臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡上字第336號
上 訴 人 趙崑木
訴訟代理人 梁智豪律師
被上訴人 宏亞國際資產管理服務股份有限公司
法定代理人 邱宗仁
訴訟代理人 周慶順律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103 年7 月
31日本院鳳山簡易庭102 年度鳳簡字第813 號第一審簡易判決提
起上訴，本院合議庭於104 年10月29日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市鳳山區新甲段1110-3（面積495 平方公尺，權利範圍6分之1）、同地段1110-16地號土地（ 面積76平方公尺，權利範圍10944分之673，上開2筆土地以 下合稱系爭土地）及坐落高雄市○○區○○段0000○0○ 0000○0地號土地上之房屋稅籍登記為高雄市○○區○○街 00號右邊1未保存登記建物（第1樓層面積229.1平方公尺， 第2樓層面積205.4平方公尺，夾層27.2平方公尺，合計面積 461.7平方公尺，下稱系爭房屋）原為訴外人黃秀金所有， 因黃秀金積欠債務無力清償，債權人聲請本院對黃秀金財產 強制執行，被上訴人於民國101年11月23日經由本院100年度 司執字第156033號強制執行程序（下稱系爭執行事件）拍賣 取得系爭土地及房屋，然系爭房屋仍為上訴人無權占用，經 被上訴人請求其遷讓房屋均遭拒絕，爰依民法第767條規定 請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求 上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：（一）上 訴人應自系爭房屋遷出，並將該房屋返還被上訴人；（二） 上訴人應自102年8月1日起至返還該房屋之日止，按月給付 被上訴人新臺幣（下同）30,000元。
二、上訴人則以：系爭房屋係上訴人於89年間出資委由訴外人蔡 重雄興建，興建完成後，由上訴人開設「三寶愛心慈善會」 管理使用至今，是系爭房屋之所有權係由上訴人原始取得， 而非訴外人黃秀金取得，故系爭執行事件誤認系爭房屋係訴 外人黃秀金所有而為查封拍賣，雖由被上訴人拍得，其拍賣 程序自始當然無效，被上訴人不因此取得該屋所有權；況黃 秀金於88年間曾遭債權人假扣押其土地，足徵黃秀金當時處 於無資力之狀態，不可能出資興建系爭房屋等語，資為抗辯
。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決：原審經審理後，判命上訴人應將系爭房屋遷讓交 還被上訴人，及上訴人應自102年8月1日起至遷讓返還上開 房屋之日止，按月給付被上訴人5,158元。上訴人不服，提 起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳：系爭房屋非由 黃秀金出資，係由上訴人委託蔡重雄興建，並由上訴人開設 「三寶愛心慈善會」為管理人迄今，業經黃秀金、蔡重雄於 原審到庭證述綦詳。原審判決以黃秀金無法明確指明上訴人 出資金額、付款時間、地點、資金來源等事項，而未採認其 證詞，然黃秀金非出資興建者，自無法明確指明上開事項， 此適足以證明黃秀金非出資興建該屋之人。系爭房屋於88年 間建造完成後，其稅籍即與蔡重雄之友銓汽車保養廠合併， 嗣上訴人應蔡重雄之要求，於95年間將三寶佛寺之房屋稅籍 與友銓汽車保養廠分割，黃秀金始出具切結書，自難僅以此 認定系爭房屋確為95年7月28日建造完成，而與黃秀金於原 審到庭所述歧異。且因系爭土地曾多次遭本院查封，上訴人 誤認本院95年度執字第23793號於96年3月15日之查封程序係 查封黃秀金所有系爭土地，而不包括系爭房屋，始未提出第 三人異議之訴，至於上訴人於系爭執行事件之查封程序中親 自表明「向黃秀金無償借用」，係指土地部分而言，而非系 爭房屋等語，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人 於第一審之訴駁回。被上訴人除引原審答辯外，另補陳：上 訴人主張系爭房屋為其所建造，然卻未提出相關證據資料以 實其說，且上訴人以黃秀金無法明確指明上訴人出資金額、 付款時間、地點、資金來源等事項，做為系爭房屋為上訴人 所興建之反證，此與證據法則相違背。