最高法院民事判決 八十九年度台上字第二九六五號
上 訴 人 巳○○○即陳
辰 ○ ○同
丑 ○ ○ (
右 一 人
訴訟代理人 蘇 家 宏律師
張 世 柱律師
上 訴 人 卯 ○ ○同
癸 ○ ○同
寅 ○ ○同
被 上訴 人 子○○○即
壬 ○ ○同
己 ○ ○同
戊 ○ ○同
庚 ○ ○同
辛 ○ ○同
丁 ○ ○同
丙 ○ ○同
甲 ○ ○同
乙 ○ ○同
右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十八年九月十四日台灣高等法
院第二審更審判決（八十七年度上更㈣字第二一二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：被上訴人邵秋地（於訴訟中之八十四年十月六日死亡，由子○○○等十人承受訴訟）於民五十五年十二月三十日，向上訴人陳澤民（於訴訟中之八十四年八月三十一日死亡，由巳○○○等六人承受訴訟）承租坐落台北縣三重市二重埔中興小段九一－二地號土地，租期自五十六年一月一日起至七十五年十二月三十一日止。詎租期屆滿後，邵秋地竟拒將系爭土地上所建如原判決附圖（下稱附圖）所示房屋拆除及返還系爭土地等情，本於租賃物返還請求權，求為命被上訴人將系爭土地上之建物即門牌號碼台北縣三重市○○路○段五七七號房屋拆除，並交還系爭土地與伊之判決（上訴人請求第一審共同被告戴萬德等拆屋還地部分，業經判決上訴人敗訴確定）。
被上訴人則以：系爭土地為伊之先祖邵神諒向上訴人之曾祖父陳上九所承租，未定期限，並在其上建築系爭房屋。邵神諒死亡後，由邵秋地與戴萬德等人繼承，伊本於該租賃契約占有使用系爭土地，自非無權占有。至邵秋地於五十五年十二月三十日與陳澤民所訂之土地租借合約書，未經戴萬德等人同意，應不生效力等語，資為抗辯。並以上訴人前依原法院八十四年上更㈡字第六十六號判決，聲請假執行，將附圖房屋全部拆除，收回基地另建地上物，爰依民事訴訟法第三百九十五條規定，請求上訴人回
復原狀，如不能回復，應依市價折付金錢返還與伊。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並命上訴人應將系爭土地上另建之地上物拆除，將土地返還被上訴人，及給付被上訴人新台幣（下同）二百七十一萬九千零八十元，無非以：查系爭土地於日據時期為上訴人之曾祖父陳上九所有，邵秋地之父邵神諒曾在系爭土地上建屋之事實，為上訴人所不爭執，並有土地登記簿謄本附卷可稽。陳上九死亡後，其繼承人陳添旺曾於四十七年十二月三十日向邵秋地收取系爭土地租谷，有收條附卷可按。在邵秋地與陳澤民於五十五年十二月三十日訂立土地租借合同書以前，足見邵神諒在系爭土地建屋時，即有向陳上九租地建屋之事實。而依陳澤民與邵秋地所訂五十五年十二月三十日土地租借合同書第九條約定：「該地上之建物，錯誤登記二重埔段中興小段九十二號邵神諒名義，故應取消九十二號邵神諒名義之地上權後，本合同書始生效」等語，足見邵神諒在系爭土地上建屋時曾約定在系爭土地上設定地上權，惟於登記地上權時誤登記為三重市○○○段中興小段九十二號，該錯誤之地上權登記，已經所有權人訴請塗銷確定在案，為兩造所承認，是邵神諒未在系爭土地登記有地上權，然邵神諒並非無權占用系爭土地，應無疑義。訴外人謝綢訴請邵秋地塗銷地上權登記（台灣台北地方法院六十三年度訴字第八十二號），陳港水訴請上訴人更正登記（同上法院六十一年訴字第七○七四號）時，均在各該案內供稱：「邵神諒於日據時期即向陳上九承租系爭土地，並設定地上權登記」，此事實復為第一審法院七十七年訴字第二八九一號、原法院八十年上字第二三八號損害賠償民事判決所援用，有各該民事判決附卷可按，益見邵神諒有向陳上九租地建屋之事實。陳上九之繼承人陳添旺收取邵秋地給付之租金時出具之收條固記載租用九二地番租金等語，惟如前述，邵神諒承租系爭土地時誤將地上權設定於九二地號，陳添旺收租時載為收取九二號之租金，尚難因其錯誤記載，認邵神諒承租者係九二號土地而非系爭土地。按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條定有明文。邵神諒自日據時期即向陳上九租用系爭土地建屋，且邵神諒與陳上九之租賃契約並未立有字據，揆之上開規定，邵神諒與陳上九之租賃契約自為不定期限之租賃。