臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上字第291號
上 訴 人 邱鴻興
訴訟代理人 孔福平律師
被上訴人 賴國祺
訴訟代理人 湯金全律師
上列當事人間請求調整地上權租金事件，上訴人對於民國104年7
月30日臺灣高雄地方法院103年度訴字第2482號第一審判決提起
上訴，本院於104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段00地號土地（ 下稱系爭土地) ，經被上訴人於其上設定地上權（下稱系爭 地上權) ，權利存續期間經本院103 年度上字第79號判決（ 下稱定地上權存續期間確定判決）酌定自民國102 年3 月20 日起為20年。系爭地上權之地租則經本院96年上字第105 號 判決（下稱核定地租確定判決）核定為每年新臺幣（下同） 279,374 元。惟系爭土地屬於澄清湖特定區第二種住宅區， 近年車流量大，附近建物漸趨密集，生活機能良好，已非96 年間核定地租時所可比擬。且系爭土地之公告現值已自96年 度13,000元/ ㎡，調漲至104 年1 月19,000元/ ㎡，申報地 價亦自96年度2,080 元/ ㎡，調漲至102 年1 月2,400 元/ ㎡。而被上訴人於系爭土地上建築同段建號1408、1409、10 50、1051號即門牌號碼高雄市○○○路00巷00○00○00○00 號建物（下合稱系爭建物）分別出租予第三人，合計每月租 金收益為68,660元，折合每坪月租金為162 元，相較於核定 地租確定判決所定每坪月租金55元，差額懸殊107 元。是系 爭土地公告現值既已較96年間調漲1.46倍，系爭地上權之地 租亦應比照調整1.46倍，即每年地租應為407,886 元，始為 衡平。為此，爰類推適用民法第442 條，並依第227 條之2 規定，提起本件訴訟，求為判決：系爭地上權之地租應自10 4 年1 月25日起，除已確定之每年279,374 元外，應再增加 128,512 元。
二、被上訴人則以：系爭地上權定有存續期間，依民法第442 條 但書規定，上訴人不得於存續期間內訴請法院增減地租。況 地租甫於96年間經法院判決核定，距今不過數年，系爭土地 周遭環境、工商機能尚無顯著發展，難謂有何情事變更。而 伊興建系爭建物之成本高達5,445,000 元，扣除地租、房屋 稅、所得稅後，每年淨利不超過20萬元，估計至少需27.725
年始得以回本，以系爭地上權之存續期間經法院定為20年計 算，伊投入之成本已無法回收。系爭建物之租金收益，並不 等同系爭土地之價值，上訴人以伊建造建物出租之收益執為 主張調升系爭地上權之地租，顯然無據。上訴人於90年間拍 定取得系爭土地後，即百般阻撓伊使用系爭土地，先於91年 強行拆除伊所建之工務所，再以鐵絲網圍住系爭土地，致伊 無法使用，伊於94年間即已申請取得建造執照，惟因上訴人 阻撓，無法興建建物，直至101 年間再度取得建造執照，始 建造系爭建物，得以出租收益，伊於無法行使系爭地上權期 間，仍須按年支付279,374 元租金予上訴人，若允許上訴人 再調高租金，則對伊之前所受損失，亦有失公允。況系爭土 地相鄰之同區段19、22、23、24、28-3地號及部份25地號及 部分27地號土地，總面積約220 坪，現由上訴人以月租金10 ,000元出租予他人，換算每月每坪租金僅為45.45 元，可見 系爭土地之租金每月每坪55元，實已高於租金行情甚多。上 訴人以情事變更為由再行請求調整地租，實屬無理等語，資 為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，於本 院聲明求為：㈠廢棄原判決，㈡系爭地上權之地租應自104 年1 月25日起，除已確定之金額（每年279,374 元）外，應 再增加128,512 元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為上訴人所有，被上訴人於系爭土地上有地上權， 並經系爭地上權存續期間確定判決確定自102 年3 月20日起 存續期間為20年。
㈡系爭地上權之地租，經核定地租確定判決酌定為每年279,37 4 元，相當於每月每坪55元。
