳納科目及金額係經過區分所有權人會議多數決方式作成 決議為之，被告竟擅自在社區公佈欄張貼公告聲稱自己是 獨立戶，已違反公寓大廈管理條例第53條規定。 2、被告提出無因管理費用分擔部分，即原告社區於104年2月 7日未申請報備管理組織前係依無因管理方式運作而支出 各項分擔費用，被告抗辯稱在原告社區電梯故障前，被告 均按時配合繳交所有費用至103年12月31日止，表示原告 社區於未申請報備管理組織前，被告繳交之費用屬原告無 因管理費用之負擔，而被告默許原告以無因管理運作之制 度，於該期間積欠應負擔費用1850元。
3、被告抗辯稱其居住在原告社區大樓1樓，未使用電梯，不 必分擔電梯修繕費用云云，惟大樓供電、消防設施、清洗 水塔、頂樓抄水錶、頂樓供水及排水管路修繕、頂樓水錶 保護區之維護、外牆牆面修繕、化糞池及消防安檢等等之 工程人員皆使用電梯，被告亦因此獲得利益，上揭為原告 社區大樓之公共設施，其修繕、保養費用係由全體住戶分 擔，被告拒絕繳納應分擔之費用，卻享有原告社區大樓提 供之利益，被告即受有不當得利，自有義務將已取得之不 當利益返還予原告。
4、被告自99年間起在原告社區居住，亦承認默許參與無因管 理運作模式，而102年原告社區消防安全檢查未通過，處 理方式亦是無因管理，尤其被告是原告社區大樓面積最大 之住戶，面積最大與最小差距約2.4倍，比照往年無因管 理模式，皆以戶數平均分攤繳交消防基金，因消防設備及 電梯皆屬於公共設施之一，依公寓大廈管理條例並無所謂 使用者付費原則，而是以區分所有權人會議決議通過及向 主管機關報備之社區規約為準繳交應負擔之費用，倘被告 對原告收取費用有任何異議，應透過區分所有權人會議決 議為之。
5、原告於104年2月7日召開區分所有權人會議，申請報備管 理組織，並公布施行社區規約，皆依法定程序辦理，此有
召開104年度區分所有權人會議開會公告、會議記錄、管 理組織申請報備同意書、公布及施行社區規約同意連署書 、決議案公告、申請報備書、申請報備檢查表、區分所有 權人名冊、區分所有標的基本資料表、報備基本資料表、 原告社區管理委員代理公告及職責歸屬界定契約書、台中 市西屯區公所核發「公寓大廈管理組織報備證明」公告及 原告管理委員會專用帳戶公告等影本各在卷可證。至被告 抗辯稱其對於社區成立管理委員會完全不知情云云，惟原 告社區召開104年度區分所有權人會議開會公告日期是104 年1月27日，公告於104年2月7日召開區分所有權人會議， 被告看到開會公告後，即提議申請報備管理組織及施行住 戶規約，但被告隨即於104年1月28日張貼公告表示其為獨 立戶，可見被告當時已知悉原告社區將召開區分所有權人 會議及準備成立管理委員會之情事。再原告於104年2月7 日召開區分所有權人會議，決議依法定程序申請報備管理 組織，公布及施行社區規約，台中市西屯區公所亦於104 年2月11日核發「公寓大廈管理組織報備證明」，原告即 屬合法公寓大廈管理組織甚明。
二、被告方面：
(一)原告管理委員會成立前並未事先通知住戶，亦未依規定於 開會前15日內將文件送交住戶，其成立為不合法，且原告 之主任委員選舉為不合法、規約內容違背公寓大廈管理條 例規定為不合法各情，原告雖曾向台中市西屯區公所提出 異議，並無結果，復曾另行提起民事訴訟，但經詢問過律 師後，原告認為撤回起訴為最好之處理方式，避免倘日後 勝訴確定，原告可能求償無門，日後若敗訴確定，將使獲 得利益。
(二)原告管理委員會成立前即103年10月5日，社區大樓電梯發 生延遲關閉，無法正常使用，被告曾要求社區管理負責人 即吳玲琴召開住戶會議，討論決定大樓電梯維修及廠商比 價等問題，但社區管理負責人拒絕開會，事後卻由原告訴 訟代理人拿連署書要求被告在電梯維修同意書簽名，若被 告不簽名，原告訴訟代理人則表示將提出訴訟，後來公告 連署書已經通過，社區管理負責人無視被告合理強烈抗議 ，竟私自代表全體住戶與大亞電梯廠商簽訂電梯維修契約 ，維修金額高達108000元，被告要求查閱維修契約、上開 帳目及決定過程是否合法，亦被拒絕。但被告並未默許要 繳納108000元費用，表示如應繳納亦應逐樓計算，仍遭社 區管理負責人拒絕，被告合理懷疑社區管理負責人有圖利 廠商及背信之嫌。
(三)另被告在搬進原告社區前，早已詢問及請教他人關於原告 社區之繳費方式，基於使用者付費原則，1樓店面住戶繳 費方式僅繳納垃圾處理費用100元至300元，其餘費用並未 強制1樓店面住戶繳納，因為被告之1樓住家是服務處，以 前繳納費用沒有默認之問題，被告係基於同理心以守望相 助服務精神與住戶相互尊重幫忙而繳交多餘的費用，是在 公平公正情形下繳納，直至電梯維修問題卻沒有開會也沒 有比價，硬要求被告平均分攤費用，被告認為沒有發聲管 道，得不到公平正義。
