最高法院民事判決 八十九年度台上字第二八一八號
上 訴 人 乙○○
甲○○即王哲
丙○○
被 上訴 人 丁○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二十四日台灣高等
法院台南分院第二審判決（八十七年度上字第六七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人丙○○向伊承租坐落雲林縣虎尾鎮○○段四七之五五地號內約三十二坪土地（下稱系爭土地），約定在租賃期間內上訴人丙○○如需在租賃地內增建或修建房屋時，均應經伊同意後方可施工，如有違約，伊得隨時終止租約，不受定期之拘束，終止租約後，上訴人丙○○應自行拆除建物將空地交還與伊。詎上訴人丙○○拆除系爭土地上之舊房屋後，未經伊之同意，竟擅自在其承租之系爭土地內增建及重建房屋，經伊發覺，乃於民國八十六年三月十九日以嘉義東門郵局第十七號存證信函催告上訴人丙○○於文到十日內前來解決，否則終止租約。惟上訴人丙○○置之不理，業經伊於八十六年四月十一日以嘉義中山路郵局第二六七號存證信函向上訴人丙○○表示終止租約在案，租賃關係已不存在。王黃錦（已於訴訟繫屬原審之八十七年一月四日死亡，由王自想、王自由、王燕如、甲○○即王哲柔、乙○○、王清重、丙○○承受訴訟）及上訴人乙○○、甲○○、第一審共同被告林秀鑾占有系爭土地即屬無權占有等情。求為命㈠上訴人與王自由、王自想、王燕如、王清重、林秀鑾自系爭土地如第一審判決附圖所示Ａ部分面積八八平方公尺部分及其地上建物即門牌號碼雲林縣虎尾鎮○○路六○巷一○號房屋內遷出，上訴人丙○○並應將上開土地上之該建物拆除，將土地交還與伊；㈡上訴人與王自由、王自想、王燕如、王清重、林秀鑾自八十六年九月二十四日起至交還系爭土地之日止，按月給付伊新台幣（下同）三千二百五十八元之判決。
上訴人則以：被上訴人提出之租賃契約書上之姓名，非上訴人丙○○本人所簽，本件係不定期限租賃契約，根本無書面；上訴人丙○○原向被上訴人承租之四七之五五地號土地，因都市計畫公共設施預定地逕為分割為四七之五五、四七之一二○、四七之一二一、四七之一二二等地號，系爭土地上房屋係王黃錦之配偶王振源向訴外人林玉銘購買，屬於王振源繼承人全體所有，坐落在分割後之四七之五五與四七之一二一地號土地上。因四七之一二一地號土地嗣於七十八年四月九日被徵收而拆除部分，如不修建即無法居住，出租人即被上訴人應負有同意重建或整建之義務。故於上訴人丙○○之兄王正權死亡後，乃由其子甲○○及妻林秀鑾以王正權遺留之保險金委託丙○○僱人修復，為合法整建之房屋，被上訴人不得終止租約。又系爭土地係由上訴人丙○○承租後供乙○○居住，自非無權占有，而其餘之人並未居住前開房屋，被上訴人請求上訴人遷讓房屋及給付損害金，並無理由；況系爭房屋既非上訴人丙○○出資修建，自無拆除之義務，則被上訴人請求上訴人丙○○拆除系爭房屋，亦無理由等語。資
為抗辯。
原審審理結果，以：查，依被上訴人於第一審提出之六十九年一月一日、七十四年一月一日、八十年一月二日及八十五年一月二日所訂立之基地租賃契約書影本以觀，出租人均為被上訴人，承租人均為上訴人丙○○，除租賃期間、租金數額不同外，其餘條件均屬相同，而六十九年一月一日與八十五年一月二日訂立之基地租賃契約書，則尚有保證人王黃錦之署名及蓋章，上訴人丙○○雖否認其上簽名均為其本人所為，然其中八十年一月二日所訂立之基地租賃契約書上所蓋「丙○○」之印文，核與上訴人丙○○於八十六年三月二十五日及同年四月十八日寄發被上訴人之存證信函（虎尾圓環郵局第三○、三六號）寄件人欄下「丙○○」印文相符，復為上訴人丙○○自認無訛。上訴人丙○○雖另辯稱，可能是伊母親自行蓋用云云，惟並未舉證以實其說，自難信取，其係自己所蓋，應堪認定。是縱該契約書上之署名，非上訴人丙○○所親簽，依民法第三條第二項規定意旨，仍應認係上訴人丙○○所簽訂，則上訴人丙○○抗辯，未簽訂書面租賃契約乙節，已非實情。