最高法院民事判決 一○四年度台上字第二四三七號
上 訴 人 宋大美
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
安玉婷律師
被 上訴 人 王文良
訴訟代理人 黃旭田律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國一○四年一月六日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年
度重上更㈠字第一四八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊與上訴人於民國九十六年三月二十日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價新台幣（下同）五千六百萬元，向上訴人買受坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（下合稱系爭土地），及其上門牌號碼台北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），另與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂立履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行。伊已將簽約款五百六十萬元存入僑馥公司設於訴外人花旗（台灣）商業銀行營業部之不動產價金信託專戶（下稱系爭信託專戶），詎上訴人領取其中二百八十萬元後，拒不履約等情，爰依系爭契約之約定，於發回前之原審擴張聲明，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊指定之訴外人王建人，並於伊將買賣尾款五千零四十萬元扣除代上訴人清償其以系爭房地設定抵押權所擔保之一切債務及該抵押權塗銷費後，將餘額匯入系爭信託專戶之同時，騰空點交系爭房地予王建人之判決。上訴人則以：系爭房地依約應於九十六年五月三十日前完成所有權移轉登記，惟被上訴人以系爭土地上有水溝及駁坎為由，要求減少價金，並通知訴外人柯玉秋暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，伊從未與被上訴人合意暫緩辦理該房地所有權移轉登記。且被上訴人締約前，從未表示其購買系爭房地之目的係為拆除地上物而重建，伊亦未向被上訴人擔保系爭土地無水溝、駁坎，不能執此謂系爭土地有瑕疵。另伊於九十六年八月二十二日催告被上訴人履行所有權移轉登記及給付價金等義務，未獲置理，已於同年九月十日通知被上訴人解除系爭契約，被上訴人不得再請求伊履約等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於九十六年三
月二十日簽訂系爭契約，被上訴人以總價五千六百萬元向上訴人購買系爭房地，並將五百六十萬元存入系爭信託專戶，上訴人已領取其中二百八十萬元；系爭土地上有水溝及駁坎，系爭房地現由訴外人許逖占有使用，上訴人迄未辦理所有權移轉登記，被上訴人亦未給付價金尾款予上訴人等情，有系爭契約、地政機關複丈成果圖、照片足稽，並為兩造所不爭，堪信為真實。依證人即住商不動產經紀人江正基證稱：被上訴人向伊表示買受系爭房地後可能改建，上訴人於簽約前曾表示水溝在系爭土地外，許逖亦告知被上訴人水溝在系爭土地外等語，足認被上訴人於簽約前確曾透過江正基、許逖等確認水溝、駁坎是否位於系爭土地界址外，以確定該土地可使用面積及範圍。嗣被上訴人於簽約後，向地政機關申請複丈，確認水溝、駁坎係位於系爭土地界址內，且依其提出系爭土地集合住宅新建工程設計說明觀之，系爭土地上之水溝、駁坎占用系爭土地面積達二十六點五九坪，占系爭土地總面積一百二十六點一四二五坪之百分之二十一點零八，可開挖面積因而減少二十九點四九坪。因土地使用面積多寡，乃計算土地價值之關鍵因素，系爭土地上存在水溝、駁坎，影響系爭土地可使用面積，致減少系爭土地之價值、效用，且減少程度，非無關重要，堪認為瑕疵。依系爭契約第十六條之特約記載，僅排除系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，不及於系爭土地，上訴人就系爭土地仍應負瑕疵擔保責任。又依系爭契約第九條第五項約定，兩造應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，同時被上訴人應履行全部價金之給付，最遲不得逾九十六年五月二十日，嗣兩造合意變更點交日期為同年月三十日。被上訴人以系爭土地有水溝及駁坎之瑕疵爭議為由，通知地政士柯玉秋暫停辦理所有權移轉登記，並與上訴人協議減少價金，係屬保障雙方權益之正當行為；且上訴人提出之對待給付有瑕疵，顯非依債務本旨為之，被上訴人業於九十六年八月七日以律師函主張上訴人應對系爭土地上存在水溝及駁坎之瑕疵予以排除補正，則被上訴人於上訴人補正該瑕疵前，自得暫緩辦理系爭房地所有權移轉登記，並拒絕給付系爭房地買賣價金尾款，無給付遲延可言。上訴人於九十六年八月二十二日催告被上訴人履約，再於同年九月十日通知解除系爭契約，均不合法，系爭契約仍有效存在。另被上訴人於系爭契約買賣關係之請求權時效期間內，請求上訴人履行契約，從權利本質及社會觀念，乃權利之正當行使，並非權利濫用。從而，被上訴人本於系爭契約之約定，為如上述聲明之請求，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取暨不再逐一論述之理由，因將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判為如被上訴人所聲明。
按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。另被上訴人係請求上訴人履行契約而非賠償損害或減少價金，初與系爭土地之瑕疵係成立於何時無涉。本件被上訴人於簽約後，確認水溝、駁坎係位於系爭土地界址內，而致可使用之面積減少，係屬瑕疵，乃原審所合法確定之事實。依上說明，被上訴人自得暫緩請求辦理系爭房地所有權移轉登記，並拒絕支付買賣價金尾款。再被上訴人本於契約，請求上訴人移轉系爭房地所有權及點交之行為，亦無權利濫用或違反誠信原則之情事。原審因以上揭理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，執此並以原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○四 年 十二 月 二十三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 魏 大 喨
法官 謝 碧 莉
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 一 月 四 日
Ｅ