臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第199號
上 訴 人 周加琳
訴訟代理人 羅啟恒律師
上 訴 人 羅秀月
訴訟代理人 楊曉邦律師
郭明怡律師
甯維翰律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年2月12
日本院臺北簡易庭103年度北簡字第4495號第一審判決提起上訴
，本院於民國104年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人羅秀月給付超過新臺幣貳拾貳萬捌仟元部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人周加琳在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人周加琳其餘上訴駁回。
上訴人羅秀月另應給付上訴人周加琳新臺幣玖萬伍仟元。上訴人羅秀月上訴駁回。
第一、二審（含擴張之訴部分）訴訟費用，由上訴人羅秀月負擔百分之九，餘由上訴人周加琳負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。上開規定，於 簡易事件之第二審訴訟程序準用之。民事訴訟法第446 條第 1 項、第255 條第1 項第3 款、第436 條之1 第3 項定有明 文。本件上訴人周加琳（下稱周加琳）於原審起訴請求上訴 人羅秀月（下稱羅秀月）應就其違約一事賠償第一審律師費 新臺幣（下同）8 萬5,000 元；嗣於第二審擴張請求羅秀月 應再賠償第二審律師費9 萬5,000 元，依前開規定，自應許 其為訴之追加。羅秀月於原審反訴請求：㈠確認周加琳與羅 秀月間就門牌號碼臺北市○○○路0 段000 號1 樓及地下室 （下稱系爭房屋）租賃關係存在；㈡周加琳應與羅秀月簽訂 租賃契約，將系爭房屋自民國103 年3 月1 日起以每月租金 14萬3,000 元出租與羅秀月。嗣於第二審減縮請求：㈠確認 羅秀月與周加琳間自103 年3 月1 日起至104 年4 月1 日止 就系爭房屋之租賃關係存在；㈡周加琳應與羅秀月簽訂租賃 契約，將系爭房屋自103 年3 月1 日起至104 年4 月1 日止 以每月租金14萬3,000 元出租與羅秀月，依上開規定，應許 其為訴之變更，合先敘明。
二、按民事訴訟法第395 條第2 項規定，法院廢棄或變更宣告假 執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免 假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償， 被告未聲明者，應告以得為聲明。乃在保護受不當假執行被 告之利益，並兼顧訴訟經濟而設，係附屬於本案訴訟程序之 一種簡便程序，為鼓勵被告利用此種簡便程序，避免另行起 訴，以減輕訟累，於同法第77條之15第2 項明定：依第395 條第2 項所為聲明，不徵收裁判費（最高法院96年度臺抗字 第683 號裁定參照）。羅秀月提起上訴後，以周加琳執原判 決聲請假執行，經本院民事執行處受理後核發執行命令，羅 秀月因而騰空遷讓系爭房屋，另行承租店面支出裝潢費用以 繼續營業，羅秀月因周加琳聲請假執行所受損害之數額為13 3 萬2,503 元，是依民事訴訟法第395 條第2 項規定，聲明 周加琳應給付133 萬2,503 元，及自104 年4 月6 日起至清 償日止按年息5 ％計算之利息云云，並提出本院104 年3 月 13日北院木104 司執福字第27861 號執行命令及照片為證（ 見本院卷第62至65頁），合於上開規定，附此敘明。三、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提 出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者 ，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第3 、6 款分別定 有明文。查周加琳於原審即主張為避免默示承認租賃關係存 在，就羅秀月於103 年3 月至5 月之匯款，辦理清償提存返 還羅秀月，並提出提存書影本3 紙為證（見原審卷第108 至 110 頁），復於本院主張其就羅秀月之匯款持續辦理清償提 存返還之，並提出提存書影本8 紙為證（見本院卷第132 至 139 頁），係屬對已提出之攻擊防禦方法為補充，羅秀月則 抗辯周加琳提存書記載地址非羅秀月實際居住地址，不生清 償提存之效果等語，如不許羅秀月提出有顯失公平之情形， 合於上開規定，應予准許。