臺灣高等法院民事判決 101年度建上字第218號
上 訴 人 嘉泉建設股份有限公司
法定代理人 王凱裕（原名：王旭陞）
訴訟代理人 謝玉璇律師
被上 訴人 李環
兼訴訟代理人 連哲世
共 同
訴訟代理人 謝宜庭律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年10
月31日臺灣新北地方法院101年度建字第72號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於104年9月22日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人在原審起訴主張：伊與地主被上訴人李環（下稱李環） 及訴外人曹林玉霞、游仁壽於民國（下同）96年1月31日簽訂 合建契約（下稱系爭合建契約），嗣李環將合建土地所有權一 部移轉予被上訴人連哲世（下稱連哲世），連哲世因而加入系 爭合建契約之地主一方，兩造再於97年1月14日簽訂分屋協議 書（下稱系爭分屋協議），經伊據以將被上訴人依系爭合建契 約分得之1樓A1；2樓A1；5樓A1、A2、A3、A4；10樓B2及11樓 B2共八戶房屋（下合稱1樓A1等8戶房屋）所有權移轉登記予被 上訴人，系爭分屋協議另約定伊將6樓A1、A2；10樓B1、B2； 12樓B1、B2及13樓B1、B2共八戶房屋（下合稱6樓A1等8戶房屋 ）依同樓層銷售金額出售予被上訴人，即兩造間就6樓A1等8戶 房屋成立買賣預約（下稱系爭買賣預約），但伊自98年3、4月 間起屢次通知被上訴人簽訂買賣本約，被上訴人未置理，並提 出不合理之買賣條件，伊再於98年8月28日限期催告被上訴人 簽立買賣本約，並表示若逾期未簽立，系爭買賣預約失效，被 上訴人仍未置理，系爭買賣預約即因目的不能達成而失效，或 因伊依民法第254條規定解除契約而消滅，又伊前因信賴被上 訴人日後會與伊洽訂買賣本約，而應被上訴人要求，先行將6 樓A1、A2戶房屋與5樓A1、A2戶房屋打通，備供日後依買賣本 約點交被上訴人居住使用，系爭買賣預約既已失效或解除，被 上訴人自負有回復原狀義務，惟伊屢次催告被上訴人回復原狀 或賠償回復原狀之費用，被上訴人未置理，導致伊於99年6月 25日將6樓A1、A2戶房屋出賣予訴外人陳炳林後，遲遲無法點
交予陳炳林，而須給付遲延違約罰金予陳炳林，經伊與陳炳林 於100年12月9日在新北市三重區調解委員會調解成立，由伊補 貼陳林回復原狀費用175萬元、自99年8月1日起至100年12月31 日止之銀行貸款利息95萬元，及6樓A1、A2房屋自100年4月1日 起至100年12月31日止之房租損失648,000元，以上合計 3,348,000元，伊已分別於100年12月30日、101年2月15日清償 完畢，爰依民法第231條第1項規定請求被上訴人賠償損害（上 訴人在原審主張併依侵權行為法律關係請求，在第二審表示不 再主張，見本院卷2第136頁反面、第194頁）等語，聲明求為 判決：㈠被上訴人應給付上訴人3,348,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保， 請准宣告假執行。原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上 訴，並就回復原狀費用175萬元部分，追加請求權基礎民法第 259條第6款、第226條第1項、第245條之1第1項第3款等規定（ 經被上訴人同意，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條 第1項第1款、第2款規定，爰准予上訴人為訴之追加，見本院 卷2第89頁反面、第92、136、194頁），其上訴（含追加之訴 ）聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人下開第2項之訴部 分廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人3,348,000元，及自101年6 月23日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢願供擔保，請准 宣告假執行。
被上訴人則以：6樓A1、A2戶房屋係連哲世預定向上訴人買受 ，亦由連哲世與上訴人約定將5樓A1、A2戶房屋與6樓A1、A2戶 房屋打通，故李環並非此部分買賣預約之當事人，上訴人不得 請求李環回復原狀或賠償損害；上訴人就其主張損害之真正， 未舉證以實其說，且上訴人於98年6月間出賣6樓A1、A2戶房屋 予陳炳林，惡意違約在先，不得請求連哲世賠償損害；本院 100年度建上字第93號確定民事判決，命上訴人應給付連哲世 311萬元本息，爰以之與被上訴人主張之債權抵銷等語，資為 抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴、追加之訴及其假執行之聲 請均駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保免為假執行。兩造不爭執之事項：
