臺灣士林地方法院簡易民事判決 104年度士簡字第790號
原 告 林阿莓
訴訟代理人 林月女
被 告 張月蘭
上列當事人間104 年度士簡字第790 號給付租金等事件，於中華
民國104年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟叁佰壹拾陸元。原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬捌仟叁佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴後變更聲明，核屬擴張應受判決事項之聲明，應予 准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告請求給付積欠租金及相當於租金之不當得利部分：兩 造於103 年9 月15日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由 被告向原告承租臺北市○○○路000 巷00號7 樓之1 樓房 屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103 年9 月19日起至 108 年9 月18日止，租金為每月新臺幣（下同）27,000元 ，詎被告於承租後之翌月（即103 年10月19日）起即未繳 納租金，迄103 年2 月初，已積欠4 個月租金共計 108,000 元（即27,000×4 ＝108,000 ）未繳納，經原告 於104 年2 月6 日以存證信函通知被告於3 日內繳納，否 則於104 年（存證信函誤載105 年）2 月18日終止兩造租 約，然被告收受後，除未繳納上開積欠之租金，且於原告 終止系爭租約後，仍繼續占用系爭房屋使用，迄104 年9 月1 日始搬遷，造成原告損害，被告就其無法律上原因所 受利益，性質顯難以原狀返還，自應返還其價額，其價額 應以使用系爭房屋於通常狀況下應支付之租金計算，被告 應給付自104 年2 月19日起至104 年9 月1 日止期間之相 當於6 個月又12日租金之不當得利共計172,800 元【 27,000×6+900 ×12＝172,800 】）。 （二）原告請求被告給付其搬遷前未繳納之水費、瓦斯費、電 費、管理費：（1 ）水費：1.104 年2 月起至104 年7 月28日期間之積欠水費1,426 元；2.104 年7 月29日起 至104 年9 月1 日止期間之水費155 元。（2 ）瓦斯費 ：1.104 年6 月15日至104 年8 月15日期間共計194 元 ；2.104 年8 月15日至104 年9 月1 日期間共計30元。
（3 ）電費：被告居住使用系爭房屋期間積欠未繳納之 電費共402.3 元。（4 ）管理費：被告居住使用系爭房 屋期間，積欠104 年4 、5 、6 、7 、8 月份5 個月之 大樓管理費共計8,300 元（每月1,660元×5＝8,300）。 （三）原告主張被告居住使用系爭房屋期間，損害下列系爭房 屋設備、家具，請求賠償及修補回復原狀費用部分： （1）毀損落地門玻璃及大門木門門框：24,000元。 （2）桌巾遺失：700元。
（3）三角架6個遺失：18,000元。
（4）側門鋁鎖遭破壞配新鎖：1,200元。 （5）露台淹水修理水管阻塞通水管費用：3,500元。 （6）清潔沙發含修補費用：2,000元。
（7）油漆費：45,000元。
（8）第2間房玻璃毀損：4,500元。
（9）廚房天花板木頭毀損8,000元。
（10）木門ＫＥＹ：2,000元。
（四）綜上，原告本於系爭租約及不當得利等規定，請求上開 積欠租金、相當租金之不當得利、欠繳之水、電、瓦斯 、管理費與系爭租屋受損害請求回復原狀之修繕費用共 計400,424 元。並聲明：被告應給付原告新台幣 400,424 元。
三、被告答辯如下：
