臺灣高等法院民事判決 103年度重上更㈠字第120號
上 訴 人 文山悠之家產後護理之家
法定代理人 張淑卿
訴訟代理人 吳孟勳律師
參 加 人 黃資裡
訴訟代理人 吳孟勳律師
被上訴人 宇崢企業股份有限公司
法定代理人 曾隱舜
訴訟代理人 吳麒律師
柯政延律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國102 年
3 月15日臺灣臺北地方法院102 年度店重訴字第2 號第一審判決
提起上訴，經最高法院發回，本院於104 年10月20日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔本訴訴訟費用及命參加人負擔參加訴訟費用部分之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔本訴訴訟費用部分、第二審訴訟費用關於本訴部分及發回前第三審訴訟費用關於本訴部分，由被上訴人負擔。第二審、發回前第三審訴訟費用關於反訴部分，由上訴人負擔。參加訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人在尚未取得主管機關核發開業執 照前，於民國96年3 月1 日以木柵悠之家產後護理之家名義 ，委由主要經營者即參加人黃資裡與伊簽訂租賃契約及補充 契約（下合稱系爭租約），約定上訴人向伊承租伊及訴外人 黃中聖、廖建興、曾擎昕（上3 人後合稱為黃中聖等3 人） 所有之臺北市○○區○○街0 號12樓、12樓之1 、12樓之2 及同街8 號12樓、12樓之1 、12樓之2 等房屋（下合稱系爭 房屋）及6 個停車位使用權，租期自96年3 月1 日起至102 年2 月28日止，共計6 年，租金為每月新臺幣（下同）105 萬元。嗣因上訴人經營不善，並為使伊能以系爭房地向銀行 貸得較多資金而投資其他事業，伊與黃中聖等3 人乃於98年 6 月間與參加人簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定以附 條件之委託及信託方式將系爭房屋及其基地（下合稱為系爭 不動產）所有權移轉登記予參加人，由參加人以較優勢之學
經歷背景及經濟條件，向銀行辦理貸款（下稱系爭貸款）， 並保留伊為出租人之合意，上訴人仍應給付伊系爭房屋之租 金，再以該租金繳納貸款之利息。詎上訴人自99年5 月起即 未再給付租金，至100 年9 月19日止合計積欠租金17,465,0 00元，伊並以存證信函通知上訴人於100 年9 月19日終止系 爭租約，經以押租金抵充積欠之租金後，上訴人尚積欠伊租 金14,465,000元。爰依系爭租約之法律關係，請求上訴人給 付14,465,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週利率5 ％計算之利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人不服提起上訴。至於被上訴人超逾上開請求而受原審 敗訴判決部分，未據被上訴人上訴而告確定，非本院審理範 圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人、黃中聖等3 人及參加人於98年6 月 間簽訂協議書，由參加人向被上訴人及黃中聖等3 人購買系 爭不動產，並已於98年8 月11日移轉登記予參加人，依系爭 協議書第4 條（應為第5 條之條號誤植，下依正確條號稱之 ）第4 項約定，系爭房屋過戶予參加人後，系爭租約之租賃 關係即為終止，伊不需再付租金予被上訴人，待黃中聖等3 人及被上訴人依系爭協議書約定買回後，兩造間租賃關係即 為回復。嗣兩造及參加人再口頭協議改由參加人與伊成立新 租賃關係，由參加人收取租金，並以之繳納系爭貸款後存入 參加人設於木柵區農會（000000-00000000 號帳號）之帳戶 （下稱參加人帳戶），其後自98年11月起收得之租金則經參 加人與被上訴人另為口頭約定，提前分配系爭協議書第2 條 第3 項所約定於買回系爭不動產時兩造應平分木柵帳戶結餘 款項之利潤，而由參加人將繳付租金後之餘額交付2 分之1 予被上訴人。