臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第104號
原 告 洪思哲
訴訟代理人 黃見志 律師
蘇昱銘 律師
複代理人 余景登 律師
被 告 曾正雄
曾嘉成
曾玉華
曾素蘭
謝滋鴻
楊建昌
楊建財
楊綉美
楊錦枝
楊玉葉
楊綻言
楊博仁
楊隆欽
前列13人共 謝勝合 律師
同訴訟代理
人
被 告 曾松富
曾慶賢
曾靜花
何曾錦美
許曾麗雲
曾秀蘭
曾玉葐
曾智隆
曾慧敏
曾慧菁
曾慧娟
參加訴訟人 曾正道
曾嘉興
受告知人 黃靖裕
木崎雅美
和富裕貴
黃司富彥
當事人間履行買賣契約等事件，本院於民國104 年10月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣肆佰玖拾萬元同時，將坐落高雄市○○區○○段○○段○○地號土地所有權（權利範圍全部）移轉登記予原告，並將上開土地交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決除土地所有權移轉登記部分以外，於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、本件被告曾慶賢、曾靜花、何曾錦美、許曾麗雲、曾秀蘭、 曾玉葐、曾智隆、曾慧敏、曾慧菁、曾慧娟經合法通知，均 未於言詞辯論期日到場，又核無民事訴訟法第386 條各款所 列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人；又就兩造之訴訟有法律上利害關係 之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加； 民事訴訟法第65條第1 項、第58條第1 項分別定有明文。原 告以坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭 土地）為被告及曾正道、曾嘉興、黃靖裕、黃司富彥、木崎 雅美、和富裕貴等人共有，而聲請訴訟告知其等參加訴訟。 曾正道、曾嘉興受告知後，已於民國104年1月5日具狀聲請 參加訴訟（本院卷二第45至46頁），依首揭規定，參加人聲 請參加本件訴訟，與法相符，應予准許。
乙、兩造爭執要旨：
一、原告主張：系爭土地為被告等24人與曾清雲（已於102 年9 月2 日死亡，其死亡時無配偶及直系血親卑親屬，其第三順 位之繼承人均為本件被告），及參加人曾正道、曾嘉興以及 受告知人黃靖裕、黃司富彥、木崎雅美、和富裕貴等人（下 稱黃靖裕等4 人）所共有，各共有人之持分詳如附表所示。 伊先與被告24人及曾清雲、黃靖裕等4人於101年9月27日簽 訂土地買賣契約書，買賣價金為新臺幣（下同）1,020萬元 （下稱第一次買賣契約），然因黃靖裕等4人僅口頭授權未 附委任書，且買賣雙方約定須就價金履保，故兩造再於同年 11月22日使用履約保證書專用之不動產買賣契約書，簽訂第 二次不動產買賣契約書，買賣價金為1,050萬元（含賣方仲 介費30萬元，下稱第二次買賣契約），伊並已支付第1、2期 款，共計560萬元。嗣因參加人曾正道、曾嘉興表示欲就系 爭土地行使優先購買權，惟對買賣條件有爭執，兩造乃於
102年6月27日簽訂補充契約，確認買賣條件並應重新通知他 共有人是否行使優先購買權。然曾正道、曾嘉興藉故拖延不 行使優先購買權，顯無優先購買之意思，且經被告函催限期 行使而仍未為之，故買賣契約應回歸兩造間，被告同意出售 系爭土地全部，其共有人人數及應有部分均已過半數，系爭 土地之處分依土地法第34條之1第1項規定，自屬有效，故被 告應於伊給付尾款490萬元後，移轉系爭土地所有權予伊。 為此爰依民法第348條第1項之規定，提起本件訴訟，並聲明 ：(一)被告應於原告給付490萬元後，將系爭土地所有權（ 權利範圍全部）移轉登記予原告所有，並將系爭土地交付原 告。(二)願供擔保請依職權宣告假執行。
二、被告曾正雄、曾嘉成、曾玉華、曾素蘭、謝滋鴻、楊建昌、 楊建財、楊綉美、楊錦枝、楊玉葉、楊綻言、楊博仁、楊隆 欽則以：系爭土地之共有人有被告等24人、曾清雲及參加人 曾正道、曾嘉興與黃靖裕等4 人共計31人，被告及曾清雲等 25人其應有部分合計1000分之575 ，已逾系爭土地之共有人 過半數及其應有部分合計過半數，依法得多數決處分共有物 全部。被告24人及曾清雲人均出具委託書、印鑑證明書及權 狀正本合法授權出賣系爭土地，是第二次買賣契約已有效成 立，被告就系爭土地處分應屬有效，被告等人自負有移轉系 爭土地所有權予原告之義務，而原告亦應給付價金尾款490 萬予被告等人。參加人曾正道、曾嘉興經數次通知行使優先 購買權雖均表示行使，惟均以授權的人數、買賣價金、付款 方式、抵押權設定未確定或未解決，恐有無法登記風險等理 由而不願意給付價金，顯係為刻意阻擾被告等人出賣系爭土 地，難認其有行使優先購買權之真意，故參加人所行使之優 先購買權並不發生效力。縱令參加人行使優先購買權有效， 然此優先購買權之行使僅生債權效力，並不影響原告與被告 間之買賣契約效力。倘若參加人應此而受損害，僅得向被告 等人（即出賣人）請求債務不履行之損害賠償等語置辯，並 聲明：同意原告之請求。
三、被告曾松富則以：伊認為這些都是代書姜繼堯個人問題，我 們是很久以前就委託姜繼堯處理，第一次買賣契約寫的是 1,020萬元，當時伊就已經說清楚，1,020萬元是實拿價金， 不含仲介費用，要多付仲介費用就由其他共有人自己去付， 之後姜繼堯就拿第一次買賣契約通知參加人曾正道優先承購 ，但是第一次買賣契約沒有提到仲介費用如何支付，曾正道 已經表示要優先承購，但是因為裡面沒有仲介費用約定，所 以姜繼堯就以與原告沒有解約為由，不讓曾正道他們優先承 購。簽第二次買賣契約是被告謝滋鴻告訴伊，他只有跟伊說
