臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第913號
上 訴 人 艾慧芳
訴訟代理人 闕璦琤律師
被上 訴 人 鄭成昀
訴訟代理人 張耀天律師
複代 理 人 施宥毓律師
上列當事人間請求確認定金沒收等事件，上訴人對於中華民國10
3年9月23日臺灣臺北地方法院103年度訴字第2127號第一審判決
提起上訴，經本院於104年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第一項關於命上訴人移轉所有權登記部分，應於被上訴人給付上訴人新臺幣捌拾玖萬捌仟元之同時履行之。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人經由訴外人東龍不動產汐止中興加盟 店（下稱東龍仲介）店長陳韋宏，隨同東龍仲介業務訴外人 王宥榛一同前往伊所有門牌號碼臺北市○○區○○街000巷 00號4樓（下稱系爭房屋）處看屋，當下上訴人同意支付斡 旋金，並委由東龍仲介代為向伊議價，東龍仲介店長陳韋宏 與業務訴外人羅國勝向上訴人表示系爭房屋可能曾經有工人 意外墜樓事實，復與伊締結買賣契約時，經再次告知，上訴 人充分理解並書立同意書後，兩造乃於民國103年2月23日簽 訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定伊將所有系 爭房屋及其基地臺北市○○區○○段0○段000地號土地面積 1,754平方公尺，應有部分一萬分之一八五（下稱系爭房地 ）出賣予上訴人，上訴人應支付總價金為新臺幣（下同）1, 768萬元，嗣系爭房地雖於103年3月21日即已辦理所有權移 轉登記予上訴人，然上訴人私自要求核貸銀行不得撥款作為 價金交付，迄今伊尚未取得全數價金。上訴人迄今已付價金 僅355萬元，伊為求上訴人履行第四期支付價金之義務，曾 於103年04月22日催告上訴人並限期3日內履約付款，惟期限 屆至仍未見上訴人支付，復經伊於103年5月16日以台北成功 郵局第399號存證信函向上訴人為解除契約之意思表示。系 爭買賣契約既經解除，上訴人應無條件配合辦理系爭房地產 權回復登記所有權予伊。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴 人就原判決聲明不服，提起上訴。被上訴人並對於上訴人之 上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：本件應適用系爭買賣契約第3條第3款約定，須 伊檢視屋況無誤後，始辦理撥款轉帳，然目前尚處於驗屋階
段，而未達伊檢視屋況無誤之狀況，被上訴人自不得請求撥 款轉帳。伊尾款繳款期限確為103年4月18日，然被上訴人於 未履行修繕義務下，卻於103年4月初表示將於4月15日解除 契約，致伊暫停撥款，是伊並無違反繳納尾款期限之約定。 本件乃被上訴人違反修繕及告知義務在先，卻不斷催促伊給 付尾款並在伊尾款繳納期限前，又表示解除契約，而伊暫停 撥款之行為實有正當理由，故被上訴人並無系爭買賣契約第 8條第2項解除權。被上訴人對沒收已付價金部分之主張已撤 回，則被上訴人自無沒收伊已付價金之權利。再被上訴人對 違約金亦從未有任何請求或主張，故違約金或已付價金皆非 本件訴訟標的，是依民法第259條、第261條、第264條規定 ，伊自得行使同時履行抗辯，若被上訴人主張解除契約，則 被上訴人應同意伊向玉山銀行敦南分行領回帳號0000000000 0000、履保專戶戶名安信建築經理股份有限公司價金履約保 證專戶內之355萬元等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決 廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查兩造於103年2月23日簽立系爭買賣契約、買賣價金履約保 證申請書，上訴人並於103年2月23日簽立同意書，明載「立 同意書人艾慧芳向賣方鄭成昀購買臺北市○○街000巷00號4 樓之房地，該買賣標的物曾發生工人於外牆施工時不慎跌落 地面送醫後不治死亡之情事，賣方及東龍不動產汐止中興加 盟店均已告知買方上述事實，買方確已知悉並仍願意承購本 買賣標的物，此致賣方：鄭成昀、東龍不動產汐止中興加盟 店。立同意書人：艾慧芳。中華民國103年2月23日」，嗣上 訴人依系爭買賣契約之約定，於103年3月23日簽約當日給付 10萬元、103年2月25日匯款167萬元、103年3月12日匯款178 萬元至履約保證專戶，總計給付355萬元，系爭房地所有權 於103年3月21日移轉登記予上訴人之事實，有系爭買賣契約 、同意書、買賣價金履約保證申請書、土地登記謄本、建物 登記謄本、異動索引、匯款單據等件影本可稽（原審卷第7 至17、41至46頁、本院卷第262頁），自堪信為真實。四、被上訴人主張系爭房地已於103年3月21日移轉所有權登記予 上訴人，然上訴人僅支付價金355萬元，經伊於103年04月22 日催告上訴人並限期3日內履約支付價金，惟上訴人仍未支 付，伊已於103年5月16日向上訴人為解除契約之意思表示， 爰請求上訴人辦理系爭房地產權回復登記所有權予伊等語。 上訴人則以前開情詞置辯。經查：
