臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹東簡字第165號
原 告 周碧華
訴訟代理人 張明光
被 告 林淑珍
訴訟代理人 周珊如律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國104 年11月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣五峰鄉○○段○○○○○地號土地如附圖所示Ａ部分、面積五平方公尺，及Ｂ部分、面積五平方公尺；同段八六九之五地號土地如附圖所示Ｃ部分、面積四平方公尺等地上物拆除，並將上開土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之四三五，其餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹萬柒仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 ○00000 地號土地均為原告 所有，原告係向訴外人張坤盛以105萬元購買多筆土地，斯 時土地上即有房屋且確有住人，被告無任何權源，擅自在原 告所有系爭869-4地號土地，如起訴狀附圖所示紅色部分、 面積約20平方公尺，及同段869-5地號，如起訴狀附圖所示 藍色部分、面積約60平方公尺土地上建蓋房屋，經原告以口 頭及存證信函催請被告拆屋還地，惟皆未獲置理。為此，爰 依民法第767條之規定提起本件訴訟。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應將坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 地號土地，如起訴 狀附圖所示紅色部分、面積約20平方公尺，及同段869-5 地 號，如起訴狀附圖所示藍色部分、面積約60平方公尺土地上 之建物拆除，並將土地返還原告（實際占用面積以鑑測為依 據）。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告於104年8月18日現場勘驗時主張系爭869-4地號土地、 系爭869-5地號土地上所建門牌號碼新竹縣五峰鄉0鄰00號房 屋（下稱系爭81號房屋）為訴外人羅美香所有，原告訴請被 告拆屋還地，顯屬當事人不適格。被告否認無權占有原告所 有系爭869-4、869-5地號土地。被告之配偶張志強（已歿）
出資，以公公張廷光（已歿）之名義於67年11月15日向土地 所有權人張就道買受土地（下稱系爭土地），且已支付買賣 價金完畢，被告遂於地主張就道及其子張乾隆指劃之購地範 圍內，搭建房屋（下稱系爭房屋），被告所建房屋顯有占有 權源甚明，原告及原告訴訟代理人均明知上情。現被告所搭 建之系爭房屋是否坐落系爭869-4、896-5地號土地上，仍屬 不明。倘若有占用之情形，則被告對系爭土地所有權人原已 取得基地利用權，嗣因系爭土地出賣致房地異主，如任由系 爭土地承買人拆除房屋，對房屋所有權人將造成不利影響， 基於房屋所有權應與土地利用權一體化及房屋既得使用權保 護原則之考量，被告自得主張類推適用民法第425之1規定。 依新竹縣竹東地政事務所土地複丈成果圖可知，系爭81號房 屋不在原告所主張之系爭869-1、869-5地號土地上；系爭82 號房屋也只有如附圖所示A、B、C部份在原告主張之土地上 ；系爭869-4、869-5地號土地是由原地主張就道出售給被告 所有，就證人張坤盛部分，被告所有的土地房屋是在68年間 所建，在證人張坤盛取得土地之前，是自張就道處承受土地 ，應受契約拘束。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。三、本件不爭執事項如下：
㈠、坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 地號、林、面積38平方公尺 ，及同段869-5 地號、林、面積237 平方公尺土地為原告所 有，有土地登記謄本可參。
㈡、被告所有新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號房屋占用原告所有86 9-4、869-5 地號土地之位置及面積，經本院依職權勘驗現 場並囑託竹東地政事務所測量，如附圖所示之土地複丈成果 圖。
四、本件爭點：
原告請求被告拆除占用系爭869-4 、869-5 地號土地上之房 屋，並返還前開占用土地，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告 於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有
，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之 請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之 所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。復按不動產物 權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記， 不生效力，民法第758 條亦定有明文。而買賣契約僅有債之 效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之 場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人， 前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前 買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣 關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243號判例要 旨可資參照）。
