臺灣屏東地方法院民事判決 104年度潮簡字第257號
原 告 交通部觀光局大鵬灣國家風景區管理處
法定代理人 許主龍
訴訟代理人 周中臣律師
訴訟代理人 黃錫耀律師
被 告 林良合即珮笠林商行
訴訟代理人 李嗣隆
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年11月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬叁仟肆佰玖拾伍元及自民國一○四年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，其中新臺幣壹仟叁佰肆拾壹元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣壹拾貳萬叁仟肆佰玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實與理由
一、原告主張：兩造於民國102年1月1日簽訂「琉球旅客中心賣 店出租經營管理」契約（下稱系爭契約），因被告有下列違 約情事，故原告請求被告依系爭契約約定賠償原告約定之金 額，被告違約情事及應賠償金額如下：㈠依約被告應於102 年3月31日前提出補正之營運企劃書，唯被告遲至同年4月22 日始提出，依系爭契約第16條第3項約定，被告逾期21天， 每逾期1日罰款新臺幣（下同）2,000元，共計4萬2,000元。 ㈡各期租金以半年計9萬6,300元，被告第3期租金應於103年 1月1日前繳交，被告並未繳納，原告迭經催告均置之不理 ，遂於同年3月19日終止系爭契約，並依系爭契約第15條第2 項約定履約保證金3萬8,000元不予退還，而被告遲至同年5 月9日始返還租賃標的予原告，故原告請求被告給付同年1月 1日起至3月19日之租金4萬9,764元（78天）及同年3月20日 至5月9日（51天）相當於租金之不當得利3萬2,538元。㈢復 依系爭契約第16條第1項約定，被告拖延遷讓每逾1日以3,00 0元計罰違約金，被告自上開原告終止系爭契約之日（103年 3月19日）起至被告遷讓返還租賃標的物之日止（103年5月9 日）共計51天，故被告應給付原告違約金15萬3,000元。原 告爰依契約之法律關係，請求被告給付上開金額（見本院卷 第3頁）。並聲明：被告應給付原告27萬7,302元及自起訴狀 繕本送達翌日起（即104年5月18日）至清償日止之法定遲延
利息。
二、被告則以：被告對於原告上開主張遲延補正營運計畫書乙節 並不爭執，惟原告於出租租賃標的時起，即以電力設備瑕疵 及安全性堪虞之附屬設施交付被告，被告屢向原告反應，原 告均敷衍塞責不予處理，致被告因擔心發生公安事件而無法 繼續經營，被告曾於102年12月31日向原告小琉球管理站主 任以口頭方式終止系爭契約，經該主任允諾終止系爭契約； 又被告對於搬遷乙事之日期雖不爭執，然搬遷須時，原告上 開主張有欠公允；另對違約金過高乙事，請求依法酌減；對 於被告依約先行繳納所謂「履約保證金」3萬8,520元，實為 押租金，於被告終止系爭契約後如須賠償積欠之租金及相當 於租金之不當得利，被告請求抵銷（見本院卷第73頁）等語 ，以為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按「定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約 條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受 不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平 之『單方利益條款』，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可 能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約， 亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則」、「解釋 契約須以邏輯推理及演繹分析之方法，必契約之約定與應證 事實間有必然之關聯，始屬該當，否則即屬違背論理法則。 且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向不利於債務人之解 釋，以防對經濟弱者之權益造成損害」，最高法院96年度臺 上字第1246號及同院103年度臺上字第713號判決意旨足資參 照。
㈡本件原告主張被告簽立系爭契約後，因上開違反契約約定之 事由，請求被告賠償遲延交付營運計畫書、租金、相當於租 金之不當得利及違約金之事實，業據其提出系爭契約書、被 告營運計畫書繳交函文、經被告簽認之點交清冊、被告補正 營運計畫書繳交函件、原告租金催繳函、終止系爭契約函文 、履約保證金不予發還函文（見本院卷第5頁至第25頁）等 件附卷可稽，應堪信原告上開主張被告違反契約情事之事實 為真實，而予採信。
