臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第129號
上訴人即附
帶被上訴人 藍敏慧
訴訟代理人 陳逸如律師
被上訴人即
附帶上訴人 鍾斌
訴訟代理人 邱景睿律師
許翔寧律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國103
年11月27日臺灣臺北地方法院100 年度訴字第4601號第一審判決
提起一部上訴，被上訴人則提起附帶上訴，並擴張反訴聲明，本
院於104 年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣貳萬柒仟貳佰叁拾叁元。
其餘附帶上訴及擴張之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔百分之一，餘由附帶上訴人負擔。關於擴張之訴訴訟費用，由附帶上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於附帶上訴人以新臺幣玖仟元供擔保後得假執行，但附帶被上訴人如以新臺幣貳萬柒仟貳佰叁拾叁元預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款、第446 條第1 項定有明文。本件被上訴 人即附帶上訴人（下逕稱被上訴人）於原審提起反訴時，原 先位依民法第259 條第2 款、第5 款規定，請求上訴人即附 帶被上訴人（下逕稱上訴人）給付新臺幣（下同）790 萬6, 881 元，備位依不當得利之法律關係，請求上訴人給付1,18 6 萬5,496 元。原審依不當得利之法律關係，判命上訴人應 給付被上訴人445 萬2,337 元，被上訴人就其敗訴部分不服 ，提起附帶上訴，聲明經數次變更，末於民國（下同）104 年10月23日變更為「㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡
上開廢棄部分：⒈先位聲明：上訴人應給付被上訴人789 萬 6,503 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⒉備位聲明：請求上訴人再給付被上訴人74 0 萬2,781 元，及其中510 萬8,678 元自反訴狀繕本送達翌 日起，另229 萬4,103 元（計算式：740萬2,781元-510萬8, 678元=229萬4,103元，被上訴人誤為229萬4,105元）自103 年10月14日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願 供擔保請准宣告假執行。」，核係減縮反訴請求金額，但擴 張請求加計遲延利息，而減縮及擴張反訴應受判決事項之聲 明，依照前揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人方面：
㈠本訴部分主張：兩造於97年3 月28日訂定不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約），約定被上訴人以2,580 萬元向伊購 買坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地所有權應有 部分1 萬分之1,454 ，及其上同小段3066建號建物即門牌號 碼臺北市○○路00巷00號3 樓房屋（含共同使用部分3071建 號應有部分，下稱系爭房屋，與坐落基地則合稱系爭房地） 暨地下層編號1 號之坡道平面式停車位1 位（含共同使用部 分3071建號應有部分，下稱系爭停車位，與系爭房地則合稱 系爭不動產）。伊於97年4 月10日將系爭房屋點交予被上訴 人，並於同年月18日完成系爭系爭不動產所有權移轉登記， 而被上訴人則僅支付買賣價金2,485 萬0,252 元，尚欠尾款 94萬9,748 元未給付。嗣系爭房屋經鑑定確為海砂屋，被上 訴人訴請減少價金，經最高法院99年度台上字第1532號判決 認定系爭買賣契約因解除條件於契約成立時即已成就，系爭 買賣契約無效，兩造於102 年12月30日協議互相返還系爭房 地與價金，嗣於103 年4 月間履行完畢。