臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 104年度上易字第84號
上 訴 人
即 被 告 馮石山
上 訴 人
即 被 告 邱淑敏
共 同
選任辯護人 李百峯律師
邱聰安律師
上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣臺東地方法院103年度易字第2
6號中華民國104 年5月20日第一審判決（起訴案號：臺灣臺東地
方法院檢察署102 年度偵字第2332號），提起上訴，本院判決如
下：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、馮石山為臺灣開發不動產經紀有限公司（下稱臺開公司）兼 東森房屋公司臺東加盟店之負責人，邱淑敏為其配偶兼臺開 公司經紀營業員，2 人均知房屋內曾發生自殺、兇殺等「非 自然死亡」事件，係屬於俗稱「凶宅」之房屋，其事件對不 動產買受意願及交易價格均影響甚大，出售房屋時應據實以 告，不得隱瞞買受人。詎馮石山與邱淑敏於民國99年4 月間 ，替邱淑敏之弟邱奕勝（業經檢察官為不起訴處分確定）洽 詢購買坐落臺東縣臺東市○○路0段000巷00弄00號之房屋（ 下稱系爭房屋）時，已由賣主陳淑真告知其子詹凱印曾於98 年1 月間在屋頂割腕後跳樓自殺身亡之事實，於99年4月8日 以顯低於市價行情之新臺幣（下同）320 萬元，代理邱奕勝 向陳淑真購入上開房屋，並代為整修房屋後，於101 年初委 託臺開公司仲介出售該屋。於101年4月22日適有莊慶成及林 愛蘭夫妻洽詢該公司欲購房宅，馮石山及邱淑敏竟基於意圖 為自己及邱奕勝不法所有之犯意聯絡，利用該公司不知情之 營業員李玉琳（業經檢察官不起訴處分確定）推薦上開房屋 ，並陪同至現場看屋。簽約前，林愛蘭再度詢問邱奕勝之代 理人馮石山及邱淑敏系爭房屋是否凶宅時，獲得馮石山、邱 淑敏2 人「絕對沒有問題，否則要負法律責任」之保證，邱 淑敏並於建物現況確認書內「本建物於賣方產權持有期間是 否曾發生兇殺或自殺致死之情事」項下，勾選「否」之選項 ，使得代理莊慶成簽約之林愛蘭陷於錯誤，同意以總價550 萬元購買。迨簽約完成，付清價金、辦妥過戶及點交房屋後 ，莊慶成及林愛蘭夫妻於整修房屋之際，始由鄰居告知該屋 曾發生自殺事件，2 人再向前屋主陳淑真查證確認其事後，
方知受騙上當。
二、案經莊慶成訴由臺灣臺東地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
壹、程序部分：
一、按被告以外之人（包括證人、鑑定人、告訴人、被害人及共 同被告等）於審判外之陳述雖不符刑事訴訟法第159 條之1 至之4 等四條之規定，然經當事人於審判程序同意作為證據 ，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當 者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據 時，知有刑事訴訟法第159 條第1 項不得為證據之情形，而 未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法 第159 條之5 定有明文。立法意旨在於傳聞證據未經當事人 之反對詰問予以核實，原則上先予排除。惟若當事人已放棄 反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞證據可作為證 據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊重當事人對傳 聞證據之處分權，及證據資料愈豐富，愈有助於真實發見之 理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以順暢進行，上 開傳聞證據亦均具有證據能力。經查，本判決以下所引用之 被告以外之人於審判外之供述證據，因被告馮石山、邱淑敏 及其等之共同辯護人均同意作為證據使用（見本院卷第51頁 反面），且經審判長於調查證據程序中逐一提示並告以要旨 ，檢察官、被告馮石山、邱淑敏及其等之共同辯護人亦均未 於言詞辯論終結前聲明異議。本院審酌上開證據與本案犯罪 事實有關連性，且無不當取得之情形，認為以之作為本案證 據亦屬適當，依前揭規定，自得採為認定事實之證據。二、另本院以下援引之其餘非供述證據資料，並無證據證明係公 務員違背法定程序取得之證據，且與本件待證事實具有自然 之關聯性，均得作為證據。
