臺灣桃園地方法院小額民事判決 104年度桃小字第1099號
原 告 石福屘
被 告 古孟婕
訴訟代理人 黃照怡
被 告 陳義正
郭許麗美
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年11月6 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠其於民國103 年12月間，經由任職於日盛開發不動產有限公 司（下稱日盛公司）之被告陳義正、郭許麗美之仲介，向被 告古孟婕購買如附表所示之土地（下稱系爭土地），約定買 賣總價為新臺幣（下同）2700萬元，並約定賣方應擔保系爭 土地無堆填土石廢棄物及污染源，若有則由賣方負責清理。 ㈡嗣原告發現系爭土地上有堆土存在，經訴外人日盛公司協調 後，被告陳義正同意於104 年2 、3 月要給付原告10萬元費 用，而將清理上開堆土之事交由原告自行處理，然被告屆期 並未給付。為此，爰依土地買賣合約書其他特約事項之約定 ，請求被告3 人給付上開金額。並聲明：被告應給付原告10 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
二、被告則抗辯：
㈠本件買賣係由被告陳義正帶原告至買賣標的物現場勘估後始 進行買賣之協商，當時前桃園縣觀音鄉公所正進行施作擋土 牆工程，此為原告所明知，而簽訂買賣契約時，被告亦有向 原告說明，桃園縣觀音鄉公所於施作完成後，會將原來開挖 之土地整平等情事，此亦為原告所明知，雙方就此達成合意 後，始簽立系爭土地買賣合約書（因其中桃園縣觀音鄉○○ 段00000 ○00000 地號土地為農地，無法登記予嘉仁實業社 ，乃製作二份買賣合約，實際洽談合約為原告本人），此情 有兩造所簽訂之其他特約事項第6 條：「針對新張段327-6 地號農業區土地提供予鄉公所架設擋土牆等部分（以擋土牆 和土地土壤為界）所使用之面積以不超過30坪為準，超出部 分賣方同意以土地單價找補予買方」可證，故原告對於購買 標的上有土地開挖及架設擋土牆等情均清楚明瞭。 ㈡再依上開其他特約事項第3 條：「賣方需擔保買方所購之六
筆土地，地號詳契約書，並無堆填土石廢棄物及污染源等情 事，若有由賣方負責清理，否則將依相關法令賠償」，由此 約定可知並非原告所稱不得有堆土之情形，而原告於104 年 1 月31日點交前，要求被告整地，被告於同年1 月29日僱工 整地，並委託訴訟代理人黃照怡於104 年1 月31日至現場辦 理點交，惟原告出國未至現場點交，嗣原告不滿整地結果， 拒絕簽立履約保證專戶之結案單。至於原告所提經日盛公司 協調，被告陳義正同意給付原告10萬元，由原告自行處理堆 土云云，被告否認之，被告陳義正並未應允原告此事，雙方 亦無以書面約明，原告之主張不足採。
㈢退步言，縱認原告之請求有理由，被告主張以原告應給付之 違約金債務互為抵銷：
⒈兩造約定最後點交日為104 年1 月31日，地政士於104 年2 月2 日將系爭買賣標的送地政事務所登記，並於104 年2 月 5 日登記完成，惟原告除拒簽結案單外，再主張買賣標的有 污染源，並於104 年3 月26日申請元智大學環境科技研究中 心檢驗，檢驗完畢後原告更拒絕交付檢驗報告予第三人安信 建築經理股份有限公司（下稱安信公司）核實，原告仍拒絕 簽立結案單供履約保證專戶撥款，被告不得已只能於104 年 4 月28日依契約發函催告原告簽立結案單，原告仍置之不理 ，嗣後第三人安信公司始依約撥款予被告，遲至104 年6 月 3 日被告始收受尾款金額，原告實有遲延付款之情事。 ⒉又原告於104 年1 月31日最後點交日後即應依約簽立結案單 出款予被告，惟買賣標的於移轉登記完成後，原告拒不簽立 結案單付款予被告，則依兩造簽訂之土地買賣合約書第8 條 第2 項前段，被告並得向原告請求自最後點交日之翌日即10 4 年2 月1 日起至同年6 月3 日止，共123 日之違約金共計 664,200 元（27,000,000x2/10000x123=664,200元）。被告 並以此債權與原告之本件請求為抵銷，經抵銷後原告之訴即 應駁回。
㈣並聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如被告受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。三、本件原告主張：其於103 年12月間，經由被告陳義正、郭許 麗美之仲介，向被告古孟婕購買系爭土地，約定買賣總價為 2700萬元之事實，業據原告提出土地買賣合約書及其他特約 事項為證（見本院卷第43至52頁、第57頁），並為被告所不 爭執，此部分原告之主張堪信為真正。
四、原告再主張：系爭土地上有堆土存在，被告陳義正同意於10 4 年2 、3 月給付予原告10萬元，由原告自行處理堆土，故
被告3 人依土地買賣合約書其他特約事項之約定，即應給付 原告10萬元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件 之爭點為：㈠原告依土地買賣合約書其他特約事項之約定， 請求被告3 人給付10萬元及法定遲延利息，有無理由？㈡被 告以其對原告有664,200 元之違約金債權與原告之本件請求 為抵銷，有無理由？茲分述如下：