查邵神諒業已死亡，其所遺之承租權由邵秋地、戴萬德等人共同繼承，嗣邵秋地於八十四年十一月六日死亡後，其所遺之承租權由被上訴人共同繼承，上訴人尚不得於該租賃關係仍然有效存在時，依租期屆滿後之法律關係請求被上訴人拆屋還地。雖上訴人又主張該租約已逾二十年，被上訴人自應返還系爭土地云云。但查民法第四百四十九條第一項所謂租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言（參照司法院院字第五三六號解釋），系爭租約並未定有期限，當然不受租賃期間不得逾二十年之限制。上訴人此部分主張，自非可採。又上訴人主張邵神諒所建房屋已於六十二年間倒塌，現存之房屋為邵秋地於六十二年間重建云云，然為被上訴人所否認，並辯稱僅加以修繕而已。按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。查系爭第九十一之二號土地上，原有中國式「木造」一樓住宅平房，面積計四十六平方公尺，由邵神諒於三十八年十二月七日申請總登記，並於三十九年四月二十日辦妥登記，當時
之門牌號碼為台北縣三重市○○街十四號。嗣邵神諒於四十二年十二月二十日死亡，由其獨子邵秋地以判決繼承為原因，於六十八年六月十三日辦畢產權登記，登記為邵秋地單獨所有，此有建物登記簿謄本及建築改良物登記申請書可稽。而依證人陳李月娥之證言及現場舊相片所示，系爭土地上舊有房屋，為獨棟之一樓舊式覆瓦木造平房，與左鄰右舍有巷道相隔，以木柱及紅瓦為主要結構。而附圖所示之房屋，面積計一百零七平方公尺，門牌號碼為台北縣三重市○○路○段五七七號，業經原法院前審勘驗現場，囑託台北縣三重地政事務所測量並繪製複丈成果圖附卷，且在上訴人假執行拆除前，其屬一樓半建築物，屋頂覆蓋石棉瓦，兩側牆面與左右鄰居房屋緊緊相連，無巷道加以區隔，非舊有房屋可比，有照片三紙可參，台灣板橋地方法院七十六年訴字第二○一一號請求返還租賃土地事件，履勘現場時，查得附圖之房屋，前半段為新式建築，後段屋頂或為木料，或為鐵皮，牆為磚造已甚老舊，有該案判決書可考，足見附圖房屋與舊有房屋大不相同。參以行政院所頒「固定資產耐用年數表」，磚造住宅房屋耐用年數為二十五年，木造住宅房屋耐用年數為十五年，本件原始木造房屋依建物謄本所載，其建造時間在三十八年十二月七日以前，早已逾耐用年限，且原始房屋為一樓之獨立建物，樑柱蟲蛀，窗戶腐朽，屋頂紅瓦已不可見，兩側木柱已不復見，需倚靠左右鄰人房屋磚牆為支撐牆壁改建或修建成附圖之房屋，面積由原四十六平方公尺變為一百零七平方公尺，範圍擴大二、三倍，依客觀情事，被上訴人先祖邵神諒所建之房屋，顯已不堪使用。至系爭房屋為邵秋地加以擴建，固據被上訴人所自認，復有被上訴人提出台北縣政府六十一年十二月三十日北府建九字第一五二○八八號公告為證，並經證人陳李月娥結證屬實。惟被上訴人之先祖邵神諒，於日據時代，向上訴人之曾祖父陳上九租用系爭土地建屋，彼此間有不定期租賃關係，上訴人又未舉證證明該不定期租賃契約已合法終止，契約之效力仍續存在，揆諸前開說明，邵秋地於邵神諒死亡後且逢道路拓寬，自仍得本於承租人之繼承人之地位，使用基地申請重建房屋，而被上訴人於邵秋地死亡後，概括繼承該不定期租賃契約之承租人地位，而繼續占有系爭土地，乃有正當權源。上訴人又主張：伊等之被繼承人陳澤民與被上訴人等之被繼承人邵秋地間之定期租賃關係已因租期屆滿而消滅，被上訴人自應拆屋還地。被上訴人則辯稱邵秋地並未與陳澤民另行簽訂二十年之土地租借合同書，事實是邵秋地之子壬○○經營之神鷹公司欲以系爭房屋所在為工廠登記之廠址，乃向陳澤民洽商，陳澤民要求邵壬○○持邵秋地之私章一併於「證明書」上蓋章，壬○○只好將邵秋地私章交給陳澤民，不知該「證明書」實為定有二十年期限之「土地租借合同書」，而讓陳澤民持邵秋地之私章蓋上，依法對邵秋地不生效力等語。經查被上訴人之被繼承人邵秋地，前於五十五年十二月三十日，向上訴人之被繼承人陳澤民租用系爭土地，租金依法定價款，租期二十年，自五十六年一月一日起至七十五年十二月三十一日止，有兩造所不爭之土地租借合同書可參。而神鷹公司係於六十年間申請工廠登記，此有工廠登記證可憑，二者時間相隔約五年，與被上訴人所稱並不吻合，且被上訴人又無法舉證證明陳澤民盜用邵秋地之私章蓋於「土地租借合同書」上，顯見邵秋地確曾與陳澤民簽訂前開土地租借合同書，被上訴人此部分之抗辯，委無足採。惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；又公同共有物之處分，及其他之權利行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，為民法第一千一百五十一條、第八百二十八條第二項所明定。系爭土地上之原房屋
