臺灣高雄地方法院民事判決 104年度岡簡字第37號
原 告 史正治
即反訴被告
訴訟代理人 郭家駿律師
被 告 歐春敬
即反訴原告
史歐漂
兼 共 同
訴訟代理人 吳堃連
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104 年12月3 日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○號房屋遷讓，並將該房屋返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告即反訴被告主張：原告於民國102 年8 月1 日向訴外人 李鄭碧玉、李進雄、李榮福、李雅婷( 下稱李鄭碧玉等4 人 ) 購買坐落於財政部國有財產署所有高雄市○○區○○段 000 地號土地上，門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 號 之未保存登記房屋、權利範圍全部（下稱系爭房屋）。是原 告為系爭房屋之事實上處分權人。被告歐春敬於原告取得系 爭房屋事實上處分權之數年前即向李鄭碧玉承租系爭房屋， 每年換約，於102 年10月1 日訂立租賃期限自102 年10月6 日起至103 年4 月6 日止，每月租金新臺幣( 下同) 4,200 元之租賃契約( 下稱甲租約) 。原告買受系爭房屋後，另就 系爭房屋與被告史歐漂訂立相同租賃期間，每月租金4,000 元之租賃契約，並約定承租人違約涉訟之律師費應由承租人 負擔( 下稱乙租約) 。系爭租約到期前，原告同意租賃終期 延至103 年7 月6 日，期限屆滿後被告史歐漂拒不返還系爭 房屋，被告歐春敬、吳堃連無權占有使用系爭房屋，故被告 均應將系爭房屋返還原告。另被告史歐漂依約應賠償原告律 師費60,000元。且原告欲於系爭土地上重新建築房屋，已向 國有財產署南區分署申請完迄，並已通知被告，需收回系爭 房屋。爰依民法455 條、第962 條之規定及乙租約之約定提 起本件訴訟。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷讓並將系爭房
屋返還予原告；㈡被告史歐漂應給付原告60,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。另關於被告之反訴則以：否認被告支出有益費用之 事實，且其主張支出費用期間之出租人係李鄭碧玉，請求原 告給付無理由等詞為辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。二、被告即反訴原告則以：被告歐春敬、吳堃連前向李鄭碧玉之 被繼承人李義高承租系爭房屋時約定可住到不要住為止，嗣 李義高歿後由被告歐春敬向李鄭碧玉承租系爭房屋，惟先前 均未與李鄭碧玉訂立書面契約，係最近幾年才有，但被告歐 春敬、吳堃連均未親自簽立，故系爭房屋為不定期租賃契約 ，原告購得系爭房屋後，應繼受之。被告歐春敬雖與李鄭碧 玉；被告史歐漂與原告，分別訂立甲、乙租約，惟甲租約於 102 年10月1 日簽立時李鄭碧玉等4 人已將系爭房屋售予原 告，係不識字之被告史歐漂持被告歐春敬之印章蓋印，被告 歐春敬已於103 年11月27日以民法第88條、第255 條、第 256 條撤銷甲契約。此後被告歐春敬以原告為出租人提存租 金，故與原告就系爭房屋有不定期租賃關係存在。乙租約係 原告因被告史歐漂不識字，以較低租金誘使未實際居住系爭 房屋之被告史歐漂與原告訂立乙契約，被告史歐漂於103 年 11月27日依民法第88條、第92條規定撤銷乙租約，故原告請 求返還系爭房屋及賠償律師費均無理由。縱乙租約有效，被 告歐春敬、吳堃連於租期屆滿後仍繼續使用收益並繳納租金 ，視為不定期租賃契約關係，原告請求返還系爭房屋為無理 由。至原告所提出重新建築之事由，因系爭房屋仍堪使用， 無重新建築之必要，原告於訴訟後始向國有財產署南部分署 申請，非終止系爭租約之正當理由，故被告均係有權占用系 爭房屋。並聲明：原告之訴駁回。另被告79年承租時為便於 居住使用，修繕及增建浴室、廚房及屋內隔間，所費不眥， 原告應返還有益費用共428,680 元予被告吳堃連1 人。爰依 民法第431 條提起反訴。並聲明：原告應給付被告吳堃連 428,680 元。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭房屋為未保存登記建物，所有人為被繼承人李義高，李 義高亡故後由李鄭碧玉等4 人繼承。原告於102 年8 月1 日 向李鄭碧玉等4 人購買坐落於系爭土地上，未保存登記之系 爭房屋，權利範圍全部，原告現為系爭房屋之事實上處分權 人。
㈡被告史歐漂於102 年10月5 日與原告訂立乙租約。乙租約租 賃期間之租金均由被告歐春敬給付予原告。
㈢系爭房屋現為被告歐春敬、吳堃連占有使用中。
四、兩造爭執事項
㈠本訴部分
⒈被告歐春敬與李鄭碧玉間就系爭房屋有無訂立未定期限之租 賃契約且為原告所繼受? 如否，原告是否受甲租約效力之拘 束? 原告請求被告歐春敬、吳堃連遷讓返還系爭房屋有無理 由?