(四)被告於99年11月29日成為原告社區之區分所有權人，於 104年2月7日成立管理委員會前，原告屬於無因管理，依 民法172條規定，無因管理人即社區管理負責人吳玲琴並 未受被告委任，擅自處理事務，違反被告意思，侵害被告 權利，且不利於被告。被告自99年11月29日起繳納之款項 是為全體住戶而繳納，故被告主張3220元之管理費不存在 。即使被告有積欠3220元管理費，亦得以之前繳交所有費 用抵銷3220元，剩餘金額再往後抵銷公平合理合法之費用 ，但不包括此次違法之電梯維修費用。
(五)原告主張在社區管理委員會成立前，社區事務處理是依照 住戶多數決方式並不實在，因102年間社區消防設備故障 修繕時，原告社區曾召開全體住戶會議，達成應由廠商比 價之共識，並依決議金額支付，但至吳玲琴擔任社區管理 負責人時，電梯故障維修時卻表明不必開會，要求社區19 戶平均負擔108000元，被告認為1樓店面不必使用電梯， 基於使用者付費比例分擔，惟社區管理負責人不同意。而 關於社區大樓電梯保養費用，被告雖未使用電梯，仍基於 同理心分擔電梯保養費、大樓電梯及電燈的公共電費、消 防發電機每月保養費用、大樓公共水費、清洗水塔分攤費 用、抽化糞池分攤費用等，前提是原告應先歸還被告2具 新的滅火器，且原告社區滅火器到期要全部換新時，必須 一併更換被告之滅火器。倘被告認為有必要而要求查閱及 影印自100年1月1日起至104年1月31日止原告社區之財務 憑證、明細及合約等，原告不得拒絕查帳。
(六)原告法定代理人吳玲琴擔任社區管理負責人10餘年，被告 提出關於住戶權益事項均遭原告法定代理人拒絕，並要求 1樓住戶繳納所有費用，例如消防檢查及設備費用等，原 告法定代理人拒不召開住戶會議，亦不讓被告查帳，而 103年至104年間消防設備費用是經102年開會決定，總金 額約20餘萬元，每戶繳納約1萬餘元，另1樓住戶要求滅火 器，原告法定代理人則以嗣後滅火器需更新為由，拒給1
樓住戶更新之滅火器。甚至關於垃圾清運費用，基於使用 者付費原則，是否在原告社區倒垃圾，乃社區住戶之意願 及自由，法律並未硬性規定非得一定要在自家大樓倒垃圾 ，是被告之垃圾均自行處理，絕不會私自在原告社區傾倒 垃圾。
(七)並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張上揭事實，已據其提出公寓大廈管理組織報備證明 1件、電梯系統更新同意書1件、東大翰林園公告13件、台中 福安郵局第228號存證信函1件、住戶規約1件、建物登記謄 本1件、104年1月至3月無因管理分擔費用與積欠管理費用明 細表、104年4月至6月積欠管理費用明細表、費用分擔公告 、原告社區103年10月至12月、104年4月至6月收支明細、請 款單、估價單、統一發票、管理費收據、104年1月27日區分 所有權人會議開會公告、104年度第1次區分所有權人會議紀 錄、管理組織申請報備同意書、公布及施行規約同意連署書 、決議案公告、申請報備書、申請報備檢查表、區分所有權 人名冊、區分所有標的基本資料表、報備基本資料表、原告 社區管理委員代理公告及委託契約書影本、管理委員會專用 帳戶公告等影本各在卷為憑，核屬相符。而被告雖以上情抗 辯(詳後述)，惟其對原告提出上揭文書之真正並不爭執，是 原告此部分之主張應堪認為真正。
四、法院之判斷：
(一)按公寓大廈管理條例第26條規定：「非封閉式之公寓大廈 集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住 宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨 立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或 結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數 書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列 各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議 ，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。 