（一）系爭租約簽立過程，係103 年9 月8 日上午被告與原告 本人通過電話後，於當日下午7 時至系爭房屋看租屋， 進入系爭房屋客廳，見到系爭租屋與網路刊登之屋況照 片不相同，不但沒有和式房間，且天花板與牆壁有壁癌 剝落，地磚翹裂鬆脫，釘頭累累，其後引領被告至露台 觀看後，表示其未吃晚餐，要求被告先付定金15,000元 ，被告經原告催促，不忍拂意，並予原告至附近銀行提 領現金交付。於103 年9 月15日晚間，被告依訂金收據 指定地址至原告住所簽立系爭租約，被告付清租押金共 100,800 元及9 月份大樓管理費用680 元後，原告以其 要再檢查1 次兩本契約記載是否相符為由，遲遲不肯交 給被告依份兩造已簽章之租約，並任意在系爭契約書中 濫加違章條款，任意在印刷自體條款中增刪文字，兀自 在塗改處蓋漲被告印章，其中第18條第3 項「以現況出 租，任何漏水及壁癌所有修繕均由乙方（即被告）負責 ，否認房屋調為5 萬元」，被告體諒房東會有入不敷出 之苦，但以屋內沒有積水為最大包容限度，原告才不得 不補加「如地面積水由甲方（即原告）負責，但不是露
台進來的水」，本人因此尚能接受，再用拇指印章表示 同意。另第21條：「附3 人作及2 人座沙發及單人床乙 張」、第22條：「... 白鐵三角架6 支3,000 ×6 ＝ 18,000及鋁窗2 片15,000元，只要沒有遺失就不必償付 費用」，被告並非承租整層住家並非承租套房或雅房， 原告無權利佔用任何空間，被告無義務保管原告擱置破 家具或雜物，被告其後向原告提出解約，要求原告退還 押租金及管理費共108,680 元，原告指責被告係自己來 簽約的，不能才剛付錢，還沒搬進去住就說不住要退錢 ，原告復將系爭租約第4 條原文後增載：「否則租金加 倍賠償甲方」；另第8 條原文「乙方未經甲方同意，不 得私自將房屋權利... 「未」被原告刪除「不得」改成 「可」，又在最後加寫「但必須有正當工作及收入」； 另第2 條「租賃期...103年9 月20日起至...108年9 月 20日止」，其中「20」都被原告改成「19」。被告拒絕 在原告浮濫增刪、簽章的租賃條款處簽章，理應不須未 其負責。被告被關在門窗緊閉的原告住家，為免除遭無 辜賠償，僅能要求原告在租賃前，將系爭房屋內所有家 具或雜物清離，將租屋實況拍攝照片給被告一份備用， 然原告食言未拍攝屋況亦未將系爭房屋內房間、儲藏間 家具及雜物清運搬走，被告為釐清權責，不宜使用房間 、儲藏間，不宜搬進任何家具，於承租日起，僅將4 隻 給遷入，他們在客廳和院子活動，原告每日下班後去清 掃、餵狗及遛狗。而原告常與其朋友經常私入租屋房間 ，進行私自活動，離開後又經常沒關電燈、房門、垃圾 滿處。原告即原告訴訟代理人從未將系爭房屋使用權利 完整賦予原告，當然不應非要原告支付全額租金及憑空 橫生之賠償金。又被告於103 年9 月19日將4 隻狗遷入 租屋，因103 年11～12月夜晚狗隻屢遭禁閉在露台，被 告屢遭鄰居責怪太吵，才遷入單人疊床在客廳睡，萬詳 樓大門外牆住戶信箱上紅紙招租，到104 年5 月多才撕 ，因原告於104 年3 月將狗趕出，被告日夜在外尋找、 焦慮、熬夜，身心過勞導致無血壓病歷突發腦溢血中風 ，必須離職療養，104 年5 月被告在家午睡，見陌生人 悄悄進屋，於是悄悄出屋向天母派出所報案，目前刑案 尚在臺灣士林地方法院檢察署（守股）偵辦中。 （二）被告請求積欠租金及請求相當租金之不當得利部分：被 告簽約時已給付4 個月租金108,000 元（即27,000×4 ＝10,800）以原告提供系爭租屋狀況，將一坪大的雅房 當其自己儲藏室，堆滿前房客雜物及破舊桌椅，被告僅
能利用折疊床在客廳睡，無法搬進居家必備之日用設備 ，以相似住區、不必爬樓梯之套房或雅房，每坪每約 1,000 多租金計算，至多原告每月僅能收取3,000 元， 故被告自103 年9 月19日至104 年8 月9 日供住10月又 20日，應僅需付32,000元（即3,000 ×10+3,000×10/30 ＝32,000），原告應退被告租押金76,000元，故原告請 求無理由。
（三）有關原告請求水、電、瓦斯費及管理費部分：被告使用 系爭房屋期間，並無欠繳水、電、瓦斯費，原告應提出 其繳納證明。至管理費部分：被告遷入系爭房屋後，於 104 年8 月9 日即遷出，被告於103 年9 月至104 年3 月已繳6 個月12日管理費10,640元，故被告遷出前，未 繳租金4 個月9 天，以備告僅能使用2 聽、1 衛、1 露 台等共有空間比例計算，被告最多應繳1/5 ，即每月333 元，故以之計算被告應繳租金為3,552 元，被告已溢繳 ，原告應補償被告。