而被上訴人受領系 爭房屋後，將屋內原有裝潢、隔間及衛浴設備全數拆除，該 拆除之部分，被上訴人已無法返還，依民法第179 條、第18 1 條後段應償還價額。又被上訴人係於99年9 月3 日收受上 開最高法院判決，迄103 年4 月間將系爭房地返還予上訴人 ，在上開期間內被上訴人無權占有系爭房地而受有相當於租 金之不當得利，亦應返還予上訴人。爰依民法第179 條、第 181 條後段、第182 條第2 項規定，請求被上訴人返還裝潢 價額75萬6,166 元，及自99年10月1 日起至102 年11月30日 止（共38個月），無權占用系爭房地所獲相當於租金之不當 得利共149 萬3,438 元（詳如附表一㈡），暨上開每月到期 之相當於租金不當得利計算至102 年12月31日止共已發生74 1 個月之利息，合計12萬1,341 元（計算式如附表一㈢），
合計237 萬0,945 元（詳如附表一），及其中75萬6,166 元 自起訴狀繕本送達翌日起，另149 萬3,438 元自103 年1 月 1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。（上訴人於 原審請求逾上開部分，經原審判決上訴人敗訴，上訴人不服 提起上訴後，嗣已撤回上訴而告確定，非本院審理範圍，茲 不贅述。）
㈡反訴部分則以：
⒈就先位請求部分：
系爭買賣契約已經最高法院判決認定自始無效確定，則兩 造間就系爭房地及價金之返還，應依不當得利法律關係處 理，此與以先存在有效契約為前提，嗣經行使解除權，當 事人應負回復原狀義務之法律關係並不相同。是被上訴人 依民法第259 條解除契約後回復原狀之規定所為請求並無 理由，況伊非明知或可得而知系爭契約無效，自無民法第 259條規定之適用。
⒉就備位請求部分：
被上訴人雖主張於97年5 月5 日及同年月9 日寄發存證信 函予伊，然內容係主張瑕疵擔保責任，並非請求返還價金 ，自無從認被上訴人已為請求返還價金之意思表示。而伊 係於99年9 月3 日收受最高法院99年度台上字第1532號判 決，始知系爭買賣契約為無效，應將已收價金返還，即多 次請求被上訴人受領伊所返還之價金，並配合辦理系爭不 動產移轉登記等事宜，惟被上訴人均置之不理，且伊早已 於99年9 月間提出返還價金之給付，係被上訴人拒絕受領 ，亦不願配合辦理返還系爭不動產予其，伊得準用或類推 適用民法第264條第1項前段規定，主張同時履行抗辯而不 負遲延責任，無須再附加利息給付，且被上訴人未受領其 返還價金，可歸責於被上訴人，被上訴人應對此負民法第 234 條遲延責任，其依民法第230 條、第238 條無須支付 任何利息。縱認其應附加利息返還，僅能自99年9 月4 日 起算，而非自收受價金時起算。且兩造已於102 年12月30 日協議辦理系爭不動產與價金之返還，是被上訴人至多僅 能以102 年12月29日為計息終止日期。且價金利息依民法 第207 條第1 項之規定，不得再為遲延利息之請求。海砂 屋之鑑定費乃被上訴人主張權利所支出之成本，契稅及簽 約代書費係被上訴人進行系爭不動產買賣過程所支出之成 本，裝潢拆工費用係被上訴人為從事裝潢而對系爭不動產 進行破壞所支出之成本，皆係被上訴人為自己支出之費用 ，，且伊並未因此減少應負之債務，或財產價值增加而受 有利益。又被上訴人繳納地價稅係履行公法上義務，並未
受有損害，伊亦未獲有利益，是被上訴人依不當得利關係 請求伊返還上開費用，並無理由等語置辯。
二、被上訴人方面：
㈠本訴部分答辯及上訴主張：
⒈伊拆除舊有裝潢係經上訴人同意，伊自無賠償責任。且系 爭房屋經鑑定為危樓，已不適合供人居住，業經臺北市政 府列管、函催停止使用，並限期拆除，則系爭房屋內部舊 有裝潢已不具價值，其無可能受有利益，上訴人亦無受有 損害。
⒉兩造於97年4 月10日另行簽訂借屋裝修同意書，約定上訴 人將系爭房屋交由被上訴人先行裝修，被上訴人不得在交 屋前搬入使用。於借屋裝修時，上訴人雖有交付系爭房屋 之大門鑰匙予其，但上訴人仍保有另套鑰匙，隨時得進入 系爭房屋，並仍繼續使用系爭停車位，且於伊借屋裝修後 不久，系爭房屋旋經鑑定確定為海砂屋及危樓，已不適合 供人居住，復經政府列管、函催停用，並限期拆除，伊並 未居住使用，上訴人請求伊返還相當於租金之不當得利及 利息，顯無理由。