㈠原告依土地買賣合約書其他特約事項之約定，請求被告3 人 給付10萬元及法定遲延利息，有無理由？
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」， 民事訴訟法第277 條定有明文。又按「民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（ 見最高法院17年上字第917 號判例要旨）。又債權（或債之 關係）之相對性係指僅特定債權人得向特定債務人請求給付 之法律關係，即「債權為對於特定人之權利，債權人只能向 債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付」（見 最高法院18年上字第1953號判例要旨）。 ⒉經查，原告與被告古孟婕所訂立之其他特約事項第3 條係約 定：「賣方需擔保買方所購之六筆土地，地號詳契約書，並 無堆填土石廢棄物及污染源等情事，若有由賣方負責清理， 否則將依相關法令賠償」（見本院卷第57頁），是於原告與 被告古孟婕未變更該約定前，清理堆土屬賣方即被告古孟婕 所需履行之義務，與非契約當事人之被告陳義正、郭許麗美 無關，該特約事項亦無得由被告何人交付多少費用改由原告 自行處理之約定。而原告就其所主張：被告陳義正同意於10 4 年2 、3 月給付予原告10萬元，由原告自行處理堆土乙節 ，已為被告所否認，原告並未舉證以實其說。
⒊綜上，本件買賣關係既存在於原告與被告古孟婕間，而原告 係基於土地買賣合約書其他特約事項之約定為本件請求，則 基於債之關係之相對性，被告陳義正及郭許麗美毋庸就原告 與被告古孟婕所訂立之上開特約事項負履行之責，又如依原 告所主張嗣後係被告陳義正同意給付其10萬元，則原告對被 告古孟婕、郭許麗美為本件之請求，亦乏所據。是原告依土 地買賣合約書其他特約事項之約定，請求被告3 人給付10萬 元及法定遲延利息，為無理由。
㈡本件原告請求被告給付10萬元及法定遲延利息乙節既經認定 為無理由，則「被告以其對原告有664,200 元之違約金債權 與原告之本件請求為抵銷，有無理由」之爭點，本院即毋庸
審究。
五、從而，原告依土地買賣合約書其他特約事項之約定，請求被 告給付10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436 條之19第1 項之規定，確定訴訟費用1,000 元由原告負擔。中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
桃園簡易庭 法 官 郭琇玲
附表：
┌─┬────────────────┬────┬─────────┐
│編│ 土地坐落 │面積 │ 權 利 │
│ ├───┬────┬───┬───┼────┤ │
│號│ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │地號 │平方公尺│ 範 圍 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────┤
│1 │桃園市│ 觀音區 │新張段│189-30│707.40 │全部 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────┤
│2 │桃園市│ 觀音區 │新張段│189 │5870.79 │500000分之1046 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────┤
│3 │桃園市│ 觀音區 │新張段│257-1 │27.04 │20分之1 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────┤
│4 │桃園市│ 觀音區 │新張段│269-1 │5 │20分之1 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────┤
│5 │桃園市│ 觀音區 │新張段│327-6 │284.34 │全部 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─────────┤
│6 │桃園市│ 觀音區 │新張段│327-4 │52.7 │00000000分之464239│
└─┴───┴────┴───┴───┴────┴─────────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書記官 邱志堅
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項 規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日 內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正 ，由原第二審法院以裁定駁回之。