㈢系爭土地公告現值自96年度13,000元/ ㎡，調漲至104 年1 月19,000元/ ㎡，相當於調漲1.46倍；申報地價則自96年度 2,080 元/ ㎡，調漲至102 年1 月2,400 元/ ㎡。五、兩造爭執事項：㈠上訴人主張類推適用民法第442 條規定， 請求調整地租，有無理由？㈡上訴人主張系爭土地價值漲昇 ，情事變更，地租應比照系爭土地之公告現值漲幅，每年再 增加128,512 元，有無理由？茲將本院判斷分述如次： ㈠上訴人主張類推適用民法第442 條規定，請求調整地租，有 無理由？
上訴人主張類推適用民法第442 條規定，請求增加系爭地上 權之地租，被上訴人則以：系爭地上權業經法院判決存續期 間為20年，係定有期限之租賃，於存續期間內，上訴人不得 訴請法院調升租金等語置辯。經查：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文，其立法理由係以：「按不動產之價值，在經濟 流動之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有升降， 其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論租 賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當 然之事. . . 」，足見民法第442 條但書之立法意旨，係因 當事人意定租賃期間時，已將該期間租賃物價值昇降之風險 均考量在內，故法院不宜干涉當事人間之契約自由，故「定 有租賃期間」之租賃契約，始排除於民法第442 條適用範圍 。又按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其 「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類 似。故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦 應類推適用（司法院院字第986 號解釋文參照）。 ⒉系爭地上權係於75年7 月1 日設定，存續期間為不定期，彼 時系爭土地之所有人為訴外人賴國禎，上訴人嗣於90年3 月 13日經拍賣取得系爭土地所有權後，於同年4 月2 日登記完 畢，有系爭土地登記謄本可憑（原審卷第5 頁）。上訴人於 96年間，起訴請求法院先位判決塗銷系爭地上權登記，備位 聲明則請求核定地租，經法院判決駁回先位之訴（塗銷地上 權登記部分），而就備位聲明請求核定地租部分，判決確定 系爭地上權地租，自96年1 月25日起，每年為279,374 元。 上訴人再於103 年間，訴請法院確定系爭地上權存續期間， 經法院判決系爭地上權存續期間為20年確定，為兩造所不爭 ，並有上開判決（原審卷第10至24頁）及外放影卷可佐。足 見系爭地上權於96年間經法院核定地租時，仍為存續期間不 定期之地上權，法院核定地租之際，尚無從審酌上訴人於10 3 年間另行訴請法院確定系爭地上權之存續期間自102 年3 月20日起定期為20年之事實，是核定地租確定判決無法將自 102 年3 月20日起定20年存續期間，系爭土地價值昇降變動 等條件，納為其酌定地租之考量因素，故系爭地上權既經法 院核定地租後，始另經法院確定其存續期間，難認當事人及 法院於核定地租時已斟酌系爭土地於存續期間內價值昇降之 情事，揆諸前開說明，系爭地上權之地租及存續期間均非當 事人所意定，法院核定地租時，並無從考量租賃物存續期間 之價值昇降風險，凡此均與立法意旨於同條但書規定排除適 用之情形有異，自無適用民法第442 條但書規定之餘地。是 被上訴人此部分抗辯，不足為採。本件仍應視系爭土地有無 合於民法第442 條規定之不動產價值上昇，或同法第227 條 之2 情事變更之要件，以決定有無再予調升地租之必要，始
符公允。
㈡上訴人主張系爭土地價值漲昇，情事變更，地租應比照系爭 土地之公告現值漲幅1.46倍，每年再增加128,512 元，有無 理由？