㈠上訴人與地主李環、曹林玉霞、游仁壽等人於96年1月31日簽 訂系爭合建契約，嗣李環將合建土地所有權一部移轉予連哲世 ，連哲世因而加入系爭合建契約之地主一方（見上訴人提出之 房屋合建契約書，本院卷1第43至51頁）。㈡兩造於97年1月14日簽訂系爭分屋協議，約定被上訴人依系爭 合建契約分得1樓A1等8戶房屋，嗣上訴人已依約將5樓A3、A4 ；10樓B2；11樓B2等戶房屋登記為李環所有，及將1樓A1；2樓 A1；5樓A1、A2等戶房屋登記為連哲世所有。系爭分屋協議另
約定上訴人同意將6樓A1等8戶房屋分配給被上訴人，並依同樓 層銷售金額出售予被上訴人，此約定性質為各該房屋之買賣預 約（此為上訴人主張，經被上訴人自認，見本院卷2第68頁反 面）（見上訴人提出之分屋協議書，本院卷1第42頁）。㈢兩造簽訂買賣本約之前，上訴人先將6樓A1、A2戶房屋與5樓A1 、A2戶房屋打通。
㈣上訴人於99年7月13日以買賣為原因，將6樓A1、A2戶房屋（門 牌為新北市○○區○○街000號6樓、6樓之6）所有權移轉登記 予上訴人之監察人陳炳林，經連哲世起訴請求上訴人賠償損害 ，歷經原審法院99年度建字第125號、本院100年度建上字第93 號、最高法院102年度台上字第488號、本院102年度上更㈠字 第36號判決，於104年4月14日確定，上訴人應給付連哲世311 萬元，及自99年11月2日起至清償日止按年息5%計算之利息（ 見被上訴人提出民事判決書、確定證明書，及本院調取上開民 事卷宗，本院卷2第73至83頁及外放卷宗影本）。關於上訴人請求李環給付部分，得心證之理由：㈠上訴人主張：伊與被上訴人間成立系爭買賣預約，伊並應被上 訴人要求而先將6樓A1、A2戶房屋與5樓A1、A2戶房屋打通，嗣 系爭買賣預約因故失效或解除，被上訴人應共同負回復原狀之 責，爰依民法第231條、第259條第6款、第226條、第245條之1 第3款等規定，請求李環給付1,674,000元本息（上訴人請求被 上訴人共同給付3,348,000元本息，即被上訴人平均分擔，各 給付1,674,000元本息）等語。李環則抗辯：6樓A1、A2房屋係 連哲世預定向上訴人買受，亦由連哲世與上訴人約定將5樓A1 、A2戶房屋與6樓A1、A2戶房屋打通，故伊不負回復原狀或賠 償損害責任等語。
㈡查上訴人提出合建工程之建造執照，記載於97年3月5日領照， 另附表「起造人及幢棟戶層」關於李環部分僅有5樓A3、A4戶 房屋，連哲世部分僅有5樓A1、A2戶房屋（本院卷1第168至171 頁）。又兩造於97年1月14日系爭分屋協議，當時合建房屋尚 未開始興建，而依提出系爭分屋協議書，於第1條約定「乙方 （即上訴人，下同）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層（內 容：1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、6樓A1 戶及A2戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶、12樓B1戶及B2 戶、13樓B1戶及B2戶），同意分屋予甲方（即被上訴人，下同 ），並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲 方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費 用各由甲、乙雙方支付之。」、第2條約定「甲方依合建契約 內容，另再分得地下室停車位6.91車位..」、第3條約定「甲 、乙雙方之合建契約內容，明訂甲方分得之房屋坪數為220.99
坪，實際坪數以權狀登記為準（換算價值總金額為新台幣 82,782,404元正）..」（本院卷第42頁），上開契約文字表示 當時兩造僅以房屋總坪數在220.99坪範圍內者及逾此坪數部分 ，區分前者為被上訴人依系爭合建契約分得部分，及後者為被 上訴人預定向上訴人買受部分，但未確定被上訴人各別依系爭 合建契約分得之戶別，及預定向上訴人買受之戶別。又依前開 之㈡兩造不爭執之事實，顯示兩造係在成立系爭分屋協議以 後，始另行確定上訴人二人依系爭合建契約各別分得之戶別。 故尚不得僅憑系爭分屋協議記載「甲方」為被上訴人，即解為 被上訴人就6樓A1等8戶房屋均共同與上訴人成立買賣預約。㈢被上訴人陳述：連哲世要求上訴人將5樓A1、A2戶房屋及6樓A1 、A2戶房屋打通，供日後其與母親李環居住使用，經上訴人同 意，且有關變更設計事宜，上訴人係與連哲世聯繫，並未要求 李環參與及確認等語，業據提出連哲世與訴外人鮮境室內裝修 有限公司簽訂之室內設計委託合約書、臺灣高等法院檢察署（ 下稱高檢署）100年度上聲議字第6840號處分書（內載「被告 王旭陞（即上訴人之法定代理人）..