㈠系爭買賣契約第3條第1項約定買賣總價款為1,768萬元，第2 項約定第1期簽約款177萬元，無第2期用印款之約定，第3期 完稅款178萬元，第4期尾款1,413萬元則區分買方有無須以
買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款而有不同之約定， 買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，若買 賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完成後三個 工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶 ，雙方辦理點交手續。若買賣標的有原抵押貸款須清償者， 於產權移轉登記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機 構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方 貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履保專戶 ，雙方同意辦理點交手續（原審卷第9頁、本院卷第272頁） 。同條第3項約定「賣方原貸款如須由買方之金融機構核撥 轉帳清償者，雙方合意須將買賣標的物騰空且買方檢視屋況 無誤後始得辦理」（原審卷第10頁、本院卷第273頁）。 另系爭買賣契約第17條其他約定事項約定「本買賣標的有壁 癌之情事，賣方同意於點交前負責修繕完成，另廚房旁排水 管，賣方應負責封閉」（原審卷第12頁、本院卷第275頁） 。則買方以買賣標的物向金融機構辦理貸款，且賣方原貸款 由買方金融機構核撥轉帳清償者，雖分別有「於產權移轉登 記完成後三個工作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買 賣標的物之原貸款」，及系爭買賣契約第3條第3項「賣方原 貸款如須由買方之金融機構核撥轉帳清償者，雙方合意須將 買賣標的物騰空且買方檢視屋況無誤後始得辦理」之約定， 惟辦理撥款清償原賣方貸款前固令賣方負有騰空系爭買賣標 的物之義務，並使買方有檢驗屋況之權利，但鑑於買方得以 買賣標的向金融機構辦理貸款之前提為買賣標的所有權已移 轉登記予買方，應認賣方應於所有權移轉登記完成後3工作 日內騰空房屋，而買方應於3工作日內檢驗房屋，俾兼顧買 賣雙方之利益。再買方固有權檢驗屋況，但依系爭買賣契約 特約約定賣方之修繕於點交前完成，故亦非於檢驗屋況，賣 方修繕完成後始辦理核撥清償貸款。
㈡系爭買賣契約第1條第4款載明有設定抵押權1筆（原審卷第9 頁、本院卷第272頁），且系爭房地登記謄本他項權利部有 第1項順位抵押權權利人上海商業儲蓄銀行股份有限公司、 債務人為被上訴人，擔保債權總金額1,380萬元最高限額抵 押權之記載（原審卷第41、43頁），是系爭買賣係由買方即 上訴人以系爭房地向金融機構辦理貸款清償賣方即被上訴人 之貸款，系爭房地已於103年3月21日移轉登記予上訴人（原 審卷第41、43頁），上訴人應儘速檢驗房屋，並依約於移轉 登記完成後3工作日內辦理金融機構貸款清償原貸款。惟上 訴人未依約辦理金融機構貸款清償原貸款，經被上訴人以智 昶法律事務所103年4月22日102年智字第0000000000號函催