貳、實體部分：
一、訊據被告馮石山、邱淑敏固坦承有於99年4 月8日，以320萬 元之代價，代理邱奕勝向陳淑真購入系爭房屋；並於101年4 月25日，以550 萬元之代價將該屋售予告訴人莊慶成，告訴 人迄101年5月17日已付清該購屋款項等情，惟均矢口否認有 何詐欺之犯行。被告馮石山於本院審理時辯稱：伊僅獲悉陳 淑真兒子跳樓經送醫後在醫院死亡，而非確知於系爭房屋屋 頂割腕後跳樓墜落於自宅庭院當場死亡之事實。且前屋主陳 淑真係在系爭房屋點交時才告知小孩不小心墜樓而送醫後死 亡，依伊之專業這不算凶宅，且經向派出所查詢後亦被告知 沒這回事等語；被告邱淑敏則辯稱：點交當天伊並未在場。 僅在公司幫忙先生，沒有從事業務，此事伊真的不知情，也
沒有全程參與。其等共同之辯護人則為其等辯護稱：㈠99年 4 月12日被告在玉山銀行匯款時，陳淑真不必到場。而同年 5 月26日陳淑真告訴被告馮石山之時間，有證人蔡源山在場 ，被告邱淑敏並未前往。在系爭房屋點交現場看到有大型傢 俱及陳淑真希望幫忙租房子搬家，伊好意減輕搬動之勞苦， 才提及購買椅子，足以確定陳淑真係在完成過戶後即99年5 月27日才錄音，99年4 月12日並未告知凶宅之事。而陳淑真 深知違約加倍返還所收價金效果，堅稱錄音在99年4 月12日 第2期款之後，而非同年5 月下旬買方支付第3期款後，然其 對與被告馮石山通話錄音、建檔時間及付款時間一再反覆改 變，與事實不符，其說謊害人騙人，昭然若揭。㈡陳淑真稱 其已向被告馮石山告知此屋為凶宅，要求勾選凶宅條款，但 馮石山拒絕勾選，然簽約時未有選項，其所言顯與事實不符 。㈢原判決既認被告2 人係代理邱奕勝向陳淑真購屋，未認 定其等之利益何在，遽認其等「基於意圖為自己及邱奕勝不 法所有之犯意聯絡」，前後已非無矛盾，況馮石山因陳淑真 欺暪誤導，主觀上認非屬於通常所謂之凶宅，縱出言保證， 亦無為自己及邱奕勝不法所有之意圖或出於詐欺，致代理告 訴人簽約之林愛蘭陷於錯誤。㈣陳淑真偵查中先後向檢察官 陳稱其兒子於屋子上面、裡面、二樓陽台、屋頂自殺，說詞 不一，難期對被告馮石山完整陳述其子自殺身亡之真實經過 ；且其與馮石山錄音中係以「關於我兒子在外自殺的事」稱 之，與在原審稱從房子樓上掉下來死在庭院那邊、有告知兒 子在房子裡過世的、有說兒子是自殺過世的，亦有明顯出入 ，顯具飾卸己責之心態。㈤系爭房屋原開價400 多萬元，據 證人蕭宏毅在偵查中結證明確，陳淑真在原審亦未否認，稱 「我那時候只是稍微提一下」，被告馮石山以系爭房屋逾14 年、位處原住民社區內，對於房屋使用及交易價值影響，以 8 折即320萬元還價，以330萬元議定成交，陳淑真既願以該 價格轉讓，自難遽謂有何「顯低於市價行情」可言。㈥陳淑 真未提出其子非病死亡之相驗屍體證明書，所謂「告知」又 有前述諸多語焉欠詳之說詞出入，自難苛求被告馮石山當時 在資訊欠明之情況下，仍能正確判斷系爭房屋是否屬於凶宅 ，且曾向派出所查詢無果，則是否屬於凶宅仍存有疑問，並 不具有業經歸類屬於凶宅之認知。㈦內政部97年7 月24日內 授中辦地字第0000000000號函關於賣方產權是否曾發生兇殺 或自殺致死之情事，不包括在專有部分建物兇殺或自殺而陳 屍他處之行為（即未陳屍於專有部分），本件死者並非陳屍 於系爭房屋內，是否為兇宅，饒有探究之餘地，且陳淑真之 子係自頂樓割腕跳樓至庭院，該屋並非凶宅。㈧被告馮石山
以330 萬成交（因屋頂漏水、壁癌而減價10萬元），加上修 護漏水、整修花費150至180萬元間、貸款、利息、二次仲介 費用，所得利潤不過40至50萬元，絕未圖得厚利等語。㈨被 告2人於原審與告訴人達成600萬元和解，今再與告訴人就其 所負擔之規費等以45,000元達成和解，均已履行完畢等語。二、經查：