足認八十年一月二日所訂立之基地租賃契約書確係上訴人丙○○所訂立無訛。又八十五年一月二日訂立之基地租賃契約書上，另有保證人王黃錦署名及蓋章，而其印文核與王黃錦收受被上訴人於八十六年五月一日所寄發之嘉義中山路郵局第三三五號存證信函而蓋用於收件回執之印文相脗合，足見被上訴人提出之八十五年一月二日與上訴人丙○○簽訂，並由王黃錦為保證人之基地租賃契約書，應係上訴人丙○○所訂立無誤。況且，上訴人於審理中又援引該契約書為主張，並陳稱原由其亡父王振源與被上訴人訂立租地建屋契約，王振源於六十四年一月十四日死亡，始由上訴人丙○○續與被上訴人訂立租賃契約書等語（參見上訴人八十八年三月九日辯論意旨狀事實及理由欄第二項－㈠），是被上訴人雖未能再舉六十九年一月一日、七十四年一月一日及八十五年一月二日訂立之基地租賃契約書上所蓋上訴人丙○○之印文確屬上訴人丙○○所有之其他佐證，亦足信上開租賃契約書確經上訴人丙○○簽訂無訛。堪信被上訴人主張與上訴人丙○○間有定期租賃契約存在，而於每期租約屆滿後，再進行換約等情為真實。則上訴人抗辯，被上訴人不得依基地租賃契約之約定，終止本件租賃契約云云，顯不足採。再依被上訴人與上訴人丙○○於八十五年一月二日所簽訂之基地租賃契約書（下稱系爭基地租賃契約書）第五條約定：「租賃期內乙方（即上訴人丙○○）應限於自用，不得轉租或分租與他人，如需將租賃地內增建或修建房屋時，均應受甲方（即被上訴人）同意後方可施工，如有違約或欠租金滿壹年時，甲方得隨時終止租約，並追繳租金不受定期之約束，乙方並應放棄抗辯權情事，終止租約時，乙方應自行拆除建築物將空地交還與甲方絕不得向甲方要求任何權利或補償」等語。查，上訴人丙○○向被上訴人承租之土地為坐落雲林縣虎尾鎮○○段四七之五五地號內約三十二坪，為系爭基地租賃契約書第一條所載明，上訴人丙○○此項承租土地之範圍，自六十九年一月一日訂立之基地租賃契約書後，迄未變更，此觀卷附四份基地租賃契約書影本即明。又上訴人抗辯，系爭土地上之原有建物，原係上訴人丙○○之父王振源向訴外人林玉銘購買，再由王振源與被上訴人訂立租地建屋契約等情，已據提出建物買賣公證書影本為證，並有被上訴人於第一審提出由王振源與被上訴人於六十三年十二月三十日訂立之租賃契約書影本足以參佐，再對照第一審卷附系爭土地上建物之照片及王振源戶籍登記簿謄本載明民國三十八年四月二十三日即已遷入系爭建物設籍居住等情，足見上訴人此部分之抗辯，堪
予採信。又系爭原四七之五五地號土地，於六十五年十月十八日因都市計畫公共預定地逕為分割成四七之五五、四七之一二○、四七之一二一、四七之一二二等地號，並於六十五年十一月六日登記完畢，有兩造各自提出之系爭四七之五五地號土地登記簿謄本可稽。而四七之一二一地號土地嗣於七十八年四月九日被徵收，地主即被上訴人，並於七十八年四月二十一日領取土地徵收補償費，亦有上訴人於第一審提出之系爭四七之一二一地號土地登記簿謄本影本及被上訴人於第一審提出之雲林縣政府辦理工程用地徵收土地業主具領補償費聯單影本足憑，且該筆土地被徵收所開設之道路，亦經雲林縣虎尾鎮公所設計施工於八十四年十月四日施工完竣等情，復有上訴人於第一審提出之該公所八十六年三月二十一日八六虎鎮建字第三八三○號函影本足憑，並經第一審法院向雲林縣虎尾鎮公所查明無訛，有該公所八十六年十一月八日八六虎鎮建字第一六一一○號函附第一審卷可按。依第一審卷附系爭土地上原有建物經拆除開設道路後之現場照片所示，原有建物確因道路開設被拆除一部分，再參以雲林縣虎尾鎮公所八十六年十一月八日八六虎鎮建字第一六一一○號函載：「本所八十六年三月二十一日虎鎮建字第三八三○號函證明王黃錦申請虎尾段四七之五五號土地上建物臨本鎮都市計畫Ⅷ－一九號道路案，係虎尾段四七之五五號與虎尾段四七之一二一號土地上建物均為相連建物」等語（參見該函說明四），則上訴人抗辯，原有建物跨建在系爭地段四七之五五與四七之一二一地號土地上，但六十九年以後之租賃契約仍援用六十三年十二月三十日前被上訴人與王振源所立租賃契約之內容，故仍書立原未分割前之地號四七之五五地號等情，應屬實情，自足信取。