又羅秀月於原審辯稱：其已按月 分別將租金14萬3,000 元匯入周加琳台北富邦銀行古亭分行 帳號3902101 78662 帳戶（下稱系爭帳戶），由周加琳收取 ，周加琳未因其未遷讓系爭房屋而受有損害，縱認羅秀月有 違約情事，違約金之計算應扣除周加琳已受領之租金等語（ 見原審卷第54、161 頁）。嗣於本院表示：若兩造間租賃關 係不存在，羅秀月已給付周加琳之171 萬6,000 元為周加琳 之不當得利，羅秀月得主張與周加琳之違約金及律師費債權 抵銷等語（見本院卷第100 頁反面、第192 頁）。核羅秀月 所為僅係對其於第一審已提出抵銷之攻防方法為補充，揆諸 上開說明，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、周加琳主張：
㈠本訴部分：
⒈訴外人即周加琳之父周永和生前出租系爭房屋與羅秀月，於 97年12月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定 租期自98年3 月1 日起至103 年2 月28日止，共計5 年，每 月租金13萬元，租期屆滿時，如不即時遷讓返還房屋，羅秀 月應按月給付按照租金5 倍之違約金至遷讓之日止。周加琳 於103 年1 月17日繼承系爭房屋，因兩造未能達成續租合意 ，請求羅秀月遷讓返還系爭房屋，遭羅秀月拒絕，繼續占有 系爭房屋，並自103 年3 月起至104 年2 月止，自行按月匯 款14萬3,000 元至系爭帳戶，周加琳不得已僅得按月將14萬 3,000 元提存。依系爭租約第6 條約定，周加琳得請求羅秀 月遷讓返還系爭房屋，暨給付按租金5 倍計算之違約金至遷 讓之日止，惟其僅請求每月26萬元之違約金，又依系爭租約 第12條約定，羅秀月應賠償其為此支付一、二審律師費用8 萬5,000 元、9 萬5,000 元。
⒉原審以約定違約金過高為由，酌減違約金至每月14萬3,000 元，依系爭房屋總面積65.42 坪計算，每坪僅2,186 元（計 算式：143,000 ÷65.42 ＝2,186 ，元以下四捨五入），然 依內政部不動產交易實價查詢服務網所示，羅斯福路3 段師 大商圈店租每坪約4,417 元，另依租屋網所示，台大商圈店 租每坪約4,444 元，與系爭房屋同屬師大商圈者，位於巷內 店租每坪為6,500 至6,700 元，與系爭房屋同屬面臨大馬路 轉角之店租每坪為1 萬2,000 元，周加琳請求按租金2 倍即 26萬元計算違約金，換算每坪僅3,974 元（計算式：260,00 0 ÷65.42 ＝3,974 元），並無過高。 ⒊羅秀月行使抵銷之債權，係羅秀月自行匯款至其名下帳戶所 生，其按月以相同金額對羅秀月辦理清償提存，羅秀月對其 無可供抵銷之債權存在，其向臺灣士林地方法院（下稱士林 地院）提存所陳報之送達地址為羅秀月之戶籍地址，其所為 清償提存形式上合法，羅秀月否認實際居住戶籍地址而未收 受通知書等情，應自行舉證，羅秀月上開所辯顯不可採。 ㈡反訴部分：
系爭租約第20條僅能得出兩造約定租金調整之時期及漲幅， 無法得出周加琳有將系爭房屋續租與羅秀月之義務。本件係 因羅秀月違反系爭租約，屆期拒絕返還系爭房屋與周加琳， 原審判決命為假執行並無違誤。況系爭租約無論何時屆期， 羅秀月將另覓新屋而因此產生新屋之裝潢費用，是新屋裝潢 費用非因周加琳聲請假執行所生之額外費用，亦非因假執行 不當所受之損失，與假執行無因果關係等語。
二、羅秀月則以：
㈠本訴部分：
⒈羅秀月承租系爭房屋用以經營藥局，投資頗鉅，且藥局經營 具在地性須長期穩定營業，於簽訂系爭租約與周永和議約時 即就租賃期間與租金進行磋商，合意系爭租約最初5 年期間 不漲房租，自第6 年起至第10年間調漲10％租金即14萬3,00 0 元，此項合意由當時擔任房屋仲介之周加琳親手書寫系爭 租約第20條，羅秀月既於訂約時已與周永和就租約第6 年起 （即103 年3 月1 日起）之「租金」及「租賃標的物」等必 要之點達成合意，是依最高法院95年度臺上字第2789號判決 ，系爭租約第20條所謂「另訂新約」，目的係證明雙方租賃 關係繼續存續，以使雙方權利義務有所憑據，及作為保全證 據之目的，而非周永和欲保留續租與否之權利。 ⒉周加琳於系爭租約期限屆滿前提出續約1 年每月租金18萬元 ，或續約5 年每月租金22萬元等違反系爭租約第20條租金漲 幅之約定，違反誠信原則及權利濫用，依民法第101 條第1 項規定，應視為法律行為（即租賃契約）之停止條件（即締 結書面契約）業已成就。
