臺灣高等法院民事判決 104年度上字第739號
上 訴 人 張王春香
訴訟代理人 王子文律師
盧姵君律師
簡佑君律師
被上訴人 李佩珍
訴訟代理人 唐惠馨
莊勝榮律師
上 一 人
複代理人 林明煌律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國104年4
月17日臺灣臺北地方法院103年度訴字第3525號第一審判決提起
上訴，本院於104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國102年7月4日以新臺幣（下同）4,5 00萬元，向上訴人購買其所有門牌號碼為臺北市○○○路0 號4樓之9及同號4樓之10房屋及坐落基地（下合稱系爭房地 ），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並於簽約 時支付上訴人簽約款450萬元，存入臺灣土地銀行股份有限 公司（下稱土地銀行）成屋買賣價金信託專戶。依系爭契約 附約第3條約定，上訴人應於102年9月16日前撤銷查封登記 及塗銷第二順位抵押權（權利人邱景煌），詎上訴人未依約 履行，伊於102年10月25日以臺北青田郵局000788號存證信 函解除系爭契約。又系爭房地嗣由原法院民事執行處於強制 執行程序拍賣，由訴外人傅美惠於103年2月10日拍定並移轉 所有權登記，已無法過戶，屬給付不能，亦違反系爭契約第 4條第1項約定，伊除以102年10月25日臺北青田郵局000788 號存證信函依系爭契約第9條第1款（第9條約定有5款事由， 被上訴人誤稱為「項」，併予敘明）解除系爭契約外，另以 起訴狀繕本之送達再次為解除系爭契約之意思表示。爰依系 爭契約第9條第3款約定請求上訴人應賠償伊450萬元違約金 及自102年8月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息（ 原審為被上訴人全部勝訴判決，並諭知分別供擔保150萬元 、450萬元後得、免為假執行，上訴人全部聲明不服），其 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房地原為元昌國際股份有限公司（下稱元 昌公司）所有，因訴外人林信良向伊借款，以系爭房地為擔
保，元昌公司與伊簽訂不動產信託契約，將系爭房地信託登 記予伊，始以伊名義與被上訴人簽訂系爭契約，伊非系爭房 地實際所有人，相關買賣事宜伊均授權由林信良處理。另林 信良前於99年5月4日向訴外人邱景煌借款1,600萬元，未約 定利息，承諾給予答謝金，並簽發票額各為80萬元、80萬元 、1,600萬元之支票3紙及面額1,600萬元本票1紙為擔保，並 以系爭房地設定2,000萬元最高限額抵押權。嗣林信良於100 年7月18日清償1,639萬元，詎邱景煌拒絕塗銷第2順位抵押 權設定，致伊無法履約，伊並非故意違約。另系爭房地遭拍 賣後，土地銀行即發函通知兩造辦理信託專戶款項返還手續 ，惟被上訴人拒絕配合辦理信託終止事宜，不願出面領回先 前存入信託專戶之款項，致信託關係迄未終止，並衍生利息 ，其明知得領回所繳付之簽約款卻消極不領回，復以訴訟請 求違約金，難認受有損害。又系爭房地於103年2月10日始由 傅美惠拍定，被上訴人竟早於102年10月25日解除系爭契約 ，顯見其審酌交易風險提前解約，亦未如期給付第2期及第 3期款項，自未受有損害。爰依民法第252條之規定，請求酌 減違約金等語置辯，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、訴外人元盟開發股份有限公司（下稱元盟公司）、林信良前 於96年9月4日以系爭房地設定4,200萬元第一順位最高限額 抵押權予土地銀行，元盟公司於99年4月1日再以系爭房地設 定2,000萬元第二順位最高限額抵押權予邱景煌，102年1月2 2日經原法院囑託查封登記；另系爭房地所有權嗣由元昌公 司取得，元昌公司將系爭房地信託登記予上訴人所有。被上 訴人於102年7月4日以4,500萬元向上訴人買受系爭房地，簽 訂系爭契約並支付簽約款450萬元，存入土地銀行成屋買賣 價金信託專戶。被上訴人於102年10月25日以臺北青田郵局 第788號存證信函解除系爭契約，已合法送達予上訴人。系 爭房地經法院拍賣，於103年1月15日由訴外人傅美惠拍定， 且於同年2月10日移轉所有權登記完畢等情，有不動產信託 契約書、系爭契約（含所附土地標示部、建物所有權部、建 物他項權利等資料）、臺北市光特版地政電傳資訊系統表、 存證信函可稽【見原審卷41至56頁、臺灣士林地方法院（下 稱士林地院）103年訴字第822號（下稱822號）卷16至28頁 】，堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