上訴人丙○○向被上訴人承租系爭土地上之原有建物，雖因系爭地段四七之一二一地號土地被徵收而拆除一部分，惟被拆除之部分，僅係面臨道路之前簷而已，此觀第一審卷附照片足明。僅就被拆除部分予以修復，應無礙於繼續居住使用，即無如不拆除重建，將危及安全之情形。然原有建物已經拆除，並重建及增建新建物，此有被上訴人於第一審提出之照片可證，復經第一審及受命法官勘驗明確，並囑託雲林縣虎尾地政事務所實地丈測在案，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷足按。可見已非就原有建物整修而已，則上訴人抗辯，僅就地整建，並非重建云云，顯非真實。又上訴人於第一審提出之雲林縣虎尾鎮公所八十六年五月九日虎鎮建字第六二二四號簡便行文表影本雖載：「台端申請證明本鎮○○路六○巷一○號之房屋為合法房屋案，經查為本鎮○○設○道路開闢後就地整建之房舍無誤……」，既與右述實情不符，自難憑以否認曾拆除舊有建物並重建或增建之事實。況原有舊建物既因拆除而不存在，則上訴人抗辯，系爭建物係上訴人與王自由、王自想、王燕如、王清重之被繼承人王黃錦之配偶王振源向訴外人林玉銘購買，屬於王振源繼承人全體所有云云，亦非可採。又上開重建及增建之建物，如第一審判決附圖所示Ａ部分面積八八平方公尺，實地丈測結果並無不合，亦經雲林縣虎尾地政事務所八十七年四月三十日以八七虎地二字第一八八五號函復在案。則上訴人抗辯，原租地範圍三二坪，經土地被徵收後，所租僅二○坪左右，第一審囑請地政機關測量結果顯有違誤云云，已屬無據。何況，上訴人丙○○又自承：「我認為實際的建物現在只有二○坪，對徵收一二坪部分是不敢確定」等語（參見八十七年四月十三日勘驗筆錄），則其以系爭四七之一二一地號土地徵收後之面積僅餘二十坪為本件抗辯，亦非可取。又租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，
承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，「除契約別有約定者，從其約定外」，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，亦經最高法院著有五十一年台上字第二九八七號判例可供參稽。惟依土地法第一百零三條第五款之規定，承租人違反租賃契約，出租人本得終止租約收回出租之土地；而依最高法院上開判例意旨，承租人因所建房屋滅失，而須重建時，仍須受契約約定之拘束，非謂承租人可不受原租約之拘束漫無限制之重建房屋。查，上訴人丙○○與被上訴人簽訂之系爭基地租賃契約書第五條既已明確約定，上訴人丙○○如需在租賃土地內增建或修建房屋時，應得被上訴人之同意始可施工，已如前述；上訴人雖抗辯，曾事先通知被上訴人云云，惟為被上訴人所否認，而上訴人又未能舉證以實其說，自非可採。則上訴人援引上開最高法院判例意旨抗辯，被上訴人應負有同意重建或整建之義務云云，洵非可信。又依上訴人丙○○於八十六年三月二十五日向被上訴人所發虎尾圓環郵局第三○號存證信函影本記載，系爭房屋係於八十五年十二月修建完畢；惟被上訴人主張，其係八十六年三月十九日前往系爭土地，始知上訴人興建房屋，隨即於同日以嘉義東門郵局第一七號存證信函通知上訴人丙○○違反租約之約定，顯見上訴人丙○○上開存證信函所指被上訴人仍照收地租，顯已承認伊修建云云，應非實情，而不足信。系爭基地租賃契約書係由上訴人丙○○與被上訴人簽訂，而上訴人丙○○於第一審已陳稱：新房屋係伊請工人修建等語，且上訴人丙○○於八十六年三月二十五日對被上訴人所發虎尾圓環郵局第三○號存證信函（影本）又記載「顯已承認『本人』之修建」等語，顯見系爭土地上重建及增建之房屋確係上訴人丙○○所建蓋無誤。