㈢本件本院應審酌者厥為：原告請求被告因遲延繳交營運計畫 書及遲延搬遷而應負擔之罰金、租金、相當於租金之不當得 利及違約金是否有理由？原告是否得主張被告給付之物因有 瑕疵，致遭沒收之履約保證金可為抵銷？茲分述如下： ⒈因被告補正之營運計畫書遲延繳交，原告請求被告應給付約 定之罰金4萬2,000元部分：依系爭契約第16條第3款之規定
：被告應提交之文件應於原告指定之期限提交，逾期以每日 2,000元計罰（見本院卷第9頁）。本件被告對於上開逾期提 交補正之營運計畫書乙節並不爭執（見本院卷第72頁背面） ，則上開原告主張被告遲延提出營運計畫書應給付罰金4萬 2,000元（計算式：2000×21＝42000），洵屬有據，應予採 信。
⒉被告遲延搬遷之租金4萬9,764元及系爭契約終止後（103年3 月19日）被告遲至103年5月9日方遷讓租賃標的物期間相當 於租金之不當得利3萬2,538元部分：被告辯稱其於102年12 月31日曾向原告小琉球工作站主任口頭表示終止系爭契約， 經工作站主任允諾云云。經查：按「當事人主張有利於己之 事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出 適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反 證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則，更是民事 訴訟法第277條基於『公平原理及誠信原則，適當分配舉證 責任』而設其抽象規範之具體展現」，最高法院102年度臺 上字第297號判決意旨可資參照。本件被告辯稱其與原告小 琉球工作站主任曾口頭有終止系爭契約之合意（見本院卷第 73頁），為原告所否認。然上開事實被告並未舉證以實其說 ，且系爭契約係由被告與交通部觀光局大鵬灣國家風景區管 理處（下稱大鵬灣管理處）之名義所簽訂，則被告與原告下 轄之工作站主任終止系爭契約是否有終止之效力，已非無疑 。又依系爭契約第24條約定【通知】應以書面為之（見本院 卷第10頁），則被告與小琉球工作站主任口頭終止系爭契約 自非合法，系爭契約於103年3月19日原告以觀鵬管字第0000 000000號函終止系爭契約方為有效力之契約終止行為。職是 ，被告應依契約內容給付原告①103年1月1日至同年3月19日 遲延搬遷租賃日數78天之租金4萬1,730元（計算式：96300 ÷180〈6個月，見本院卷第5頁背面〉×78＝41730）。②自 同年3月20日至5月9日遷讓返還租賃標的物止之相當於租金 不當得利2萬7,285元（計算式：96300÷180×51＝27285） 。
被告應給付原告租金及相當於租金之不當得利共計6萬9,015 元（計算式：41730＋27285＝69015）。 ⒊違約金15萬3,000元部分：再按「按違約金者，以確保契約 之履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之 金錢；民法上之違約金有懲罰性質之違約金及賠償性質之違 約金，此觀諸民法第250條規定自明；而契約當事人約定債 務人有不履行契約義務或不於適當時期履行時，債權人除得 請求債務人支付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠
償，為懲罰性質之違約金。如約定違約金為債務不履行時債 務人所應賠償之數額，即為賠償額預定性違約金，亦即一旦 有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害 係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金 ，請求債務人支付。反之債務人亦不得證明債權人未受損害 ，或損害額不及違約金額之多而請求減免賠償。次按當事人 得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約 金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條 分別定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。又 約定之違約金是否過高、應就債務人若能如期履行債務時， 債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台 上字19號判例參照）。準此，系爭契約第3條第3款既約定「 每逾一日罰3,000元」（見本院卷第5頁背面），顯係依違約 之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性 違約金性質。本件被告與原告簽訂系爭契約，在離島之琉球 鄉開設咖啡簡餐店，而該地除假日外，平日遊客非多，且上 開地點須經過從碼頭穿過商店林立之小街方能抵達，小街上 之商家及超商（7-11）已能滿足平日須要飲料及食品之遊客 ，則被告所經營之咖啡簡餐店平日淨收入每日是否能達1,00 0元，已非無疑。而系爭契約竟以每日高達3,000元之違約金 處罰被告上開違約情事，已嫌過高。況依現狀琉球鄉之個人 經營之民宿已達數百間，為眾所周知之事實，遊客於交通船 停妥上岸時，預定之民宿業者已在碼頭外等待接駁，且各家 民宿業者均提供膳食，更遑論遊客可至被告經營之咖啡簡餐 店用餐休憩。職是，本院基於如上理由，認系爭契約所約定 之違約金過高，且本院認原告已取得被告所積欠之租金及相 當於租金之不當得利，上開違約金應減至每逾1日1,000元， 堪稱公允適當。故被告逾期遷讓租賃標的物逾期51日，原告 所能請求之違約金為5萬1,000元（計算式：1000×51＝5100 0）。