伊已交付98年9 月至99年4 月期間每月租金 105 萬元予參加人，其後因伊縮小營業規模，乃於99年4 月 20日由參加人代表與被上訴人之法定代理人曾隱舜協議，自 同年5 月21日起減縮營業單位為上址8 號12樓、12樓之1 及 12樓之2 等房屋（下合稱8 號等3 戶房屋），該月份租金過 渡性減縮為902,258 元，並於99年6 月至8 月減縮租金為每 月592,000 元，伊亦均已支付予參加人。系爭租約既已終止 ，且如認並未終止而仍存在，於參加人受讓系爭房屋後，系 爭租約之全部或就未逾5 年租期之部分，亦因民法第425 條 第1 項之規定，存在於伊與參加人之間，被上訴人自不得再 依系爭租約請求伊給付此後之租金。又縱認系爭租約仍存在 兩造之間，然被上訴人於出讓系爭房屋予參加人後，已無法 提供系爭房屋供伊使用收益而為給付不能，依民法第435 條 第1 項、第436 條之規定租金應減縮為零，伊亦已依民法第
256 條之規定解除系爭租約。縱認不得解除，伊亦得為同時 履行抗辯，且被上訴人既已取得參加人交付之分配利潤，其 再向伊請求給付租金亦違反誠實信用原則，依民法第148 條 第2 項規定不得行使其請求權。另系爭租約之租賃標的物自 同年5 月21日起已減縮為8 號等3 戶房屋，租金減為每月59 2,000 元，被上訴人請求給付每月105 萬元之租金，亦無理 由等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決關於本訴不利 於上訴人部分（除確定部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人於第一審之訴駁回。
三、參加人陳述略以：伊為上訴人之主要經營者，於98年6 月間 與被上訴人、黃中聖等3人簽訂系爭協議書，並於同年8月11 日取得所有權，依系爭協議書第5條第4項之約定，上訴人於 系爭不動產過戶予伊時即無庸再給付租金予被上訴人。且伊 受讓系爭房屋後，並未將使用、收益權能讓與被上訴人，亦 未授權被上訴人代為行使所有權人之任何權益，被上訴人請 求上訴人給付租金自無理由等語。
四、被上訴人主張兩造就系爭房屋簽訂未經公證之系爭租約，租 期自96年3 月1 日起至102 年2 月28日止，共計6 年，租金 每月105 萬元，而上訴人自99年5 月起未給付租金予被上訴 人等情，有兩造分別提出之系爭租約存卷可稽（參原審卷第 5 至8 、51至54頁），且為上訴人所不爭執，堪認為真實。 被上訴人復主張上訴人未給付99年5 月至100 年9 月19日之 租金，經以押租金扣除後尚積欠14,465,000元等語，則為上 訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點，為被上訴人得否 依系爭租約請求上訴人給付租金。
五、經查：
㈠上訴人主張被上訴人與黃中聖等3 人及參加人就系爭不動產 買賣之移轉、貸款、買回等事宜，於98年6 月間簽訂系爭協 議書，約定將系爭不動產過戶予參加人，成交總價為287,30 0,000 元，參加人應以系爭不動產持向銀行辦理貸款，並應 自移轉登記至其名下之日起6 至12月期間，將系爭不動產再 移轉過戶予被上訴人及黃中聖等3 人或所指定之人，嗣雙方 據此以98年7 月22日買賣為原因，於同年8 月11日將系爭不 動產所有權移轉登記予參加人等情，有兩造分別提出之系爭 協議書及建物第二類登記謄本在卷可據（參原審卷第96至98 頁背面、42至47頁），且為兩造所不爭執，則上訴人主張參 加人已因而取得系爭不動產所有權乙節，堪信屬實。 ㈡被上訴人主張：伊與黃中聖等3 人仍為系爭不動產之實質所 有人，僅係以附條件之委託及信託方式將系爭不動產移轉登 記予參加人名下，伊仍保有向上訴人收取租金之權利，惟因