⒊退步言，縱認上訴人得請求相當於不當得利之租金，惟系 爭房屋無利用價值，自不得以民間租屋行情為標準，而應 按臺北市政府估定之價額年息3%為限。且系爭買賣契約第 5 條第3 項約定，若系爭房屋為海砂屋，兩造同意無條件 解除契約，係免除第8 條第1 項違約條件之催告義務，不 待當事人行使解除權，即生解約之效力，惟後續之處理仍 須回歸買賣契約第5 條第3 項約定及民法解除契約相關規 定，始符兩造締約之真意。系爭房屋為海砂屋為上訴人所 明知，系爭契約無效結果可歸責於上訴人，是伊先位依民 法第259 條第2 款規定，請求上訴人返還自97年4 月10日 受領系爭不動產第4 期價金時起至103 年4 月11日返還全 部價金予伊時止，期間共6 年，按年息5%計算之價金所生 附加利息745 萬5,076 元（計算式如附表二㈠），且伊為 裝潢系爭房屋，支付附表二㈡⒈、⒉所示房屋拆除費用16 萬元及海砂屋鑑定費8 萬4,217 元，上訴人方得主張解除 條件成就契約失效，該等費用屬必要及有益費用，再其曾 繳納如附表二㈡⒊、⒋所示地價稅9 萬4,270 元、規費契 稅代書費及簽約費用10萬2,940 元，亦屬必要及有益費用 ，伊自得併依民法第259 條第5 款規定請求上訴人返還。 是伊先位依民法第259 條第2 款、第5 款規定，對上訴人 有789 萬6,503 元（計算式如附表二）之回復原狀債權， 如認上訴人請求為有理由，並以之與上訴人請求為抵銷。
⒋再退步言，縱認系爭契約無效，而不得依民法第259 條規 定請求回復原狀，惟上訴人於收受伊97年5 月5 日寄發之 存證信函時，應即知悉系爭契約有第5 條第3 項無效事由 ，則上訴人受領價金係無法律上原因而受有利益，伊自得 依民法179 條、第182 條第2 項後段規定，請求上訴人返 還自該時起至103 年5 月5 日止共6 年，按年息5%計算之 價金所生利息745 萬5,076 元（計算式如附表三㈠）。且 系爭契約為無效，上訴人對於免於支出如表三㈡所示相關 費用44萬1,427 元即係無法律上原因，亦應依不當得利法 律關係返還予伊。另上訴人受領價金後清償原先所欠銀行 貸款，亦屬無法律上原因而受有利益，而伊為支付價金向 銀行貸款致受損害，二者有因果關係，依中央銀行公布之 97年4 月五大銀行房貸利率指數平均值2.655%計算，上訴 人自97年5 月5 日起至103 年5 月5 日止，受有利益為39 5 萬8,645 元（計算式如附表三㈢），依民法第179 條、 第181 條第1 項前段規定，伊亦得請求上訴人返還之。是 伊備位依不當得利之法律關係，對上訴人尚有1,185 萬5, 148 元（計算式如附表三㈣）之不當得利債權，如認上訴 人請求為有理由，並與上訴人請求為抵銷，抵銷後，上訴 人已無可請求之款項等語置辯。
㈡反訴部分主張：伊與上訴人間系爭買賣契約因解除條件成就 而無效，爰先位依民法第259 條第2 款、第5 款規定之法律 關係，請求上訴人給付如附表二所示之789 萬6,503 元，及 自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。退步言之，縱認本件無民法第259 條第2 款、第5 款之適 用，惟上訴人受有如附表三㈣所示共1,185 萬5,148 元之利 益，為無法律上原因，爰備位依民法第179 條、第181 條第 1 項、第182 條第2 項規定之不當得利法律關係，請求上訴 人給付1,185 萬5,118 元（請求項目如附表三㈠、㈡、㈢， 請求金額計算式如附表三㈥），及其中510 萬8,678 元自反 訴狀繕本送達翌日起，另229 萬4,103 元自103 年10月14日 起，均至清償日止，按年息5%計算之利息等語。三、上訴人於原審本訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴人239 萬7, 189 元，及其中75萬6,166 元自起訴狀繕本送達翌日起，其 中149 萬3,438 元自103 年1 月1 日起，另2 萬6,244 元自 102 年5 月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於原審答辯聲明：㈠ 上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。並提起反訴，反訴聲明：㈠先位 聲明：上訴人應給付被上訴人790 萬6,881 元。㈡備位聲明