辯稱：..一開始伊確有出 售6樓A1、A2予聲請人連哲世之意，亦照聲請人連哲世之設計 圖去作格局修改，然聲請人連哲世自始至終從未給付購買該2 戶房屋之款項，後因價格無法談成，伊想把房屋收回不再賣予 聲請人連哲世，但須聲請人連哲世恢復原狀，伊才能將房子售 予他人，但聲請人連哲世不要恢復原狀..」、「證人林詩博於 偵查中證稱：..伊當時有受聲請人連哲世之委託而承接巴黎S- MART大樓5樓A1、A2與6樓A1、A2水電工程，伊當時與聲請人連 哲世、負責營造工程之李進財在工地議價，議價完成後伊等三 人分別在嘉泉公司客戶室內變更追加減帳明細表上簽名，水電 工程款最後議價為20萬元..」、「證人李進財證稱：伊在嘉泉 公司上班，負責工地管理，伊係代表嘉泉公司受聲請人連哲世 之委託而承接巴黎SMART大樓5樓A1、A2與6樓A1、A2之室內隔 間變更工程，聲請人連哲世拿設計圖給伊進行估價，議價結果 係總工程款為30萬元，其中水電部分20萬元，營造部分10萬元 ..」、「證人即嘉泉公司業務部經理張菀欣於偵查中證稱：.. 聲請人連哲世本要購買巴黎SMART大樓6樓A1、A2，亦已變更格 局完畢，然嗣後聲請人連哲世沒有出資購買，嘉泉公司要請他 回復原狀或負擔回復原狀之費用，但聲請人連哲世不予理會.. 」）為證（本院卷1第206至220頁），並為上訴人所不爭執（ 原審卷1第5頁），堪信為真正。再查，上訴人提出其於99年6 月11日委由律師寄發予連哲世之三重中山路第786號存證信函 ，表示「主旨：..請台端於文到二週內，將嘉泉建設股份有限 公司原擬出售予台端之巴黎SMART建案『A1、A2/6F』回復原狀
，否則嘉泉建設股份有限公司將自行僱工回復原狀，並請求因 此所生之全部費用..說明：..本公司與連哲世先生依分屋協議 ，擬另出售連哲世先生巴黎SMART建案若干戶房屋..連哲世先 生旋即辦理巴黎SMART建案『A1、A2/6F』設計變更..現上開分 屋協議既已失效，上開巴黎SMART建案『A1、A2/6F』自應由連 哲世先生回復原狀..」（本院卷1第172至175頁），別無證據 顯示上訴人在本件起訴前曾主張李環應共同負回復原狀之責。 此外，本院102年度上更㈠字第36號確定民事判決亦認定連哲 世單獨預定購買6樓A1、A2戶房屋，得單獨本於該買賣預約， 請求上訴人賠償損害311萬元本息（見本院卷2第74、75頁）。 足認系爭分屋協議簽立後，兩造業已確認由連哲世一人預定買 受6樓A1、A2戶房屋，並由連哲世一人與上訴人間約定先進行 將5樓A1、A2戶房屋及6樓A1、A2戶房屋打通之變更設計工程， 質言之，6樓A1、A2戶房屋之買賣預約及上述變更設計工程約 定，均存在於上訴人與連哲世之間，與李環無涉，則上訴人以 該買賣預約失效或解除為由，依民法第231條、第259條第6款 、第226條、第245條之1第3款等規定，請求李環給付 1,674,000元本息，顯然無據，應認其請求為無理由。關於上訴人請求連哲世給付部分，得心證之理由：㈠上訴人主張：系爭買賣預約關於6樓A1、A2戶房屋部分業已失 效或解除，伊前因信賴連哲世日後會與伊洽訂買賣本約，而應 連哲世要求，先行將6樓A1、A2戶房屋與5樓A1、A2戶房屋打通 ，備供日後依買賣本約點交連哲世，自應由連哲世負回復原狀 義務，但連哲世拒絕回復原狀，爰依民法第231條、第259條第 6款、第226條、第245條之1第3款等規定，請求連哲世給付 1,674,000元本息等語。連哲世則否認上訴人受有損害或支出 回復原狀之費用。
㈡按民法第231條第1項規定「債務人遲延者，債權人得請求其賠 償因遲延而生之損害。」、第226條第1項規定「因可歸責於債 務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、第 245條之1第1項第3款規定「契約未成立時，當事人為準備或商 議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成 立致受損害之他方當事人，負賠償責任：..其他顯然違反誠 實及信用方法者。」次按損害賠償之債，以有損害之發生及有 責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件， 故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難 謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例 意旨參照）。查上訴人主張：伊於99年6月25日將6樓A1、A2戶 房屋出賣陳炳林，因連哲世拒絕回復原狀，致伊無法依約交屋 ，而與陳炳林於100年12月9日在新北市三重區調解委員會調解