（四）原告請求上開物品毀損部分：被告否認有原告主張物品 遭毀損或遺失不見之事實，原告未提出出租與被告時之 屋況照片為證，其中（3 ）三角架6 個：18,000元，係 原告擅自增加之條款，被告並無簽印同意，被告搬入系 爭房屋後，根本未見過該物品；另有關請求（1 ）毀損 落地門窗戶及大門木門框24,000元部分，於被告104 年8 月9 日遷出前，未有破裂毀損，原告亦不提出破損照片 ，係原告捏造；另有關請求上開（6 ）清潔沙發含修補 費用：2,000 元部分，上開沙發係原告置留套房內，單 人床係原告留置雅房二，被原告用來遮壓翹裂脫落破地 磚。被告無毀損該沙發，亦無髒亂之情形，被告無賠償 義務；另請求上開（9 ）廚房天花板木頭毀損8,000 元 、（2 ）桌巾700 元部分，照片係原告刻意於被告遷出 後刻意布置偽造房屋現況所拍攝，被告並無毀損及竊取 。另原告請求上開（5 ）水管阻塞通水管費用3,500 元 部分，被告並無損害水管之行為，請原告舉證。另請求 上開（4 ）側門鋁鎖1,200 元及（10）木門ＫＥＹ2,000 元部分，原告被告不知道是什麼，被告僅有原告交付大 門鐵門鎖鑰匙一把及其後被告自行換鎖之鑰匙1 把（被 告已於本案104 年9 月7 日開庭當庭返還予原告），且 為何配一把鑰匙需2,000 元如此之貴？顯不合理等語， 原告請求均無理由。
（五）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
（一）原告請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利部分 ：
原告主張被告於103 年9 月15日簽訂系爭租約，向原告 承租系爭房屋，租賃期間原訂103 年9 月19日起至108 年 9月18日止，租金為每月27,000元，詎被告承租後僅依約 交付押租金81,000元及第1 個月租金，自103 年10月19日 起即未依約繳納租金，迄103 年2 月初，已積欠4 個月租 金共計108,000 元（即27,000×4 ＝108,000 ）未繳納， 經原告於104 年2 月6 日以存證信函通知被告於3 日內繳 納，否則於104 年（存證信函誤載105 年）2 月18日終止 兩造租約，然被告收受後，仍未清償上開積欠之租金，並 且繼續占用系爭房屋使用，迄104 年9 月1 日始搬遷等情 ，被告雖對其有收受原告上開日期寄發之催繳租金函等情 不爭執，然以其於承租後，有交付4 個月租金共100,800 元，又依原告出租系爭房屋被告能使用現況，每月租金行 情應僅3,000 元等情，原告尚應退還被告租押金等情置辯 。故此部分爭點首為，被告有無積欠原告上開期間租金？ 原告以被告積欠租金達4 期，經其催告通知繳納仍未繳而 終止租約是否有據屬實？其次為，若兩造租約已經原告合 法終止，則被告於原告終止租約後，何時搬遷？原告請求 被告給付於其終止租約後迄被告搬遷前相當租金之不當得 利是否有據？
（1）經查，兩造於簽立系爭租約後，被告僅繳付押租金81,000 元及第1 個月租金與管理費，其後即未依約繳納租金，迄 103 年2 月初，已積欠4 個月租金（即103 年10月、11月 、12月、104 年1 月份）共計108,000 元（即27,000×4 ＝108,000 ）未繳納，經原告於104 年2 月6 日以存證信 函通知被告於3 日內繳納，否則以該函為104 年2 月18日 終止租約之表示，被告收受後，仍未清償上開積欠之租金 等情，業據原告提出系爭租約1 份、存證信函1 份為據， 堪認屬實，被告雖以上情置辯，但查，被告於簽約時所交 付之108,000 元，係包含其依系爭租約第5 條交付押租金 81,000元，而押租金款項依系爭租約作為承租方提供之保 證金，於兩造租約終止後，於被告遷還房屋時，原告始有 返還義務，故上開款項顯非屬被告依約應於租賃期間按月 繳納之租金款項，至被告雖以系爭租屋承租時現況僅能使 用1/5 範圍，然為原告所否認，而被告就此部分並未舉證 以明，再者，依系爭租約記載之租屋標的，系系爭房屋全 部，乃被告於承租後若認原告交付之系爭租屋一部有權利 瑕疵無法供人正常居住使用，依法僅得請求提前終止系爭