⒈按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當 事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊 防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決 言詞辯論終結前，所提出或未提出之其他攻擊防禦方法為與 該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意 旨之裁判（最高法院42年台上字第1306號、30年上字第8 號 判例意旨參照）。查，系爭地上權之地租，業經核定地租確 定判決於97年1 月23日酌定自96年1 月25日起，每年為279, 374 元，相當於每月每坪55元，被上訴人並依此確定判決按 年給付地租予上訴人迄今，為兩造所不爭，並有核定地租確 定判決可參（原審卷第13至16頁）。是以，系爭地上權之地 租現為每年279,374 元，相當於每月每坪55元，乃本院核定 地租確定終局判決中所為之裁判，揆諸首揭說明，兩造自應 同受其拘束，被上訴人不得再為相反之主張，是其爭執前開 法院核定之地租較鄰地為高，應予調整為每月每坪43元，始 為合理云云，核非可取。準此，本院判斷本件地租有無適用 情事變更原則予以調整之必要時，仍應以核定地租確定判決 所決定之地租即每月每坪55元為比較基準，合先敘明。 ⒉次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之 經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之 昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項，民法第442 條規定亦 屬情事變更原則態樣之一，而民法第227 條之2 第1 項所稱 之情事變更原則，係基於衡平理念，對於當事人不可預見之 情事，即法律效力發生原因之法律行為或其他法律事實之基 礎或環境之劇變所設之救濟制度。致情事變更，須非當時所 得預料，並依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平 者而言，法院始得斟酌情形為公平之裁量，至是否發生非當 初所得預料之情事劇變，仍應綜合社會經濟情況、一般觀念 及其他客觀情事加以判斷。如無此項情事變更之事實，自不 許法院為增加給付之判決。
⒊上訴人請求增加地租，係以：系爭土地周遭環境漸趨繁榮， 尤以公告現值已較96年間核定地租確定判決時調漲1.46倍， 且被上訴人於系爭土地上興建系爭建物出租後，致上訴人於 102 年度因此增加地價稅負擔36,479元等情為其論據，然為 被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴核定地租確定判決裁判時，審酌：系爭土地之地目為田、面 積1399.32 平方公尺、土地使用區分為澄清湖特定區之第二 種住宅區，其西側緊鄰澄德路，澄德路向南延伸，則與東西 向之八德一路交接，系爭土地附近建物，尚非密集，亦無相 關機關，足見系爭土地附近之交通雖屬便利，但生活機能尚 非良好。並斟酌系爭土地與坐落高雄縣仁武鄉○○段00號土 地係緊鄰，面臨相同之既成道路（即同段14地號土地），且 公告現值均為每平方公尺13,000元等情，據以核定系爭土地 之地租應比照上開31地號土地之租金即每月每坪55元，此有 判決理由可佐（原審卷第15頁）。是上訴人主張現在系爭土 地價值上漲，原核定地租過低，即應舉證證明系爭土地上漲 及其周邊經濟效益成長之幅度，已經逾越96年間核定之每月 每坪55元基準，並達法院若未調增地租，則顯有失公平之事 實。
⑵上訴人自陳系爭土地跟同段31地號緊鄰、面對相同既成道路 及公告現值亦同等節，並無變化等語明確（原審卷第77頁） ，惟以：96年間公告現值為每平方公尺13,000元，104 年已 為每平方公尺19,000元，調整幅度達1.46倍，而96年申報地 價為每平方公尺2,080 元，目前為2,400 元，而認系爭土地 之地租至少亦應比照調整1.46倍云云。然按城市地方房屋租 金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10% 為限；租 用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1 項、第10 5 條亦分別定有明文。