㈣至被告辯稱原告於簽約後營業前未交付合用之電力設備，附 屬設施亦有瑕疵，致被告因擔心遊客有安全之虞因而停業云 云。末查，出租人交付有瑕疵之租賃物，承租人本應依法請 出租人修繕，如出租人不為修繕，承租人得終止契約並請求 出租人負擔損害賠償責任，此係民法租賃乙節之相關規定。 被告在投標承租前，業已對承租標的物詳盡勘查，於102年2 月6日兩造依約點交時，被告亦無提出任何異議即簽認點交 單（見本院卷第69頁至第70頁），並且持續營業1年之期間
，如果真有違害公安之虞情事或設備，被告於屢向原告請求 修繕而原告置之不理時，被告為遊客之安全計，本應以自己 之費用先行修繕，再依法向原告請求賠償，被告捨此不為， 反泛指原告不理睬被告之修繕請求，亦未提出任何請求原告 修繕之書面以佐其說，本院認被告上開所辯，即屬無據。 ㈤茲據系爭契約第15條第2項約定兩造依同條第1項終止系爭契 約時，上開履約保證金不予發還乙節。末查：系爭契約係原 告與任何得標承租之商家所約定之契約，而原告為交通部下 轄機關，具有資源、預算及人力之強勢，與被告僅為一般商 店欲賺取糊口生活費用之弱勢族群非可同語。揆諸上開判決 旨趣，系爭契約第15條第2項之規定，尚應為具體個案而為 被告有利之認定，方符公允。審酌系爭契約幾乎全部約款均 為被告違反契約及原告建議時所為之違約處罰約定，而對於 原告違反契約時，並未為何處罰之約定，顯為不對等之契約 約定條款，非但違反契約平等原則，且係「單方利益條款」 。是本院認上開所謂「履約保證金」部分約款本即為一般租 賃契約中之押租金條款，因原告擬具之系爭契約嚴重違反契 約平等原則，故上開履約保證金沒收之約款，應為無效。意 即被告於上開租金、相當於租金之不當得利及違約金均經認 定後，被告自得有向原告請求返還履約保證金之權利。 ㈥末按「民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其 給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之 債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債 權，對於債權人為抵銷，最高法院著有49年台上字第125號 判例闡釋甚明。系爭契約約定所謂「履約保證金」由被告先 行繳納3萬8,520元予原告作為被告應履行契約內容及應支付 甲方之遲延利息、違約金及損害賠償之責任費用（見本院卷 第5頁背面），而以系爭契約規範目的言，應為被告不為履 行、拒絕履行及逃避履行情狀，始可沒收上開履約保證金， 俾使原告所受損害範圍盡先填補。惟本院認雖為「履約保證 金」之名，實質仍係押租金之意義，原告已就被告上開違約 情事請求被告給付逾期租金、終止系爭契約後返還租賃標的 物前相當於租金之不當得利及懲罰性違約金，已如上述。則 原告於本件主張受損害之情事皆已填補，原告復未主張受有 其他損害之存在，自誠信原則觀之，原告自不能逕以函文方 式沒收上開履約保證金，是被告於給付原告上開本院認定之 租金等費用後，自得請求履約保證金即押租金退還或即時於 本件為抵銷之抗辯，其理自明。是本院認被告上開所辯，應 堪採信。
四、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付123,495
元（計算式：42000＋69015＋51000－38520＝123495）及自 104年5月18日至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理 由，應予准許。逾上開範圍部分，為無理由，應予駁回。並 確定本件訴訟費用為2,980元，依兩造勝負比例，其中1,341 元（計算式：2980×〈123495÷277302〉＝1341）由被告負 擔，餘1,639元由原告負擔。
五、又依據民事訴訟法第436條第2項準用同法389條第1項第3款 之規定，本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自 應由本院依職權宣告准予假執行。惟依同法第436條第2項準 用同法第392條第2項規定，被告如願以123,495元為原告預 供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
潮州簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
書記官 李勝群