又黃秀金、蔡重雄於 原審之證述與客觀證據資料不符，其等所述均不足採信。再 觀上訴人所收受本院95年度執字第23793號事件之拍賣通知 書、應買公告，其拍賣標的均記載包系爭土地及系爭房屋， 足徵於強制執行拍賣程序中，上訴人對於系爭房屋亦在查封 拍賣之範圍內，知之甚詳，若系爭房屋為上訴人所興建，豈 有於歷次拍賣程序中未提出聲明異議及拍定後均未提起第三 人異議之訴之理等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠訴外人黃秀金所有系爭土地前經本院88年度執全字第4417號 為假扣押查封登記，嗣本院95年度執字第23793號強制執行 程序認定系爭房屋為黃秀金所有，與系爭土地合併拍賣，然 因未拍定而終結執行，復經本院100年度司執字第156033號 （下稱系爭執行事件）進行拍賣，由被上訴人於101年10月 17日拍得系爭土地及系爭房屋。
㈡上訴人於本院95年度執字第23793號及100年度司執字第1560 33號強制執行事件中，對於拍賣系爭房屋均未提出異議。 ㈢本院於96年3月15日上午10時10分因95年度執字第23793號強 制執行事件，會同高雄縣（現改制為高雄市）鳳山地政事務 所測量人員前往測量及查封系爭房屋時，上訴人有在場並陳 稱：「該未保存登記建物現供三寶佛寺使用，係由三寶慈善 基金會向債務人無償借用」等語，。
㈣黃秀金於96年2月22日切結簽立承諾書表示：坐落高雄縣鳳 山市○○路00號右邊之鋼鐵造2層樓無建築使用執照房屋乙 棟（即系爭房屋），確係其本人自行僱工建造完成，其為該 房屋之原始起造人等語，持以向高雄縣政府稅捐稽徵處（現 已改制為高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處）申請設定登記系 爭房屋之房屋稅為「高雄縣鳳山市○○里○○街00號右邊1 」、「納稅意義人黃秀金」，亦有高雄市東區稅捐稽徵處 102年房屋稅繳款書、黃秀金上開承諾書附卷可佐（原審卷 第44頁、本院卷第90頁）。
五、本件爭點：
㈠系爭房屋之起造人為何人？
㈡被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人返還系爭房屋 ，有無理由？
㈢被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人自102年8月1日 起至返還該房屋之日止，按月給付30,000元，有無理由？六、本院得心證之理由：
㈠系爭房屋之起造人為訴外人黃秀金，而非上訴人 上訴人主張：系爭房屋係其出資委由訴外人蔡重雄興建，其 為系爭房屋之原始所有權人，而非訴外人黃秀金云云（原審 卷第39頁；本院卷第13頁），並引黃秀金、蔡重雄、洪江力 之證詞為憑，為被上訴人所否認，辯稱系爭房屋之原始起造 人為訴外人黃秀金等語。經查：
⒈訴外人黃秀金前因積欠台新國際商業銀行股份有限公司（下 稱台新銀行）債務，台新銀行持屏東地方法院88年年度執字 12862號債權憑證向本院聲請對黃秀金所有高雄市○○區○ ○段0000○0地號土地（面積495平方公尺，權利範圍6分之1 ）、同地段1110-16地號土地（面積76平方公尺，權利範圍 10944分之673，上開2筆土地合稱系爭土地）強制執行，經 本院以95年度執字第23793號強制執行事件繫屬在案，債權 人台新公司該執行程序中之95年12月19日陳報系爭房屋亦為 債務人黃秀金所有，聲請一併執行，本院執行處為查明系爭 房屋是否為黃秀金所有乃於95年12月27日函請高雄縣稅捐稽 徵處提供系爭房屋當時所掛門牌「高雄縣鳳山市○○路00號
」之房屋稅納稅義務人及地址，而高雄縣稅捐稽徵處於96年 1月11日以高縣稅房字第0000000000號函覆謂：「函查高雄 縣鳳山市○○路00號房屋之納稅義務人姓名及地址乙案，經 向戶政事務所查詢並未編定上述門牌號碼，為確定囑查之房 屋位置，有實地勘查之必要，請告知該房屋目前之用途及其 鄰近之地標，以利正確查告其納稅義務人，避免發生錯誤」 等語，本院執行處於96年1月29日以96雄院隆民良95執字第 23793號回覆高雄縣稅捐稽徵處略以：「高雄縣鳳山市○○ 路00號『三寶佛寺』係坐落於鳳山市○○段000000地號，請 惠予查明係何人名義納稅？其住址為何？」