上訴人雖另抗辯，上訴人丙○○之兄王正權死亡後，其子甲○○及妻林秀鑾以王正權遺留之保險金委託丙○○僱人修復，並非丙○○出資修建云云，並舉同為上訴人之乙○○為證，惟為被上訴人所否認，已難信採。何況，縱係以上訴人丙○○之胞兄所遺之保險金支應建造費用，亦屬彼等內部金錢借支之關係，要難以之否定上訴人丙○○重建及增建系爭房屋之事實。上訴人丙○○以非其出資修建，而抗辯其無拆除之義務云云，自非可信。次查，上訴人丙○○未經被上訴人之同意，擅自在所承租之土地上重建及增建房屋，違反與被上訴人所訂立系爭基地租賃契約書第五條之約定，被上訴人先於八十六年三月十九日以嘉義東門郵局第一七號存證信函通知上訴人丙○○出面解決違約情事，所定十日之期限相當，於不獲置理後，始於八十六年四月十一日以嘉義中山路郵局第二六七號存證信函對上訴人丙○○及保證人王黃錦表示終止租約，核與系爭基地租賃契約書第五條之約定及土地法第一百零三條第五款之規定相符。上訴人丙○○已於八十六年四月十四日收受被上訴人終止租約之存證信函，亦有被上訴人於第一審提出之收件回執影本足憑。則系爭基地租賃契約，已經被上訴人合法終止。上訴人抗辯，被上訴人終止租約無效云云，自不足採。又被上訴人既已合法終止系爭租約，則於終止租約後，上訴人丙○○、王黃錦雖仍繼續以郵政劃撥方式繳付租金，然均遭被上訴人以存證信函函知作為損害賠償金之用，有被上訴人於八十六年五月一日及同月十五日對上訴人丙○○及王黃錦所發存證信函影本可證。上訴人辯稱，被上訴人於修建後仍繼續收取租金，終止租約無理云云，顯不足採。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租
賃物，最高法院七十五年台上字第八○一號判例可稽。查，上訴人丙○○與被上訴人訂立之系爭基地租賃契約，既經被上訴人合法終止，則依該租賃契約書第五條約定，上訴人丙○○本負有將空地交還與被上訴人之義務，則其繼續占用系爭土地，顯難認為有權占有。上訴人乙○○係由上訴人丙○○提供而現在仍居住使用系爭房屋，為其所自認，亦難認為有何占有之正當權源。上訴人乙○○抗辯伊非無權占有云云，洵不足取。被上訴人請求上訴人乙○○自系爭房屋即坐落雲林縣虎尾段四七之五五地號如第一審判決附圖所示Ａ部分面積八八平方公尺土地及其地上建物即門牌碼號為雲林縣虎尾鎮○○路六○巷一○號內遷出，上訴人丙○○應將上開土地上之該建物拆除，將土地交還與被上訴人，洵屬正當，應予准許。至第一審被告王黃錦已於八十七年一月四日死亡，而其繼承人王自想、王自由、王燕如、甲○○即王哲柔（原戶籍雖設於虎尾鎮○○路六○巷一○號，惟於八十八年四月二十七日已遷出高雄市○○區○○路二五○巷一三號三樓之二）、王清重、丙○○、林秀鑾迄言詞辯論終結期日，均未設籍居住系爭房屋，有各該戶籍登記簿謄本影本為憑，王黃錦雖設籍於系爭房屋，惟上訴人抗辯，王黃錦實際上係居住於其長子王自想設籍雲林縣虎尾鎮○○路○段一八四號住處等情，佐以被上訴人起訴狀即載王黃錦住雲林縣虎尾鎮○○路○段一八四號，第一審訴訟進行中之文書亦均向該址為送達，即被上訴人對王黃錦所發之存證信函亦以雲林縣虎尾鎮○○路○段一八四號為其送達處所，已堪信上訴人此部分之抗辯為真實。被上訴人又未能舉證證明除上訴人乙○○外之其餘之人確有居住占有及王黃錦尚有物品遺留系爭房屋之情事，則被上訴人請求王自想、王自由、王燕如、甲○○即王哲柔、王清重、丙○○、林秀鑾應自系爭房地遷出，即非正當，要難准許。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第一百七十九條前段定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。查，本件上訴人乙○○係由上訴人丙○○提供而得以居住占用系爭房地，已如前述，參酌民法第九百四十一條規定意旨，上訴人乙○○為直接占有人，而上訴人丙○○則為間接占有人，均為對於系爭房地有管領力之占有人。