參加人為上訴人之最大股東，且於依系爭協議書約定辦理貸 款後，亦為貸款名義人而負繳納貸款義務，故委由參加人代 向上訴人收取租金，並將收得租金繳付貸款利息，待被上訴 人與黃中聖等3 人依系爭協議書約定買回系爭不動產後，再 由伊自己收取租金，而上訴人自99年5 月起即未再給付租金 ，至100 年9 月19日止合計積欠租金17,465,000元，經以押 租金抵充積欠之租金後，上訴人尚積欠伊租金14,465,000元 等語。然為上訴人所否認，辯以：系爭協議書第5 條第4 項 係約定系爭房屋過戶予參加人後，系爭租約之租賃關係即為 終止，伊不需再付租金予被上訴人，待黃中聖等3 人及被上 訴人依系爭協議書約定買回後，兩造間租賃關係即為回復， 嗣兩造與參加人口頭約定改由參加人向伊收取租金，並以之 繳納系爭貸款後存入參加人帳戶，98年11月起收得之租金再 約定改由參加人將繳付貸款後之租金餘額2 分之1 交付予被 上訴人，以提前分配系爭協議書第2 條第3 項所約定之利益 ，是被上訴人已無向上訴人收取租金之權等語。經查： ⒈系爭協議書第5 條第4 項之約定，依當事人真意，係就系 爭不動產過戶在參加人名下期間內免除上訴人給付租金義 務之合意，而非終止系爭租約：
⑴按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準 ，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為 斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台 上第1053號判例意旨參照）。又解釋當事人立約之真意 ，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為 解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49 年台上第303 號判例意旨參照）。
⑵系爭協議書第5 條第4 項約定：「乙方（按即參加人） 於96年3 月1 日與甲方（按即黃中聖等4 人）訂定之租 賃合約之標的物和此協議書之不動產標的係屬相同標的 ，如上揭不動產標的過戶完畢為乙方名下，因新所有權 人與租賃人為同一人此租賃合約失其效力，不需付出租 人租金，倘若甲方買回過戶完畢後，此租賃合約方為有 效。」（參原審卷第97頁背面）。又上開條文所指租賃 合約即為由參加人代表上訴人而與被上訴人簽訂之系爭 租約，此亦為兩造所不爭執，則上開條文文義，固係指 系爭不動產移轉登記予參加人後，系爭租約即失其效力 ，不需付被上訴人租金，待被上訴人與黃中聖等3 人買 回系爭不動產後，系爭租約始再生效力。惟：上訴人於 99年3 月25日召開股東會議，會議紀錄第6 點記載：「 確認未來承租標的物為8 號12F 、8 號12F 之1 、8 號
12F 之2 ，其餘授權由黃資裡與房東協商。」，而上訴 人同日亦發函予被上訴人表示：「…為縮減租金支出， 本單位（即上訴人）願放棄原租賃合約中萬和街6 號12 樓、萬和街6 號12樓之1 、萬和街6 號12樓之2 等標的 之租賃權利，並就相關細節進行討論，敦請貴公司（即 被上訴人）配合辦理…」；另上訴人亦於99年4 月20日 召開股東會議，會議紀錄第2 點記載：「由黃光大與曾 老闆協定由文山悠之家向衛生局縮減營業單位為三戶（ 8 號、8 之1 、8 之2 ），自縮減完成時起算，租金依 縮減坪數比例計算，並另加簽相同租約3 年」，且參加 人代表上訴人於99年5 月13日與被上訴人簽訂租賃契約 附加條款，其上記載出租人為被上訴人，約定承租範圍 為8 號等3 戶房屋，租金每月592,200 元，租期延長為 9 年即自96年3 月1 日至105 年2 月28日止，此有上開 會議紀錄、傳真函及99年3 月25日文山悠之家產後護理 之家字第00000000000 號函及租賃契約附加條款在卷可 稽（參原審卷第95、100 、246 頁，本院卷第199 頁） 。依上開會議記錄、函文及租賃契約附加條款，上訴人 在被上訴人與黃中聖等3 人尚未買回系爭不動產前，仍 係以被上訴人為「房東」之地位而與之商議減縮租賃範 圍事宜，嗣並以被上訴人為「出租人」而簽訂租賃契約 附加條款，足見均係就兩造間於96年3 月1 日簽訂之系 爭租約所為。上訴人抗辯此僅係因系爭協議書內有買回 條款，伊預期被上訴人及黃中聖等3 人將買回系爭不動 產，乃由參加人與被上訴人協議確認承租範圍、租金及 租期，而預先簽署上開租賃契約附加條款乙節，顯與上 情不符，自難憑信。