⒊本件違約金性質屬損害賠償額之預定，上訴人所得請求之金 額應相當於租金之損害賠償，上訴人提出附近招租行情，主 張以原租金2 倍計收違約金相當於每坪3,974 元，惟上訴人 之計算公式係將店面1 樓及地下1 樓租價等同視之，並將騎 樓面積計入，造成相當於每坪租金之金額看似較低，然地下 1 樓租金通常低於地面樓層，騎樓面積亦非租賃範圍，周加 琳將之同等視之，意圖誤導。羅秀月另承租之門牌號碼臺北 市○○○路0 段000 號1 樓店面，每月租金僅5 萬5,000 元 ，益徵周加琳之違約金請求過高。
⒋周加琳所稱第一審律師費中，實包含委任辦理「提存房屋租 金」之2 萬5,000 元，第二審律師費亦包含「代辦假執行聲 請」之1 萬5,000 元，上開「提存事件」與「聲請假執行」 事件均係非訟事件，且提存事件之受任人亦非律師，與系爭 租約第12條約定不符，系爭租約無何羅秀月不得提起訴訟主 張權利之約定，羅秀月提起反訴非系爭租約第12條所稱「乙 方（即羅秀月）違約致損害甲方權益」之情形。周加琳稱支 出第一、二審律師費並無憑據，且其中多達10萬元非羅秀月 依約應負擔之費用，周加琳之請求自屬無據。
⒌羅秀月自103 年3 月起共給付周加琳171 萬6,000 元之租金 ，若鈞院認兩造間租約不存在，上開171 萬6,000 元即為周 加琳之不當得利，羅秀月得依民法第179 條規定請求返還， 並與周加琳之違約金及律師費債權抵銷。兩造間租賃關係自
103 年3 月1 日起仍繼續存在，羅秀月繳納租金行為係履行 系爭租約所負債務，周加琳無由將前開租金返還，屬非依債 之本旨提出給付，其提存非合法。羅秀月已多年未居住於提 存書所載新北市汐止區地址，而係居住在臺北市大安區，周 加琳向士林地院辦理提存違反民法第327 條、第314 條第2 款所定應於債權人住所地法院提存規定，於法未合，且羅秀 月始終未收受任何提存通知書，亦無受領遲延，周加琳之提 存不生清償效果。
㈡反訴部分：
⒈兩造就系爭房屋繼續成立租賃關係，周加琳有交付及繼續出 租系爭房屋之義務，羅秀月為此爰依系爭租約、不定期限租 賃契約之法律關係提起反訴，請求確認兩造間自103 年3 月 1 日起至104 年4 月1 日止就系爭房屋之租賃關係存在，周 加琳應與其簽訂租賃契約，並將系爭房屋自103 年3 月1 日 起至104 年4 月1 日止以每月租金14萬3,000 元繼續出租。 ⒉周加琳持原判決聲請對其假執行，經本院以104 年度司執字 第27861 號執行在案，致其被迫搬遷，受有系爭房屋裝潢時 支付之費用損失共計133 萬2,503 元，倘周加琳前開請求遭 鈞院廢棄，自得依民事訴訟法第395 條第2 項規定，請求周 加琳就搬遷及裝潢所受損害負賠償責任，爰於二審追加請求 周加琳給付133 萬2,503 元及自104 年4 月6 日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。
三、周加琳在原審本訴請求：㈠羅秀月應將系爭房屋遷讓返還周 加琳；㈡羅秀月應自103 年3 月1 日起至遷讓返還前開房屋 之日止，按月給付周加琳26萬元；㈢羅秀月應給付周加琳8 萬5,000 元。羅秀月在原審反訴請求：㈠確認羅秀月與周加 琳間就系爭房屋租賃關係存在；㈡周加琳應與羅秀月簽訂租 賃契約，將系爭房屋自103 年3 月1 日起以每月租金14萬3, 000 元出租與羅秀月。原審判決羅秀月應遷讓返還系爭房屋 ，並應給付周加琳42萬9,000 元，及自104 年2 月1 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付周加琳14萬3,000 元之 違約金，及8 萬5,000 元之律師費，並駁回周加琳其餘之訴 ；就周加琳勝訴部分，並為准免假執行之宣告。另駁回羅秀 月之反訴。兩造均就其敗訴部分提起上訴，周加琳上訴聲明 為：㈠原判決關於駁回周加琳第2 項請求部分廢棄。㈡羅秀 月應再給付周加琳304 萬6,000 元。羅秀月之上訴聲明為： ㈠原判決不利於羅秀月之部分廢棄。㈡第一項廢棄部分，周 加琳第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一項廢棄部分 ，確認兩造間自103 年3 月1 日起至104 年4 月1 日止就系 爭房屋之租賃關係存在。㈣第一項廢棄部分，周加琳應與羅