㈡、經查，被告所有新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號房屋占用原告 所有869-4 、869-5 地號土地之位置及面積，經本院依職權 勘驗現場並囑託竹東地政事務所測量，如附圖所示之土地複 丈成果圖，為兩造所不爭執。又被告雖辯稱系爭869-4 、86 9-5 地號土地係伊之公公張廷光向訴外人張就道買受取得， 並由伊配偶張志強出資在該土地上搭建房屋，嗣張志強過世 ，伊依法繼承上開房屋及土地云云，並據提出土地權利讓渡 契約書為證（見本院卷第42、43頁）；惟依本院依職權函請 新竹縣竹東地政事務所調閱系爭869-4 、869-5 地號土地異 動索引及土地所有權移轉登記等資料，系爭869-4 、869 -5 地號土地於56年9 月1 日總登記之權利人為中華民國；75年 4 月2 日逕為分割；81年12月11日設定登記地上權，張坤盛 為權利人；89年1 月19日地上權期間屆滿，張坤盛因混同取 得上開土地所有權；97年10月28日訴外人張益生因贈與取得 上開二筆土地；原告周碧華於101 年12月3 日因買賣取得系 爭869-4 、869-5 地號土地等情，有新竹縣竹東地政事務所 104 年9 月1 日東地所登字第0000000000號函暨檢附之土地 所有權移轉登記資料、異動索引等為證（見本院卷第44至71 頁），是揆諸首揭法條規定，即便原告所稱訴外人張廷光向 張就道買受系爭869-4、869-5地號土地乙節為真實，在張就 道未將土地移轉登記予張廷光或其指定之人以前，張廷光或 其指定之人並未取得該等土地之所有權，張就道與張廷光就 系爭869-4、869-5地號土地買賣之約定，充其量為一債權契 約，僅拘束訂約之當事人，並不得以之對抗契約以外之第三 人，故縱使被告之公公張廷光確曾向張就道買受系爭869 -4 、869-5地號土地，亦不得執以對抗為系爭869-4、869 -5地 號土地所有權人之原告。此外，張坤盛亦於本院審理時到庭 證稱：土地上面的房屋是張志強蓋的，當時張志強有跟我說
，是不是可以借給張志強蓋房子，讓他們有棲身之所，但是 並沒有用錢跟我購買。當時沒有賣給張志強的原因就是張志 強常常會偷東西，張就道死亡時間是68年2月，前一年就已 經臥病在床，如何能夠在67年11月可以簽約，我父親亡故前 一年就已經無法視事，當時五鋒鄉的民情如何會有印章，我 父親也沒有念書，根本不會簽名，張廷光是我堂弟，我沒有 賣給張廷光，民國80年土地的名字一直在我名下。林淑珍或 張志強均沒有找其偕同辦理土地移轉之事。當是將土地賣給 周碧華，告知土地上房屋的是要自己去協調等情（見本院卷 第118頁背面、第119頁），實難認訴外人張廷光或張志強確 已取得系爭869-4、869-5地號土地之所有權。執此，被告既 未能舉證證明訴外人張廷光、張志強因買賣取得系爭869-4 、869-5地號土地之合法使用權，則被告所有新竹縣五峰鄉 ○○村0鄰00號房屋無權占用系爭869-4、869-5地號土地， 應可認定。
㈢、次查，被告另抗辯本件得類推適用民法第425 之1 規定；惟 按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之 1 第1 項定有明文。查門牌號碼新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00 號房屋原設籍人張志強於71年1 月設立稅籍；101 年8 月由 林淑珍繼承該房屋全部持分等情，有新竹縣政府稅捐稽徵局 104 年8 月27日新縣稅東字第0000000000號函暨檢附之房屋 稅籍資料及歷次稅籍變更登記資料及最初稅籍設立資料在卷 可參（見本院卷第72至83頁），而斯時土地所有權人為中華 民國，已如前述，是門牌號碼新竹縣五峰鄉○○村0 鄰00號 房屋與系爭869-4 、869-5 地號土地本非屬同一人所有，自 無適用民法第425 條之1 之餘地，且依被告所辯，被告係依 訴外人張廷光與張就道間之買賣契約關係，而有權占有上開 土地，並非基於借貸或租賃關係使用系爭869-4 、869-5 地 號土地，則基於債之相對性原則，被告亦不得以上開買賣契 約關係對抗原告。再者，縱令張坤盛曾表示同意張志強於系 爭869-4 、869-5 地號土地上搭蓋房屋，然使用借貸，非如 租賃之有民法第425 條、第425 條之1 （買賣不破租賃）之 規定，被告亦不得執此對現在之系爭869-4 、869-5 地號土 地所有權人即原告主張有使用該土地之權利（最高法院59年 臺上字第2490號判例參照），故被告辯稱可類推民法第425 條之1 規定，亦屬無據。
㈣、綜上所述，被告所辯其係有權占有系爭869-4 、869-5 地號 土地等情，均不可採，原告依據民法第767 條規定請求被告 應將坐落新竹縣五峰鄉○○段00000 地號土地，如附圖所示 A 部分、面積5 平方公尺，B 部分、面積5 平方公尺，及同 段869-5 地號土地，如附圖所示C 部分、面積4 平方公尺之 地上物拆除，並將土地返還予原告，自屬有據，應予准許。 至於原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，並依同 法第392 條第2 項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保， 得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
竹東簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 何尚安