(一)被告馮石山為臺開公司兼東森房屋公司臺東加盟店之負責人 ，與被告邱淑敏為夫妻關係，於99年4 月間仲介邱淑敏之胞 弟邱奕勝購入系爭房屋，並由邱淑敏代理簽訂買賣契約，以 330 萬元代價向陳淑真購入該屋，簽約後經減價10萬元，而 以320萬成交，被告2 人確於99年4月12日在玉山銀行匯款第 二期備證款予證人陳淑真，嗣被告邱淑敏代理邱奕勝於101 年4月25日以550萬元之代價轉售該屋予莊慶成，並由邱淑敏 於建物現況確認書內「本建物於賣方產權持有期間是否曾發 生兇殺或自殺致死之情事」項下，勾選「否」之選項，莊慶 成迄101年5月17日已付清該購屋款項等情，業據被告2 人坦 承不諱，且有不動產經紀業資訊系統查詢結果、建物及土地 異動索引、建物現況確認書，及邱奕勝與告訴人間、被告馮 石山與陳淑真間之不動產買賣契約書暨土地登記申請書（見 他卷一第28至29、42至49、50至51、52至57、83至85、102 至115、127至139頁）存卷可參；而系爭房屋前於98年1 月7 日曾發生陳淑真之子詹凱印在屋頂割腕後跳樓自殺，於該屋 庭院死亡等情，亦據證人陳淑真於原審證述明確（見原審卷 第123 頁反面），並有臺灣臺東地方法院檢察署相驗屍體證 明書、法醫檢驗報告書與相關照片、筆錄（見相卷第4 至38 頁）附卷可稽，此部份之事實均堪可認定。另被告邱淑敏確 實列名於臺開公司經紀營業員名單中，並標註為任職中，此 亦有不動產經紀業資訊系統查詢結果在卷足憑（見他卷一第 31頁），此部分之事實亦堪認定，是被告2 人於原審及本院 審理時否認被告邱淑敏係臺開公司營業員，要無足採。(二)被告2人至遲於99年4月12日已自陳淑真處知悉系爭房屋有前 開自殺情事，並因而向陳淑真商議減價10萬元等情，有下列 證據可資證明：
⒈證人陳淑真於偵查中證稱：「我認為馮石山應該知道那個房 子有發生事情，因為我的房子價值5、600萬，所以他才會以 這麼低價來跟我買房子，所以當時我沒有告訴他，他開價32 0萬元，我跟他協調，後來才以330萬元成交，但是在99年4 月12日他匯50萬元入我帳戶之前，我告知他我兒子在裡面自 殺的事，明確告知他是凶宅，..當下他要求扣下10萬元來做 法事，所以價金又回復到320萬元，...我們直接在原來的契
約上面更改金額，當時我們是在台東市中正路玉山銀行的二 樓談的，談好了以後，馮石山叫邱淑敏馬上到樓下匯50萬元 進入我的戶頭，..當天下午簽約時，我要求在買賣契約上加 註此屋為凶宅，馮石山就拒絕不讓我加註，我提議在我這一 本加註，他也不願意，因為馮石山說如果加註為凶宅，以後 他要賣房子就不好賣，..最後我要求他簽一張切結書給我， 證明我有告知他此屋為凶宅，日後若有買賣糾紛，均與我前 屋主陳淑真無關，但是這張切結書也拖到最後點交完了他要 離開時才拿給我，..」（見他卷一第79頁）、「（你除了告 訴馮石山之外，有無告訴其他人這是凶宅？）我告訴馮石山 的時候，邱淑敏有在場。」（見他卷一第80頁）、「99年4 月12日我跟馮石山、邱小姐到玉山銀行，他們要匯款50萬元 到我的帳戶，當天匯款之前，我有告知他們兒子在屋頂上割 腕跳樓自殺，如果不想買的話，我同意解約，當時他們說扣 10萬元來做法事，還是願意買，當時就在契約書上面更改總 金額少10萬，邱小姐馬上去匯款...。」（見他卷一第148頁 ）等語。
⒉證人陳淑真復於原審審理時證稱：「（妳有沒有將這棟房屋 曾經發生詹凱印割腕後跳樓自殺身亡之事告知馮石山？）因 為第一次簽約即拿現金10萬元的時候我沒有講，可是在第二 次馮石山要匯款50萬元，我與被告2 人（馮石山、邱淑敏） 在玉山銀行的樓上要寫契約書時（按即99年4月12 日），我 當時有跟被告2 人告知這件事情，馮石山當下就跟我砍10萬 元，馮石山說這10萬元是要做法事的費用，所以原本價錢是 330萬元，被砍10萬元後就變成320萬元了，..並馬上用印章 將價錢再改過，當下邱淑敏就馬上去樓下匯50萬元進我的帳 戶，然後當天下午要回去時，我跟馮石山要求說要把甲方有 告知乙方此屋為凶宅這條寫上去，馮石山說我如果寫上去以 後他房子不好買賣，所以馮石山堅持不讓我寫，導致到後來 我就要求馮石山寫一張內容是我有告知此事，以後若有法律 責任都跟我陳淑真沒有關係就找馮石山本人，..這張切結書 是在交屋的最後一刻偷偷塞給我的。」（見原審卷第121 頁 反面至第122頁正面）、「我就有說我兒子是自殺的。...（ 妳兒子自殺的這件事情，當時妳是如何告知馮石山的？）我 說我兒子從那棟房子樓上掉下來死在庭院那邊，這個是凶宅 ，我的意思是若你們知道了要毀約的話，那我就賠償你20萬 元，因為那時只有拿簽約金10萬元，那時我是抱著這樣的心 態，我就跟他們坦承，因為這種事是一定要講的，所以我才 會在第二次馮石山在匯50萬元之前，我就跟馮石山講這件事 情，我問被告二人：『若這樣子你們要嗎？』，馮石山當場