：上訴人應給付被上訴人1,186 萬5,496 元。㈢願供擔保請 准宣告假執行。上訴人於原審就反訴答辯聲明：㈠被上訴人 之反訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。原法院就本訴部分為上訴人全部敗訴 之判決；就反訴備位之訴部分判決上訴人應給付被上訴人44 5 萬2,337 元，且就上開被上訴人勝訴部分為准、免假執行 之宣告，並駁回被上訴人其餘之反訴及假執行之聲請。兩造 就敗訴部分，上訴人提起一部上訴，被上訴人則提起附帶上 訴，並為聲明之減縮及擴張。上訴人於本院上訴聲明：㈠本 訴部分：⒈原判決關於駁回上訴人後開請求部分廢棄。⒉被 上訴人應給付上訴人237 萬0,945 元，及其中75萬6,166 元 自起訴狀繕本送達翌日起，另149 萬3,438 元自103 年1 月 1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保 請准宣告假執行。㈡反訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分 廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行 之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並附帶上訴 聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人下開請求部分廢棄。㈡上 開廢棄部分：⒈先位聲明：上訴人應給付被上訴人789 萬6, 503 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。⒉備位聲明：上訴人應再給付被上訴人740 萬 2,781 元，及其中510 萬8,678 元自反訴狀繕本送達翌日起 ，另229 萬4,103 元自103 年10月14日起，均至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。上訴人 於本院答辯聲明：㈠附帶上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院104 年8 月18日準備程序筆錄，即 本院第124 頁反面至第125 頁反面，並依判決格式修改增刪 文字）：
㈠兩造於97年3 月28日簽訂系爭買賣契約，被上訴人以總價2, 580 萬元購買上訴人所有系爭不動產，約定價金分4 期給付 ，被上訴人已給付3 期共258 萬元現金予上訴人，並代償抵 押貸款1,711 萬0,252 元，共已支付2,485 萬0,252 元予上 訴人，尚欠尾款94萬9,748 元未為給付，有系爭買賣契約在 卷可證（見原審卷㈠第8至9頁）。
㈡系爭買賣契約第5 條第3 項約定，若經檢測確認為輻射屋、 海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方即兩造同 意無條件解除契約（見原審卷㈠第8頁背面）。 ㈢兩造於97年4 月10日簽訂借屋裝修同意書，上訴人同意將系 爭房屋借予被上訴人供先行內部裝修使用，言明被上訴人不
得在交屋前搬入占用，有該裝修同意書在卷可證（見原審卷 ㈠第100頁）。
㈣被上訴人於97年4 月10日進入系爭房屋，將屋內原有裝潢及 衛浴設備、隔間牆予以拆除，發現有鋼筋裸露情事，即於同 年5 月3 日委請台灣省土木技師公會鑑定氯離子含量，該會 同年5月6日硬固混凝土氯氯離子含量測試報告認系爭房屋氯 離子含量超過標準，為海砂屋，有該鑑定報告在卷可證（見 原審卷㈡第227至229頁）。