要再簽一次契約，詳細契約條件伊不清楚，之後姜繼堯拿第 二份契約通知曾正道去承購，曾正道就不願意，換成我們也 不願意，因為一下子多了30萬元。賣給誰我們沒有意見，只 要拿到1,020萬元。當時辦理土地移轉登記時，因為曾正道 有去地政機關異議，說他要優先承購，所以地政繼關不讓我 們登記等語置辯。
四、參加人曾正道、曾嘉興則陳稱：原告與被告等人簽定第一次 買賣契約，並於101 年10月11日以存證信函通知參加人是否 行使優先承買權時，參加人即於101 年10月19日以存證信函 表示要行使優先承買權，嗣參加人到指定地點要與系爭土地 共有人簽約時，代書姜繼堯叫原告不要出面，並託詞說已簽 約的買方（原告）沒有到場解除買賣契約，而無法與曾正道 等人簽約，因為一旦簽約，姜繼堯的30萬元利益即無法獲得 。又兩造簽訂第二次買賣契約後，於102年6月27日發函通知 參加人是否行使優先承買權時，參加人亦於102年7月8日再 次發存證信函表示要行使優先承買權，但是第二次買賣契約 又增加保證履約，還設定二筆抵押權給原告，萬一參加人買 了之後，抵押權沒有塗銷，對於權利沒有保障。參加人在8 月26、27日二天都有到被告委託之律師事務所拿著560萬元 台支去付款，但是他們不把資料及相關權證、授權書給參加 人，因為到底其他共有人有無合法授權，與住在日本其他共 有人有無授權，參加人都不清楚，所以才沒有辦法簽約。參 加人是要依照第一次買賣契約之條件來行使優先承買權，不 是要依照第二次買賣契約之條件來承購。
五、受告知人黃靖裕陳述：伊想賣系爭土地，伊住日本的兄弟姊 妹有寫委任書給我，但是台灣賣的情形和日本不同，伊怕蓋 章之後無法收到錢。
六、被告曾慶賢、曾靜花、何曾錦美、許曾麗雲、曾秀蘭、曾玉 葐、曾智隆、曾慧敏、曾慧菁、曾慧娟經合法通知均未到庭 ，亦未以書狀作何聲明或陳述。
丙、兩造不爭執事項
一、系爭土地為被告等24人與曾清雲及參加人曾正道、曾嘉興以 及訴外人黃靖裕等4 人所共有。
二、兩造、曾清雲及黃靖裕等4 人先於101 年9 月27日簽訂第一 次買賣契約，買賣價金為1,020 萬元。然因黃靖裕等4 人僅 口頭授權未附委任書，且買賣雙方約定須就價金履保，故兩 造、曾清雲再於同年11月22日使用履約保證書專用之不動產 買賣契約書，簽訂第二次買賣契約，買賣價金為1,050 萬元 ，原告並已支付第1 、2 期款計560 萬元。
三、兩造、曾清雲及黃靖裕等4 人簽定第一次買賣契約後，已於 101 年10月11日以存證信函通知參加曾正道、曾嘉興人是否 行使優先承買權時，參加人曾正道、曾嘉興即於101 年10月 19日以存證信函表示要行使優先承買權。
四、兩造、曾清雲簽訂第二次買賣契約後，已於102 年6 月27日 發函通知參加人曾正道、曾嘉興是否行使優先承買權時，參 加人曾正道、曾嘉興亦於102 年7 月8 日再次發存證信函表 示要行使優先承買權。
五、若被告等全數同意出售系爭土地，其共有人數及應有部分均 已過半數，符合土地法第34條之1 第1 項共有人處分共有物 之規定。
丁、得心證之理由
一、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算，土地法34條之1 第1 項定有明文。查系爭 土地為被告等24人與曾清雲及參加人曾正道、曾嘉興以及黃 靖裕等4 人所共有，而兩造、曾清雲及黃靖裕等4 人先於10 1 年9 月27日簽訂第一次買賣契約，買賣價金為1,020 萬元 ，然因黃靖裕等4 人僅口頭授權未附委任書，且買賣雙方約 定須就價金履保，故兩造、曾清雲再於同年11月22日使用履 約保證書專用之不動產買賣契約書，簽訂第二次買賣契約， 買賣價金為1,050 萬元，原告並已支付第1 、2 期款計560 萬元一情，除兩造不爭執外，並經受告知人黃靖裕於本院審 理時陳稱：伊想賣系爭土地，伊住日本的兄弟姊妹有寫委任 書給我，但是台灣賣的情形和日本不同，伊怕蓋章之後無法 收到錢等語明確（本院卷三第253 頁背面），堪認第二次買 賣契約之出賣人確實僅有被告等24人與曾清雲。又系爭土地 各共有人之持分詳如附表所示一節，有土地登記謄本附卷可 佐（本院卷三第50至54頁），依據附表所示之持分加以計算 ，被告等24人與曾清雲之應有部分合計1000分之575，已逾 系爭土地之共有人過半數及其應有部分合計過半數，依法得 多數決處分系爭土地全部。且出賣人25人均有合法授權出賣 系爭土地，並提供印鑑證明書供地政機關審查一情，亦有不 動產處分委任書、印鑑證明書等在卷可稽（本院卷三第28至 49頁、第61至85頁），足證被告等24人及曾清雲均有出賣系 爭土地全部之意思表示，故第二次買賣契約應屬有效成立， 且該契約就系爭土地所為之處分亦符合土地法第34條之1第1 項共有人處分共有物之規定。至於曾清雲雖於102年9月2日
死亡，但其死亡時無配偶及直系血親卑親屬，其第三順位之 繼承人即兄弟姊妹曾松富、曾慶賢、曾靜花、何曾錦美、許 曾麗雲、曾秀蘭、曾玉葐、均為本件被告等情，亦據原告提 出除戶戶籍謄本、繼承系統表、戶籍謄本為證（本院卷一第 230至235頁、第256頁），上開繼承人自應繼承曾清雲依據 第二次買賣契約所應負之移轉系爭土地所有權之義務，是原 告本件訴請履行移轉登記之請求，將被告24人列為被告，於 法應無不合，合先敘明。
