臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第266號
上訴人 威松營造股份有限公司
法定代理人 林彥甫
訴訟代理人 王一翰 律師
複代理人 廖國竣 律師
上訴人 黃進義
帝璽建設有限公司
上一上訴人法定代理人
朱宏洋
上二上訴人共同訴訟代理人
陳世豐
被上訴人 陳姬妃
訴訟代理人 蘇慶良 律師
複代理人 劉靜芬
上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國104年4月30
日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第304號第一審判決提起上訴
，本院於104年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決除確定部分外，於被上訴人以新台幣玖拾肆萬捌仟元為上訴人供擔保後，得假執行；但上訴人以新台幣貳佰捌拾肆萬陸仟伍佰元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、上訴人威松營造股份有限公司（下稱威松公司）上訴主張下 述二件預定買賣契約所約定之違約金額過高，為非基於個人 關係之抗辯，威松公司之上訴，依民事訴訟法第56條第1項 第1款之規定，其效力及於應負連帶給付義務之同造共同訴 訟人帝璽建設有限公司（下稱帝璽公司）、黃進義，爰併列 為帝璽公司、黃進義為上訴人。又帝璽公司、黃進義經合法 通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、被上訴人主張：其於民國（下同）101年12月8日分別與帝璽 公司、黃進義簽立房屋、土地預定買賣合約書，買受帝璽公 司「帝璽」建案編號A11之房屋及基地，約定房屋、土地總 價依序為新台幣（下同）7,430,000元、9,070,000元，被上 訴人並分別給付價金1,500,000元、5,500,000元。依約帝璽 公司、黃進義應於102年12月8日前完工交屋並移轉登記，詎 竟未依約履行，經被上訴人催告履行未獲回覆，乃於同月30 日為解除契約之表示，依房屋、土地預定買賣契約書之約定
，帝璽公司、黃進義應付之違約金分別為1,486,000元（房 屋總價20%）及1,360,500元（土地總價15%）。而威松公司 為上二預定買賣合約之連帶保證人，應負連帶給付責任，爰 依上二合約之約定提起本件訴訟，聲明：帝璽、威松公司應 連帶給付1,486,000元，黃進義、威松公司應連帶給付1,360 ,500元，並均自103年1月6日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。
參、威松公司抗辯略稱：依房屋、土地預定買賣合約書「附帶條 款」後段約定，違約金並非威松公司應負連帶保證責任之範 圍；如認被上訴人可請求威松公司給付違約金，則約定之違 約金額過高，應予以酌減。帝璽公司、黃進義則以：帝璽公 司、黃進義並未授權威松公司簽訂房屋、土地之預定買賣合 約書，該二件預定買賣合約書之契約關係應僅存在於被上訴 人與威松公司之間，不應由帝璽公司、黃進義負給付違約金 之責任等語，資為抗辯。上訴人均聲明：被上訴人之訴及其 假執行之聲請均駁回，並陳明願供擔保，請准免為假執行。肆、原審為被上訴人勝訴之判決，威松公司聲明不服提起本件上 訴，求為判決：㈠原判決命威松公司給付違約金並利息部分 （即原判決所命之給付超過「威松公司、黃進義連帶給付5, 500,000元本息，及威松公司、帝璽公司連帶給付1,500,000 元本息」部分）廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回，並陳明願供擔保，請 准宣告假執行。（被上訴人第一審敗訴部分，及原審判命威 松公司、黃進義連帶返還土地價金5,500,000元本息、威松 公司、帝璽公司連帶返還房屋價金1,500,000元本息部分， 均未據聲明不服，已告確定）。
伍、經查：
一、被上訴人主張：其於101年12月8日分別與帝璽公司、黃進 義簽立房屋、土地預定買賣合約書，買受帝璽公司「帝璽 」建案編號A11之房屋及基地，由威松公司為連帶保證人 ，買賣價金1,500,000元、5,500,000元分別以現金、支票 交威松公司之林世經存入帝璽公司國泰世華銀行帳戶，帝 璽公司並開立統一發票二張等各節，業據被上訴人提出房 屋、土地預定買賣合約書（詳司促卷）、統一發票（原審 卷第45、47頁）為證，並有支票影本（原審卷第87、88頁 ）、交易明細表在卷可稽。帝璽公司、黃進義雖以：並未 授權威松公司簽約云云，惟此為威松公司所否認，而帝璽 公司、黃進義除自認上開二件預定買賣合約書之書面，確 實是其等授權業務部門用印之後，交與威松公司之空白契 約書所作成。帝璽公司、黃進義交付空白合約書於前，並
