返還價金
臺灣高等法院(民事),上易字,104年度,222號
TPHV,104,上易,222,20151124,1

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臺灣高等法院民事判決        104年度上易字第222號
上 訴 人 英德建設股份有限公司
法定代理人 袁齊芬 
訴訟代理人 林則奘律師
      侯傑中律師
      張漢榮律師
被 上訴人 杜照雄 
訴訟代理人 溫令行律師
      劉政杰律師
上列當事人間請求返還價金事件,上訴人對於中華民國103年12
月23日臺灣新北地方法院103年度訴字第1490號第一審判決提起
上訴,本院於104年11月3日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:伊於民國99年4月23日與上訴人簽訂【新時 代】房屋買賣契約書共9份(下合稱系爭買賣契約),向上 訴人購買坐落新北市永和區信義段504、505、505-1、507、 508、509、510地號土地上之新時代大樓中之門牌新北市○ ○區○○路0段00巷00號、40號2樓、46號13樓之7、38號14 樓之2、42號14樓、46號14樓、46號14樓之1、46號14樓之2 、46號15樓等9間房屋及地下層車位編號108、112、114、92 、111、113、91、70等8個汽車停車位(下合稱系爭房屋) 。依據內政部「預售屋買賣定型化契約範本」之應記載及不 得記載事項第1條第3項第3款規定,車道及其他必要空間之 面積坪數,本應登記為車位所有人所有,並與車位一併銷售 ,不應另行計價,否則車輛於法律上將無法自車道進出,而 不能達停車位使用之目的。詎上訴人竟將新時代大樓公設建 號3108建號(下稱系爭公設建號)一樓及地下四層本應附隨 於車位之車道及其他必要空間,登記為全體區分所有權人之 共用部分,作為房屋之公設坪數計價出售,導致房屋買方於 不知情狀態下,購買不應計價、本應屬於車位所有權人之車 道及其他必要空間之坪數而受有損害,伊自得請求上訴人返 還虛灌坪數之價金。又上訴人隱瞞上開虛灌坪數之事實,已 違反公平交易法第24條之保護他人法律,伊亦得向上訴人請 求超額給付價金之損害賠償等情,爰依民法第354條、第359 條、第179條及第184條第2項規定擇一請求(見本院卷㈠第3 1頁反面),求為命被上訴人返還減少虛灌坪數價金或損害



賠償新台幣(下同)100萬元,並加計自起訴狀繕本送達翌 日起算法定遲延利息之判決(原審為上訴人敗訴之判決,上 訴人不服,提起上訴)。並於本院答辯聲明:上訴駁回。二、上訴人則以:系爭買賣契約第3條第4項約定,有關房屋之共 用部分面積包括:管理員室及部分車道、防空避難室(未兼 作停車使用)、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目 皆屬之。伊係將新時代大樓地上一樓之管委會使用空間及地 下四層之共用部分空間合併登記於系爭公設建號內,總面積 5113.29平方公尺,並將前開共用部分扣除汽車車位買受人 應使用之停車空間後(含車道及其他必要空間,面積合計16 04.23平方公尺),再依系爭買賣契約第4條約定,以各區分 所有權人專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總 面積比例進行分配,乃因新時代大樓地下室除規劃為停車空 間外,於地下一層設有垃圾儲藏室、台電配電廠所、兼作防 空避難室使用之停車空間、地下二層並設有發電機房、電信 機房,地下三層則有水箱蓄水池,地下四層則有污水機房及 消防機房等公共空間,是新時代大樓委託之清潔公司欲至該 社區地下室收取垃圾,或該社區之區分所有權人欲前往地下 室修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、蓄水設備、污 水機房或消防機房,或於緊急避難情況時欲使用防空避難室 時,尚須通行地下室之車道,新時代大樓區分所有權人與車 位所有權人自有必要共有車道面積。又伊就新時代大樓之汽 車停車位面積1604.23平方公尺登記予全體汽車停車位所有 權人共有,超過汽車停車位之總面積1594.5平方公尺,已含 有車道通行之持分面積在內,自無所謂車輛無法自車道進出 ,而有不能達停車位使用目的之瑕疵。況於99年12月24日辦 理系爭房屋交屋時,已將房屋所有權狀交付被上訴人,其於 斯時即知系爭公設建號之應有部分面積及汽車停車位之面積 大小,然其並未向伊提出質疑或主張虛灌公設之情事,遲至 交屋3年後之103年5月6日始提起本件訴訟,顯怠於通知伊, 依民法第356條第2項規定,應視為其已承認所受領之物,伊 不負物之瑕疵擔保責任。另系爭買賣契約既已明載共用部分 面積包括項目之資訊,自無所謂足以影響交易秩序之欺罔行 為,而違法公平交易法第24條規定可言等語,資為抗辯。並 於本院上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。
三、查,㈠上訴人為新時代大樓之起造人及出賣人;㈡被上訴人 於99年4月23日與上訴人簽訂系爭買賣契約,向上訴人購買 系爭房屋;㈢上訴人將新時代大樓地上一樓之管委會使用空 間及地下四層之共用部分空間(含新時代大樓之車道及其他