就說：『那這樣的話就再減10萬元，把這10萬元拿來做法事 。』，馮石山當時就這樣跟我講，然後我們的印章馬上就修 改，第四期的帳款處有更改過就是因為這件事情，然後邱淑 敏馬上就去樓下匯款進我的帳戶，之後下午我跟馮石山要求 說要寫這條的時候，馮石山不給我寫，所以後來我才會錄音 的。」（見原審卷第125頁反面）、「（...妳確實在完成點 交之前就告訴過被告二人說妳兒子曾經在這棟房子裡面過世 的事情，是嗎？）對，我確定有講，是被告2 人不讓我寫上 去的。（妳是直接告訴被告2 人妳兒子是在這棟房子裡面過 世的，對不對？）對。（妳有告訴過被告2 人說妳兒子是自 殺過世的嗎？）對，我說的是自殺。（妳有沒有告訴過被告 2 人說妳兒子是不小心從樓上摔下來，是送醫院不久之後在 醫院過世的？）沒有，我是當場跟他說我兒子是下來在庭院 那邊就死了。..我跟馮石山說此情形，他就說在庭院死不算 是在裡面，我說庭院也算裡面怎麼會不是裡面，然後馮石山 自己就說那樣不算凶宅，因為我要求他要把這一條寫上去， 所以他就說這樣不算是凶宅。（妳是否確定邱淑敏也都知情 嗎？）都知道，全程就我跟馮石山與邱淑敏2 人接觸而已.. 全程他們都是跟我在一起的，也是邱淑敏拿印章出來更改這 個細節即從330萬元更改為320萬元，然後由邱淑敏下樓去匯 款到我的戶頭的。」（見原審卷第126頁反面至127頁）。 ⒊證人陳淑真稱其於99年4 月12日收受第二期款前，告知被告 2 人其子於該屋自殺，雙方因而商議減價，因被告馮石山拒 絕於買賣契約中註記陳淑真已告知該屋為凶宅乙節，陳淑真 為避免將來發生糾紛，而於翌（13）日以手機錄下其與馮石 山間對話之內容，業據其提出錄音光碟乙片（他卷一證物袋 內），且辯護人於103年6月20日庭呈前揭錄音譯文，與原審 勘驗結果大致相符，原審並將誤載更正後，經被告馮石山對 該部分譯文內容亦表示沒有意見（見原審卷第73至75頁、第 129頁反面）。且觀諸該錄音譯文所載之內容：「①00:01:4 3.40陳女（即陳淑真，下同）：『..那你“昨天”，昨天有 跟我說你要去派出所查看說，關於我兒子在外自殺的事，他 那邊登錄的是凶宅，他那個你有去查嗎?』；②00:01:57.81 馮男（即馮石山，下同）：『他沒有』；③00:01:58.28陳 女：『他說沒有』；④00:02:00.02馮男：『對對對』；⑤ 00:02:00.89陳女：『那就不是凶屋就不是凶宅了嘛喔』； ⑥00:02:02.83馮男：『就不是啦，所以跟你講說，有些沒 有的，你不要應人，就沒有』；⑦00:02:17.71陳女：『啊 後來因為昨天我們再簽的時侯，你就說，因為知道我兒子那 個自殺那件事，以後你就跟我殺價10萬元對不對』；⑧00:0
2:24.85馮男：『嘿嘿』；⑨00:03:17.88陳女：『..我先生 的意思是說三百三已經很便宜了，可是你又跟我殺了十萬塊 ，那沒關係我也給你殺，那現在就是，我要要求就是說你在 我這一本，在第十條其他約定..就是這一條說，賣方已經跟 買方講說此屋是凶宅，不管有沒有，就是這一條最好是寫上 ，因為畢竟有發生這樣的事情我是說寫這一條我會比較放心 這樣，你覺得可以嗎？』；⑩00:03:46.55馮男：『嗯，我 們見面再談好不好』」，核與證人陳淑真前揭於偵查及原審 審理所為證述內容相符，有該錄音譯文附卷可參（見原審卷 第73至75頁）。又證人陳淑真係於99年4 月12日玉山銀行匯 款50萬元後幾天內錄製前開錄音光碟內容，此據其於原審證 述明確（見原審卷第122頁反面、第126頁正反面），佐以該 錄音內容譯文顯示「（00:05:22.67至00:05:39.24）陳女： 嘿嘿對，我在搬東西，啊我們就你就方便就至少要45天。