告上訴人於函到3日內付清尾款並完成後續履約，逾期將解 除契約，沒收已繳價金，此函件於103年4月28日送達上訴人 ，有上開函件及回執影本可稽（原審卷第19至22頁）。 ㈢上訴人雖辯稱被上訴人就系爭房屋有瑕疵之處皆未履行修繕 義務，尚未達檢視屋況無誤之情況，被上訴人不得請求撥款 轉帳。且本件尾款繳納期限為103年4月18日，伊並無違反繳 納尾款期限之約定等語。然系爭買賣契約第3條第2項付款方 式第4期尾款關於買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以 支付尾款者約定，若買賣標的有原抵押貸款須清償者，買方 申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權 塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額） 存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續，另兩造特約買賣標 的有壁癌情事，被上訴人同意於點交前負責修繕完成，已如 前述，是撥款前上訴人得為之檢視屋況，與被上訴人之點交 分屬不同程序，縱有須被上訴人修繕之壁癌情事，於點交前 完成即可，並非於上訴人檢視屋況即須辦理。系爭房屋除第 一間房間外牆（位置如本院卷第217頁附件一）上訴人辯稱 為嗣後買方服務折讓單折讓之範圍外（本院卷第194頁）， 另外陽台亦有漏水及壁癌問題等語。證人鄭人豪雖證稱上訴 人請伊幫忙看房屋有無問題，因伊本身做工程，房屋屬中古 屋，有裝潢過，伊大概看一下，看到陽台部分有發霉、漏水 狀況，發霉屬於有斑、黑點，不是急迫性的，但久了可能有 問題，伊建議上訴人請對方查清楚是樓上水管有問題或樓下 的問題等語。但經被上訴人訴訟代理人質以有無攜帶相關工 具至系爭房屋做檢測時，證稱無攜帶工具，上訴人請伊幫忙 看一下，伊只是用肉眼大概看一下，伊當下沒有很確定是漏 水，僅建議上訴人做檢測，究竟是樓上或房屋本身問題。所 謂漏水或壁癌無急迫性是因時間久了才會發現問題，剛開始 一定是發霉或有水氣，這種東西要趕快處理掉。伊當場未看 到水滴，所謂漏水是單純臆測等語（本院卷第248、249頁） 。證人鄭人豪係從事石材工程，此經其證述在卷（本院卷第 249頁），雖包含室內裝修，但防水工程仍屬另外專業領域 ，證人未攜帶相關工具，亦非防水工程之專業，復未見系爭 房屋有水滴滴落，即臆測陽台部分有漏水、壁癌，所述即難 採認。上訴人復另以證人陳韋宏證稱前陽台有泛黃狀況等語 （本院卷第252頁），辯稱變黃或變色現象，也是漏水現象 之一種等語，並提出台灣營建防水技術協進會網站資料為證 （本院卷第326頁），但證人陳韋宏亦證稱該泛黃狀況非屬 漏水，並無水滴下來等語，則上訴人此節所辯亦難憑採。況 系爭房屋為中古屋，被上訴人於房地產標的現況說明書之填
載內容（原審卷第69、116頁），僅為現況說明，於系爭買 賣契約特約願修繕者，亦為買賣當時房屋現況部分，而系爭 房屋除買賣契約第17條特約修繕部分外，並無上訴人所指瑕 疵存在，是上訴人辯稱被上訴人就系爭房屋有瑕疵之處皆未 履行修繕義務，尚未達檢視屋況無誤之情況等語，並無可採 。
㈣上訴人辯稱尾款繳納期限為103年4月18日，伊並無違反繳納 尾款期限之約定等語，無非以地政士謝旭榮書寫之文件為據 （本院卷第210頁）。查上開地政士謝旭榮書寫之文件記載 「總價款1768萬」、「10%簽約款177萬2月23日付10萬、2月 24日補167萬」、「10%完稅款178萬約3月21日」、「80%尾 款1413萬4月18日」等語；而地政士謝旭榮於系爭買賣契約 簽訂時，除上開文件後，亦交付名為「給買賣雙方的叮嚀」 之書面予上訴人，內容略為買方需貸款請於簽約後三天內決 定貸款機構並請買方務必於3月20日前完成貸款的對保手續 ，及請賣方務必於3月24日前將房屋騰空等。證人謝旭榮證 稱伊是系爭買賣簽約地政士，系爭買賣於103年2月23日簽約 ，伊在當天第一次見到雙方。上開伊書寫之文件是關於買賣 總價及如何付款，為伊之草稿紙，所有付款流程在合約書第 三條。另給買賣雙方之叮嚀，係因買賣會有違約金問題，故 代書特別提醒買賣雙方不要最後造成違約，此僅為伊盡代書 之提醒責任，伊個人曾碰到可能104年9月26日交屋，買方9 月25日才辦貸款，認為後面不關他的事，但代書來不及作業 ，伊曾吃過此種虧。僅只是善盡代書提醒義務，並非買賣契 約之一部分，如為買賣契約之一部分，伊一定會請他們簽名 等語（本院卷第250頁）。系爭買賣契約第3條第2項約定買 賣價金付款之方式，已如前述，第1條第5項並約定買賣標的 點交日期至遲103年4月18日前交屋（原審卷第9頁、本院卷 第272頁），細繹上開各條項約定，買方以買賣標的向金融 機構貸款支付尾款，而買賣標的原抵押貸款由買方申貸之金 融機構撥款清償者，於完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將 尾款差額存入履保專戶，雙方同時辦理點交手續。另買賣價 金履約保證申請書第6條約定「於結案且點交程序完成…買 賣雙方應就前開事項提供書面予安信建經，安信建經於收到 書面後，應就前開事項進行書面審查確認，至遲於確認完成 次一個金融機構營業日以匯款（限國內匯款）、轉帳之方式 將應給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）給付…應得之 人…」（原審卷第14頁），買賣價金履約保證證書第2條第 4項約定「若賣方履行買賣契約並與買方確認完成買賣標的 點交程序，本公司（即安信建築經理股份有限公司）於扣除