等語，高雄縣稅 捐稽徵處遂於96年2月16日以高縣稅房字第0000000000號函 覆謂：高雄縣鳳山市○○路00號三寶佛寺房屋戶政機關未編 定門牌號碼，本處依黃秀金女士出具切結於95年7月28日建 造完成之承諾書，申報以鳳山市○○里○○街00號右邊第1 間設立該屋房屋稅籍，納稅義務人為黃秀金，身分證統一編 號為Z000000000號等語，本院民事執行處隨即於96年3月3日 發函通知鳳山地政事務所派員於同年3月15日上午10時30分 會同本院人員勘測、複丈黃秀金所有坐落鳳山市○○街00號 （三寶佛寺）之未登記建物現況，並將副本通知執行債權人 台新銀行、債務人黃秀金，嗣本院民事執行處會同鳳山地政 事務所人員於同年3月15日上午10時30分到場勘測系爭房屋 時，上訴人趙昆木亦在場，且陪同地政人員內外測量房屋， 並陳稱：系爭房屋係向債務人黃秀金無償借用等語，並在執 行勘測筆錄上簽名確認等各情，業經本院依職權調取95年度 執字第23793號執行卷核閱屬實（該卷第64、72、74、75、 77、79、85頁）。衡情系爭房若為上訴人出資興建，上訴人 實無可能於本院95年度執字第23793號執行程序中，不將房 屋稅之納稅義務人登記在自己名下卻登記在該執行事件債務 人黃秀金名下，造成執行法院誤認系爭房屋亦為債務人黃秀 金所有，而將該屋與系爭土地合併拍賣之巨大損失，且若系 爭房屋非黃秀金出資興建，黃秀金豈會甘於出具前揭不實承 諾書冒被訴刑法第214條之使公務員登載不實罪刑責及因登 記為納稅義務人而遭稅捐機關催繳房屋稅之危險，足認被上 訴人主張系爭房屋係訴外人黃秀金出資興建乙情，可以信實 ，上訴人主張為其出資興建云云，委無可採。
2.上訴人雖辯稱其於96年3月15日上午10時30分執行勘測時係 誤認為當場查封之標的為系爭土地而非系爭房屋，所以其所 謂「向黃秀金無償借用」，係指土地部分而言云云。然查， 本院民事執行處95年度執字第23793號強制執行事件，於前 揭時間至系爭房屋勘測之目的在調查系爭房屋是否為債務人
黃秀金所有、房況、面積及坐落基地位置等情，俾以鑑定系 爭房屋之市價及決定是否將系爭房屋與系爭土地合併拍賣， 又上訴人在場除陳稱系爭房屋係向債務人黃秀金無償借用等 語外，復陪同地政人員內外測量，而該次執行勘測筆錄記載 上開情節後，亦交付上訴人核閱後，經上訴人簽名確認，業 經本院調取95年度執字第23793號執行卷宗核閱屬實（該卷 第64、72、74、75、77、79、85頁），由本院民事執行處及 會同到場之地政人員勘測調查重點既在系爭房屋是否為債務 人黃秀金所有及房屋面積、房屋坐落之基地，又上訴人亦陪 同地政人員內外測量系爭房屋等各節，足徵上訴人當時已知 悉查封勘測之標的為系爭房屋，應無誤認為系爭土地之可能 ，上訴人前揭所辯，要無足取。
3.另證人黃秀金於原審到庭證稱：三寶佛寺（即系爭房屋）是 上訴人蓋的，都是他去接洽處理的，系爭房屋鐵厝部分是上 訴人請蔡重雄搭建的，錢也是上訴人付的，伊以上開96年1 月22日承諾書表明系爭房屋是伊出資興建而向高雄縣稅捐稽 徵處辦理稅籍登記，係因系爭房屋蓋好後，原本與蔡重雄的 保養廠同一個稅籍，稅金都是蔡重雄他們在繳納，所以過了 一段時間他就告訴伊，三寶佛寺要分割稅金要自己繳納，上 訴人就一直來找伊，因為伊本身是信徒又是地主，要用伊名 義辦理登記，就拿伊的身分證及印章名字去辦理云云（原審 卷第62~66頁）；證人蔡重雄於原審證稱：友銓汽車保養場 及三寶佛寺（即系爭房屋）所坐落的土地是伊向姓黃的承租 ，三寶佛寺尚未蓋之前，伊曾在坐落之基地上蓋有一間比較 小間的鐵皮屋，不是三寶佛寺，後來上訴人跟伊接洽要蓋三 寶佛寺，伊就將原來鐵皮屋拆除，蓋三寶佛寺從頭到尾都是 上訴人跟伊接洽的云云（原審卷第78~83頁），固一致稱系 爭房屋為上訴人出資興建乙情，然與上訴人於96年3月15日 上午10時30分本院民事執行處到場勘測時陳稱：系爭房屋係 向黃秀金無償借用等語；證人洪江力於104年6月8日本院審 理證述：「三寶佛寺（即系爭房屋）興建資金很多是三寶愛 心慈善會本來的會款，另一部分是我們三寶愛心慈善會的信 徒（包括我）捐贈得」、「趙崑木本身沒有賺錢」等語不符 （本院卷第67、68頁）。參以房屋稅係向房屋所有人徵收， 非向基地所有人徵收，若未保存登記房屋之所有人不明，向 使用執照所載起造人徵收；若無使用執照者，向建造執照所 載起造人徵收；若亦無建造執照者，得向現住人或管理人徵 收，房屋稅條例第4條第1項、第4項分別定有明文，故若系 爭房屋為上訴人出資興建，上訴人可單獨以自己名義登記為 納稅義務人，毋須大費周章促請人在外地之執行債務人黃秀