於契約成立、被上訴人交付價金，以帝璽公司之名義開立 統一發票於後，衡之情理，帝璽公司、黃進義自係以代理 權授與威松公司進行房屋與土地之買賣，至於售出房屋及 土地所得之價金帝璽、威松公司如何拆帳？對於買賣契約 之效力不生影響，帝璽公司、黃進義所辯預定買賣合約之 關係存在被上訴人與威松公司之間云云，並非可採。 二、帝璽公司、黃進義未依約於102年12月8日最後期限完工交 屋，「帝璽」建案編號A11之土地所有權並已移轉登記予 他人，而無法履行，此為兩造所不爭，依房屋預定買賣合 約書第8條、第17條第1項、第18條，及土地預定買賣合約 書第11條第1項、第12條第2項之約定，被上訴人自得解除 房屋及土地預定買賣契約，並請求帝璽公司、黃進義給付 違約金。而被上訴人於102年12月18日以存證信函定期催 告帝璽公司、黃進義履行未果，於同月30日發存證信函為 解除契約之表示，亦有存證信函及回執在卷可稽，解除權 之行使合於土地預定買賣合約書第15條之約定，被上訴人 與帝璽公司、黃進義之預定買賣契約亦告解除。按解釋契 約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文 字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 即不得反捨契約文字而更為曲解，威松公司分別擔任房屋 、土地預定買賣合約書之連帶保證人，而於附帶條款前段 明定：「本約所定條款，除由乙方（指帝璽公司及黃進義 ）負履約責任外，並由威松營造股份有限公司負連帶保證 責任…」等語，已明示威松公司就契約所定之全部條款應 負連帶保證責任，就違約金之約款，自不例外。至於房屋 、土地預定買賣契約書之附帶條款後段所定：「若乙方違 約無法履行合約所定條款，依約完成土地及房屋過戶於甲 方時，應由連帶保證人即威松營造股份有限公司返還甲方 已繳交之房屋及土地價款計新臺幣柒百萬元整，連帶保證 人絕無異議」等語，均載明威松公司應同時返還房屋及土 地之價款，則與房屋、土地預定買賣合約書明定該二契約 同其命運有關，亦即該二契約應同時簽署履行，方屬有效 ；其中之一契約失效，另一契約亦同失效；當事人違反其 中之一契約，視同違反另一契約（房屋預定買賣契約書第 18條、土地預定買賣合約書第11條），則契約之解除與價 金之返還，自應就房屋及土地同時為之；並非排除或免除 威松公司就違約金應負連帶保證之責任。威松公司主張依 房屋及土地預定買賣合約書附帶條款後段之約定，係在限 縮威松公司僅就被上訴人已繳交之房屋及土地價款 7,000,000元負連帶保證責任云云，當屬曲解，並非可採
。被上訴人主張威松公司應分別與帝璽公司、黃進義連帶 給付違約金，亦屬正當。
三、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定。至於違約金是否過高，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害、利益、債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形，依職權而 為衡酌。威松公司主張本件房屋、土地預定買賣契約書所 約定之違約金額過高，係以：「土地部分約定之違約金1, 360,500元，已達被上訴人所繳納之房屋價金5,500,000元 之24.73%；而房屋部分之違約金1,486,000元，更達被上 訴人所繳納房屋價金1,500,000元之99%」為由。惟本件土 地之買賣價金為9,070,000元，房屋買賣價金為7,430,000 元，違約金額分別約定為土地、房屋之買賣總價15%及20% ，僅達整體買賣價金之17.25%（9,070,000＋7,430,000＝ 16,500,000；9,070,000×15%＋7,430,000×20%＝2,846, 500；2,846,500÷16,500,000＝17.25%），相對於一般建 設公司營造房屋銷售之獲利而言，實未過高；再者，上開 違約金額雖達被上訴人已付之買賣價金之40.66%（2,846, 500÷7,000,000＝40.66%），惟被上訴人非僅須承擔所付 出之資金無法他用之損失，帝璽公司、黃進義違約，被上 訴人雖得解除契約請求返還價金，但須承擔帝璽公司、黃 進義陷於無支付能力，所付出之價金求償無著、全部損失 之風險，綜合考量一切情狀，本院認本件違約金額之約定 ，並未過高，威松公司請求酌減，亦非可採。
四、綜上所述，原審就被上訴人違約金本息之請求為上訴人敗 訴之判決，經核於法並無不合，威松公司上訴意旨指摘此 部分原審判決不當，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，請准假執行及免為假執行之宣告，經 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不逐一論述。
陸、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第385條第1項前段、第390條第2項、 第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 宋富美
法 官 王 銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張惠彥
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
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