馮 男：喔可以沒關係啦。陳女：好好，因為真的三個禮拜，三 個禮拜太短了。馮男：好好。陳女：好好，就45天最少，好 最少給我45天，我這樣比較不那麼趕。馮男：好啦」等語（ 見原審卷第75頁），應係證人陳淑真向被告馮石山要求延長 搬遷時間為45天，被告馮石山亦加以應允一情。則對照前開 錄音光碟顯示建立及修改日期「99年4 月13日」，距證人陳 淑真於「99年5 月26日」即現場點交之期間為43天，核與證 人陳淑真要求約45天之搬遷時間一致。又倘前揭錄音時點為 99年5 月26日現場點交後所為，則證人陳淑真應無庸在該次 對話中又提及需將搬遷時間自三星期延長為45天之必要。是 前揭錄音之時點應係甫完成簽約後即錄音光碟所示建立及修 正檔案之4月13日，而非99年5月26日現場點交後之某日，堪 以認定。揆諸上開各情，足徵被告馮石山至遲於99年4 月12 日（即錄音之前一日）業經證人陳淑真告知其子於系爭房屋 自殺及系爭房屋為凶宅一事，並以陳淑真之子自殺為由而將 價金330萬元殺價為320萬元。被告馮石山辯稱：陳淑真係99 年5月26日現場點交時始告知其子自殺，送醫後在醫院過世 ，且因現場點交發現漏水、壁癌嚴重而減價10萬元做為修繕 費用等語，與事實不符，要無可採。
⒋再勾稽99年4 月12日被告馮石山與邱淑敏二人確實有前往玉 山銀行匯款50萬元，該款項即不動產買賣契約書內所載第二 期款項等情，經被告馮石山供承在卷（見原審卷第128 頁反 面），且該第二期備證款50萬元，亦有陳淑真於4 月12日簽 收之署名、用印（見他卷一第83頁），足徵證人陳淑真證稱 其於99年4 月12日匯款50萬元當天，經被告馮石山通知前往 玉山銀行簽收匯款，而與被告2 人見面一情非虛。又被告馮
石山與陳淑真所簽訂之不動產買賣契約書，買賣總價款經更 正為「叁佰貳拾萬元正」、第四期點交款亦經更正為「陸拾 萬元」，此二變更處所蓋用陳淑真之印章，與陳淑真於99年 4 月12日收取第二期款時所加蓋之印章相同，而與陳淑真於 99年6月1日收取第四期點交款及完成點交時所加蓋之印章迥 異等情（見他卷一第83頁），倘減價10萬元係在最後點交之 99年6月1日為之，衡情應無需蓋用不同之印章，益徵證人陳 淑真證述買賣價金更改為320萬元，係因伊於4月12日在玉山 銀行告知馮石山、邱淑敏其子自殺所致等語，與事實相符， 被告2 人於斯時確已知悉該屋曾有人在屋頂割腕後跳樓身亡 情事無訛。是被告馮石山辯稱契約書中減價10萬元係99年6 月1日所為，以及被告邱淑敏辯稱其99年5月26日點交當時不 在場，直至偵查中檢察官提示相驗屍體證明書始知該屋有人 自殺等語，與上開事證不符，要非可採。
⒌綜上所述，被告馮石山、邱淑敏至遲於99年4 月12日已自陳 淑真處知悉系爭房屋有前開自殺情事，並因而向陳淑真商議 減價10萬元，自堪以認定。
(三)被告馮石山、邱淑敏明知證人陳淑真以顯低於市價之320 萬 元出售系爭房屋，係因其子於該屋自殺及該屋係凶宅一情： ⒈一般而言，消費者購買房屋暨土地時，均將其市場價格、日 後是否容易脫手等事項列為重要考慮因素，故是否曾發生非 自然事故（即俗稱「凶宅」），乃房地產標的狀況之重要事 項，且為買賣時易產生糾紛之事項，自亦成為締結買賣契約 重要之點。又「凶宅」，雖無法律上之定義，然通常而言， 只要在房屋中「曾發生因為凶殺或自殺而死亡等類似事情」 之房屋，即屬一般人口中之凶宅。此一因素，雖或未對此類 房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾而言， 仍會讓人心理層面產生嫌惡感，對居住於其內之住戶而言， 除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大 之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有 「非自然身故」情事之房屋，不論是否發生於產權持有人持 有期間，均會嚴重影響買受人之購買意願及購買價格，亦造 成該等房屋之市場接受程度及價格低落情事。另因該等房屋 並非同於一般適於居住之標的，與週遭環境相較，轉手不易 ，且買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而 言，「非自然身故」之情事將對不動產之個別條件產生負面 影響，造成經濟性之價值減損，並進而影響其市場價格。經 查：