系爭契約第9條「違約、解除契約暨賠償責任」之第3款約定 ：「本約簽署後，乙方（即上訴人）若有擅自解約、不為給 付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已受價金
並負擔甲方（即被上訴人）所受之損害賠償以外，並同意按 甲方已支付金額價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方 。」（見原審卷43頁反面）。被上訴人主張上訴人未依約於 102年9月16日前撤銷系爭房地查封登記及塗銷第二順位抵押 權，依系爭契約附約第3條約定解除系爭契約，又系爭房地 業由訴外人傅美惠拍定，上訴人無法依約移轉系爭房地所有 權，具有給付不能之違約情事，亦得依系爭契約第9條第1款 解除契約。系爭契約既經解除，依系爭契約第9條第3款請求 上訴人給付懲罰性違約金450萬元等情，為上訴人所否認， 並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠、被上訴人解除 系爭契約是否合法？㈡、上訴人抗辯違約金過高，請求依民 法第252條之規定予以酌減，是否有理？經查： ㈠系爭契約業經合法解除：
1.系爭契約附約第3條約定：「賣方（即上訴人）應於民國102 年9月16日前撤銷法院查封地政登記，若屆期經買方（即被 上訴人）催告，於通知期限內未為撤銷時，買方得主張解除 本買賣即無條件歸還已付價款，已產生之費用由賣方負擔。 」、第7條約定：「賣方應於民國102年9月16日前塗銷本房 地第二順位抵押權。」（見原審卷56頁），參以系爭契約所 附土地標示部、所有權部、他項權利等資料，足認被上訴人 於簽約時知悉系爭土地存有查封登記及抵押權，因而特約上 訴人應於102年9月16日前塗銷查封登記及第二順位抵押權。 本件上訴人未能於102年9月16日前撤銷查封登記，及經被上 訴人於102年10月25日以臺北青田郵局788號存證信函催告上 訴人應於文到後3日內撤銷該查封登記及塗銷第二順位抵押 權登記，上訴人仍未為之。系爭房地仍由執行法院繼續執行 拍賣程序，最後由第三人傅美惠於103年1月15日拍定，業於 同年2月10日移轉所有權登記完畢等情（該臺北市光特版地 政電傳資訊系統見士林地院第822號卷16頁），為兩造所不 爭執，堪信為真實，則上訴人不僅未能依約撤銷查封登記及 塗銷第二順位抵押權登記，且買賣標的物已由第三人傅美惠 取得所有權，即屬於給付不能，是被上訴人依系爭契約附約 第3條、系爭契約第9條第1款之約定，以起訴狀繕本之送達 為解除系爭契約意思表示，該意思表示至遲於103年8月25日 調解期日已到達予上訴人（該存證信函、起訴狀見士林地院 第822號卷27頁、7頁、調解筆錄見原審卷21頁），則被上訴 人之解除買賣契約，於法有據。
2.上訴人另以伊並非系爭房地之實際所有權人，因元昌公司將 系爭房地信託登記予伊，伊始以自己名義與被上訴人簽訂系 爭契約，相關買賣事宜伊均授權予第三人林信良處理，對交
易細節均不知情等詞置辯，惟查，本件上訴人係以自己名義 任出賣人，而與買受人即被上訴人簽訂系爭契約，上訴人復 出具委任狀，委任代理人林信良簽署該買賣契約之相關文件 ，此有系爭契約及授權書可稽（見士林地院第822號卷9至15 頁、原審卷40頁），則上訴人應負買賣契約出賣人之契約責 任，並無法因為其並非系爭房地之實際所有權人，而得免除 違約責任，是上訴人此之辯解，殊非可取。
3.從而，上訴人既有上開違約情事，則被上訴人依系爭契約附 約第3條、第7條、系爭契約第9條第1款之約定，解除系爭契 約，並依第9條第3款請求上訴人給付懲罰性違約金450萬元 ，洵屬有據。