⒉被告史歐漂以民法第88條、第92條撤銷乙租約有無理由? 乙 租約是否已終止? 原告請求被告史歐漂遷讓返還系爭房屋有 無理由?
⒊原告請求被告史歐漂給付律師費60,000元，有無理由？ ㈡反訴部分：反訴原告即被告請求反訴被告即原告返還有益費 用予被告吳堃連1人，有無理由?
五、本訴部分
㈠被告歐春敬與李鄭碧玉間就系爭房屋有無訂立未定期限之租 賃契約且為原告所繼受? 如否，原告是否受甲租約效力之拘 束? 原告請求被告歐春敬、吳堃連遷讓返還系爭房屋有無理 由?
⒈按當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不 足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實( 最高 法院39年判第2 號判例意旨參照) 。經查，系爭房屋所有人 原為李鄭碧玉等4 人之被繼承人李義高，原告於102 年8 月 1 日向李鄭碧玉等4 人購買系爭房屋，該時被告歐春敬與李 鄭碧玉就系爭房屋有租賃契約存在等節，為兩造所不爭。可 見李義高亡故後，另由被告歐春敬與李鄭碧玉就系爭房屋訂 立租賃契約。被告歐春敬、吳堃連辯稱渠等與李義高間就系 爭房屋有未定期限之租賃契約乙情，為原告所否認，復未提 出事證以實其說，是難認李義高有與被告歐春敬、吳堃連就 系爭房屋訂立未定期間之租賃契約。
⒉次按契約之成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結 契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法，足以證明 其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生 法律上之效力( 最高法院20年上第1727號判例意旨參照) 。 被告歐春敬雖辯稱與李鄭碧玉間之租賃契書，從未親自簽名 等情。惟其自承：李義高亡故後，被告歐春敬為承租人向李 鄭碧玉承租系爭房屋，印章寄放被告史歐漂處，1 年1 份租 賃契約書，被告史歐漂再轉交租賃契約書給被告歐春敬等語 ( 見本院卷第183 頁) ，並有租賃期間未連續之房屋租賃契 約書數份為證( 見本院卷第74至78頁) 。被告歐春敬雖未親 自簽名，惟其授權被告史歐漂用印，並收受租賃契約，行之 有年，依上開說明，被告歐春敬未親自簽名於租賃契約書，
亦無礙於其向李鄭碧玉定有租賃期限承租系爭房屋之事實。 上開數份房屋租賃契約書約定之租賃期間雖未連續，最近日 期之租賃契約書約定之租賃期限於100 年11月22日屆至。此 後未見李鄭碧玉與被告歐春敬訂立租賃期限自100 年11月23 日起之租賃契約，被告歐春敬稱對於最後1 份租賃契約書何 時簽署已不復記憶等語( 見本院卷第187 頁) ，原告亦未提 出事證證明100 年11月23日後約定之租賃期限於何時屆至， 是依現有事證足認李鄭碧玉與被告歐春敬間就系爭房屋之租 賃契約，自100 年11月22日屆滿後，未再訂立租賃契約，被 告歐春敬仍繼續占有使用並繳納租金，已轉屬於未定期限之 租賃契約。
⒊又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期 限者，不適用之，民法第425 條定有明文。本件被告歐春敬 與李鄭碧玉間就系爭房屋之租賃契約，前屬定有期限之租賃 契約，嗣於100 年11月22日屆滿後已轉為不定期限租賃契約 ，已如前述。李鄭碧玉與被告歐春敬又於102 年10月1 日另 訂立租賃期限自102 年10月6 日起至103 年4 月6 日止之甲 租約，有甲租約在卷可稽( 見本院卷第9 至13頁) ，並為兩 造所不爭。然原告已在甲租約訂立前買受系爭房屋，是原告 所繼受者應係102 年8 月1 日買受時，李鄭碧玉與被告歐春 敬間就系爭房屋未定期限之租賃契約。此後所訂立之甲租約 ，要與前揭民法第425 條第1 項要件不符，非原告買受系爭 房屋時併同繼受之租賃契約，原告亦非甲租約之當事人，自 不受甲租約之拘束，故被告歐春敬於103 年11月27日撤銷甲 租約是否合法，與本件請求無涉，自無庸審酌，附此說明。 則揆諸上開規定，原告於102 年8 月1 日向李鄭碧玉等4 人 買受系爭房屋時，依上引民法第425 條第2 項規定，業不受 李鄭碧玉與被告歐春敬間租賃契約效力之拘束。 ⒋再按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有 被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請 求防止其妨害，民法第962 條定有明文。本件原告固非系爭 房屋之所有權人，惟其已向李鄭碧玉等4 人買受自所有權人 李義高處所繼承系爭房屋之事實上處分權，自得占有使用系 爭房屋。而被告歐春敬、吳堃連與李義高間就系爭房屋無未 定期限之租賃契約存在，原告亦不受李鄭碧玉與被告歐春敬 間就系爭房屋未定期限之租賃契約拘束，均如前述。即使被 告歐春敬、吳堃連係經乙租約承租人即被告史歐漂同意占有 使用系爭房屋，乙租約租賃期間業已屆至終止( 詳如後述)
，則被告歐春敬、吳堃連至今仍占有使用系爭房屋，已妨礙 原告占有使用系爭房屋，故原告請求被告歐春敬、吳堃連遷 讓返還系爭房屋，尚屬有據。
㈡被告史歐漂以民法第88條、第92條撤銷乙租約有無理由? 乙 租約是否已終止? 原告請求被告史歐漂遷讓返還系爭房屋有 無理由?
⒈按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯 誤者而言( 最高法院51年台上第3311號判例意旨參照) ；次 按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之 事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者， 依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示， 惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責 任（最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號、44 年台上字第75號判例意旨參照）。
⒉被告史歐漂辯稱訂立乙租約係意思表示錯誤且受詐欺云云。 證人即填寫乙租約之林淑育則證稱：被告史歐漂說忘記帶身 分證，伊請她回去拿來影印，租約寫完以後，伊有跟原告及 被告史歐漂解釋內容；伊有跟被告史歐漂說租約多久、租金 多少錢，從下個月起付給原告；被告史歐漂說都是她處理就 可以了等語( 見本院卷第114 頁) 。核與乙租約後附被告史 歐漂之身分證影本，及被告歐春敬前稱李鄭碧玉與被告歐春 敬間之租賃契約均係由被告史歐漂處理之情節相符。證人林 淑育與兩造無利害關係，自無迴護任一方之理，其上開證詞 ，堪予採信。被告吳堃連又陳稱：被告歐春敬與李鄭碧玉間 之契約，由被告史歐漂擔任保證人乙情，係被告史歐漂回來 說的等語( 見本院卷第174 頁) 。可見被告史歐漂數年來均 負責處理李鄭碧玉與被告歐春敬間之租賃契約，並擔任保證 人。足認被告史歐漂就租賃契約之訂立非屬陌生。且一般生 活智識經驗之累積與識字與否非具有絕對之關聯性，難謂不 識字者全無生活經驗智慧。衡情被告史歐漂既同意提供身分 證影本，及不同以往併同蓋用被告歐春敬之印章，而係僅使 用自己印章之客觀情狀，應能知曉係由其任乙租約之承租人 ，又以其向來之經驗，就租約之租期、租金等內容，自係有 相當認知後，始會同意訂立。況依證人林淑育上開證詞，亦 有告知被告史歐漂乙租約租期、租金。是被告史歐漂就訂立 乙租約之行為及乙租約之內容，要無錯誤或受詐欺之情事。 至被告史歐漂實際上是否居住使用系爭房屋，非租賃契約能 否成立之要件，乙租約僅需原告及被告史歐漂同意訂立即成 立。故被告史歐漂辯稱錯誤及受詐欺，以民法第88條、第92 條為由撤銷乙租約，洵屬無據。
⒊又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。乙租約租期原約定至103 年4 月6 日止， 下方另備註至103 年7 月6 日止，此觀乙租約甚明( 見本院 卷第15頁) 。證人林淑育固證稱：加註部分非伊筆跡等語( 見本院卷第115 頁) ；證人史進來則證述：被告史歐漂說被 告歐春敬要1 年才能搬走，原告沒有答應並說太久；之後延 長3 個月是代書跟被告史歐漂說的，在廟裡簽約時說的；伊 當時在廟裡，因為在廟裡當委員等語( 見本院卷第117 頁) 。證人史進來因擔任廟理委員而在場，與兩造非親屬關係又 無嫌隙，自無偏頗之虞，其上開證言，核與被告史歐漂自承 ：原告說住到103 年7 月等語( 見本院卷第94頁) 相符，自 堪採信。