㈤臺北市政府都市發展局於97年7 月23日發文將系爭房屋列為 高氯離子建築物（見原法院98年重訴字第236 號卷第64頁） 。
㈥臺北市政府都市發展局於98年3 月17日發文建議將系爭房屋 拆除重建（見原審卷㈠第204 頁）。
㈦臺北市政府都市發展局於102 年3 月15日發文要求系爭建物 應於104 年3 月15日前停止使用，並於105 年3 月15日前自 行拆除；若無法整合進行拆除重建者，仍得依該府認可之鑑 定機構辦理之鑑定報告內容加勁補強（見原審卷㈠第228 頁 ）。
㈧被上訴人於98年間，以系爭房屋係海砂屋為由，依系爭買賣 契約第5 條第3 項約定、民法第359 條、第179 條規定，起 訴請求減少價金900 萬元，經原法院98年度重訴字第236 號 以系爭買賣契約已經上訴人解除為由判決敗訴，被上訴人對 敗部金額中之400 萬元不服而上訴，經本院99年度上字第11 2 號判決以系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力為由判 決敗訴，復經被上訴人上訴最高法院，經最高法院於99年8 月19日以99年度台上字第1532號判決認系爭買賣契約之解除 條件於法律行為成立時已確定，系爭買賣契約無效，判決被 上訴人敗訴確定。
㈨上訴人於99年10月12日發函予被上訴人，請求被上訴人返還 系爭房屋，嗣於同年11月5 日再次發函予被上訴人，表示願 意返還價金，請求被上訴人同時返還系爭房屋，惟被上訴人 收受信函後均未為回覆（見原審卷㈠第18至19頁）。 ㈩系爭房屋於99年12月3 日遭被上訴人之債權人查封，嗣於10 1 年3 月撤回強制執行之聲請，經法院於同年月16日函請塗 銷查封登記（見原審卷㈡第247 頁）。
兩造於102 年12月30日協議返還價金及系爭房地所有權回復 登記，被上訴人於103 年4 月8 日將系爭房地回復登記於上 訴人名下，上訴人則於103 年4 月11日將已收買賣價金返還 予被上訴人。
兩造均於99年9 月3 日收受最高法院99年度台上字第1532號
判決書。
五、兩造之爭點：
㈠上訴人請求被上訴人返還如附表一所示不當得利，及其中75 萬6,166 元及自起訴狀繕本送達翌日起，另149 萬3,438 元 自103 年1 月1 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息 ，有無理由？
㈡被上訴人先位依民法第259 條第2 款、第5 款規定，反訴請 求上訴人給付如附表二㈠+ ㈡所示共789 萬6,503 元，有無 理由？如無理由，被上訴人備位依民法第179 條、第181 條 、第182 條規定，請求上訴人給付如附表三㈥所示金額共1, 185 萬5,118 元，有無理由？
㈢承上，如被上訴人請求為有理由：
⒈上訴人辯稱在被上訴人未返還系爭房地時，其得行使同時 履行抗辯權，是否可採？
⒉上訴人辯稱系爭房地於99年12月3 日遭被上訴人之債權人 查封，至101 年3 月16日始撤銷查封，係屬可歸責於被上 訴人之事由，致返還系爭房地陷於給付不能之狀態，因此 其於查封期間內毫無返還價金之義務，自不可能發生復加 利息之債務，是否可採？
⒊縱認被上訴人得請求附加利息，上訴人辯稱至多僅能以自 99年9 月3 日其收受最高法院99年度台上字第1532號判決 書之翌日起算至102 年12月29日簽立協議書時為計息終止 日期，是否可採？
六、本院判斷如下：
㈠上訴人請求被上訴人返還如附表一所示不當得利，為無理由 ：
⒈兩造於97年3 月28日簽訂系爭買賣契約，約定被上訴人以 2,580 萬元之對價，購買上訴人所有系爭不動產，雙方約 定價金分4 期給付，被上訴人已依約交付發票日分別為97 年3 月28日、同年4 月4 日、同年4 月10日，付款人均為 美商花旗銀行，票面金額各為258 萬元之支票共3 紙予上 訴人，代償抵押貸款1,711 萬0,252 元，共計已支付2,48 5 萬0,252 元買賣價金予上訴人，尚欠尾款94萬9,748 元 未為給付，上訴人則於97年4 月18日完成系爭房屋所有權 移轉登記。惟系爭房屋嗣經台灣省土木技師公會作硬固混 凝土氯離子含量測試，其氯離子含量已逾認定海砂屋之國 家標準，台北市建築師公會鑑定則認為進行結構之安全性 補強，需要大量成本，且會嚴重影響之後的使用性，建議 拆除重建為宜，故被上訴人於97年12月11日對上訴人提起 損害賠償訴訟，請求上訴人減少價金（下稱另案訴訟），