則被上訴人主張伊於簽訂系爭協議 書後仍保有出租人地位乙節，堪信屬實。上訴人主張系 爭租約依系爭協議書第5 條第4 項之約定，於系爭不動 產移轉登記予參加人名下時即為終止云云，則非可採。 ⑶又系爭租約係由參加人以上訴人代表人名義締約，其「 立契約人」或「立契約書人」等欄位均僅有參加人之簽 名及用印（參原審卷第7 頁背面、第8 頁）；且上訴人 原係由參加人、被上訴人、訴外人周永清及曾勇人等4 人，共同出資1,000 萬元合夥經營，股份比例依序為60 ％、17％、17％及6 ％，並由參加人為主要經營者，亦 有合夥之協議書乙份存卷可稽（參原審卷第77頁），並 為兩造所不爭執。而系爭協議書第5 條第4 項記載：「 …乙方（按即參加人）於96年3 月1 日與甲方（按即被 上訴人與黃中聖等3 人）訂定之租賃合約之標的物和此
協議書之不動產標的係屬相同標的…」，所指租賃合約 與標的物即為系爭房屋，此為兩造所不爭執，足見參加 人、被上訴人與黃中聖等3 人簽訂系爭協議書時，仍與 前述簽訂系爭租約之情形相同，係以參加人兼為上訴人 之代表而為同一主體進行協議，此亦與同項緊接記載： 「…如上揭不動產標的過戶完畢為乙方名下，因新所有 權人與租賃人為同一人此租賃合約失其效力，不需付出 租人租金」等語所指「新所有權人與租賃人為同一人」 之情形，相為吻合。復參酌參加人、被上訴人與黃中聖 等3 人簽訂系爭協議書時，並未委請法律專業人士協助 等情，此據兩造陳明一致在卷（參本院卷第109 頁，本 院前審卷第84頁背面、89頁），是核系爭協議書當事人 之真意，應認上訴人抗辯係因未委請法律專業人士，未 能區分參加人與上訴人之間為不同之主體，而參加人為 上訴人主要經營者，故為上開之約定等語，應為可取。 而被上訴人於本院101 年度重上字第309 號其與參加人 間返還所有權狀等事件（下稱返還所有權狀等事件）中 ，自陳：「因為悠之家長期處於虧損的狀態，希望減少 悠之家的開銷，所以原本協議書約定不用付房租，只要 給付房貸及信貸的利息即可，後來執行時，黃資裡的先 生說悠之家還有其他的股東，並非黃資裡一人所有，其 他股東不能坐享其成，所以後來約定悠之家每月仍要給 付105 萬元房租，扣除房貸及信貸之後的餘額平均分配 。」等語（參本院102 年度重上字第280 號卷，下稱前 審卷，第82頁背面），亦與系爭協議書上開記載「此租 賃合約失其效力，不需付被上訴人租金」之約定相符， 堪認系爭協議書第5 條第4 項之當事人真意，係約定上 訴人於系爭不動產登記在參加人名下期間，無庸支付租 金予被上訴人，待被上訴人與黃中聖等3 人再回復原租 賃關係而支付租金予被上訴人。
⑷綜上，系爭協議書第5 條第4 項之約定，依其文義雖指 系爭租約於系爭不動產移轉登記予參加人後即失其效力 ，然其約定實僅係使上訴人於系爭不動產登記在參加人 名下期間不需付租金予被上訴人，且於買回後即回復原 租賃關係而再支付租金於被上訴人，並非使系爭租約終 局失效，且系爭不動產移轉登記予參加人後，上訴人仍 以被上訴人為出租人而與之為相關租賃事宜之交涉，並 參酌前述被上訴人於返還所有權狀等事件中，所陳係因 上訴人長期虧損，為上訴人開銷而以系爭協議書約定不 用付房租，只要給付房貸及信貸的利息即可等語，足見
系爭協議書第5 條第4 項之目的應僅在減輕上訴人之租 金負擔，是所記載系爭租約「失其效力」之約定，依當 事人真意應為就該期間內免除上訴人給付租金義務之合 意，而非終止系爭租約，此雖與一般租賃契約有異，然 基於契約自由原則尚無不可。從而依上開約定，被上訴 人於系爭房屋過戶予參加人名下期間仍為出租人，惟上 訴人不需再付租金予被上訴人，待被上訴人與黃中聖等 3 人買回系爭不動產後，始再回復原租賃關係支付租金 予被上訴人。