一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用 之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計 帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文 件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場 部分之區分所有權人會議之分工事宜。第20條、第27條、 第29條至第39條、第48條、第49條第1項第7款及第54條規 定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員 會及其主任委員、管理委員準用之。」。本件原告主張其 於104年2月7日召開區分所有權人會議，申請報備管理組
織，施行社區規約，並經主管機關即台中市西屯區公所於 104年2月11日核發「公寓大廈管理組織報備證明」，故原 告管理委員會係合法成立等情，業經其提出召開104年度 區分所有權人會議開會公告(公告日期為104年1月27日)、 104年2月7日即104年度第1次區分所有權人會議記錄、管 理組織申請報備同意書、公布及施行社區規約同意連署書 、決議案公告、申請報備書、申請報備檢查表、區分所有 權人名冊、區分所有標的基本資料表、報備基本資料表、 原告社區管理委員代理公告及職責歸屬界定契約書、台中 市西屯區公所核發「公寓大廈管理組織報備證明」公告及 原告管理委員會專用帳戶公告等影本各在卷為證(參見本 院卷第153頁至第173頁)，雖為被告所否認，並以上情抗 辯。然本院認為原告社區住戶即區分所有權人既依上揭公 寓大廈管理條例第26條規定召開區分所有權人會議、制定 社區規約，並向主管機關即台中市西屯區公所辦理報備手 續，並獲核發「公寓大廈管理組織報備證明」各情，可知 原告確係法定程序成立並辦理報備，在形式審查自屬合法 成立之公寓大廈管理組織甚明。至被告固否認原告管理委 員會成立之合法性，並認為社區規約內容牴觸公寓大廈管 理條例規定，及原告之主任委員產生方式不合法云云，然 本院就被告抗辯上情曾於104年9月4日言詞辯論期日當庭 以言詞曉諭被告應另行提起民事訴訟尋求救濟等語(參見 本院卷第87頁背面)，而被告亦於104年9月9日起訴確認原 告之管理委員會及社區規約不存在，並經本院民事庭以 104年度訴字第2808號受理，被告卻於104年11月2日撤回 該民事訴訟乙節，復有被告提出民事起訴狀及本院依職權 查明上情無誤。是被告既無意提起民事訴訟確認原告是否 合法成立，而被告在本院審理時提出之證據資料尚不足以 證明原告未經合法成立，故在原告據以成立之104年2月7 日區分所有權人會議決議事項經法院確定判決認定其自始 不存在以前，仍應認為原告確係合法成立之公寓大廈管理 組織，在本件訴訟即為適格之原告，被告此部分抗辯委無 可採。
(二)又公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段規定：「專 有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分 所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用( 第1項)。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之(第2項 )。」，同條例第21條亦規定：「區分所有權人或住戶積
欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延 利息。」。另社區規約第5條第1款規定：「管理費分為固 定管理費及機動管理費，其繳納科目、金額，應按區權會 之決議為之。」，而依原告提出104年5月17日區分所有權 人會議決議事項，即住戶積欠管理費已逾2期(含)以上者 以年息百分之10作為遲延利息。據此，原告固主張被告積 欠管理費包括：1、於104年2月7日前以原告法定代理人吳 玲琴為無因管理人，代被告處理原告社區事務，被告應負 擔垃圾清運費555元、1樓電梯保養費185元、消防檢查費 用150元、104年1月電梯修繕分擔費用480元、103年10月 電梯修繕分擔費用480元，合計1850元，得依民法無因管 理規定請求被告返還費用1850元；2、原告於104年2月7日 以後成立，自104年4月份起至104年6月份止，被告共積欠 垃圾清運費555元、1樓電梯保養費185元、消防檢查費用 150元、電梯修繕分擔費用480元，合計1370元，得依公寓 大廈管理條例第21條及社區規約第5條第2款規定請求被告 給付固定及機動管理費共1370元；以上2筆共計3220元等 情。