是以，供城市地方作為承租人租用房 屋或基地租金之參考乃「申報地價」，尚非「公告現值」， 「申報地價」歷年之漲跌情形，應足以反應土地區段位置、 工商業繁榮程度等情，得援為土地價值增減之判斷及調整租 金之參考指標。若以系爭土地96年度申報地價2,080 元/ ㎡ 與104 年度申報地價為2400元/ ㎡相比，僅約增為1.15倍， 以地租每月每坪55元換算104 年度之申報地價，則為申報地 價年息之8.32％【55×423.2943坪÷（2,400 ×1399.32 平 方公尺÷12月）×100 ％＝8.32％，小數點二位以下四捨五 入】，衡之系爭土地坐落於高雄市仁武區，土地使用區為澄 清湖特定區之第二種住宅區，屬於低密度住宅區（核定地租 確定事件一審影卷第164 頁），其西側緊鄰澄德路，澄德路 向南延伸，則與東西向之八德一路交接，系爭土地北面鄰近 浚溝與農田，附近數百公尺內多作為工廠、農地使用，土地 使用密度低，亦少作為住宅使用，足見系爭土地附近之交通 雖屬便利，但生活機能尚非良好，及附近土地使用狀況與96 年間核定地租事件審理時相較，並無太大差異等情，有地籍 圖、兩造各自提出之現場照片及核定地租事件判決卷宗所附
照片可稽（原審卷第85至97頁、138 至149 頁，96年照片參 見外放一審影卷第27、36、74、83、103 、104 頁）。參以 ，上訴人自陳其承租系爭土地鄰地即同段31地號土地之租金 為高額租金（即與系爭土地同為每月每坪55元），有其於另 案拆屋還地事件之102 年5 月27日準備書㈠狀及確認同段31 地號基地租賃關係存在事件判決可參（原審卷第56至57頁及 本院卷第54至59頁）。益徵系爭土地之地租於96年間經法院 核定為每月每坪55元，迄102 年度為止，尚屬偏高之行情。 至上訴人以系爭土地附近近年車流量大，別墅、建案已趨密 集，生活機能發達，尚有高雄市國際滑輪溜冰場，土地價值 與96年間已有差異等語，固據提出照片為憑（原審卷第104 至122 頁），然為被上訴人所否認，且上開新建案及國際滑 輪溜冰場等，均至少距離系爭土地1 至3 公里，約3 、4 分 鐘車程，上開照片不算系爭土地附近，而算是鄰近等情，為 上訴人所不爭（原審卷第126 頁），可見上訴人刻意選取拍 攝系爭土地相當距離以外之新建案及公共設施之照片，援為 系爭土地價值提昇之佐證，有所偏頗，自不足以證明系爭土 地附近環境已有遽變之情。是上訴人主張系爭土地週邊環境 、工商繁榮之程度，已達核定地租時所未能預料，若仍依原 定之地租，已顯失公平云云，尚乏佐證，難以採信。綜上， 本院審酌系爭土地坐落區段位置、生活機能、交通便利情況 及繁榮程度等具體情狀，尚與核定地租確定判決裁判時之狀 態相近，並無經濟情況或工商繁榮程度遽變之情，堪認按申 報地價年息8.32% 為計算系爭土地之地租基準，尚高於國有 財產或公家機關出租土地之租金率年息5%，倘若再依上訴人 主張調漲1.46倍，顯然超逾法定租金即申報地價年息10 %之 上限，自非妥適。是以，核定地租確定判決核定系爭土地之 每月每坪55元之地租，於今仍屬允當，尚無調整之必要。 ⑶上訴人又以：被上訴人於核定地租確定判決後，於系爭土地 上興建系爭建物，分別出租予第三人，合計每月租金收益為 68,660元，折合每坪月租金為162 元，相較於地租每坪月租 金僅55元，差額懸殊107 元，伊亦因系爭土地上有被上訴人 興建之系爭建物存在，致增加地價稅負擔36,479元，故應調 增地租云云。惟查：
①按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物為 目的而使用其土地之權。此觀民法第832 條規定即明。查， 系爭地上權設定契約書關於「聲請登記以外之約定事項」欄 之⒈「約定使用方法」記載: 「以建物改良物為目的並置放 物品」，有核定地租確定判決可佐（原審卷第14頁），足見 系爭地上權之設定係以建物改良物為目的，並符合前揭民法