⒉上訴人因系爭協議書之簽訂而暫免向被上訴人支付租金後 ，兩造及參加人另行約定改由參加人向伊收取租金，並由 參加人以之繳納系爭貸款後，再與被上訴人平分其餘額： ⑴系爭不動產所有權移轉登記予參加人後，係由參加人向 上訴人收取租金，此為被上訴人自陳甚明（參本院卷第 109 頁）。而系爭不動產所有權於98年8 月11日移轉予 參加人後，98年9 月、10月租金係由上訴人將其中247, 573 元、261,250 元存至參加人於合作金庫所另設之其 他帳戶，其餘1,591,177 元則連同參加人代墊管理費 78,146元合計1,669,323 元匯入參加人帳戶，98年11月 至99年4 月之租金，則由上訴人分別存入參加人上開合 作金庫帳戶及被上訴人指定之曾隱旻之帳戶，此有存款 條、匯款申請書代收入傳票、帳戶交易明細表及匯款申 請書代收入傳票在卷可憑（參前審卷第20至22、165 至 166 頁，本院卷第165 頁）。另被上訴人亦於本院陳稱 ：自系爭不動產過戶予參加人後至99年4 月期間，參加 人有將向上訴人收取之租金扣除繳付貸款後餘額分配予 伊等語，並不爭執已獲分配租金達2,991,709 元（參本 院卷第172 頁背面、187 頁），核均與被上訴人於返還 所有權狀等事件中自陳參加人與被上訴人在簽訂系爭議 書後，始另行約定上訴人仍應支付租金，並以支付之租 金繳付貸款利息後之餘額，由參加人與被上訴人平均分 配等語（參前審卷第82頁背面），相為合致。而依系爭 協議書第2 條第3 項約定，參加人帳戶內之存款係供支 付必要開銷之用，其存摺由被上訴人及黃中聖等3 人保 管，帳戶內存款之動支亦需經其等同意，待被上訴人及 黃中聖等3 人買回系爭不動產時，應將該帳戶結餘金額 之半數交付被上訴人及黃中聖等3 人（參原審卷第96頁 背面），足見參加人帳戶之存款不得任意動用，且被上 訴人及黃中聖等3 人買回系爭不動產時亦可分得該帳戶 結餘存款半數之利益，可見上訴人存入參加人帳戶之98
年9 月、10月份部分租金1,591,177 元，即為上訴人及 黃中聖等3 人於日後買回系爭不動產時，可依系爭協議 書第2 條第3 項約定分得其存款半數利益之範圍。是上 訴人抗辯兩造及參加人以系爭協議書第5 條第4 項，約 定系爭不動產登記在參加人名下期間免除上訴人給付租 金義務後，兩造及參加人再另以口頭協議改由參加人收 取租金，並以之繳納系爭貸款後存入參加人帳戶，嗣自 98年11月起收得之租金則經參加人與被上訴人另為約定 ，提前分配系爭協議書第2 條第3 項所約定於買回系爭 不動產時兩造應平分木柵帳戶結餘款項之利潤，而由參 加人將繳付租金後之餘額交付2 分之1 予被上訴人等語 ，堪認屬實而為可採。
⑵被上訴人雖猶謂伊僅係委由參加人代向上訴人收取租金 云云，然苟參加人僅有為被上訴人代收租金之權，當無 從分得所收租金利益，惟參加人就所收租金可取得扣除 貸款利息後餘額之一半，已如前述，顯非單純代收性質 。且兩造已於103 年9 月2 日在返還所有權狀等事件中 成立調解，約定被上訴人及黃中聖等3 人應連帶給付20 2,000,000 元予參加人，且其和解金額即包括系爭房屋 自99年6 月至103 年6 月以每月80萬元計算之租金扣除 利息後折半計算之部分，此經被上訴人自陳在卷（參本 院卷第187 頁，返還所有權狀等事件卷㈣第28頁），並 有調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）、返還所有權狀等事 件102 年12月27日準備程序筆錄可稽（參本院卷第19、 20、76頁），苟被上訴人僅係單純委由參加人代向上訴 人收取租金，則其就上訴人尚未支付之租金而已於本件 請求之部分，當無逕向參加人結算平分，而使參加人無 端分得其租金利益之理，足見有權向上訴人收取租金之 人應為參加人，被上訴人上開置辯尚無可採。據此可見 兩造及參加人之真意，應係約定於被上訴人及黃中聖等 3 人依系爭協議書買回系爭不動產前，系爭租約之租金 請求債權轉讓予參加人，由參加人向上訴人收取租金， 並依參加人與被上訴人之約定於扣除貸款利息後由其等 平分，被上訴人尚不得逕向上訴人收取租金。是以上訴 人抗辯系爭協議書簽訂而暫免上訴人支付租金後，兩造 及參加人另行約定改由參加人向伊收取租金，並由參加 人以之繳納系爭貸款後再與被上訴人平分其餘額等情， 堪信屬實而可為採信。
⒊再者參加人、被上訴人及黃中聖等3 人就系爭不動產除簽 訂系協議書外，尚依其第2 條第1 項之約定由參加人與被