本院認為原告既自承管理委員會係於104年2月7日召 開區分所有權人會議決議成立，並經主管機關即台中市西 屯區公所同意備查而取得「公寓大廈管理組織報備證明」 ，而104年2月7日以前係由原告法定代理人吳玲琴以民法 無因管理方式運作，代為處理社區事務，無因管理人為吳 玲琴，已如前述，因原告係以104年2月7日為時間點區隔 請求之法律關係，104年2月7日以前依無因管理法律關係 請求被告返還必要費用，即應由無因管理人即吳玲琴個人 名義起訴請求，始為適法，要與原告即管理委員會無涉， 是原告不具有無因管理人身分，其訴請被告返還104年2月 7日以前之無因管理必要費用1850元，於法不合，不應准 許。另原告就104年2月7日以後依公寓大廈管理條例及社 區規約等法律關係請求被告給付管理費1370元部分，因被 告確為原告社區之區分所有權人，而上開費用復為區分所 有權人應分攤之費用，被告要無拒絕給付之正當理由。至 於原告就社區內部管理縱有被告指摘諸多缺失存在，此部 分應由被告依公寓大廈管理條例及社區規約等相關規定， 經由區分所有權人會議決議方式予以監督改正，被告不得 以上揭管理缺失作為拒絕給付管理費之藉口，併予說明。 (三)另民法第334第1項前段規定：「二人互負債務，而其給付 種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債
務，互為抵銷。」，而債務之抵銷，以雙方當事人互負債 務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根 本上即無抵銷之可言(參見最高法院18年上字第1709號民 事判例意旨)。被告固抗辯稱其自99年11月29日為原告社 區之區分所有權人，於104年2月7日成立管理委員會前， 原告屬於無因管理，依民法172條規定，無因管理人吳玲 琴並未受被告委任，擅自處理事務，違反被告意思，侵害 被告權利，且不利於被告，且被告自99年11月29日起繳納 之款項是為全體住戶而繳納，被告認為原告請求之管理費 債權3220元並不存在。即使被告有積欠3220元管理費，亦 得以之前繳交所有費用抵銷3220元云云，惟為原告所否認 ，並為上開主張。本院認為無因管理即使違反本人之意思 ，依民法第177條第1項規定，倘本人仍享有因管理所得利 益時，亦負有償還必要、有益費用予無因管理人，或賠償 無因管理人損害之義務，並非違法之無因管理，本人即毋 庸負擔任何義務。是就本件而言，被告既以104年2月7日 以前繳納之款項與原告之本件請求為抵銷抗辯，則依民事 訴訟法第277條本文規定舉證責任分配原則，被告即應就 其對原告究竟存在何種債權及可供抵銷之債權數額等有利 事實負舉證責任，但被告迄至本件言詞辯論終結前並未就 上情舉證以實其說，被告此部分之抵銷抗辯即嫌無憑，不 應准許。
五、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例及社區規約等法律關 係請求被告給付管理費，於1370元範圍內，洵屬正當，應予 准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。又原告就上 開准許部分，依104年5月17日區分所有權人會議決議意旨請 求自起訴狀繕本送達被告翌日即104年7月3日起至清償日止 按年息百分之10計算之利息，亦無不合，併准許之。六、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1 項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為 1000元。但本院就本件訴訟既為兩造互有勝敗之判決，依原 告勝訴比例為百分之42.5，故命被告負擔訴訟費用額為425 元，餘由原告負擔。
七、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定 ，法院為被告一部敗訴之判決時，應就原告勝訴部分依職權 宣告假執行。爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文 第4項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第 1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實)，如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官