第832 條之地上權之規定。是被上訴人於系爭地上權存續期 間，於系爭土地上興建系爭建物出租予第三人，並收取租金 ，此乃其正當行使地上權所得之效果，況被上訴人就系爭建 物所得之租金收益，高於其所支付予上訴人之地租，乃因被 上訴人自身投入5,545,000 元成本興建鋼構之建物所致（原 審卷第40至46頁），而非上訴人有何改善或提昇系爭土地價 值之積極行為，或系爭土地本身價值提昇所造成之結果，故 被上訴人此部分租金收益增加，要與上訴人無關，若以此為 調整地租之理由，無異係對於積極投入成本改善系爭土地效 用之被上訴人之懲罰，自不利於鼓勵地上權人改善發揮土地 使用效益之經濟目的。更遑論，被上訴人每年除了應給付上 訴人之地租279,374 元外，尚須負擔房屋稅37,714元（原審 卷第47至50頁103 年度房屋稅繳款書），合計出租系爭建物 之成本至少為317,088 元。是上訴人執此為調整租金之依據 ，自屬無稽。況上訴人於90年間拍定系爭土地後，即於91年 間以鐵絲網圍住系爭土地，致被上訴人雖於94年間即申請取 得建造執照，但因上訴人阻撓而無法行使地上權，興建建物 ，直至101 年7 月19日始再度取得建造執照，並建造系爭建 物，而於102 年3 月20日取得使用執照，嗣經法院斟酌系爭 地上權成立目的、已存續期間、系爭建物性質、實際利用狀 況及兩造使用收益，而定地上權存續期間應自102 年3 月20 日取得使用執照時起算20年為適當等情，亦有定地上權存續 期間之確定判決可佐（原審卷第36頁背面、37頁），足見被 上訴人之系爭地上權，原登記為不定期，本早於94年間即可 興建廠房收益，然因上訴人先前阻撓其行使系爭地上權，延 宕工期，嗣後經法院判決確定系爭地上權存續期間為20年等 因素影響，其原本行使地上權預期可獲取之利潤顯已受到相 當程度之壓縮，是上訴人以被上訴人出租廠房所受之租金利 益與所給付之地租，懸殊相差107 元，據為請求增加地租之 理由，亦不足採。
②承上所述，系爭地上權設定既係以建物改良物為目的，則被 上訴人依法本得於系爭土地上興建系爭建物，而土地所有權 人應負擔地價稅，乃眾所週知之事，故尚不得以其因而加徵 之地價稅額列入其增加之負擔，而執為酌定地租之依據。上 訴人自96年1 月25日起得按年向被上訴人收取地租279,347 元，而上訴人自102 年度起，始增加負擔之地價稅則為每年 36,479元，有其提出之96年起至104 年止之地價稅課稅明細 表可憑（本院卷第45至53頁），足見上訴人因系爭地上權而 須繳納之地價稅成本約僅為地租收益之13% （計算式：36 ,479元÷279,347 元×100%=13%，小數點以下四捨五入），
仍有超過八成以上之利潤，顯無原定地租不敷繳納地價稅之 不公情事。是上訴人以被上訴人在系爭土地興建系爭建物， 致上訴人102 年度之地價稅負擔增加為由請求增加地租，自 屬無稽。
⒋綜上各節，依上訴人所舉事證，難謂系爭土地目前有何核定 地租確定判決當時所無法預料之情事變更事實，縱系爭土地 公告現值較核定地租時調漲1.46倍，然經本院衡諸社會通念 ，依客觀公平標準，衡酌兩造利益得失後，認本件地租並無 適用情事變更原則予以調增之必要。從而上訴人主張類推適 用民法第442 條並依同法第227 條之2 規定，請求法院判准 比照公告現值之漲幅1.46倍調高地租，於法不合，不應准許 。
六、綜上所述，上訴人以系爭土地於核定地租確定判決後，周遭 環境漸趨繁榮，公告現值漲昇1.46倍，並因被上訴人於其上 興建系爭建物，致增加上訴人應繳納地價稅之負擔，已有情 事變更為由，主張類推適用民法第442 條，並依第227 條之 2 規定，請求調整系爭地上權之地租自104 年1 月25日起除 核定地租事件確定判決所定之每年279,374 元外，應再增加 128,512 元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決 ，理由雖有不同，結論核無二致，仍應予維持，上訴意旨仍 執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁 回其上訴。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後不影響本判 決結果，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞
法 官 張國彬
法 官 蘇姿月
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書 記 官 黎 珍
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。