㈡本件無法依民法第252條之規定，酌減違約金： 1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務 人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂 為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。最高法院著 有92年度台上字第2747號、第909號裁判意旨可參。依此， 上訴人就主張懲罰性違約金額過高之利己事實，應負舉證責 任，是其抗辯應由被上訴人負舉證責任，證明所受之損害為 何云云，洵無可取。
2.上訴人抗辯被上訴人拒絕配合辦理信託終止事宜，不願出面 領回先前存入信託專戶之款項，致信託關係迄未終止，並衍 生利息，其明知得領回所繳付之簽約款卻消極不領回，現又 以訴訟請求違約金，難認受有損害云云。惟本件被上訴人並 非請求上訴人返還信託專戶款項或給付利息，其是否領回或 何時領回信託專戶款項，與是否因上訴人違約，而得請求懲 罰性違約金無涉，上訴人之上開抗辯，亦非足採。
3.上訴人又抗辯被上訴人於系爭房地由第三人傅美惠於103年1 月15日拍定前，即提早於102年10月25日解除契約，顯見其 審酌交易風險提前解約，亦未如期給付第2期及第3期款項， 自未受有損害云云。惟查，上訴人未依約於102年9月16日前 撤銷查封登記及塗銷第二順位抵押權，被上訴人於同年10月 25日催告履約，意在減少交易風險，促進契約實現，無從以 此推論被上訴人未受有損害。又依系爭契約第2條約定，被 上訴人於稅單核下並通知地政士後，應給付第2期款450萬元 ，於辦妥貸款後，始有給付第3期款即尾款3,600萬元之義務 ，則上訴人既已違約在先，被上訴人本無給付餘款之義務， 上訴人據此抗辯被上訴人未受有損害云云，尚有誤會。 ⒋上訴人復抗辯房地產買賣本具有投資風險，目前臺灣房市成 交量萎縮，房價下跌，且依臺北市政府地政局發布之住宅價 格指數趨勢統計，系爭房地坐落之青島東路，交易價格於10 2年7月至10月間，尚有每坪77萬元左右金額，惟自同年11月 份即下跌至每坪70萬元，於同年12月份更下跌至每坪60萬元 ，足見房市低迷下滑，被上訴人未受有損失云云，無非執內 政部不動產交易實價登錄資料為據（見本院卷89頁），惟查 ，檢視上訴人所提出之內政部不動產交易實價登錄資料，於 102年7月至11月交易者，有每坪77萬元、78.7萬元、70.4萬 元者，其屋齡均為27年，上訴人指稱於同年12月份之每坪為 59.9萬元者，其屋齡則為39年，而本件系爭房地於72年5月9 日為第一次登記，兩造於102年7月4日簽訂系爭契約，有地 政資料及系爭契約簽約日期可參（見士林地院第822號卷15 至16頁），則屋齡約為30年左右，此顯然與每坪59.9萬元之 屋齡為39年者，有所差異。況一般房地價格之高低與否，除 房屋之屋齡外，其建材、外觀、住戶戶數單純與否、附近有 無嫌惡設施等因素均會影響房地售價，縱使同一棟大樓，不 同樓層、座向、格局均可能影響售價，換言之，影響房屋價 格之因素甚多，實無法以附近房價下跌，即能推論系爭房地 之價值亦隨之下跌。故上訴人另執臺北市政府地政局發布之 住宅價格指數趨勢統計、臺灣經濟研究院研究發現市場成交 量有萎縮現象與房價下跌之趨勢（見原審卷63至66頁），欲 證明系爭房地價值下跌云云，尚難採信。
5.上訴人另辯稱若被上訴人於購屋後2年內轉手，需課徵10％ 稅率，若持有期間在1年以內者，稅率則以15％計算，實無 獲利空間，難謂受有損害，且縱使伊依約履行，被上訴人尚 須負擔稅賦、裝潢、保養、管理等費用，足徵未受有損害云 云。惟查，被上訴人購買系爭房地，除增值獲利之預期外， 於出售前亦可規劃為出租或其他用途，非必以出售之方式獲
利，上訴人假設被上訴人於購入後必隨即出售，須負擔高額 稅率，支出裝潢、保養、管理費用等情，以臆測被上訴人毫 無獲利，進而抗辯未受損害云云，殊非可取。
6.上訴人再抗辯僅為受元昌公司信託登記之受託人，非實際所 有權人，且授權第三人林信良處理簽約事宜，對交易細節均 不知情云云。惟上訴人既已授權第三人林信良簽訂系爭契約 ，即應負買賣契約出賣人之責任，業如前述，尚不得執其個 人與第三人林信良或元昌公司間之內部事由，以對抗買受人 即被上訴人，至為明確。
7.上訴人復指稱本件違約係因第二順位抵押權人邱景煌惡意違 約拒不塗銷抵押權登記所致，其並非故意違約等情，縱然屬 實，上訴人於簽訂系爭契約時，既明確約定負有於102年9月 16日前撤銷系爭房地之查封登記及塗銷第二順位抵押權之義 務，其就自己履約之可能、違約時可能負擔懲罰性違約金45 0萬元之風險等情狀，必經深思權衡，自難僅以非故意違約 ，即認有酌減違約金之必要。