賣方應付之仲介服務報酬及相關費用後，將應給付之買賣價 款撥交予賣方」（原審卷第17頁），是於系爭買賣確有部分 尾款給付之期限至遲在103年4月18日交屋時。但並無解免本 件上訴人以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，須於 所有權移轉登記完成後三個工作日內，由其申貸之金融機構 撥款清償買賣標的原貸款之義務。況被上訴人係於103年4月 22日始催告上訴人於函到3日內付清尾款並完成後續履約， 逾期將解除契約，沒收已繳價金，亦如前述，上訴人辯稱其 無違反繳納尾款期限等語，亦無可採。
㈤系爭買賣契約第8條第2項約定「買方若不依合約履行各項義 務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應 按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完 成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書 面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收 買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任 憑賣方處理，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定 之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合 辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費」 （原審卷第11頁、本院卷第274頁）。上訴人經被上訴人以 智昶法律事務所103年4月22日102年智字第0000000000號函 催告上訴人於函到3日內付清尾款並完成後續履約，逾期將 解除契約，沒收已繳價金，此函件於103年4月28日送達上訴 人，惟上訴人逾期未履約，被上訴人於103年5月16日台北成 功郵局第399號存證信函解除契約，並於103年5月17日送達 上訴人，有存證信函其及回執影本可稽（原審卷第23至26頁 ），是系爭買賣契約業經被上訴人於103年5月17日解除。 ㈥上訴人雖辯稱被上訴人未依約履行修繕壁癌之義務，且未依 約提供無漏水之房屋，另未於簽約前據實告知「曾有工人墜 樓之事實」，並無系爭買賣契約第8條第2項之解除權等語。 查上訴人簽訂系爭買賣契約後，曾與東龍仲介簽訂買方服務 費折讓單，折讓服務費17萬6,800元，折讓事由為「加盟店 頭與買方達成協議，但一經過確認後，買方不得再針對仲介 服務費折讓。但買方答應交屋過戶後，此標的物交由東龍不 動產汐止中興店專任約，直到售出為止（開價及底價由仲介 方決定），但下一手交易時若新買方有要求處理壁癌，由東 龍不動產汐止店店長陳韋宏處理」（原審卷第18頁），系爭 買賣仲介證人陳韋宏證稱簽系爭買賣契約是103年2月23日， 簽完約隔天上訴人電話告知不想付房屋仲介費，不想買房子 ，伊約上訴人在公司會議室了解為何不想買房子，上訴人表 示沒有錢負擔仲介費，那時伊等不希望解約，伊向上訴人表
示原本被上訴人幫上訴人處理壁癌問題，伊不收仲介費，壁 癌部分由上訴人自行處理，但上訴人又表示房子會再拿出來 給伊賣，給伊專任約，開價及底價由仲介自己決定，希望伊 把壁癌處理好，但伊向上訴人表示等房子再拿出來賣找到下 一組買方時，伊會將壁癌處理好，因為也不希望買賣雙方多 花錢，故自己折自己仲介費等語（本院卷第252頁）。是此 折讓單起因於上訴人不欲給付仲介費，東龍仲介為促使契約 順利履行，並兼顧簽約雙方之公平，同意不收上訴人系爭買 賣之仲介費，上訴人同意免除被上訴人點交前修繕壁癌之義 務，於上訴人將系爭房地交由仲介再行出售，且成功完成買 賣時，由東龍仲介修繕壁癌。折讓單上形式雖僅由東龍仲介 簽署予上訴人，但此牽涉買賣雙方及仲介之權義，被上訴人 主張三方合意由仲介方折讓上訴人的佣金代為修繕等語（本 院卷第230頁背面），足認被上訴人亦同意上訴人於折讓單 對被上訴人壁癌修繕義務之免除，是被上訴人已無須於點交 前修繕壁癌。