上訴人另訂不動產買賣契約書，此有其等簽訂之不動產買 賣契約書可稽（參返還所有權狀事件卷㈢112 至128 頁） 。而依系爭協議書第2 條第3 項及第5 條第1 項約定，參 加人應以系爭不動產持向銀行貸款，參加人應將核貸金額 201,000,000 元交付予被上訴人及黃中聖等3 人，銀行核 貸逾此金額部分應存入參加人帳戶，以支應必要開銷，待 被上訴人及黃中聖等3 人買回系爭不動產時，再將帳戶中 結餘款半數交付被上訴人及黃中聖等3 人，另尾款則於依 被上訴人及黃中聖等3 人買回時再交付，買回價格則為參 加人應付之尾款加計銀行核貸放款金額之總和（參原審卷 第96頁背面、97頁背面）。又參加人嗣以系爭不動產向銀 行借得房屋貸款198,000,000 元及信用貸款22,000,000元 ，合計為220,000,000 元，參加人已將其中218,000,000 元交付予被上訴人，餘款200 萬由參加人留用，另被上訴 人亦陸續將所取得上開款項逾201,000,000 元部分之170, 000,000 元（計算式：218,000,000 元－201,000,000 元 ＝170,000,000 元）存入參加人帳戶，此有木柵區農會信 用部之參加人帳戶存摺、被上訴人於木柵區農會所設帳號 00-00000-0-00 號帳戶（下稱被上訴人帳戶）之交易明細 表、合作金庫商業銀行丹鳳分行102 年5 月20日合金丹鳳 字第0000000000號函與所附放款帳務查詢單、新開戶建檔 登錄單及分戶交易明細表在卷可憑（參原審卷第240 至24 4 頁背面，本院前審卷第96至148 頁），並為兩造均明一 致無訛（參本院卷第207 頁背面、208 、217 至219 頁） ，並與系爭協議書之約定內容合致。依上述系爭協議書約 定及貸款、支付款項等情形，足見參加人取得系爭不動產 所應付之價金287,300,000 元，係以系爭不動產貸得之款 項及日後被上訴人及黃中聖等3 人買回時應付之價款支應 ，並非以其原有資金出資，且於買回後尚可取得參加人帳 戶中半數結餘款項之利益，此顯與一般買賣情形迥異。而 依上述交易模式以觀，系爭不動產雖以買賣而移轉予參加 人，然於約定期間即需由被上訴人及黃中聖等3 人買回， 是被上訴人、黃中聖等3 人可取得之利益顯非出售系爭不 動產之價金，而係經由參加人出面可向銀行貸得之款項， 參加人可取得之利益則為買回時參加人帳戶中結餘存款之 半數，此與被上訴人主張因上訴人經營不善，並為使伊能 以系爭房地向銀行貸得較多資金而投資其他事業，伊與黃 中聖等3 人乃與參加人簽訂系爭協議書約定以附條件之委 託及信託方式，將系爭不動產所有權移轉登記予參加人， 由參加人以較優勢之學經歷背景及經濟條件向銀行辦理系
爭貸款，參加人則可分得佣金等情，核屬相符，堪認被上 訴人此項主張為真實，足見系爭協議書當事人間雖就系爭 不動產為買賣等約定，然其真意仍在使被上訴人、黃中聖 等3 人保留系爭不動產實質所有權人之地位。而系爭協議 書第5 條第4 項原約定上訴人於系爭不動產過戶參加人名 下期間免付租金，待被上訴人、黃中聖等3 人買回後兩造 間即為回復原租賃關係再行支付，已如前述，且上訴人於 系爭不動產過戶予參加人後，仍始終租用系爭房屋迄今， 堪認被上訴人主張伊仍依系爭租約將系爭房屋交由上訴人 使用等語，應堪採信，上訴人抗辯系爭房屋移轉登記予參 加人後，被上訴人已無法提供系爭房屋供伊使用收益云云 ，尚非可取。嗣兩造及參加人就系爭房屋之租金義務另行 約定如上，參加人即係依與兩造之合意而取得收取租金之 權，自得據以向上訴人收取租金後，再依其與被上訴人之 約定分配之，核與被上訴人與黃中聖等3 人係以附條件之 委託及信託方式將系爭不動產所有權移轉登記予參加人之 情形無涉，尚不因系爭不動產約定買賣及買回之目的為何 而受影響。
