最高法院民事判決 八十九年度台上字第二七四六號
上 訴 人 儀泰實業股份有限公司
法定代理人 林銘仁
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 新宜鋼鐵結構股份有限公司
法定代理人 廖 萬
右二人共同
訴訟代理人 邱松根律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月三十日台灣高
等法院第二審判決（八十七年度重上字第二五七號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人儀泰實業股份有限公司（下稱儀泰公司）主張：對造上訴人甲○○於民國八十年十月二十二日以總價新台幣（下同）一千八百六十萬元向伊買受坐落宜蘭縣冬山鄉○○段七八六地號土地，約定於簽約當日給付第一期款六百萬元；八十年十一月二十二日給付第二期款二百五十七萬元；八十年十二月二十日給付第三期款八百十七萬元，由甲○○承擔伊之銀行貸款；尾款一百八十六萬元則於辦妥土地所有權移轉登記後三日內給付。甲○○已付第一、二期款，伊乃將系爭土地設定同額之抵押權予甲○○以供擔保，並交付系爭土地予甲○○，由其提供予被上訴人新宜鋼鐵結構股份有限公司（下稱新宜公司）建廠使用。詎甲○○未依約繳付第三期款之銀行貸款本息及地價稅，經伊催告，仍不履行，伊已於八十五年六月六日解除契約，甲○○應負回復原狀之義務，其與新宜公司占有系爭土地，已失其正當權源，為無權占有，應返還相當於租金之不當得利予伊等情。求為命甲○○、新宜公司將系爭土地上之建物拆除返還土地予伊；甲○○將系爭土地所設定之六百萬元、二百五十七萬元之抵押權登記予以塗銷；及甲○○或新宜公司自八十五年六月八日起至返還土地之日止，按月給付伊十五萬八千零三十元，其中一人為給付時，他方免給付義務之判決。甲○○及新宜公司則以：系爭契約約定第三期款八百十七萬元由甲○○承擔儀泰公司之銀行貸款以為給付，甲○○給付該第三期款，與儀泰公司協同辦理貸款變更名義及系爭土地所有權移轉登記，有相互對待給付關係，迭經甲○○催告，儀泰公司仍拒不協同辦理銀行貸款名義變更及系爭土地所有權移轉登記，甲○○自不負遲延責任，儀泰公司解除契約並非合法等語，資為抗辯。甲○○並於第一審提起反訴，主張：系爭第三期款業經伊提出給付，儀泰公司應將系爭土地所有權移轉登記予伊，並賠償所增加之土地增值稅等情，求為命儀泰公司協同伊辦理系爭土地所有權移轉登記，及給付伊一百六十四萬九千元之判決。
原審以：甲○○於八十年十月二十二日以總價一千八百六十萬元向儀泰公司買受系爭土地，約定於簽約當日給付第一期款六百萬元，八十年十一月二十二日給付第二期款二百五十七萬元，八十年十二月二十日給付第三期款八百十七萬元，尾款一百八十六萬元則於辦妥土地所有權移轉登記後三日內給付，有土地買賣契約書可稽，並為兩造
所不爭，自屬真實。系爭契約第三條第三款約定「第三次付款議定民國八十年十二月二十日付八百十七萬元（由甲方即甲○○承擔乙方即儀泰公司之銀行貸款）。」等語，依其文義，顯係指甲○○應於八十年十二月二十日一次給付八百十七萬元，由其承擔儀泰公司之銀行貸款債務，為第三次付款之方法，自應辦理貸款債務人名義變更。至系爭契約第十條約定「乙方以本約土地向台灣銀行貸款八百十七萬元之利息，雙方議定八十年十二月二十日前由乙方負擔，嗣後由甲方負擔。」等語，僅係儀泰公司因恐甲○○不願辦理貸款名義變更，故課以自八十年十二月二十一日後由甲○○負擔利息之約定，儀泰公司於該日以後墊付之利息，既應由甲○○負擔，依約自可請求甲○○給付，此與是否應辦理貸款名義人變更為二事。另系爭土地位於工業區內，須建廠完成取得工廠登記後，始得辦理所有權移轉登記，系爭土地固於八十三年四月九日始建廠完成取得工廠登記，惟辦理銀行貸款人名義變更，不以系爭土地已具備移轉之條件為前提，儀泰公司執此抗辯：系爭契約第三條第三款約定之真意係指不變更貸款人名義，由甲○○承受伊在台灣銀行宜蘭分行之貸款債務，負責按期繳付貸款本息云云，難認有據，並非可採。甲○○既以承擔儀泰公司銀行貸款債務作為給付第三期買賣價金之付款方式，自兼須儀泰公司協同辦理。儀泰公司於八十三年九月十六日定期催告甲○○給付系爭銀行貸款本息，及八十一年、八十二年之地價稅二十六萬八千一百八十六元，惟甲○○前此已於八十三年八月十六日以郵局存證信函通知儀泰公司，請其確定日期以辦理銀行貸款變更手續，復於八十三年十月三日以郵局存證信函通知「指定期日，並派員協同辦理土地所有權移轉及貸款名義人之變更」，再於八十四年三月一日以郵局存證信函催告「於文到七日內辦理土地移轉登記及受領給付事宜」各等語，有各該信函可考。依民法第二百三十五條規定，應認甲○○就系爭第三期款業已以準備給付之情事通知儀泰公司，以代提出。儀泰公司拒不協同辦理銀行貸款名義人變更手續，自不得以甲○○未依其催告給付系爭銀行貸款本息為由，解除契約。至於系爭契約第九條約定「本約土地每年應繳之地價稅八十年度以前由乙方（儀泰公司）完繳，嗣後由甲方（甲○○）繳納。」等語，係屬系爭買賣之從義務，尚非達成系爭契約目的所必要，甲○○雖未給付系爭地價稅，儀泰公司亦不得以此從義務之不履行而解除契約。從而儀泰公司主張：伊已依民法第二百五十四條規定解除系爭契約云云，難認有據，應不生契約解除之效力。