必要空間)合併登記於系爭公設建號內,總面積為5113 .29 平方公尺,並按各區分所有權人專有部分之面積占全部區分 所有權人專有部分之總面積比例進行分配等情,有卷附系爭 買賣契約、交屋結算明細表、交屋明細單、建物登記謄本、 土地登記謄本可稽(見原審卷第24至35頁、第71至90頁、第 110至139頁、第153至179頁),並為兩造所不爭執(見本院 卷第32頁正面),堪信為真。
四、本件應審究者為㈠被上訴人依民法第354條、第359條、第17 9條規定,請求上訴人返還減少虛灌坪數價金100萬元,是否 有據?㈡被上訴人依民法第184條第2項規定,向上訴人請求 超額給付價金之損害賠償100萬元,是否有據?茲分別論述 如下:
㈠、被上訴人依民法第354條、第359條、第179條規定,請求 上訴人返還減少虛灌坪數價金100萬元,是否有據? ⒈按買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條至第358條之 規定應負擔保之責者,為保護買受人之利益,買受人固得 退還原物而解除買賣契約,亦得受領其物而請求減少價金 。惟依買賣之情形,解除契約顯失公平者,為兼顧出賣人 之利益,買受人僅得請求減少價金,以免出賣人因此受有 重大損失。所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。凡 依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者,始為物有瑕疵(最高法院82 年度台上字第1158號、90年度台上字第1460號判決意旨參 照)。易言之,倘出賣人所交付之買賣標的物,並無不具 備通常價值、效用或品質者,即無物之瑕疵可言,買受人 自不得請求減少價金。
⒉被上訴人雖主張上訴人將新時代大樓之車道及其他必要空 間面積登記在系爭公設建號內,作為房屋之公設坪數計價 出售,致伊買受系爭房屋遭虛灌公共設施坪數而具有物之 瑕疵云云。惟查:
⑴、依系爭買賣契約第3條房屋登記明細第4項約定:「共 用部分面積:指門廳、樓梯間、電梯間,電梯機房、 水箱蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台 電配電室、電信機房、管理員室及部分車道、防空避 難室(未兼作停車使用),屋頂突出物及依法令可列 入共用部分之項目皆屬之」、第4條共用部分面積分 配比例計算第1項約定:「共有部分面積之分攤計算 方式係依買受本戶專有部分面積(包括主建物、附屬 建物等)與全區各戶專有部分面積總和之比例而為計 算」、第16條分管特約第1項約定:「...未購買汽車