⑴依辯護人所陳報之內政部97年7月24日內授中辦地字第00000 00000 號函說明，可知「在專有部分有求死行為致死（如從
該專有部分跳樓）」，亦屬「不動產委託銷售契約書範本」 附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容所示「本建築 改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死 之情事」之態樣（見原審卷第82頁），即俗稱「凶宅」。則 被告馮石山自陳擔任仲介公會理事長，且從事建築、不動產 仲介及代書約20 年（見他卷二第53頁，原審卷第140頁反面 ），而被告邱淑敏擔任臺開公司營業員（見本院卷第51頁） ，且協助並擔任馮石山助理（包括建築、不動產仲介及代書 ），並據被告馮石山供承在卷（見他卷二第53頁），被告2 人對此均難委為不知。縱證人陳淑真僅告知其子跳樓自殺經 送醫後不治死亡，仍屬凶宅無訛，辯護人認陳淑真之子係自 頂樓割腕跳樓至庭院，非在屋內死亡，該屋不屬凶宅，容有 誤會。另依臺東縣警察局臺東分局回覆表示：「二、經查本 分局所轄豐里派出所並無建置相關資料，提供管轄區域內之 房地是否為凶宅之查詢服務。三、若有民眾及仲介查詢，該 所應明確告知上開查詢內容非屬警方為民服務項目。四、另 經該所查詢受理報案E化平台，於民國99年5月26日上午約10 -11時許，並無仲介人員至該所查詢臺東市○○路0段000巷0 0 弄00號房地有無發生死亡事件之相關紀錄，書面資料亦無 登載。」有該分局104年9月30日信警偵字第0000000000號函 附卷可稽（見本院卷第68頁），則被告2 人辯稱：伊等不知 道系爭房屋是凶宅，且經向派出所查證亦無凶宅紀錄云云， 顯無足採信。
⑵再者，101年4月25日被告邱淑敏代理邱奕勝以550 萬元出售 系爭房屋予告訴人，而上開價格與附近相近坪數之房屋估價 金額相當，業據證人即告訴人莊慶成配偶林愛蘭於原審中證 述明確（見原審卷第135 頁），核與當初被告馮石山代理邱 奕勝向合作金庫商業銀行東台東分行（下稱合庫東台東分行 ）申請貸款而提供之不實買賣契約書所載價額560 萬元相當 ，有該分行104年9月16日合金東台東字第0000000000號函可 參（見本院卷第66至67頁），合庫東台東分行亦以此買賣價 金560萬元之七成評估，而准予放款392萬元，並設定最高限 額抵押權權利總值456萬元，有該行104年9月2日合金東台東 字第0000000000號函及抵押權登記申請書參照（見本院卷第 64頁、他卷一第116至119頁），顯見系爭房屋確實有550 萬 元至560萬元之價值。而被告2人代理邱奕勝係以顯低於市價 之320 萬元向證人陳淑真購買系爭房屋，足堪認定。又依證 人蕭宏毅於偵查中證述：系爭房屋當時開價400 多萬元，伊 去地政事務所調謄本，認為房屋面積與價位都不錯，而回報 老闆馮石山等語（見偵卷第44頁），核與證人即臺東東森房
屋仲介李玉琳於偵查中證述：馮石山是伊老闆，當時伊等開 價650萬元，莊慶成出價550萬元，賣方邱奕勝受託人邱淑敏 認買方價錢太低等語（見偵卷第35頁，他卷二第59頁），可 見被告2 人職員蕭宏毅、被告邱淑敏基於不動產經紀同仁之 立場，所認定系爭房屋價值均遠高於議定價格330 萬元或最 後成交價格320 萬元，況被告馮石山為臺開公司兼東森房屋 公司臺東加盟店之負責人，從事不動產經紀已逾20年（見他 卷二第53頁），依憑其不動產價值鑑估之經驗，理應更為精 準，顯無可能在市價評估上與其他人有如此大之落差，則被 告辯護人辯稱被告馮石山係依系爭房屋逾14年、位處原住民 社區內，認330 萬元為合理市價等語，顯不足採信。益徵被 告馮石山、邱淑敏至遲於99年4 月12日即證人陳淑真出售系 爭房屋之過程中，確已知悉陳淑真同意以顯低於市價之320 萬元出售價格，即係因其之子於系爭房屋自殺及該屋為凶宅 無訛。