是以，加註延長租賃期間雖未經被告史歐漂簽名或 用印，然而租賃契約之成立僅需意思表示合致即可，不以書 面之要式行為為必要。故原告與被告史歐漂於簽立乙租約後 ，另約定延長租賃期限至103 年7 月6 日乙節，堪予認定。 而原告於103 年7 月4 日乙租約租期屆至前，以高雄新興郵 局1309號存證信函通知被告史歐漂期滿後不再續租等語，有 該存證信函為證( 見本院卷第20頁) 。是難認乙租約已默示 更新為不定期租賃契約。再者，乙租約承租人係被告史歐漂 ，業經被告歐春敬陳述在卷( 見本院卷第185 頁) ，而提存 租金之人係被告歐春敬，非被告史歐漂，有提存通知書可參 (見本院卷第23頁) 。故被告辯稱乙租約為不定期租約，自 非可採。則乙租約租期既已於103 年7 月6 日屆至，承租人 即被告史歐漂，無論是否有實際居住於系爭房屋，仍應負擔 乙租約終止後之義務，除去經其同意使用系爭房屋者之占有 ，將系爭房屋返還予原告。
㈢原告請求被告史歐漂給付律師費60,000元，有無理由？ 乙租約第12條約定略以：乙方( 即被告史歐漂) 如有違約， 甲方( 即原告) 因涉訟所繳納之律師費應由乙方負擔等語( 見本院卷第16頁) 。然被告史歐漂不識字，有戶籍資料可考 (見本院卷第200 頁) 。此部分之約定非租賃契約成立之必 要之點，自難期待被告史歐漂得依乙租約之文字或生活經驗 得知上開約定。證人林淑育雖證稱有告知乙租約內容等語， 惟其亦證述係告知租約多久、租金多少錢，從下個月起付給 原告等語，已如前述。是以證人林淑育應係僅就乙租約成立 之必要事項告知，而非逐條告知釋義。難認被告史歐漂就上 開約定已獲知曉並同意作為乙租約之一部。則原告請求被告 史歐漂給付律師費60,000元，自難採認。六、反訴部分
㈠按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時， 應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431 條第 1 項定有明文。次按請求履行債務之訴，除被告自認原告所 主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實 ，負舉證之責任；主張法律關係存在之當事人，僅須就該法 律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任( 最高法院 48年台上第887 號、43年台上第377 號判例意旨參照) 。被 告請求原告返還有益費用予被告吳堃連乙情，為原告所否認 。是被告須就其為請求權利人，及確有支出有益費用，與現 仍存有增價額等節為證明。
㈡經查，被告自承：系爭房屋於79年承租之初增建等語( 見本 院卷第84頁) ，顯見該時之出租人並非102 年8 月1 日始向 李鄭碧玉等4 人買受系爭房屋之原告。且證人李鄭碧玉亦證 稱：( 被告承租期間有無出錢整理系爭房屋?)之前被告常叫 伊修理，有次伊換掉屋頂花了200,000 餘元；( 是否有增建 ?)本來就是這樣，沒什麼隔間等語( 見本院卷第112 頁) 語 ) 。又被告提出之單據均係本件訴訟繫屬中開立( 見本院卷 第60頁) 。被告之舉證亦未能證明確有支出有益費用，且現 仍存有價額之情事，該時之出租人又非原告。故係被告請求 原告償還有益費用予被告吳堃連1 人，要與前揭規定不符， 不應准許。
七、從而，原告依民法455 條、第962 條之規定及乙租約之約定 ，請求被告自系爭房屋遷讓並將系爭房屋返還予原告，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。反 訴原告即被告依民法第431 條規定，請求反訴被告即原告給 付428,680 元予反訴原告即被告吳堃連1 人，為無理由，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
九、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告 勝訴部分依職權宣告假執行。
八、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主 文；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
岡山簡易庭法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書 記 官 曾瓊玉