二、次按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並 使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約 定價金及受領標的物之義務。買賣標的物與其價金之交付， 除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之 ，民法第345 條第1 項、第348 條第1 項、第367 條、第36 9 條分別規定甚詳。又因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義 務者，不在此限，民法第264 條第1 項亦定有明文。經查， 第二次買賣契約業已有效成立，已如前述，兩造自應依上開 約定履約，是以原告依第二次買賣契約負有交付買賣價金及 受領標的物之義務，被告則有依第二次買賣契約交付系爭土 地予原告，並使其取得所有權之義務，至為明確。又原告迄 今僅給付被告第1、2期款計560萬元，尚有490萬元未給付， 為兩造所不爭執，揆諸上開說明，自應為命原告為對待給付 之判決。
三、再按「本法條第四項所稱之優先承買權，依下列規定辦理： 五、本條項規定之優先承買權係屬債權性質，如出賣人違反 此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土 地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該 共有人請求損害賠償。」土地法34條之1 執行要點第11條第 5 項定有明文。又按共有人出賣其應有部分時，依土地法第 34條之1 第4 項規定，他共有人固得以同一價格優先承購， 惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租 人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最 高法院68年台上字第3141號判例意旨參照）。查兩造、曾清 雲簽訂第二次買賣契約，已於102 年6 月27日發函通知參加 人曾正道、曾嘉興是否行使優先承買權，參加人曾正道、曾 嘉興亦於102 年7 月8 日再次發存證信函表示要行使優先承 買權等情，詳如前不爭執事項，然土地法第34條之1 第4 項 所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地 或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權
，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權 ，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面 契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地 或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立 買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號判例參照 ）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切 條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優 先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得 稱之。兩造主張參加人曾正道、曾嘉興經數次通知行使優先 購買權雖均表示行使，惟均以授權的人數、買賣價金、付款 方式、抵押權設定未確定或未解決，恐有無法登記風險等理 由而不願意給付價金等情，業據被告提出存證信函以及律師 信函多件為證（本院卷一第197 至227 頁），顯難認參加人 已依上開「同樣條件」之旨趣合法行使優先承購權。又參加 人雖一再陳稱要依照第一次買賣契約之條件來行使優先承買 權，不是要依照第二次買賣契約之條件來承購等語，然揆諸 前開說明，縱認參加人就第一次買賣契約所行使之優先承買 權已合法生效，亦僅生債權效力，並不影響原告與被告間之 第二次買賣契約之效力，僅係出賣人即被告是否要對參加人 負損害賠償責任之問題，參加人尚難憑其優先購買權之行使 而阻斷第二次買賣契約之效力。
四、綜上所述，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告於其給 付買賣價金490 萬元之同時，應將系爭土地所有權移轉登記 予原告，並交付系爭土地予原告，於法有據，應予准許。五、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判 決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時， 債務人已為其意思表示。前項意思表示有待於對待給付者， 於債權人已為提存或執行法院就債權人已為對待給付給予證 明書時，視為債務人已為意思表示。公證人就債權人已為對 待給付予以公證時，亦同，強制執行法第130 條定有明文。 又最高法院49年台上字第1225號判例亦認：「被上訴人既持 有判令上訴人應辦理所有權移轉登記之確定判決，原得依強 制執行法第130 條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此 觀土地登記規則第18條、第26條第2 項之規定自明。執行法 院對此確定判決，除依強制執行法第130 條發給證明書外， 並無開始強制執行程序之必要。」等語。本件原告陳明就土 地所有權移轉登記部分及交付土地願供擔保請依職權宣告假 執行，經核關於交付土地部分與規定相符，爰酌定相當之擔 保金額予以宣告。惟原告請求被告移轉系爭土地，性質上乃 屬係命被告為移轉不動產所有權之意思表示，依首開規定及