雖上訴人復提出東龍仲介103年3月31日全數要 回之前協定不收取之服務費17萬6,800元之存證信函（本院 卷第212至214頁）。但仲介費既經東龍仲介與上訴人協議折 讓，並出具折讓單，未經雙方再次協議，或有其他法定原因 ，自非得任意撤回。至折讓單記載上訴人日後出售系爭房地 時由東龍仲介專任仲介約，亦係雙方合意之約款，亦無何不 公平之處，是上訴人此部分之抗辯，均無可採。 ㈦再上訴人於103年2月23日曾出具內載「立同意書人艾慧芳向 賣方鄭成昀購買台北市○○街000巷00號4樓之房地，該買賣 標的曾發生工人於外牆施工時，不慎跌落地面，送醫後不治 死亡之情事，賣方及東龍不動產汐止中興加盟店均已告知買 方上述事實，買方確已知悉，並仍願意承購本買賣標的物」 等文字之同意書（原審卷第7頁），證人謝旭榮證稱伊知道 同意書，當天是仲介通知伊簽約，簽約過程中仲介與被上訴 人告知上訴人這件事，上訴人亦了解此事，於是寫這樣的文 件。同意書之文字為伊所寫，也念給雙方聽，雙方才簽字， 同意書是在簽買賣契約同時簽的等語（本院卷第250頁）。 證人陳韋宏亦證稱伊等在簽約前一定將所有事情溝通好才進 行簽約，當下溝通好才請代書寫此張同意書，告知雙方有此 事情發生，如上訴人不簽，亦不會沒收斡旋金等語（本院卷 第252頁背面），足認上訴人在簽約時已知悉系爭房屋曾發 生工人於外牆施作墜樓之事件，被上訴人並無故不知告之情 事。至系爭房屋第一間房間壁癌情形（位置如本院卷第217 頁附件一），為兩造簽約時所明知，此外，並無其他漏水情 事，已如前述，是上訴人辯稱被上訴人未依約履行修繕壁癌
之義務，且未依約提供無漏水之房屋，另未於簽約前據實告 知「曾有工人墜樓之事實」，故無系爭買賣契約第8條第2項 之解除權等語，並無可採。
㈧按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給 付物，應返還之。當事人因契約解除而生之相互義務，準用 第二百六十四條至第二百六十七條之規定。民法第259條序 文及第1款、第261條分別定有明文。經查： ⒈兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人已依約給付355萬元予 被上訴人，被上訴人亦於103年3月21日將系爭房地所有權 移轉予上訴人，而系爭買賣契約業經被上訴人於103年5月 17日解除，雙方互負回復原狀之義務，被上訴人得請求上 訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人亦得 請求被上訴人返還已給付之買賣價金355萬元，此等回復 原狀之義務有對待給付之關係。
⒉被上訴人主張依系爭買賣契約第8條第2項約定，伊得因上 訴人因違約，將所給付之訂金全數沒收等語。上訴人則辯 稱被上訴人對沒收已付價金之主張已撤回，無再沒收上訴 人已付價金之權利，且被上訴人對違約金從未有任何請求 或主張，違約金或已付價金非本案之訴訟標的；另上訴人 已付價金高達總價金之百分之二十，已逾內政部所定成屋 買賣契約書範本得沒收違約金之上限等語。查系爭買賣契 約第3條第2項約定第1期簽約款177萬元，無第2期用印款 之約定，第3期完稅款178萬元，第4期尾款1,413萬元，已 如前述，上訴人給付355萬元，顯為依約給付第1期簽約款 及第3期完稅款，為給付買賣價金，並非定金。次依系爭 買賣契約第8條第2項約定，買方違約，賣方得解除契約並 沒收已繳價款，上訴人就被上訴人請求移轉系爭房地所有 權之登記，為同時履行之抗辯，主張被上訴人應返還已付 之價金，被上訴人則主張上訴人已付之價金業經其全數沒 收，毋庸返還，則就被上訴人沒收全部已付之價金是否有 據，被上訴人應返還上訴人之價金為若干，本院自得審究 ，上訴人辯稱被上訴人於原審對沒收已付價金部分之主張 已撤回，違約金或已付價金非本件訴訟標的，本院不得予 以審酌等語，並無可採。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文，當事人約定之違約金是否過高，須依 一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標 準。細繹系爭買賣契約第8條之約定，第1項約定「賣方若