為邵神諒之遺產，而邵神諒於四十二年十二月三十日死亡，其遺產應由邵秋地、戴萬德等十五人共同繼承，是系爭房屋在分割遺產前為邵秋地、戴萬德等十五人公同共有，而上訴人又無法舉證證明其他公同共有人已將基地租賃關係之管理權授權邵秋地單獨行使，則邵秋地未得其他公同共有人全體之同意，擅自與上訴人訂立上開土地租借合同書，將系爭房屋之基地由不定期限租賃變更為定期租賃，揆諸上開規定，該土地租借合同書對於邵秋地、戴萬德等十五人均不生變更之效力。易言之，兩造間仍繼續以前之不定期租賃關係，不因邵秋地與陳澤民訂立上開土地租借合同書而受影響。末按法院廢棄宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行所受損害，於判決內命原告返還及賠償；而負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；民事訴訟法第三百九十五條第二項、民法第二百十三條第一項定有明文。查上訴人依原法院更㈡審假執行判決，於提供擔保後向原審法院聲請假執行，將系爭土地附圖地上物全部拆除，而原法院更㈡審判決嗣經本院廢棄發回更審，被上訴人自得依民事訴訟法第三百九十五條規定請求返還假執行所得及賠償。惟被上訴人請求上訴人將系爭土地上之房屋拆除後另建之地上物予以拆除，並依先前之房屋面積、形狀、材質重建，連同該土地一併返還被上訴人，依被上訴人所陳上訴人既已在系爭土地上另建地上物，自應將其另建之地上物予以拆除，將土地返還被上訴人，至命上訴人依先前之房屋面積、形狀、材質重建，因彼此認知差異，亦有事實上之困難，足見回復原狀有重大困難，而應以金錢賠償，然該屋已遭拆除而全部滅失，上訴人應賠償重建費用，而該屋之重建費用為二百七十一萬九千零八十元，業據被上訴人提出聯威營造有限公司工程估價單附卷可考，自堪信為真實，此部分之費用應由上訴人給付被上訴人。從而上訴人訴請被上訴人拆屋還地，尚屬無據，不能准許，且被上訴人請求上訴人應將其於假執行後在系爭土地上另建之地上物拆除，將土地返還被上訴人，及給付被上訴人重建房屋費用二百七十一萬九千零八十元，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭土地於日據時期為上訴人之曾祖父陳上九所有，被上訴人之被繼承人邵神諒於日據時期向陳上九承租該地建屋，期限未定，邵神諒與陳上九之租賃契約為不定期限之租賃，為原審所認定之事實。然系爭土地於四十八年一月六日經台灣台北地方法院拍賣，由訴外人蔡復望拍定取得，嗣於五十年四月七日再由上訴人丑○○依買賣之法律關係登記為系爭土地所有權人，有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審上字卷第三二頁及三三頁），則依民法第四百二十五條規定，上述不定期租賃關係應由受讓人丑○○承受，與本件係由陳澤民於五十五年十二月三十日與邵秋地另簽訂二十年之「土地租借合同書」，應屬二事，並無不定期租賃變為定期租賃之問題。而邵神諒於日據時期向陳上九租地所建之舊房屋已不堪使用，第一審判決附圖所示房屋與舊有房屋大不相同，又經原審調查無訛。參諸邵秋地於六十二年五月三日致陳澤民之台北郵局一○八七七號存證信函內容似已表示，系爭土地上房屋即三重市○○路○段五七七號為其所改建（見第一審卷證物袋及原審更㈡卷第一○○頁、第一○一頁），而卷附建物登記簿謄本，復記載系爭房屋為邵秋地單獨所有（見原審更㈠卷第三五頁，更㈣卷第一宗第四頁），則陳澤民以租期屆滿不再續租，本於系爭土地租借合同書，訴請承租人邵秋地拆屋還地，是否不應准許，原審未詳予推敲審認，遽憑上開理由而為上訴人敗訴判決，尚有未合。上訴論旨，求予廢棄原判決，非無理由。原判決既無可維持，
被上訴人依民事訴訟法第三百九十五條第二項所為賠償因假執行所受損害之聲明部分，應併廢棄發回。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 一 月 九 日
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