臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第336號
原 告 鄭皓文
訴訟代理人 吳俊昇律師
被 告 源利工程股份有限公司
法定代理人 蘇文凱
上列當事人間返還價金事件，本院於民國104年11月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國103年1月10日向被告購買新北市○○區○○段00 0地號土地（面積8,902.60平方公尺，持分28/10,000）及座 落其上新店區安和段4927、4928、4929建號，門牌號碼為新 北市○○區○○路0號地下貳層之37、38、39房屋編號AB2-0 41、042、043，面積264.59平方公尺，約80.04坪之建物（ 專有部分）作為辦公室使用。共同使用部分則為3717、4940 、4939、4941、5076建號，合計面積為407.9平方公尺，約 123.38坪以及地下三層編號278、279號停車位2個，價金共 新台幣（下同）1610萬元。原告受領前述辦公室數月後擬裝 修時，欲更換被告在出賣房屋時所附贈之冷氣機，請冷氣空 調廠商前來估價勘查後，發現被告將冷氣主機安裝在鄰安康 高中的大樓外牆。因外牆早已掛滿冷氣主機，並無安裝空間 ，而且現有冷氣主機安裝密度過高，一旦冷氣主機全部運作 ，將因熱氣無法散去導致故障。原告得知後乃向三圓羅馬社 區管理委員會詢問如何處理，三圓羅馬社區管理委員會始告 知被告掛放冷氣主機之位置並未獲得住戶或管委會同意，管 委會已經訴請被告拆除。倘原告要安裝冷氣主機日後可能會 被拆除，後果自負。原告知悉後，乃請律師發函被告詢問此 事。被告先委請永然聯合法律事務所陳淑芬、陳小祺律師表 示：冷氣主機絕大多數調掛在大樓外牆，而且與管理委員會 的訴訟尚未判決確定，尚在協商，原告權益並未受損；之後 再委請陳淑芬、陳小祺律師表示：被告與管委會的訴訟已經 和解，故原告的冷氣主機可以繼續懸掛於原址依現況使用， 權益不受影響，並無損害。惟被告空言主張，並未提出相關 資料；且據管委會之告知，被告係受一審敗訴判決（至於有 無和解，則未告知）。既然被告一審受敗訴判決，縱然經過 區分所有權人會議決議同意被告放置在大樓外牆吊掛冷氣主 機，他日區分所有權人會議變更決議不同意冷氣主機吊掛於
外牆、要求拆除時，原告該如何是好？
㈡按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，民法第354 條第1項、第359條分別定有明文；「因被詐欺而為意思表示 者，表意人得撤銷其意思表示」，亦為民法第92條所明定。 現今社會中，工作8小時加上午休時間，每人每日在辦公室 之時間長達10小時左右。房屋如果無法使用空調設備，實在 難以想像可以作為辦公室使用，尤其本件買賣標的在地下貳 層，如果無法使用空調設備，則充其量只能作為倉庫。倘原 告無法在買賣標的合法安裝空調設備，則縱使可以登記為辦 公室，實際上亦會因欠缺空調設備而無法在內辦公。準此， 本件買賣標的具有效用上的瑕疵，原告爰依民法第359條之 規定解除上揭買賣契約，並依民法第92條第1項前段之規定 撤銷上揭買賣契約。「契約解除時，當事人雙方回復原狀之 義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之 」，民法第259條定有明文，原告已向被告解除契約，自得 請求返還價金並加計法定利息。原告係於103年1月10日支付 簽約款372萬元；103年2月25日支付備證款209萬元；103年3 月20日支付用印款209萬元；103年4月28日支付尾款805萬元 ；103年5月5日支付尾款15萬元。因車位無須使用空調，尚 無如辦公室部分之效用上的瑕疵。為免雙方爭執此部分能否 解除或撤銷契約，故此部分不請求。每個車位756,000元， 應扣除2個車位的金額1,512,000元（於簽約款中扣除），爰 請求分別加計自該日起至清償日止之利息（詳細金額及支付 日如附表二）。
㈢為此聲明：
⒈被告應給付原告1458萬8000元，及自如附表二所示之日起 ，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告則抗辯以：
㈠本件原告提起訴訟之事實係以其向被告購買新北市○○區○ ○段000地號土地及座落其上新店區安和段4927、4928、492 9建號，門牌號碼為新北市○○區○○路0號地下貳層之37、 38、39房屋編號AB2-041、042、043，面積264.59平方公尺 ，約80.04坪之建物。共同使用部份為3717、4940、4939、 4941、5076建號，合計面積為407.9平方公尺，約123.38坪