未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬 分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止） ，該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買 方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約 且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。 …」，第2項則為買方違約時賣方得解除契約並沒收買方 已繳價款之約定，則就買賣雙方未依約履行義務，經催告 仍不履行，對方得解除契約，賣方應加倍返還所收款項， 或賣方得沒收買方已繳價款，有相同之約定，均屬損害賠 償預定性違約金，應堪認定。
⒋次依內政部101年10月所頒成屋買賣契約書範本第11條第3 項規定「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法 兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計 算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲 遲利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之 次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付 價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價 款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶 於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動 產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方」（本 院卷第267頁），即內政部所頒成屋買賣契約範本關於沒 收價款充作違約金之上限為房地總價之百分之十五；而系 爭買賣契約總價為1,768萬元，上訴人所繳價金355萬元如 全數沒收，達買賣總價百分之二十，被上訴人沒收之違約 金，顯然過高，應予核減。爰審酌被上訴人已於103年3月 21日移轉系爭房地所有權予上訴人，並已騰空系爭房屋（ 本院卷第210頁），詎上訴人未依約履行，致被上訴人未 能如期取得全部買賣價金；雖上訴人已支付二成之價金， 因履約保證之故，亦暫無法運用，而上訴人遲未辦理貸款 清償原貸款，致被上訴人仍須繼續繳付原貸款，惟因系爭 房地所有權已移轉，無法再為貸款，且因履約準備而騰空 之系爭房屋，亦無法為使用收益，及系爭房地所有權已移 轉登記予上訴人，上訴人須負擔相關之稅捐，及系爭爭議 係因上訴人違約所造成，而內政部所頒成屋買賣契約範本 內容，得為本件成屋買賣參考依據等一切情狀，認本件違 約金應核減為買賣總價金百分之十五，即265萬2,000元為 適當，是被上訴人得沒收上訴人所繳價金265萬2,000元充 作為違約金，逾此部分之89萬8,000元，應返還上訴人。五、綜上，被上訴人主張解除系爭買賣契約，請求上訴人將系爭 房地所有權移轉登記予被上訴人等語，洵屬有據。上訴人就
被上訴人請求移轉系爭房地所有權之登記，為同時履行之抗 辯，主張被上訴人應返還已付之價金，而被上訴人沒收全部 價金355萬元充作違約金，顯然過高，應核減為265萬2,000 元，逾此部分之89萬8,000元，上訴人為同時履行抗辯，於 法有據。從而，被上訴人依民法第259條規定，請求上訴人 應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（面積1,75 4平方公尺、權利範圍一萬分之一八五）及其上臺北市○○ 區○○段0○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街000 巷00號4樓（權利範圍全部）所有權移轉登記予被上訴人， 為有理由，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回上訴。至上訴人為同時履行抗辯，主張於被上訴人 給付89萬8,000元之同時為所有權移轉登記，亦合於民法第2 64條第1項前段之規定，爰由本院為命對待給付之判決如主 文第2項所示。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 潘進柳
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
書記官 劉育妃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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