臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
104年度斗簡字第200號
原 告 張乾德
張竣雄
前列二人共
同訴訟代理
人 黃進祥律師
黃建雄律師
蔡志宏律師
被 告 卓建璋
卓蕭綢
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年12月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告卓蕭綢應將坐落彰化縣田中鎮○○段○○○地號土地上如附圖所示面積五六點三○平方公尺之鐵架造建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體。
被告卓建璋應自前項所示建物遷出，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體。
被告卓蕭綢應給付原告張乾德新台幣肆仟柒佰壹拾貳元，及自民國一百零四年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零四年八月二十二日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告張乾德新台幣陸拾捌元。被告卓蕭綢應給付原告張竣雄新台幣捌佰叁拾伍元，及自民國一百零四年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零四年八月二十二日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告張竣雄新台幣陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣陸仟叁佰貳拾伍元由被告連帶負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，惟被告如以新台幣貳拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之 聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175條分別定有明文。經查：原告張文海於訴訟程序 進行中即民國（下同）104年8月20日死亡，其繼承人為蕭麗 卿、張竣傑、張竣雄、張惠瑛、張芬榕、張玉昀等人，其中 坐落彰化縣田中鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）由
張竣雄繼承，並已辦竣分割繼承登記，此有相關戶籍謄本、 土地登記謄本等影本附卷可稽，是張竣雄具狀聲明由其承受 訴訟，核與前開規定並無不合，應予准許。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：...二、請求之基礎事實同 一者。...五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加 其原非當事人之人為當事人者...七、不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款 、第7款定有明文。查原告起訴後追加系爭土地上建物之起 造人卓蕭綢為被告，核與前開規定，洵無不合，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）坐落彰化縣田中鎮○○段000地號、地目建、面積56.30平 方公尺土地（下稱系爭土地）為原告及其他共有人所共有 ，其中被告卓蕭綢未經原告及其他共有人同意，竟於系爭 土地上建造如附圖所示面積56.30平方公尺之鐵架造建物 （下稱系爭建物），並由被告卓建璋經營瓦斯行及居住使 用，均屬無權占用系爭土地，已侵害原告及其他共有人所 有權，雖經原告請求被告等拆遷，均未獲置理。（二）系爭建物係屬未保存登記建物，且被告卓蕭綢已自承系爭 建物係其所建造，故為事實上處分權人，自應負拆除責任 ；被告卓建璋則居住使用系爭建物，應自系爭建物遷出。（三）被告等並非系爭土地所（共）有權人，就系爭土地本無使 用收益之權限，且兩造間無任何契約關係，是被告等係無 正當合法權源而占用系爭土地。
（四）被告卓蕭綢雖辯稱其與卓時英續約承租系爭土地，並提出 土地租賃契約書（下稱系爭租約）為證，且於最後頁記載 租賃標的（即系爭土地）於民國（下同）45年至93年所有 權為卓玉安所有等內容，然據異動索引所載，系爭土地並 非卓玉安單獨所有，且系爭租約於93年11月30日簽定時， 系爭土地早已由原告張乾德、張文海（已死亡）及訴外人 孫樹楠、賴渙梃等人共有，卓時英無權出租系爭土地，足 認系爭租約所載情事與事實不符，亦無買賣不破租賃之適 用。
（五）縱有系爭租約存在，然系爭租約係於93年間簽定，屬新租 賃關係，且未定有租賃期限，依民法第425條之規定，系 爭租約既未經公證，仍無買賣不破租賃之適用，況被告等 與原告及其他共有人間並無租賃關係存在。
（六）被告既無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原 告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條之規
定，請求被告給付請求權得以行使前5年即自98年起至103 年止，按申報地價每平方公尺新台幣（下同）760元（98 年至102年）、608元（102年至103年）之百分之10計算得 出金額19,682元，並至返還土地之日止，按月給付285元 。其中原告張乾德之應有部分為1602分之767，應給付原 告張乾德9,423元，每月給付136元；原告張竣雄之應有部 分為1602分之68，應給付原告張竣雄835元，每月給付12 元。
（七）爰本於所有人（共有人）物上請求權及不當得利等法律關 係，即依據民法第767條、第821條、第179條等規定，請 求判決如主文第1-4項所示，並陳明願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告辯稱：
（一）被告承租使用系爭土地多年，訴外人卓加再（即被告卓蕭 綢之公公、被告卓建璋之祖父）於45年間即向系爭土地原 所有人卓玉安（即訴外人卓時英之父）承租系爭土地，並 同意被告建造系爭建物，至今左鄰右舍皆知悉系爭土地均 由被告承租使用，嗣卓玉安死亡後，則由其子即訴外人卓 時英與被告卓蕭綢續約，並簽定系爭租約，截至93年底租 金皆由卓時英之配偶卓陳春枝收取。
（二）系爭土地共有人均知悉系爭土地係由被告承租使用，每年 均依約給付租金，自45年起至93年止，從未要求取回或收 取租金，況被告不知系爭土地之買賣及共有等情狀，縱已 讓與他人，依民法第425條、第426條規定，被告卓蕭綢與 卓時英所簽定之系爭租約仍繼續存在。
（三）被告於93年間為整修系爭建物而與卓時英簽定系爭租約時 ，原告表示卓時英及其家屬無權處分或出租系爭土地，被 告始知卓玉安已將系爭土地出售予第三人，惟買受人從未 向被告主張任何權利，原告當時雖有表示反對意見，但也 未向被告要求拆屋還地或給付租金。