停車位之承購戶,已充分認知本房地總價款並不包括 汽車停車位之價款,且所購房屋坪數其地下室持分面 積亦未含汽車停車位之持分面積。未購買者承諾放棄 使用汽車停車位,並確認對地下室之汽車停車位無任 何使用管理權等」(見原審卷第111頁反面、第115頁 反面至116頁正面),可知購買新時代大樓房屋者, 其購買房屋登記共用部分面積包含新時代大樓之「部 分車道」及「依法令可列入共用部分之項目」,且共 用部分面積分配比例計算,係將共用部分扣除汽車車 位買受人應使用之停車空間後,再按各區分所有權人 專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總面 積比例進行分配。再參以被上訴人於簽訂系爭買賣契 約前,已將契約攜回審閱7日以上,此觀其本人已在 系爭買賣契約上簽名及蓋章確認甚明(見原審卷第15 3至161頁),衡情自已明瞭前開契約第3條所約定房 屋登記共用面積包括車道及必要空間面積,難認上訴 人有何隱瞞虛灌坪數,致其於不知情狀態下,購買不 應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空 間之坪數之情事。準此,上訴人將新時代大樓之車道 及其他必要空間面積登記在系爭公設建號內,並無物 之瑕疵存在,且上訴人依上開約定分配比例計算登記 為被上訴人購買系爭房屋之共用部分面積,乃依約履 行,亦難認所交付系爭房屋有虛灌公共設施坪數而具 有物之瑕疵。
⑵、次按內政部於98年8月10日所公布之預售屋買賣定型 化契約範本係98年11月16日生效(見原審卷第100頁 ),被上訴人於99年4月23日與上訴人簽立系爭買賣 契約,即應適用該預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項規定,而非被上訴人所主張之98年10月30 日公布、99年5月1日始生效之預售屋買賣定型化契約 範本(見原審卷第6至11頁)。而依內政部98年8月10 日公布之預售屋買賣定型化契約範本應記載事項第4 條,有關共同使用部分項目、總面積及面積分配比例 計算乙節,第1款規定:「共同使用部分除法定停車 位另計外,係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯 間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、 □受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池 、□儲藏室、□防空避難室(未兼作停車使用)、□ 屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__及依法令應列 入共同使用部分之項目(__)。本「」共同使用部分



總面積計平方公尺(__坪)。」(見原審卷第101頁 反面)。所謂「依法令應列入共同使用部分之項目」 ,即係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專 有之附屬建築物,而供共同使用者而言,此觀公寓大 廈管理條例第3條第4款規定甚明。查新時代大樓地下 室之車道,自屬該大樓專有部分以外之其他部分,而 為該大樓區有所有權人共同使用之部分;又參以新時 代大樓全體區分所有權人既於系爭買賣契約中約定將 車道列為共同使用之項目,屬契約自由範疇,不生違 反預售屋買賣定型化契約應記載事項之問題,亦有卷 附內政部103年10月7日內授中辦地字第0000000000號 函可稽(見原審卷第211頁)。是以,上訴人將新時 代大樓車道登記由全體區分所有權人按其專有部分與 全區各戶專有部分面積總和之比例登記為分別共有, 並無違反前開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項。
⑶、又按停車位層樓之車道,依預售屋契約若無載明「約 定專用」,仍宜以「共有共用」性質定之,且其用途 ,參照土地登記規則第81條規定,應按「設置目的」 及「使用性質」之約定而論,此均須參照車道依使用 執照之規劃設計,有無通行使用至「受電室、變電室 、小箱、儲水池、梯間、管理室」等區分所有建物之 (必備)公用設備之通行使用目的與性質論斷之。並 內政部101年11月8日內授中辦地字中第0000000000號 函釋亦謂「法定停車空間並非就每一個別停車位,其 使用上必包含車位、車道及其必要空間」(見原審卷 第214至215頁中華民國地政士公會全國聯合會103年 10月28日全地公㈦字第0000000號函)。查新時代大 樓系爭公設建號,登記之共有部分項目包括:管委會 空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配 電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風 管道、發電機房;地下一層、地下二層、地下三層、 地下四層各有上開共有部分之項目部分,有卷附建物 登記謄本在卷足憑(見原審卷第131至139頁),並地 下一層至地下四層詳載有上開各共有項目及配置與面 積,亦有臺北縣中和地政事務所建物成果圖在卷可參 (見原審卷第140至142頁),準此,上訴人依系爭買 賣契約第2條、第3條第4項、第4條第1項約定,將上 開共有部分為系爭公設建號之登記,並無不合。再者 ,衡諸新時代大樓地下室除規劃為停車空間外,於地