及地下三層編號278、279號停車位二個，總價共1610萬元。 原告對專有及共同使用部份主張被詐欺撤銷契約並以瑕疵為 由主張解除契約，惟對於二個停車位部份則不主張撤銷契約 也不主張解除契約。就事實言，無論原告主張詐欺或主張瑕 疵其均係以所謂管委會要求不得在外牆吊掛冷氣，主機日後 會被拆除為由作為其訴求之依據。惟查，原告所購買之建物 在外牆吊掛冷氣主機，自原告購買至今，該冷氣主機沒有一 天不能使用，也從來沒有被拆除。至於原告稱管委會不准在 外牆吊掛冷氣一事，確實之前曾因為管委會和被告之認知不 同，而有爭議及訴訟。惟事後已經和解，由被告源利工程公 司給付管委會200萬元及移轉八個停車位給管委會指定之受 託人作為交換條件，換取管委會及區分所有權人會議同意所 有外牆之吊掛冷氣仍然可以依現況繼續使用，不得任意拆除 。依該和解協議書第二條約定，區分所有權人會議已同意如 附件一所示A-H部份依現況使用，日後不得再起訴請求拆除 ，也就是包括原告在內所掛用之冷氣主機可依現況使用，管 委會不得向主管機關檢舉或以區分所有權人會議決議方式改 變使用現況，若日後甲方（管委會）區分所有權人會議作出 違反本協議書之決議而導致乙方（被告）受有損害，甲方（ 管委會）應負損害賠償責任。因此本件在外牆吊掛冷氣主機 現況使用之狀態已經經區分所有權人會議通過，使用權之爭 議已解決，使用上並無問題。再者，被告當初並未有詐欺， 之前雖然對於外牆是否可以吊掛冷氣，被告與管委會意見有 所不同，但從原告購買至今，該冷氣主機都正常使用，從來 沒有被拆除過及移動過，可見當時被告認為外牆是否可以吊 掛冷氣主機與管委會意見不同，但總有辦法解決，因此對於 外牆可以吊掛冷氣主機一事，被告並無詐欺。再就瑕疵而言 ，本件外牆可以吊掛冷氣主機之問題既然已經獲得解決，現 已無任何瑕疵之狀態，原告以買賣瑕疵解除契約，並無理由 。
㈡為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實如下：
㈠原告與被告於103年1月10日簽署三圓羅馬辦公室房地買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落新北市○○區 ○○路000地號土地（面積8902.60平方公尺，持分28/10000 ），及坐落其上新店區安和段4927、4928、4929建號，門牌 號碼為新北市○○區○○路0號地下2層之37、38、39，房屋 編號AB2-041、042、043，面積264.59平方公尺、約80.04坪
之建物（專有部分）。共同使用部分則為3717、4940、4939 、4941、5076建號，合計面積407.09平方公尺、約123.38坪 以及地下三層編號278、279號停車位2個（下稱系爭房地、 停車位），總價金為1610萬元，其中停車位每個價金為75萬 6000元。
㈡原告於103年1月10日給付372萬元、103年2月25日給付209萬 元、103年3月20日給付209萬元、103年4月28日給付805萬元 、103年5月5日給付15萬元予被告。
㈢被告於103年11月10日、103年12月30日下午12時30分委託永 然聯合法律事務所寄發（103）（11）然法一字第1303號、 （103）（11）然法一字第1310號律師函予原告。 ㈣原告於103年12月3日寄發南勢角郵局第000105號存證信函予 被告。
㈤被告就其與三圓羅馬社區管理委員會臺灣高等法院103年度重 上字第433號、103年度上字第624號民事案件，達成民事和解 ，簽署「和解協議書」（本院卷第42至44頁） ㈥三圓羅馬社區於103年12月6日召開103年度區分所有權人會 議，表決通過被告補償社區事項決議案。
（以上見本院卷第106頁反面、第107頁）四、本件原告請求被告返還系爭房地買賣價金1458萬8000元及遲 延利息，為被告所否認，並以前詞抗辯；是本院就本件應予 審究者為：原告主張系爭房地有瑕疵，爰依民法第354條第1 項、第359條之規定解除系爭房地買賣契約，或爰依民法第 92條第1項之規定撤銷系爭房地買賣契約，請求被告返還系 爭房地買賣價金1458萬8000元，暨法定遲延利息，有無理由 ？茲分述如下：
㈠按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品 質有欠缺者，亦屬之」，有最高法院73台上字第1173號判例 可資參照。再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；次按民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證責任，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原 告之請求，此有最高法院十七年上字第九一七號判例意旨可 供參照。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條定有明文；又物之出賣人，對於 買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其