甲○○、新宜公司使用系爭土地非無合法權源，儀泰公司請求渠等拆屋還地、返還不當得利，及請求甲○○塗銷系爭抵押權設定登記，均非正當，不應准許。次按興辦工業人租購工業區土地、社區或廠房，在未按照核定計劃完成使用，並取得工廠登記證前，興辦工業人不得以其全部或一部讓售他人使用。工業區土地或廠房於移轉時，應報經工業主管機關核准，受讓人以興辦工業人為限。促進產業升級條例第三十七條第一項、第二項定有明文。系爭契約第三條第三款約定：第三期款八百十七萬元應於八十年十二月二十日支付；第六條約定：儀泰公司應於八十年十一月二十日提出系爭土地之土地使用同意書，並與甲○○簽訂土地租賃契約書供其辦理建廠及工廠設立各等語。甲○○於八十年十一月二十日始取得土地使用同意書可辦理建廠及工廠設立登記事宜，顯無可能於八十年十二月二十日前領取建造執照建廠完畢取得工廠登記證，使系爭土地具備可辦理所有權移轉登記之條件，自非以該日為辦理系爭土地所有權移轉登記之履行期。亦即甲○○依約有先給付第三期價款之義務，且須待系爭土地具備法定移轉條件後，始辦理系爭土地所有權移轉登
記，依民法第二百六十四條第一項規定，於甲○○未先給付系爭第三期款前，不得請求儀泰公司辦理系爭土地所有權移轉登記。甲○○就系爭第三期款之給付，雖以準備給付之情事通知儀泰公司以代提出，惟雙方迄未辦妥銀行貸款人之名義變更，自八十年十二月二十日以後到期之各期貸款本息，仍由儀泰公司自行向銀行繳付，至八十一年十月止，共繳付九十四萬五千二百四十五元，業經其訴請甲○○給付，獲勝訴之判決確定；自八十一年十一月起之銀行貸款本息，甲○○仍未給付，為兩造所不爭。甲○○既未完全履行其先給付第三期買賣價金之義務，自不得請求儀泰公司辦理系爭土地所有權移轉登記，系爭土地所有權移轉所增加之土地增值稅尚不確定，亦不得請求儀泰公司賠償。從而，甲○○反訴請求儀泰公司辦理系爭土地所有權移轉登記，及賠償土地增值稅，洵非正當，不應准許。爰維持第一審所為本訴部分儀泰公司敗訴、反訴部分甲○○敗訴之判決，駁回其各自之上訴。查系爭契約第十條約定：「乙方（儀泰公司）以本約土地向台灣銀行貸款八百十七萬元之利息，雙方議定民國八十年十二月二十日前由乙方負擔，嗣後由甲方（甲○○）負擔。」，第十四條第二款約定：「倘甲方全部或一部不履行本約第三、十、十一條之規定付款時，……如逾期經乙方催告限期履行仍不履行者，乙方得解除本契約」各等語。原審並認儀泰公司於八十年十二月二十一日以後所繳銀行貸款利息，依系爭契約第十條約定可請求甲○○給付。則儀泰公司主張：「甲○○未依約給付系爭銀行貸款利息，經伊於八十一年十月間另案訴請甲○○給付，其應負遲延責任，伊復於八十三年九月十六日定期催告，甲○○仍未履行，伊依系爭契約第十四條第二款約定及民法第二百五十四條規定，於八十五年六月六日解除契約，自屬合法。」等語（見原審卷五九、六○、一○一、一○二、一五四、一五五頁），是否毫無足採，即非無研求之餘地。原審就此恝置未論，遽為儀泰公司不利之判決，殊嫌疏略。次按雙務契約當事人之一方有先為給付之義務，除依法律之規定或交易習慣定之者外，須經當事人約定。於不動產買賣契約，如僅約定買受人分期交付價金之期限，就出賣人所負不動產所有權移轉登記義務，未定其履行期限，依民法第三百四十八條第一項規定，出賣人於契約成立時即負有移轉不動產所有權登記之義務，縱一時履行不能，待不能之情形除去已在某期價金交付期限之後，亦不能執此即謂買受人有先為給付該期價金之義務。查系爭契約並無約定辦理系爭土地所有權移轉登記之期限，原審徒以系爭土地坐落於工業區內，至八十三年四月九日經建廠完成辦妥工廠登記，始得辦理所有權移轉登記，已在系爭第三期款付款期限八十年十二月二十日之後，即認甲○○有先為給付系爭第三期款之義務，亦有未合。末按民法第二百六十四條第一項但書係規定雙務契約當事人之一方有先為給付之義務者，於他方當事人未為對待給付前向其請求給付時，不得拒絕自己之給付，並非規定有先為給付義務之當事人不得請求他方給付。故當事人雙方所負債務如均已屆清償期，有先為給付義務之當事人非不可訴請他方給付，僅他方得為同時履行之抗辯而已。而於裁判上援用此項抗辯時，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得遽將原告之訴駁回。原審未注意及此，遽認甲○○未先給付系爭第三期款前，不得請求儀泰公司辦理系爭土地所有權移轉登記，就此部分為甲○○不利之判決，並有可議。儀泰公司及甲○○上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。據上論結，本件上訴人之上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四
百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 七 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
法官 許 澍 林
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十 日
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