下一層設有垃圾儲藏室、台電配電廠所、兼作防空避 難室使用之停車空間、地下二層並設有發電機房、電 信機房,地下三層則有水箱蓄水池,地下四層則有污 水機房及消防機房等公共空間,則未購買停車位之區 分所有權人,雖依約不得將車輛停入地下室之停車位 ,但仍有通行車道以進入地下室收取垃圾、修繕發電 機房、電信機房、蓄水設備、污水及消防機房及於緊 急時使用作為防空避難室之必要,是上訴人規劃設計 由區分所有權人與車位所有權人共有車道面積,於法 難謂有違。且新時代大樓之地下室空間,除停車位約 定為承購者專用外,其餘部分包含車道均屬全體區分 所有權人分別共有,既未約定為任何區分所有權人專 用,被上訴人既為共有人之一,自得依民法第818條 規定使用車道,並無上訴人不得使用車道之可言。故 被上訴人主張僅有購買停車位者,始有使用車道之需 要,屬約定專用部分,應由購買停車位者按其停車位 專用部分之比例定之,倘將車道登記由全體區分所有 權人分擔持分,有失公平云云,委無可取。
⑷、再參以同為新時代大樓購屋者之杜時夫黃貞珠另案 以與本件相同事由及法律依據訴請上訴人返還價金事 件,業經本院103年度上易字第1558號判決其等敗訴 ,其等不服提起上訴,亦經最高法院104年度台上字 第1664號裁定駁回上訴而告確定,有卷附該判決書可 稽(見本院卷㈠第176至187頁、第215至216頁),復 經本院調取該案卷核閱無訛(見本院卷㈡第5頁), 該案所採上訴人交付房屋並無虛灌公設坪數而具有物 之瑕疵情事,與本院見解相同,益徵被上訴人主張其 買受系爭房屋遭虛灌公共設施坪數而具有物之瑕疵云 云,並無可取。
⒊依上所述,被上訴人以其買受系爭房屋遭上訴人虛灌公設 坪數之瑕疵為由,依民法第354條、第359條、第179條規 定,請求上訴人返還減少虛灌坪數價金100萬元,即屬無 據。
㈡、被上訴人依民法第184條第2項規定,向上訴人請求超額給 付價金之損害賠償100萬元,是否有據?
⒈按依民法第184條第2項規定請求損害賠償,須以行為人有 違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為 與損害之發生間有相當因果關係為必要。次按公平交易法 第24條規定,事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失 公平之行為,所謂「欺罔」係對於交易相對人,以積極欺



瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式,從事交易 之行為。換言之,倘事業並未以欺瞞或隱匿重要交易資訊 致引人錯誤之方式或顯失公平之方法,而從事交易行為, 自無違反公平交易法第24條之可言。
⒉被上訴人雖又主張上訴人隱瞞共用公共設施部分包含車道 之資訊,違反公平交易法第24條之保護他人法律云云。然 查,系爭買賣契約第3條第4項已載明房屋登記共用部分面 積包含車道,且被上訴人於簽訂系爭買賣契約前,已詳閱 系爭買賣契約內容,始與上訴人簽約如前述,自無所謂上 訴人隱瞞公共設施部分包含車道在內之資訊,而對上訴人 有何足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。至於上 訴人舉行政院公平交易委員會100年6月24日公處字第1001 08號、100年1月6日公處字第100003號處分書(見原審卷 第12至22頁)為證,主張上訴人較之該處分書個案違法情 事更為嚴重乙節,觀之該處分書之被處分人並非上訴人, 且案情係被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分 所含項目應含車道之資訊,嗣後要求購屋者就該增加之車 道面積找補價款,始認被處分人有足以影響交易秩序之欺 罔行為,核與本件情形不同,自難比附援引,上訴人執此 主張被上訴人違反公平交易法第24條規定,並無可採。 ⒊依上所述,被上訴人以上訴人違反公平交易法第24條之保 護他人法律為由,依民法第184條第2項規定,向上訴人請 求超額給付價金之損害賠償100萬元,亦屬無據。五、綜上所述,被上訴人依民法第354條、第359條、第179條及 第184條第2項規定,請求上訴人給付100萬元,及加計自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息,為無理由 ,不應准許。原審為上訴人敗訴之判決,並附條件為假執行 之宣告,自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改 判,為有理由,自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,併此敘明。
七、據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第450條、第7 8條,判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 匡 偉
法 官 曾部倫
正本係照原本作成。




不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 朱家賢

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參考資料
英德建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
德建設股份有限公司 , 台灣公司情報網