⒉又住宅乃係提供平靜、安穩之舒適生活空間，即如本案之情 形，告訴人係經由鄰居處聽聞系爭房屋曾發生非自然身故死 亡乙事，業據證人即告訴人莊慶成於審理中證述在卷（見原 審卷第139 頁），顯見該事件對鄰近居民所留下之強烈陰影 ，仍為鄰居傳聞之對象，且發生非自然身故事件之場所係於 系爭房屋，於臺灣地區一般國民感情而言，仍然會在心理層 面產生恐懼、嫌惡感，生活起居於此種空間，顯然無法享受 平靜、安穩之舒適生活，不論是否發生於產權持有人持有期 間，均會嚴重影響買受人之購買意願及購買價格，亦造成該 等房屋之市場接受程度及價格低落情事。此外，對於房屋是 否曾發生自殺（即發生非自然身故事件），將影響購買意願 ，而不會購買一情，亦據證人邱奕勝於偵查中證述綦詳（見 他卷一第154 頁），衡以告訴人莊慶成於知悉該屋曾有人在 頂樓割腕後跳樓陳屍於庭院中，亦即於點交後之月餘（即10 1年6月22日）寄發存證信函解除買賣契約（見他卷一第61頁 ），足證房屋曾發生非自然身故死亡情事，不論是否發生於 產權持有人持有期間，均會影響買受人之購買意願及購買價 格，且一般人多不願購買，只能低價求售。又房屋仲介若遇 凶宅必須事先告知買方，仲介出賣凶宅必須負責等情，亦經 證人即房屋仲介李玉琳及被告2 人證（供）述在卷（見他卷 二第59至61、64頁，原審卷第185 頁反面）。是被告2 人擔 任房屋仲介於事前既已知悉系爭房屋曾發生非自然身故此一 不動產買賣交易上重要之點及易產生糾紛之事項，揆諸前開 說明，被告二人於簽約前或簽約時當應據實事前相告，而不 得隱瞞。惟被告2 人於代理邱奕勝委託臺開公司出賣系爭房
屋時，未將該屋曾有人自殺情事告知臺開公司營業員，且於 告訴人之妻林愛蘭詢問該屋是否乾淨（即是否為凶宅）時， 猶積極否認等情，分據證人即房屋仲介李玉琳及證人即告訴 人之妻林愛蘭證述在卷（見偵卷第36頁；他卷一第94頁，原 審卷第135至136頁），而被告2 人以不知系爭房屋為凶宅為 由，自始至終從未將系爭房屋曾發生非自然身故死亡此一買 賣交易重要事項據實告知告訴人代理人林愛蘭一節，亦據被 告邱淑敏供承在卷（見偵卷第20、21頁），復參以被告馮石 山供稱：伊當時確實有念建物標的現況確認書包括第6 項（ 建物於賣方產權持有期間是否發生兇殺或自殺情事），給雙 方確認無誤，勾選是「賣方」填的（見偵卷第24頁），及被 告邱淑敏供承其代理賣方邱奕勝簽約且就第6 項有關凶宅部 分勾選「否定」等情（見他卷二第64頁，偵卷第20頁），足 見其等復利用建物標的現況確認書第6 點僅顯示「賣方產權 持有期間」是否發生過兇殺自殺等非自然身故情事之漏洞（ 見他卷一第50頁），全然未告知於非產權持有期間曾發生非 自然死亡之重要情事，顯見被告2 人確有故意隱瞞上揭知悉 系爭房屋曾發生非自然身故之情事，並致告訴人夫妻陷於錯 誤而成立買賣並交付財物（買賣價金），其有詐欺取財之主 觀犯意及客觀行為，自堪以認定。辯護人辯稱：建物現況確 認書第6 項內容為「本建物（專有部分）於賣方產權持有期 間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指馮石山代理賣 主邱奕勝買受後取得所有權期間而言，並不包括買受前之情 形，雖非無據，然究難以此推諉被告2 人其他隱匿交易重要 事實，利用告訴人不知而簽立買賣契約之詐欺犯行。(四)至證人即被告馮石山之弟蔡源山雖然於原審審理時證稱：其 與被告馮石山一同前往現場點交房屋，聽聞有壁癌還有漏水 的問題，及陳淑真說不小心有人從屋子樓上掉下來，送到醫 院算不算凶宅，並於當天帶馮石山去派出所查，因為沒有碰 過凶宅這種事情，所以很好奇，才會有這個記憶等語（見原 審卷第131正面至133頁正面），然經本院函詢臺東縣警察局 臺東分局確認該警察局並未將凶宅建檔而未提供查詢服務， 且依警局99年5 月26日紀錄亦無人前往詢問凶宅一事，業如 前述，則證人蔡源山證詞是否係迴護迎合被告馮石山之詞， 已非無疑。況且，前屋主陳淑真已向馮石山表示其兒子自殺 身亡事，而要求於買賣契約加註為凶宅，既係發生在被告邱 淑敏代理與告訴人莊慶成簽立買賣契約之前，及被告2 人於 簽約前或簽約時均未告知告訴人莊慶成或其代理人林愛蘭上 情，則不論99年5 月26日點交系爭房屋之際，原屋主陳淑真 是否敘及其子自殺事件，均無礙於被告2 人隱匿重要交易資