金出面登記為納稅義務人，黃秀金、蔡重雄前揭證述，悖於 常情。況系爭房屋之稅籍登記係因本院95年度執字第23793 號執行程序中為查明該屋之所有權人是否為執行債務人黃秀 金，函請高雄市稅捐稽徵處提供坐落於鳳山市○○段000000 地號之門牌號碼「高雄縣高雄縣鳳山市○○路00號「三寶佛 寺」之納稅義務人及其住址，經高雄市稅捐稽徵處調查後發 現系爭房屋當時尚未為稅籍登記，之後黃秀金始出具上開96 年1月22日承諾書表明為系爭房屋之出資興建人及原始所有 人，並向稅捐稽徵處辦理稅籍登記，此據本院調取上開執行 卷宗核閱屬實，復有高雄市稅捐稽徵處鳳山分處104年7月23 日高市稽鳳密房字第0000000000號函暨檢附之上開承諾書可 憑（本院卷第89~90頁），則證人黃秀金及蔡重雄前揭證稱 系爭房屋之房屋稅原由蔡重雄繳納，後來因蔡重雄要求才變 更納稅義務人為黃秀金云云，顯與事實不符，由上各情，難 認黃秀金及蔡重雄前揭證述為真實。
4.至證人洪江力於104年6月8日本院審理證述：「三寶佛寺（ 即系爭房屋）興建資金很多是三寶愛心慈善會本來的會款， 另一部分是我們三寶愛心慈善會的信徒（包括我）捐贈得」 、「趙崑木本身沒有賺錢」等語（本院卷第67、68頁），亦 不足佐證上訴人有出資興建系爭房屋，自難採為有利上訴人 之認定。
5.上訴人另主張黃秀金於88年間即欠債遭債權人假扣押，自不 可能有錢出資興建系爭房屋云云。然查，訴外人台新銀行於 88年間以訴外人黃秀金積欠債務，聲請對黃秀金所有之系爭 土地假扣押，固經本院調取88年度全字第5528號卷宗核閱無 誤，惟強制執行債務人，事先將名下財產變賣、藏匿或登記 他人名下，或將大量現金存在他人帳戶之情形，屢見不鮮， 是尚難以黃秀金之財產遭假扣押或強制執行，遽以推認黃秀 金非系爭房屋之出資人。況系爭房屋係於本院95年度執字第 23793號執行程序中，執行債務人黃秀金始表明為出資興建 人及所有權人，已如前述，果該房屋非黃秀金出資興建而係 上訴人出資興建，依常情應會將該屋登記在上訴人名下，避 免執行法院誤認系爭房屋亦為債務人黃秀金所有，而將該屋 與系爭土地合併拍賣之巨大風險，益徵系爭房屋確為黃秀金 出資興建至明，上訴人此部分所辯，無可採信。 6.綜上所述，系爭房屋確係訴外人黃秀金出資興建，黃秀金為 系爭房屋之原始所有權人，應堪認定。
㈡被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人返還系爭房 屋，應屬有據
1.按強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執
行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權 ，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得權利 移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱不能依法 登記，但依民法第759條，亦僅不能處分其物權，不能否認 其已取得之所有權（司法院78年3月16日（78）廳民二字第 261號函研究意見參照）。再按所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之民法第767條第1項定有明文。復 按使用借貸契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第 三人（最高法院85年度台上字第1012號判決意旨參照）。 2.經查，被上訴人於101年10月17日系爭執行事件，標得系爭 房屋及系爭土地，為兩造所不爭執，並經本院調取該事件卷 宗核閱屬實，揆諸前揭說明，系爭房屋雖未辦理保存登記， 惟被上訴人得依強制執行法第98條規定承受並取得系爭房屋 所有權。被上訴人既已藉由法院拍賣程序合法取得系爭房屋 之所有權，而上訴人對於其占用系爭房屋乙節並不爭執（本 院卷頁97），縱如前揭事件之執行（勘測）筆錄所載系爭房 屋經證人黃秀金無償借用予上訴人，揆諸前揭見解，該使用 借貸契約亦僅有債之效力，上訴人不得以之對抗契約以外之 被上訴人，此外，上訴人復未能提出任何有權占用系爭房屋 之證據，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求 上訴人返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人自102年8月1日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,158元，為有理 由