甲○○即王哲柔雖抗辯，於八十八年四月二十七日已遷出高雄市○○區○○里○鄰○○路二五○巷十三號三樓之二，惟在遷出之前並不否認占有系爭房屋居住。則上訴人三人在被上訴人於八十六年四月十四日合法終止系爭租約以後，仍繼續占用系爭房地，難謂無侵害被上訴人之權利，致其受有損害，並因而受有相當於租金之利益，而系爭基地租賃契約書原訂之租金為每月三千二百五十八元，為兩造所不爭，則被上訴人減縮請求自八十六年九月十四日起至交還系爭土地之日止，給付損害金，並無不合。又上訴人甲○○即王哲柔既於八十八年四月二十七日已遷出系爭房地，則被上訴人所得請求上訴人甲○○即王哲柔給付損害金之日期應算至該日為止，逾越該日即無再請求給付相當於租金之損害金之餘地。又被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金之損害，既有理由，則其另依侵權行為之法律關係請求，即無再予審酌之必要。至王自想、王自由、王燕如、王清重、林秀鑾均否認有住用系爭房地，被上訴人又未能舉證以實其說，自無請求王自想、王自由、王燕如、王清重、林秀鑾給付相當於租金之損害金之理由。又被上訴人主張王黃錦生前亦居住系爭房地等情，亦為上訴人所否認，而被上訴人之起訴狀亦記載其住所為雲林縣虎尾鎮○○路○段一八四號，即其長子王自想之住處，而第一審訴訟進行中之文書亦均向該址為
送達，則其戶籍雖設在系爭房屋，要難單此遽認王黃錦亦居住占有系爭房地，則被上訴人主張王黃錦生前亦居住系爭房地，而請求其承受訴訟人即上訴人及王自由、王自想、王燕如、王清重之全體繼承人應依上開標準計算給付相當於租金之損害金，亦非正當，自難准許。綜上所述，上訴人丙○○與被上訴人訂立之系爭基地租賃契約，既經被上訴人依法於八十六年四月十四日表示終止，則上訴人乙○○、丙○○即無繼續占有系爭房屋及土地之權源。從而，被上訴人請求上訴人乙○○應自系爭房地遷出，上訴人丙○○應將系爭土地上之建物拆除，將土地交還被上訴人；並減縮請求無權占有人乙○○、丙○○、甲○○即王哲柔應自八十六年九月十四日起至交還系爭土地之日止，給付損害金（上訴人甲○○即王哲柔給付損害金之日期應算至八十八年四月二十七日止），洵屬正當，應予准許云云。為其心證之所由得，爰將第一審關於命上訴人乙○○遷讓房屋，上訴人丙○○拆屋還地及上訴人給付損害金部分（損害金部分原審減縮自八十六年九月二十四日起算，其中甲○○（即王哲柔）算至八十八年四月二十七日止，乙○○、丙○○算至遷還系爭土地為止）予以維持，駁回上訴人該部分之上訴；關於命王黃錦、林秀鑾遷出及給付損害金部分予以廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴，於法核無違誤。末查，原審已依調查證據所得心證，說明雲林縣虎尾鎮公所八十六年五月九日虎鎮建字第六二二四號簡便行文表不足否認上訴人丙○○曾拆除舊建物並重建或增建事實，與民事訴訟法第三百五十五條所規定公文書形式上之證據力無涉，即無不合。上訴論旨，就原審取捨證據，認定事實之職權行使，指摘原判決其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非有理由。又第一審對返還相當租金之損害金部分，認王黃錦、乙○○、甲○○、林秀鑾、丙○○，非屬連帶債務，而命彼等共同給付被上訴人三千二百五十八元，即每人應負擔六百五十一元六角。而原審既認王黃錦、林秀鑾不須給付該損害金，而僅認由上訴人乙○○、甲○○、丙○○負其責，則其金額僅六百五十一元六角之三倍即一千九百五十四元八角。惟原判決關此部分仍以三千二百五十八元論述，自係誤算、誤寫，屬於更正之問題，併此說明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 李 慧 兒
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 三十 日