租約，或請求原告降租，然被告並未有以此原因向原告提 出請求提前終止之意思表示，反於收受原告通知其限期繳 納積欠租金併同表示終止租約之存證信函後，仍繼續居住 使用，並自承其於104 年8 月9 日始搬離系爭房屋。故上 開所辯，難認有據。又依系爭租約第14條約定：「甲乙各 方遵守本契約各條項之規定，如有違被任何條件時，甲方 得隨時解約收回房屋，..」，故原告主張系爭租約因被告 違約積欠4 期租金未繳付，經其依約於104 年2 月18日提 前終止等情，堪認有據可採。故原告此部分請求被告給付 其終止前積欠之4期租金共計108,000元，堪認有據。 （2）又查，原告主張被告於其終止租約後，迄104 年9 月1 日 始搬離，然為被告否認，主張其於104 年8 月9 日搬離， 觀諸原告提出系爭房屋相關台北自來水事業處水費繳納證 明單、陽明山瓦斯股份有限公司（下稱陽明山瓦斯公司） 瓦斯費通知單等資料，其中上開陽明山瓦斯公司於104 年 10月20日製發之瓦斯費通知單，於104 年8 月15日至104 年10月15日期間，使用計費度為「0 」，可推知上開期間 系爭房屋應無人居住使用，是被告辯以其於104 年8 月9 日即搬離未居住使用系爭房屋一節，堪認可信。故原告請 求被告給付其終止系爭租約即104 年2 月19日起迄被告 自承搬遷日即104 年8 月9 日止期間，被告無權使用系爭 房屋5 個月又22日之相當租金之不當得利共計154,800 元 （即5 ×27000+900 ×22＝154,800 元），應屬有據，為 有理由，逾此部分，難認有據，應予駁回。
（3）綜上，原告此部分依系爭租約及民法不當得利請求權請 求被告給付積欠租金108,000 元及154,800 元，應屬有 據。又被告簽簽立系爭租約時，依約給付原告押租金 81,000元，此為兩造不爭執（非租金性質），而系爭租 約既於104 年2 月18日經原告合法終止，依系爭租約第5 條，原告於被告遷還系爭房屋後，亦負有無息退還押租 金予被告之義務，故被告自得以其對原告之上開押租金 債權行使抵銷其積欠原告上開租金債務，經被告行使抵 銷後，其仍積欠原告上開租金27,000元（即108,000-81, 000 ＝27,000），故此部分原告請求被告清償積欠租金 27,000元及終止後無權占用系爭房屋之相當租金不當得 利154,800 元共計181,800 元，核屬有據，為有理由， 應予准許，逾此部分，難認有理，應予駁回。
（二）原告請求被告給付居住使用系爭房屋期間未繳納之瓦斯 費、水費、電費及管理費部分：
（1）瓦斯費部分：經查，原告主張被告於104 年6 月15日至
104 年8 月15日期間，無權居住使用系爭，未繳納瓦斯 費194 元，業有提出陽明山瓦斯公司104 年8 月20日製 發之瓦斯費（扣抵、存根聯）及超商繳費單據，堪認有 據，此部分為有理由。至原告請求104 年8 月15日至104 年9 月1 日期間瓦斯費部分，雖提出上開公司製發之104 年10月20日瓦斯費（扣抵、存根聯）等資料，然觀諸上 開通知所載使用計費度為0 ，可證期間被告應已搬遷而 未使用系爭租屋之瓦斯，故原告此部分請求，難認有據 ，綜上，原告請求被告給付瓦斯費194 元部分，核屬有 據，逾此部分，難認有據，為無理由。
（2）水費部分：經查，原告主張請求被告給付104 年2 月至 104 年7 月28日期間居住該屋使用水費部分，僅提出台 北自來水事業處水費繳納證明單1 份，然上開單據僅係 列載各期費用及實收總金額，並非補繳收據，故此部分 難認被告有於上開居住期間積欠上開水費而由原告補繳 代墊一事。至原告請求被告給付104 年7 月29日至104 年9 月30日期間水費部分，經查，被告於104 年8 月9 日即已搬遷，如上所述，故上開單據所載上開期間之使 用度數，無法認定係被告所使用，故此部分之請求，亦 屬無據，原告此部分請求，均應予駁回。
（3）電費部分：經查，原告主張被告積欠電費402.3 元經其 代墊，自始未提出任何憑據及收據，故此部分，並無所 據，應予駁回。
（4）管理費：經查，原告主張被告居住使用系爭房屋期間， 積欠104 年4 、5 、6 、7 、8 月份之大樓管理費（每 月應繳納1,660 元）共計8,300 元（即1,660 元×5 ＝ 8,300 ），有提出訴外人萬祥樓管理委員會出具之系爭 房屋欠繳管理費證明文件1 份為據，然查，被告於104 年8 月9 日即搬遷該屋未居住，如上認定，故上開104 年8 月大樓管理費，應以被告居住天數比例負擔為合理 ，故此部分原告請求被告給付管理費7,122 元（即1660 ×4+1660×9/31＝7,122 【小數點以下四捨五入】）應 屬有據，逾此部分，為無理由，應予駁回。至被告辯以 其於使用系爭房屋期間，僅得使用1/5 範圍，應依比例 負擔管理費，然上開事實，並未舉證以明，故此部分辯 解，難認可採。