⒈按無法律上原因按無法律上之原因而受利益，致他人受損害 ，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有 他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一 般通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10﹪為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準， 即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地 及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該 管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第 1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。而基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88 年度台上字第1894號判決要旨參照）。
⒉查被上訴人自101年11月23日因本院發給系爭房屋之權利移 轉證書而取得該房屋之所有權，業如前述，則上訴人自101
年11月23日起占用該房屋期間，已無合法正當權源，自屬無 權占有，故被上訴人依民法第179條前段之規定，請求上訴 人返還相當於租金之不當得利，即屬有據。次查系爭房屋坐 落高雄市○○區○○段000000○000000地號土地面積分別為 1,428、495平方公尺（新甲段1110-1地號土地非屬被上訴人 所有），其中1110-3地號權利範圍6分之1，自102年1月起之 申報地價為每平方公尺6,480元；系爭房屋於102年課稅現值 為349,700元等情，有土地登記謄本及房屋稅繳款書在卷可 考（見原審卷頁44、本院卷頁79），並參以系爭房屋附近有 傳統市場、大型賣場、超商、機車行等店家，約2公里處為 國道一號及東西向快速公路高雄潮州線（即88快速道路）之 閘道入口，交通及生活便利性佳等情（原審卷頁114至117） ，本院審酌系爭房屋附近繁榮程度，使用狀況，並考量目前 社會經濟情況等情，認其租金應以土地及其建築物申報總價 年息7﹪計算為適當，則被上人每月得請求相當於租金之不 當得利之金額為5,158元【〔6,480元（申報地價）×495平 方公尺×1/6＋349,700元（房屋課稅現值）〕×7％÷12≒ 5,158元（元以下四捨五入）】，從而，被上訴人請求上訴 人自102年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 5,158元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，並無理 由，應予駁回。
七、綜上所述，系爭房屋之起造人為訴外人黃秀金，而非上訴人 ，是本院系爭執行事件將黃秀金所有系爭房屋及系爭土地合 併拍賣，由被上訴人拍賣取得，自取得系爭房屋之所有權， 又上訴人至今仍占用系爭房屋，並無合法權源，故被上訴人 依民法第767條第1項前段、第179條規定請求上訴人遷讓返 還系爭房屋，並自102年8月1日起至返還該房屋之日止，按 月給付被上訴人5,158元，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開准許部分命上訴 人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分 仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回 其上訴。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國祥
法 官 鄭峻明
法 官 洪培睿
上為正本，係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
書記官 黃進遠
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