價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常之效用，或契約預定效 用之瑕疵，民法第354條固有明文，然買受人如主張物之出 賣人交付之物有瑕疵，依前揭說明，仍應就物之出賣人交付 之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任，合先敘明。 ㈡本件原告固主張被告出賣系爭房地時所附贈之冷氣機係懸掛 於三圓羅馬社區大樓外牆，並未經三圓羅馬社區住戶或管理 委員會同意或管理委員會同意，且三圓羅馬社區管理委員會 業已訴請被拆除懸掛於上揭外牆之冷氣機，系爭房地既無法 合法安裝空調設備，顯然已欠缺通常效用，而有瑕疵云云。 惟查，三圓羅馬社區管理委員會與被告間排除侵害等事件， 經本院103年度店重訴字第2號判決被告應拆除裝置於三圓羅 馬社區如附圖編號A至H所示冷氣機及相關設備，被告提起上 訴，由臺灣高等法院以103年度重上字第433號審理，被告在 該事件上訴程序中，與三圓羅馬社區管理委員會達成民事和 解，簽署和解協議書，三圓羅馬社區管理委員會後於103年 12月17日以民事撤回起訴狀撤回起訴，此為兩造所不爭執， 並有和解協議書（見本院卷第42至45頁）、民事撤回起訴狀 撤回起訴（見本院卷第89、90頁）附卷足憑，後經本院調閱 本院103年度店重訴字第2號暨臺灣高等法院103年度重上字 第433號民事卷宗核閱無誤，堪信為真實。再查，卷附和解 協議書二條明文約定：「甲方（即三圓羅馬社區管理委員會 ）之區分所有權人會議已同意如附件一所示之A～H部分依現 況使用，日後不得再起訴請求拆除，向主管機關檢舉或以區 分所有權人會議決議方式改變使用現況，若日後甲方區分所 有權人會議作出違反本協議之決議而導致乙方受有損害，甲 方應負損害賠償責任」（見本院卷第42頁），又三圓羅馬社 區業於103年12月6日召開103年度區分所有權人會議，表決 通過被告補償社區事項決議案，亦為兩造所不爭執，已如前 述，而原告向被告承購系爭房地後，已成為區分所有權之繼 受人，其依公寓大廈管理條第24條第1項「區分所有權之繼 受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影 印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本 條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定，自得主張依 上揭和解協議書第2條之約定，就如該協議書附件一所示之A ～H部分依現況使用，三圓羅馬社區管理委員會或區分所有 權人會議均不得訴請拆除或決議改變使用現況，是以系爭房 地並無原告所指不能合法裝置冷氣或空調設備而欠缺通常效 用之瑕疵，原告復未提出其他證據證明被告交付之物有瑕疵 ，則其並不得依民法第354條第1項、第359條之規定主張解 除系爭房地買賣契約。
㈢再按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定 ，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當 事人，應就此項事實負舉證之責任」，有最高法院44年台上 字第75號判例可資參照。承上，系爭房地並無原告所指不能 合法裝置冷氣或空調設備而欠缺通常效用之瑕疵，原告復未 提出其他證據證明被告如何施用詐術，致使其陷於錯誤而為 承買之意思表示，則其以被詐欺為由，主張撤銷系爭買賣契 約，亦無理由。
㈣綜上所述，原告以系爭房地買賣契約業經解除或撤銷，請求 被告給付1458萬8000元，及自如附表二所示之日起，均至清 償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回 。
五、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許 。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，兩 造所提證據調查之聲請，因本件事證已臻明確，亦無調查之 必要，均附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
民事第七庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
書記官 劉冠伶
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