上訴人則於另案訴訟中行使解除權，並於98年6 月11日以 存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，原審法院98年 度重訴字第236 號因而以系爭買賣契約已經上訴人解除為 由判決被上訴人敗訴，上訴後經本院以99年度上字第112 號判決認系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，被上 訴人不服再度上訴，最高法院以99年度台上字第1532號判 決認「兩造約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，兩造雙 方同意無條件解除契約，屬附解除條件之契約，而系爭房 屋經鑑定結果係為海砂屋，乃原審合法確定之事實。惟系 爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事 實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主 觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前 揭說明，仍應認其買賣為無效。而契約無效，乃法律上當 然且確定的不生效力」等情，為兩造所不爭執，則兩造本 於系爭買賣契約有效成立下所受領之各項給付，因已不具 法律上之原因，自應依不當得利之法律關係返還其利益。 2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179 條有明文規定。本件上訴人主張被上訴人收受最 高法院99年度台上字第1532號確定判決時，即知系爭買賣 契約無效而應返還系爭房屋，然經上訴人以99年10月12日 、同年11月5 日存證信函屢次催討，被上訴人仍拒不返還 ，迄至102 年12月2 日始具狀表示願意返還，被上訴人自 應給付占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利暨遲延利 息共237 萬0,945 元等情，既為被上訴人所否認，上訴人 自應就被上訴人占有使用系爭房屋及所獲利益負舉證責任 。
3.查，證人劉明田即系爭房屋買賣之仲介於原審證稱：「這 件的交屋一直沒辦法交，本件已經過戶，而且有借屋裝修 ，買方裝修的時候發現房屋有海砂屋的問題，所以雙方就 在協調這個事情，交屋的程序就延宕」、「（一般交屋有 那些應辦事項？尾款交付賣方、不動產權狀交予買方、相 關稅費、規費之結算？本件有結算？是多少金額？）買方 把尾款交付清楚，賣方將產權移轉清楚，稅費的切割、水 電瓦斯的費用，因為本件有借屋裝修，所以借屋裝修前的 水電由賣方負擔，借屋裝修後由買方負擔，房屋地價稅是 以交屋作為切割。本件的稅費及水電瓦斯的費用是否結算 清楚，要問代書」、「（本件有借屋裝修契約，買方是否 確實有進屋裝修？）確實有」、「（交屋程序因何原因延 宕？）因為海砂的問題，雙方沒有共識。交屋程序就是要
點交尾款、稅費，權狀也一直在代書那邊，被上訴人沒有 拿到權狀，我說的沒有交屋就是指沒有做這些手續」、「 （就你所知，本件買方鍾斌進屋裝修到何種程度？）就是 把上訴人的固定物拆掉，至於隔間牆我記得沒有拆掉，但 我不是很確定，都還沒開始做裝潢就發現是海砂屋。屋子 的現狀已經拆成毛胚，天花板有剝落，沒有放置物品，完 全是空屋，門窗沒有拆。