8.上訴人再指摘被上訴人僅支付450萬元，為總價金之10％， 尚有90％價金未支付，且自簽約時起至解約止，僅3個月， 450萬元違約金過高云云，然查，被上訴人依約尚無給付第 2期及第3期款項之義務，業如前述，自無法以被上訴人僅支 付450萬元即推認違約金過高，且檢視系爭買賣契約之文義 ，除於第9條第3款約定買受人違約時，應支付懲罰性違約金 外，其於同條第2款亦約定「本約簽訂後，甲方（指被上訴 人）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除 應負擔乙方（指上訴人）所受損害之賠償以外，並應以已支 付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」之對待約定（見原 審卷43頁反面），即倘因可歸責於被上訴人事由致契約解除 時，上訴人亦可向被上訴人請求450萬元之懲罰性違約金， 即難認有偏頗被上訴人之情事，且上訴人締約未久即生違約 情事，實難執此至解約之期間非長，而主張違約金應酌減， 是上訴人此之指摘，亦非可取。上訴人抗辯其62歲，小學肄 業，無業，經濟能力不如被上訴人之45歲，從事進出口貿易 事業云云（見本院卷109頁），然此一經濟條件既於締約時 已存在，上訴人仍授權予林信良代理締結系爭契約，自已衡 量各項情況，其事後再執此而請求酌減違約金云云，實難認 為酌減之正當事由，即非可採。
9.由上訴人所提出之各項證據及辯解，均未能舉證證明系爭契 約約定之懲罰性違約金有過高之情，再參酌內政部101年10 月29日公告修正之成屋買賣定型化契約範本第11條第1項， 賣方未於期限內移轉所有權登記或交屋時，買方除得解除契
約，請求返還已支付價款全額，及該部分利息外，並請求已 支付價款同額違約金，但以不超過總價15％為限（見原審卷 141頁正、反面、本院卷66頁）所定，系爭契約之簽約款450 萬元，僅交易總價4,500萬元之10％，被上訴人請求以已給 付之價金450萬元計算懲罰性違約金，尚不悖於一般交易行 情，自難認該違約金有過高情事，故無酌減之必要。上訴人 認該契約範本指買方已全額支付買賣價金之情形，與本案買 方僅支付10％價金之情形不同云云（見本院卷110頁），惟 檢視上開定型化契約範本，僅規定「該違約金以不超過房地 總價款百分之十五為限。」，並非約定，買受人需支付全部 買賣價金後，始得請求15％違約金；況本件買賣契約，兩造 各負之給付義務均有其各自時程之約定，於履行之過程中， 兩造均有可能發生違約之情事，而遭對造當事人索償懲罰性 違約金，倘逕認定買受人需給付全額價金後，始得請求450 萬元懲罰性違約金或僅需按已支付價金之比例求償違約金， 顯對買受人難符公平，是上訴人此之辯解，亦無可取。 ㈢從而，被上訴人依系爭契約附約第3條、第9條第1款解除系 爭契約，並依第9條第3款請求上訴人給付懲罰性違約金450 萬元，為有理由，上訴人抗辯違約金之約定過高，應予酌減 云云，洵屬無據。又本件起訴狀繕本至遲於103年8月25日調 解期日已送達上訴人，被上訴人請求上訴人給付自103年8月 26日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，即應 准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第9條第3款請求上訴人給付 懲罰性違約金450萬元，及自103年8月26日起至清償日止按 年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上 訴人敗訴之判決，並分別諭知供擔保後，得、免假執行，並 無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 曾部倫
法 官 呂淑玲
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
書記官 秦湘羽
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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