㈢綜上，系爭租約經兩造及參加人以系爭協議書第5 條第4 項 ，約定於系爭不動產登記在參加人名下期間內免除上訴人給 付租金義務，待被上訴人與黃中聖等3 人買回系爭不動產後 始回復效力，嗣另行合意於該期間內將被上訴人之請求租金 債權轉讓予參加人，改由參加人向被上訴人收取租金，並由 參加人以之繳納系爭貸款後再與被上訴人平分其餘額，且被 上訴人及黃中聖等3 人迄未依系爭協議書之約定買回系爭不 動產，則系爭租約自亦未依上開約定恢復效力，被上訴人依 系爭租約請求上訴人給付99年5 月至100 年9 月19日期間之 租金，核非有據。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：伊與被上訴人於96年3 月1 日簽訂系爭租 約，並交付300 萬元作為押租金，嗣系爭不動產於98年7 月 22日移轉登記予參加人，兩造即已終止系爭租約。且被上訴 人於出讓系爭房屋予參加人後，已無法提供系爭房屋供伊使 用收益，而為給付不能，伊亦得依民法第256 條之規定解除 系爭租約。縱認系爭租約並未終止或不能解除，然於參加人 受讓系爭房屋後，系爭租約之全部或就未逾5 年租期之部分 ，亦因民法第425 條第1 項之規定，存在於伊與參加人之間 ，伊與被上訴人間已無租賃關係存在。又系爭租約業已屆期 ，被上訴人亦應返還系爭押租金。而系爭房屋現為參加人所 有，且被上訴人未依系爭調解筆錄之約定按期給付價金予參
加人，依該調解筆錄第1 條第4 項第4 款約定，被上訴人已 無買回系爭不動產之權利，伊自無需騰空、交還予被上訴人 。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被上訴人應返 還300 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即100 年10月12 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並願供擔保 請求准予假執行等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人 不服，提起上訴。）並為聲明：㈠原判決關於反訴部分廢棄 。㈡被上訴人應給付被上訴人300 萬元，及自100 年10月12 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保 ，請准宣告予假執行。
二、被上訴人則以：上訴人係基於兩造間系爭租約之押租金約定 ，而交付300 萬元押租金，伊乃依契約關係收受，自有法律 上之原因等語，資為抗辯，並答辯聲明為：㈠上訴駁回。㈡ 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張兩造間簽訂系爭租約，租賃期限自96年3 月1 日 起至102 年2 月28日止，租金每月105 萬元，上訴人並交付 押租金300 萬元予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系 爭租約、收據及支票附卷可參（參原審卷第8 頁、55頁）， 堪認為真實。上訴人復主張系爭契約業經伊終止、解除或由 參加人繼受出租人地位，且已屆期，伊亦無庸騰空、交還系 爭房屋予被上訴人，被上訴人應依不當得利及系爭租約之法 律關係返還押租金300 萬元等語，然為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。經查：
㈠上訴人主張系爭租約於系爭不動產過戶予參加人後即已終止 云云，尚非可採，已如前述。且系爭房屋過戶予參加人後迄 今，被上訴人仍依系爭租約將系爭房屋交由上訴人使用，亦 據本院認定如前，則上訴人主張系爭房屋移轉登記予參加人 後，被上訴人已無法提供系爭房屋供伊使用收益，而為給付 不能云云，亦無可採，其據此主張依民法第256 條之規定解 除系爭租約，即非合法而不生解除效力。
㈡而兩造以系爭租約約定之租期原固為自96年3 月1 日至102 年2 月28日，惟嗣已於99年5 月13日簽訂租賃契約附加條款 ，約定租期延長為9 年即自96年3 月1 日至105 年2 月28日 止，此有系爭租約及租賃契約附加條款在卷可稽（參原審卷 第6 至8 頁，本院卷第199 頁），則系爭租約經兩造合意延 長租賃期間後，迄未屆滿。是以上訴人主張系爭租約業已屆 期而消滅云云，尚非可採。