買方沒有進去居住」等語（見原 審卷㈠第148至150頁）；證人闕毅文即上訴人之經紀人亦 到庭證稱：「我是賣方上訴人的經紀人，上訴人委託我們 銷售房子，成交後有參與簽約，簽約備證完稅我都有參與 ，到完稅的時候被上訴人要求上訴人把房子借給他裝潢， 鑰匙交給被上訴人，而被上訴人找裝潢公司來估價，把原 有裝潢拆掉，發現房子有問題，被上訴人透過代書找上訴 人協調，但沒有結果，代書就通知被上訴人交尾款，就是 要完成交屋程序，但聯絡不上被上訴人，後來就訴訟」、 「（藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後，是否將 房子交付給鍾先生使用？）有，有寫壹張借屋裝修契約書 ，工人才有辦法進去施作」、「（鍾先生在進屋使用後， 到目前為止，是否有將房子返還給藍小姐？）鑰匙在賣方 那裡，房子沒有還給上訴人，裡面已經不能住了」、「（ 藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後，有無完成不 動產之點交？）沒有」、「因為代書通知被上訴人來交尾 款，聯絡不上，後來就訴訟，就沒辦法完成點交的程序」 、「（鍾先生借屋裝修後，你有到現場去看過嗎？）有。 上訴人委託我時，我有去現場看，原來的格局是四房二廳 二衛，是二十年前的裝潢，房子交給買方後，木作、天花 板、地板、磚牆都拆掉了，已經沒有四房二衛的隔間牆」 等語（見原審卷㈠第151至152頁），核與被上訴人所辯其 僅係借屋裝修，系爭房屋並未完成交屋，其未取得占有， 且拆掉裝潢後根本無法居住使用等情相符，堪信為真實。 4.上訴人雖主張被上訴人於另案訴訟中自承系爭房屋已交屋 ，並經法院列為不爭執事項之一，且被上訴人已取得鑰匙 進屋裝潢，顯見該屋已在被上訴人實力支配之下，又海砂 屋只有使用安全之疑慮，並非完全不能使用云云。惟查， 被上訴人於另案訴訟係以系爭房屋具有瑕疵而請求減少價 金，因之瑕疵存在與否，始為該訴訟之爭點，故而雙方同 意將「被上訴人已於97年4 月10日將系爭房屋交付上訴人 」一事列為不爭執事項（見原審卷㈠第16頁），此有節省 雙方勞費、促進訴訟之效，未必表示被上訴人不得再於他 案爭執，然本件上訴人訴請被上訴人返還占有期間之不當
得利，被上訴人是否占有系爭房屋即成為本件訴訟之爭點 ，被上訴人於此方就「交屋」與否為爭執，難認與誠實信 用原則相違。次觀諸兩造所訂借屋裝修同意書明載：「茲 應甲方要求，乙方（即上訴人）同意將該房屋借與甲方（ 即被上訴人），供甲方先行內部裝修使用。言明甲方不得 在交屋前搬入佔用，否則應付一切民刑事責任」（見原審 卷㈠第100 頁），顯見上訴人並無交付房屋之意思，否則 何必限制被上訴人僅能先為裝修，不得搬入占用？又不當 得利制度之目的非在填補損害，而係在返還依權益歸屬不 應取得之利益，本件被上訴人借屋裝潢時，已將系爭房屋 之裝潢及隔間拆除至毛胚屋狀態，被上訴人實際上並未居 住使用等情，業據證人劉明田、闕毅文證述綦詳，且臺北 市政府都市發展局於98年3 月17日發文建議系爭房屋拆除 重建，102 年3 月15日再度發文要求系爭房屋應於104 年 3 月15日前停止使用，並於105 年3 月15日前自行拆除， 若無法整合進行拆除重建者，仍得依該府認可之鑑定機構 辦理之鑑定報告內容加勁補強（見原審卷㈠第204 頁、第 228 頁）等情為兩造所不爭執，足見系爭房屋客觀上並非 處於安全無虞而可使用之狀態，則上訴人主張係被上訴人 怠於利用，仍應返還占有之利益云云，即失所據。 5.綜上，上訴人主張系爭房地已交付被上訴人使用乙節，與 事實不符，洵無足採，被上訴人既未占有使用系爭房地， 則基於占有而生之租金暨遲延利息，自非被上訴人所受之 利益，上訴人此部分不當得利請求，核屬無據。 6.至系爭房屋原有之裝潢雖遭拆除而令上訴人受有損害，惟 上訴人既同意被上訴人借屋裝修，顯已同意被上訴人將原 有裝潢拆除，且原有裝潢既已拆除，被上訴人並未享有該 裝潢之利益，況被上訴人於拆除時並不知系爭買賣契約因 解除條件成就而無效，依民法第182 條第1 項規定，亦無 庸返還已不存在之利益。從而，上訴人請求被上訴人返還 拆除前裝潢之殘值云云，亦乏所據。
㈡被上訴人先位依民法第259 條第2 款、第5 款規定，請求上 訴人給付附表二所示金額，並擴張請求自反訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為無理由： ⒈按因履行契約而為給付，於該契約關係消滅時，其給付之 目的既歸消滅，給付受領人受此利益之法律上原因，即失 其存在，依民法第179 條之規定，自應返還其利益（最高 法院94年度台上字第2385號判決參照）。 ⒉承上所述，兩造系爭買賣契約約定系爭房屋經檢測確認為 海砂屋者，雙方同意無條件解除契約，屬一附解除條件之