判例意旨，須判決確定後始能為之。蓋法條既明定意思表示 於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意 思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不 動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示 ，而不得宣告假執行。從而，原告請求就此部分宣告假執行 ，於法無據，亦核無必要，自應予駁回。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條、第85條第1項前段、第390條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第一庭法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 陳蓉柔
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│附表 │
├──┬────┬────┤
│編號│所有權人│權利範圍│
├──┼────┼────┤
│ 01 │曾正雄 │ 3/20 │
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│ 02 │曾嘉成 │ 1/20 │
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│ 03 │曾玉華 │ 1/20 │
├──┼────┼────┤
│ 04 │曾素蘭 │ 1/20 │
├──┼────┼────┤
│ 05 │曾松富 │ 1/72 │
├──┼────┼────┤
│ 06 │曾清雲 │ 1/72 │
├──┼────┼────┤
│ 07 │曾慶賢 │ 1/72 │
├──┼────┼────┤
│ 08 │曾靜花 │ 1/72 │
├──┼────┼────┤
│ 09 │曾秀蘭 │ 1/72 │
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│ 10 │曾玉葐 │ 1/72 │
├──┼────┼────┤
│ 11 │何曾錦美│ 1/72 │
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│ 12 │許曾麗雲│ 1/72 │
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│ 13 │曾智隆 │ 1/288 │
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│ 14 │曾慧敏 │ 1/288 │
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│ 15 │曾慧菁 │ 1/288 │
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│ 16 │曾慧娟 │ 1/288 │
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│ 17 │楊建昌 │ 3/140 │
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│ 18 │楊建財 │ 3/140 │
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│ 19 │楊綉美 │ 3/140 │
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│ 20 │楊錦枝 │ 3/140 │
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│ 21 │楊玉葉 │ 3/140 │
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│ 22 │楊綻言 │ 3/140 │
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│ 23 │楊博仁 │ 1/140 │
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│ 24 │楊隆欽 │ 1/140 │
├──┼────┼────┤
│ 25 │謝滋鴻 │ 1/140 │
├──┼────┼────┤
│ 26 │曾正道 │ 3/20 │
├──┼────┼────┤
│ 27 │曾嘉興 │ 3/20 │
├──┼────┼────┤
│ 28 │黃靖裕 │ 1/32 │
├──┼────┼────┤
│ 29 │木崎雅美│ 1/32 │
├──┼────┼────┤
│ 30 │和富裕貴│ 1/32 │
├──┼────┼────┤
│ 31 │黃司富彥│ 1/32 │
└──┴────┴────┘