㈢又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。而 依民法第425 條第2 項之規定，租期逾5 年者且未經公證之 不動產租賃契約，即無同條第1 項買賣不破租賃原則之適用 ，並非規定為其期限逾5 年者，僅就超過5 年租期之部分不 適用前項規定，則租期逾5 年而不適用民法第425 條第1 項 之租賃契約，應係整個租賃契約均不適用，而無從將租賃契 約割裂，認為租期未逾5 年之部分仍有買賣不破租賃原則之 適用，而僅限於租期逾5 年之部分始不適用第1 項之規定。 本件系爭租約之租賃標的物為系爭房屋，屬不動產租賃契約 ，約定租賃期限逾5 年，且未經公證，已如前述，則依民法 第425 條第2 項之規定，自不適用同條第1 項之規定。且按 原出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民 法第425 條之規定，其租賃契約對於受讓人繼續存在，受讓 人固繼受原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務 ，惟出租人不以租賃物之所有權人為限，倘原出租人與受讓 人間就租賃物之讓與，有不隨同出租人之地位移轉於受讓人 之合意，原出租人於讓與之後，仍得以出租人名義向承租人 收取租金（最高法院100 年度台上字第2166號裁判要旨參照 ），本件被上訴人與黃中聖雖將系爭不動產移轉登記予參加 人，然依其等真意仍在使被上訴人、黃中聖等3 人保留系爭 不動產實質所有權人及出租人之地位，已如前述，依前開說 明被上訴人仍為出租人，系爭租約並不因系爭不動產之移轉 對於參加人存在，參加人自未繼受被上訴人行使或負擔由系 爭租約所生之權利或義務。是上訴人主張於參加人受讓系爭 房屋後，系爭租約之全部或就未逾5 年租期之部分，依民法 第425 條第1 項之規定存在於伊與參加人之間，而與被上訴 人間無租賃關係存在云云，亦無可取。
㈣綜上，系爭租約未經終止及合法解除，租期亦未屆滿，復無 民法425條第1項規定之適用，不因系爭房屋移轉登記予參加 人而由參加人繼受出租人地位，兩造間自仍存在系爭租約之 租賃法律關係，則上訴人主張兩造間系爭租約之法律關係已 消滅，被上訴人受領押租金之原因應認已消滅，核已屬無法 律上之原因而受有上開300萬元押租金之利益，致上訴人受 有損害，而依民法第179條不當得利法律關係請求被上訴人 返還，自非有據。
㈤又系爭租約第5條約定：「…乙方（按即上訴人）如不繼續 承租，甲方（按即被上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無 息退還押租保證金。」（參原審卷第6 頁），且兩造於於99 年5 月13日簽訂租賃契約附加條款，亦未約定變更系爭租約 上開押租金條款（參本院卷第199 頁），則該押租金之返還
，應以上訴人不繼續承租，並遷空、交還系爭房屋予被上訴 人為要件。而被上訴人與參加人固以系爭調解筆錄約定由被 上訴人及黃中聖等3 人連帶給付202,000,000 元予參加人， 並於第1 條第4 項第4 款約定：「…如有任一期未付，或於 104 年8 月31日前乙方（按即參加人）未收受上開價金，則 視為甲方（按即被上訴人與黃中聖等3 人）違約，同意乙方 自行處理上開萬和街房屋，乙方無庸再給付甲方98年6 月簽 立之協議書所指之尾款。」（參本院卷第20頁）。惟上開調 解約款僅約定於被上訴人與黃中聖等3 人不依約付款時，參 加人得自處理系爭房屋，且無庸依系爭協議書之約定給付尾 款，並未變更系爭租約之內容，上訴人據此主張伊無庸騰空 返還系爭房屋予被上訴人云云，自無可取。而上訴人現仍使 用系爭房屋中之8 號等3 戶房屋，且未遷空、交還系爭房屋 予被上訴人，此據上訴人自陳在卷（參本院卷第100 、145 、186 頁背面頁），顯與上開返還押租金之要件不符，是上 訴人依系爭租約之法律關係請求被上訴人返還押租金300 萬 元，亦屬無據。
參、綜上所述，被上訴人本於系爭租約之租賃法律關係，請求上 訴人給付14,465,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原
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