（四）被告因不懂法律，故未將系爭租約辦理公證，被告曾與原 告協商，渠等表示無買賣意願，且系爭土地共有人，除原 告張竣雄外，均同意被告繼續使用系爭土地。
（五）原告2人僅係共有人，其他共有人並未表示反對被告繼續 使用系爭土地，且共有人對共有土地之任一部分皆有使用 權，是原告主張顯已違背法令，且無理由。
（六）原告請求給付租金19,682元部分，顯與稻米代金差額過大 被告無法同意，請求依一年二期給付稻米代金每期60台斤 之標準計算。
（七）爰請駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭土地為其所共有，遭被告所有系爭建物占用 等情，業據原告提出相符之土地登記謄本、地籍圖謄本、 歷年地價查詢、現場彩色列印照片、戶籍謄本等件為證， 復經本院會同兩造及彰化縣田中地政事務所派員履測現場 屬實，並分別製作勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽， 自堪信原告此部分之主張為真實，惟原告請求被告拆屋還 地及給付相當於租金之不當得利，被告則以渠等為系爭土 地承租人，並非無權占有等詞置辯。
（二）按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有 權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利 益為之。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者， 得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」 ，民法第821條、第767條第1項前段、中段分別定有明文 。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告 應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證 明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第 1552號民事判決要旨參照）。查被告辯稱渠等為系爭土地 承租人，且經其他共有人同意承租使用系爭土地，有買賣 不破租賃之適用云云，並提出系爭租約為證，業經原告堅 詞否認外，系爭土地屬共有土地，共有物之處分、變更、 及設定負擔，應得共有人全體之同意，惟被告卓蕭綢建造 系爭建物時，未經共有人全體之同意，並已自承渠等於93 年間為整修系爭建物而與卓時英簽定系爭租約時，原告已 向渠等表示卓時英及其家屬無權處分或出租系爭土地，而 為反對之意思表示，被告於當時即知悉卓玉安已將系爭土 地出售予他人，縱被告卓蕭綢與卓時英間有系爭租約存在 ，實與原告及其他共有人無關，難謂因此取得合法占有權 源；況系爭租約之租賃期間自94年1月1日起並無期限，至 今已逾5年，此有系爭租約附卷可稽，且未經公證，自無 買賣不破租賃即民法第425條第1項規定之適用。況被告2 人亦無法提出占用系爭土地之法律依據，則原告本於前開 規定，訴請被告卓蕭綢拆除系爭建物、被告卓建璋自系爭 建物遷出，並返還占用之土地予原告及其他共有人，即有 依據。
（三）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。」，民法第179條前段定有明文。次按無權占有 他人房屋或土地，可能獲得相當於法定租金之利益，致生
所有人無法使用收益之損害，為社會通常之觀念。又按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額 年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法 第97條第1項、第105條分別定有明文。又租金之數額，尚 須斟酌地理之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰近租金相比較以為決定之 。查被告卓蕭綢所有系爭建物既無權占用系爭土地，則被 告卓蕭綢自受有相當於租金之利益，並使原告無法利用系 爭土地受有損害，至為顯然。依上規定及說明，原告請求 被告卓蕭綢應給付起訴前5年相當於租金之利益，即屬有 據。另依卷附土地登記謄本及歷年地價查詢顯示，系爭土 地之地目為建、申報地價自96年起至101年止每平方公尺7 60元、102年後每平方公尺608元；再依原告所提現場彩色 列印照片顯示，系爭土地雖鄰近道路，出入無礙，惟位處 鄉間，四周為老舊房舍圍繞，及被告利用系爭土地之經濟 價值及所受利益各情，故認本件應以申報地價年息百分之 5計算相當於租金之利益，始較允當。依被告卓蕭綢無權 占用系爭土地面積合計56.30平方公尺，併依前開申報地 價為計算標準，核算出原告得請求被告卓蕭綢起訴前即自 98年12月25日起至103年12月26日止，相當於租金之不當 得利金額為9,841元（計算式：申報地價760元×占用面積 56.30㎡×年息5%×3≒6,418；申報地價608元×占用面積 56.30㎡×年息5%×2≒3,423；合計9,841，元以下四捨伍 入），及自104年8月20日變更訴之聲明暨追加被告狀繕本 送達被告之翌日起至返還土地之日止，按月給付相當於租 金之不當得利金額為143元（計算式：申報地價608元×占 用面積56.30㎡×年息5%×1/12≒143元，元以下四捨五入 ）。其中原告張乾德之應有部分為1602分之767，應給付 原告張乾德4,712元（計算式：9,841×767÷1602≒4,712 ，元以下四捨五入），每月給付68元（計算式：143×767 ÷1602≒68，元以下四捨五入）；原告張竣雄之應有部分 為1602分之68，應給付原告張竣雄835元（計算式：9,841 ×68÷1602≒418，元以下四捨五入），每月給付6元（計 算式：143×68÷1602≒6，元以下四捨五入）。四、從而，原告本於所有人（共有人）物上請求權、不當得利等 法律關係，即依據民法第821條、第767條第1項前段、中段 、第179條前段等規定，請求判決如主文第1-4項所示（104 年8月20日變更訴之聲明暨追加被告狀繕本送達被告之翌日 為104年8月22日），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第3款 ，應依職權宣告假執行，並宣告被告如相當金額為原告供擔 保後得免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而 失所附麗，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第79條、第85條第2項、第436條第2項、第389條第1 項第3款、第392條第2項，判如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
台灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
書記官 陳昌哲