契約，因系爭房屋為海砂屋乃契約成立前已存在之事實， 則該約定雖具有條件外形，然並無實質之條件存在，系爭 買賣契約為自始、當然、確定無效，已經最高法院99年度 台上字第1532號判決確定在案等情，為兩造所不爭執，則 兩造本於系爭買賣契約有效成立下所受領之各項給付，因 已不具法律上之原因，依照上開說明，自應依不當得利之 法律關係返還其利益。
⒊被上訴人雖主張系爭買賣契約第5 條第3 項之約定，僅在 免除第8 條第1 項違約條件之催告義務，雙方仍應依民法 第259 條之規定互為回復原狀，始符合締約當事人真意云 云，惟查系爭買賣契約之效力，既為另案訴訟兩造所攻防 之重點，法院於另案訴訟中依兩造辯論之結果所為之判斷 ，亦無違背法令或經驗法則、論理法則等情事，有該另案 判決書在卷可證（見原審卷第㈠10至11頁背面），被上訴 人復未提出其他訴訟資料足以推翻另案法院之判斷，則於 同一當事人間，就與該重要爭點有關之本案訴訟，被上訴 人即不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此 方合於誠信原則及兼顧當事人公平之法理，並達紛爭解決 一次性之要求（最高法院96年度台上字第2569號判決參照 ），從而，系爭買賣契約為自始無效乙節，被上訴人已不 得再為相反之主張。又系爭買賣契約既為自始無效，雙方 權利義務之歸屬，自應回歸民法規定而為處理，被上訴人 再以契約有效為前提，依契約條文解釋「當事人真意」云 云，自無足取。
㈢被上訴人備位依不當得利法律關係，請求上訴人給付447 萬 9,570 元，為有理由，其餘為無理由：
⒈上訴人已受領買賣價金附加利息部分：
⑴按不當得利受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還，民法第181 條本文定有 本文。上開條文所規定者，乃不當得利受領人應返還之 客體。然民法對受領人返還義務之範圍，因受領人為善 意抑惡意而設不同規定。不當得利之受領人，不知無法 律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或 償還價額之責任。受領人於受領時，知無法律上之原因 或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上 之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損 害，並應賠償。民法第182 條有明文規定。查，上訴人 出售系爭房屋時，並不知系爭房屋為海砂屋，此為被上 訴人所不爭執（見原審卷㈡第157 頁背面），又被上訴 人知悉系爭房屋為海砂屋後，係主張買賣契約有效而行
使減價請求權，上訴人亦認契約有效而行使解除契約之 權利，亦為兩造所不爭執，是上訴人抗辯其自收受最高 法院判決書時始悉系爭買賣契約自始無效等語，洵堪採 信。
⑵被上訴人雖主張其於97年5 月5 日曾以存證信函通知上 訴人系爭房屋樑柱有鋼筋外露情事，嗣經台灣省土木技 師工會鑑定確認系爭房屋為海砂屋後，再於97年5 月9 日以存證信函告知上訴人（見原審卷㈡第199至205頁） ，上訴人於收受存證信函後當知系爭買賣契約無效云云 ，惟被上訴人提起另案訴訟前亦已知悉系爭房屋為海砂 屋，卻仍在歷審主張契約有效而行使減價請求權，則如 何責令反訴被上訴人在另案訴訟判決確定前就契約自始 無效乙節已然知悉？反訴上訴人之主張顯悖於情理，並 無足採。
⑶本件被上訴人主張依民法第181 條規定，上訴人返還其 自97年4 月10日受領系爭房地第4 期價金時起至103 年 4 月11日返還予被上訴人時止已受領價金所生利息，惟 依上述，上開範圍固為被上訴人所得請求返還之不當得 利客體，惟上訴人係於99年9 月3 日收受最高法院99年 度台上字第1532號判決，始悉系爭買賣契約自始無效，