訊（即自殺事件），利用告訴人不知情而簽立上揭買賣契約 之詐欺犯罪認定。是證人蔡源山前揭證言尚不足為有利於被 告2人之認定。
(五)另辯護人檢附臺灣新北地方法院103年度訴字第804號民事判 決，觀諸該判決之案件事實係房屋所有人之家屬跳樓經送醫 急救約2 小時後死亡，且該案經檢察官相驗後並無法判斷死 亡係意外或因自殺而墜樓，核與本件情形不同，實無法比附 援引，附此敘明。
(六)綜上所述，足認被告馮石山、邱淑敏明知系爭房屋曾發生非 自然身故情事，於出售系爭房屋時，確有故意隱瞞系爭房屋 為凶宅之詐術，致告訴人陷於錯誤而支付價金購買系爭房屋 ，被告2人有共同犯意之聯絡及行為之分擔，被告2人及辯護 人前揭辯詞均不足採信。本案事證明確，被告馮石山、邱淑 敏有事實欄所載共同詐欺取財之犯行堪以認定，應依法論科 。
三、論罪科刑：
按行為後法律有變更者，適用行為時之法律。但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1項定有明文。查被告2人行為時，刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併 科一千元以下罰金」，而被告2 人行為後，刑法詐欺取財罪 章已於103年6月18日修正公布，並自公布日施行，刑法第33 9條第1項修正後規定：「意圖為自己或第三人不法之所有， 以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒 刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」，法定刑顯然較 修正前為重，經為新舊法比較結果，被告行為後之新法並未 較有利於被告，依刑法第2條第1項前段規定，應適用被告行 為時即修正前刑法第339條第1項規定論處。核被告馮石山、 邱淑敏所為，均係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪 。被告2 人就上揭犯行，有犯意之聯絡及行為之分擔，皆為 共同正犯。
四、原審因而適用修正前刑法第339條第1項、刑法第2條第1項前 段、第28條、第41條第1項前段，刑法施行法第1條之1第1項 、第2項前段之規定，並審酌被告2人均係從事房屋仲介、買 賣、投資的工作，明知有人在屋內自殺，為影響買方購買意 願及成交價金之重要關鍵，其等卻未將上情告知買方即告訴 人，致告訴人以高價買受系爭房屋，使邱奕勝獲得高額差價 利潤，其等並藉此賺取仲介利益，所為乃有不該，再被告2 人犯後仍矢口否認犯行，而無勇於面對司法之心；惟被告2
人終能於審理中與告訴人達成和解，並返還買賣價金且賠償 告訴人損失之犯後態度，及被告馮石山、邱淑敏分別自述智 識程度為研究所畢業、專科畢業，尚有3 名未成子女均就學 中，及檢察官及告訴人對於量刑所表示之意見等一切情狀， 分別量處被告2人各有期徒刑6月，併諭知如易科罰金之折算 標準，以資懲警。原判決認事用法，尚無不合，量刑亦屬允 當，被告2人上訴否認犯罪，指摘原判決不當，非有理由， 其等上訴後雖再次與告訴人成立和解，另給付告訴人移轉系 爭房屋所生之規費（增值稅），然被告2 人所圖無非為獲得 較有利之判決，非真心悔悟，其等於本案事證明確情形下， 仍試圖否認犯行，推諉卸責予原屋主陳淑真，指摘其說謊害 人騙人，難認有犯後態度良好得予從輕量刑，改判較輕於原 判決刑度之必要，被告2人之上訴均應駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官莊榮松到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
刑事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 康存真
法 官 劉雪惠
以上正本證明與原本無異。