成立，內容為「相對人（即上訴人，下同）遲遲未辦理點交事 宜及屋內隔局破損，造成聲請人（即陳炳林，下同）損失，.. 相對人願意賠償聲請人3,348,000元整，作為修復費、利息損 失、補貼租金及一切費用。雙方同時約定於相對人給付完畢上 述款項時應同時辦理交屋。」，伊已分別於100年12月30日、 101年2月15日清償完畢等語，固據提出買賣契約書、調解書、 存摺為證（原審卷第28至39、113、114頁）。惟查，上訴人自 承陳炳林並無實際利息損失，且上訴人對於上述所謂修復費、 補貼租金及一切費用，僅提出上訴人製作之室內回復原設計工 程費用明細表、新北市○○路000號9樓之2房屋租賃契約書為 證（本院卷1第108至111頁），不足以證明陳炳林確實受有各 該損害，而依法得請求上訴人賠償之。再查，上訴人主張：伊 於99年10月間出具承諾書予陳炳林，承諾於100年3月底交屋云 云，未舉證以實其說，且依上訴人提出陳炳林於100年11月14 日寄給上訴人之蘆洲郵局第532號存證信函，表示「本人..向 貴公司購買新北市○○路000號6樓A1與A2房屋，..當初，貴公 司王董事長與張菀欣經理口頭告知本人，上開房屋因為被連哲 世、李環辦理變更設計，而與連哲世、李環在訴訟中，暫時無 法如原設計圖辦理點交，待判決確定後，將立即回復至未經連 哲世變更設計前之原狀並辦理點交事宜。本人站在貴公司監察 人立場，勉予同意，惟迄今業已經過一年以上，貴公司交屋日 期仍遙遙無期..請貴公司明確示知何時可以交屋及補償本人這 段期間所受損害之補償方法。」（本院卷1第107頁），足見上 訴人主張與陳炳林約定於100年3月底交屋乙節並非事實，即令 曾有此約定，嗣後上訴人亦與陳炳林變更約定為上訴人在本院 102年度上更㈠字第36號判決於104年4月14日確定後（見前開 之㈣，蓋本件訴訟係於101年3月1日起訴，故上開存證信函 所指訴訟，應非本件訴訟），再履行交屋義務，則依此一約定 ，上訴人於104年4月14日前未點交6樓A1、A2戶房屋予陳炳林 ，不生遲延給付情事，陳炳林亦無權請求上訴人賠償或補償因 遲延交屋所生之損害。準此，上訴人自願拋棄上述交屋期限利 益，與陳炳林於100年12月9日調解成立，承諾提前交屋，並賠 償及補貼陳炳林3,348,000元，因而受有支出該筆款項之損害 ，此乃上訴人個人行為介入所致。綜上，上訴人主張連哲世負 有回復原狀責任乙節，即令可採，但因本院認為上訴人受有上 開損害之結果，與連哲世遲不履行回復原狀義務之間，不存在 相當因果關係，則上訴人本於民法第231條第1項規定，請求連 哲世賠償1,674,000元本息，及本於民法第226條第1項、第245 條之1第1項第3款規定，請求連哲世賠償其中所謂修復費本息 ，均為無理由。
㈢按民法第259條第6款規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀 之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： ..應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者， 應償還其價額。」查上訴人主張系爭買賣預約關於6樓A1、A2 戶房屋部分業已失效或解除乙節，即令可採。惟查，系爭買賣 預約係約定將來訂立一定契約（即買賣本約）之契約（最高法 院64年台上字第1567號判例意旨參照）。上訴人在系爭買賣預 約成立後，另與連哲世約定先進行將6樓A1、A2戶房屋與5樓A1 、A2戶房屋打通之變更設計工程，顯非上訴人依系爭買賣預約 所為給付，而係預期將來買賣本約成立，在締約前對於將來要 依買賣本約履行交付買賣標的物之準備行為（此為兩造不爭執 ，見本院卷2第68、86頁反面）。準此，上訴人以系爭買賣預 約關於6樓A1、A2戶房屋部分已失效或解除為由，依前揭規定 ，請求連哲世應償還將打通後之6樓A1、A2戶房屋與5樓A1、A2 戶房屋，回復為變更設計前原狀之價額，顯然無據。綜上所述，上訴人在原審依民法第231條第1項規定，請求被上 訴人給付3,348,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人 敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。又上訴人在第二審追加依民法第259條第6款、第226條第1項 、第245條之1第1項第3款等規定，請求被上訴人給付上開金額 中之175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請失所附 麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 管靜怡
法 官 鍾素鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
書記官 章大富
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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