（三）原告請求系爭租屋遭被告損害請求賠償及回復原狀修復費 用一節：經查，原告主張被告搬遷後，其發現系爭房屋有 （1）落地門玻璃及大門木門門框毀損、（2 ）桌巾遺失、 （3 ）三角架6 個遺失、（4 ）側門鋁鎖遭破壞配新鎖、
（5）露台淹水修理水管阻塞通水管、（6 ）沙發毀損及清 償（7 ）牆壁毀損需油漆（8 ）第2 間房玻璃毀損、（9 ）廚房天花板木頭毀損（10）木門ＫＥＹ換鎖等損害，需 支出如上費用，但均為被告否認，表示其搬離系爭房屋時 ，其並未毀損任何物品，牆壁承租已有壁癌，所稱遺失物 品於承租時並無交付被告使用，交付原告亦僅交付大門鎖 鑰匙，並無交付其他鑰匙等情置辯。 按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之為真實，則被告就其抗辯即不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，民 事訴訟法第277 條之規定自明。
（1）有關原告主張上開（3 ）三角架6 個、（2 ）桌巾遺失及 上開（10）木門KEY 遺失賠償部分，主要係提出系爭租約 第22條特約條款及屋內桌巾照片等為據，然被告否認原告 出租時有交付上開物品，且主張上開條款係原告自行增補 ，其未再該條款簽章確認，照片則為原告事後拍攝，非交 屋時之照片等情。經查，觀諸系爭租約第22條雖以手寫記 載「白鐵三角架6 支＠支3000×6 ＝18000 及鋁窗2 片 15000 ，只要沒有遺失就不必償付費用」等內容，然該約 款係於系爭租約原制式條款後以手寫增加之增補條款，惟 該條增補條款上，僅有原告方之印文，確無被告捺印或簽 章確認，復比對同1 份系爭租約第18條後段第3 點亦以手 寫增補約款之內容，前後文除有原告印文外，亦有被告同 時捺印確認之情形，故原告提出系爭租約第22條增補條款 ，既無被告捺印簽名確認，難認屬兩造合意之增補約款， 自無從證明原告有交付上開物品與被告使用之證據，另原 告提出桌巾照片，其上並未有拍攝日期，亦無從證明系爭 桌巾於出租被告時已交付使用一節，而木門KEY 部分，原 告均未舉證有交付一事，故依原告上開舉證，尚無法證明 上開物品於出租被告時有交付被告使用，自難令被告負遺 失損害賠償責任。
（2）另有關原告主張被告搬遷後，其發現系爭租屋有上開（1 ）落地門玻璃及大門木門門框、（6 ）沙發、（8 ）第2 間房玻璃等物品毀損及（4 ）側門鋁鎖遭破壞配新鎖以及 （5 ）露台淹水水管堵塞需修理水管、（7 ）牆壁毀損需 油漆（9 ）廚房天花板木頭毀損需重新裝修等損害項目， 雖提出系爭屋內相關設備照片及估價單2 份為據，然上開 照片並未顯示拍攝日期，已無從確認是否為被告搬遷時之 系爭房屋屋況照片，且原告亦未提出兩造簽立系爭租約時 之系爭房屋現況照片比對，無法據以認定上開屋內物品及
屋內設施損害係被告於承租後至搬離前以不當方法使用或 故意毀損所造成之損害；再者，依兩造簽訂之租約第11 條約定「... 房屋因自然損害有修繕必要時，由甲方負責 修理。」，故上開玻璃、門框、側門鋁鎖、水管、牆壁及 廚房天花板與沙發等部分之損害狀況，依原告舉證，仍無 法排除係被告正常使用情況下即會有自然有耗損情形，而 依上開租約第11條，本應由原告負責修繕，故原告此部分 請求，舉證不足，難認有據。
（3）綜上，原告請求系爭租屋有上開物品遭被告損害，請求賠 償及回復原狀修復費用一節，舉證不足，均難認有據，應 予駁回。
（四）綜上，原告本於系爭租約及不當得利等請求權，請求被告 給付積欠之租金及相當於租金之不當得利共計181,000 元 及被告於使用系爭房屋期間欠繳之瓦斯費19 4元及大樓管 理費7122元共計188,316 元部分，為有理由，應予准許， 逾此部分，均舉證不足，難認有據，應予駁回。四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用 簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
五、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
書記官 張葵衢
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