秀月簽訂租賃契約，並將系爭房屋自103 年3 月1 日起至10 4 年4 月1 日止以每月租金14萬3,000 元出租與羅秀月。㈤ 羅秀月願供擔保請准宣告免為假執行。㈥周加琳應給付羅秀 月133 萬2,503 元，及自104 年4 月6 日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。周加琳、羅秀月則均答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第99頁反面、第100 頁）： ㈠周永和與羅秀月於97年12月30日簽訂房屋租賃契約書（即系 爭租約），由羅秀月承租周永和所有門牌號碼臺北市○○○ 路0 段000 號1 樓及地下室（即系爭房屋），租賃期限自98 年3 月1 日起至103 年2 月28日止，有系爭租約足憑（見原 審卷第11至16頁），當時由周加琳擔任房屋仲介，並向羅秀 月收取仲介費用6 萬5,000 元，系爭契約第20條約款為周加 琳親筆書寫。
㈡周永和過世後，由周加琳繼承系爭房屋，周加琳於103 年1 月17日辦理分割繼承登記，有臺北市大安地政事務所異動索 引及建物所有權狀可稽（見原審卷第6 至10頁）。 ㈢系爭租約租賃期限屆至後，兩造未簽訂新租賃契約，羅秀月 自103 年3 月1 日起至104 年3 月31日止繼續占用系爭房屋 ，至104 年4 月1 日由本院104 年度司執福字第27861 號假 執行之執行命令返還系爭房屋與周加琳。
㈣羅秀月分別於103 年3 月14日、103 年4 月21日、103 年5 月19日、103 年6 月16日、103 年7 月24日、103 年8 月28 日、103 年10月1 日、103 年10月22日、103 年11月24日、 103 年12月16日、104 年1 月14日、104 年2 月16日各匯款 14萬3,000 元，共計171 萬6,000 元至系爭帳戶。五、得心證之理由：
周加琳主張兩造間系爭租約已到期，羅秀月拒不遷讓返還系 爭房屋，依系爭租約第6 條約定及民法第455 條前段規定請 求羅秀月返還系爭房屋，另依系爭租約約定請求羅秀月給付 違約金及律師費用等語。羅秀月則否認，並以前詞置辯。是 本件爭點為：㈠本訴部分：⒈周加琳依系爭租約第6 條約定 及民法第455 條前段規定請求羅秀月返還系爭房屋有無理由 ？⒉周加琳依系爭租約第6 條約定請求羅秀月給付自103 年 3 月1 日起至104 年3 月31日之違約金共計338 萬元有無理 由？⒊周加琳依系爭租約第12條約定請求羅秀月給付第一審 律師酬金8 萬5,000 元及第二審律師酬金9 萬5,000 元，有 無理由？⒋羅秀月依民法第179 條規定主張以其匯款至周加 琳帳戶之171 萬6,000 元抵銷，有無理由？㈡反訴部分：⒈ 羅秀月依系爭租約第20條約定請求周加琳應自103 年3 月1
日起至104 年4 月1 日止以每月14萬3,000 元之租金出租系 爭房屋與羅秀月，有無理由？⒉羅秀月依照民事訴訟法第39 5 條第2 項規定請求周加琳給付133 萬2,503 元，及自104 年4 月6 日損害發生時起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息，有無理由？
㈠系爭租約已於103 年2 月28日期滿，羅秀月應返還系爭房屋 與周加琳。
⒈按系爭租約第6 條前段約定：「乙方（即羅秀月）於租期屆 滿時，除經甲方（即周加琳）同意繼續出租外，應即日將租 賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任 何權利…」（見原審卷第12頁）。又承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。次按解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。 民法第98條定有明文。解釋當事人所立書據之真意，以當時 之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失真意。最高法院19年上 字第28號判例要旨參照。
⒉周加琳主張：系爭租約於103 年2 月28日屆滿，兩造未合意 續定租賃契約，系爭租約第20條之文義，僅能得出雙方約定 租金調整之「時期」及「漲幅」，並無法得周永和或周加琳 有將系爭房屋續租與羅秀月之「義務」等語；羅秀月則以： 其與與周永和訂約時已就租約第6 年起（即自103 年3 月1 日起）之「租金」及「租賃標的物」等必要之點達成合意， 就其餘非必要之點係「未有約定」而非「意思不一致」，並 由周加琳書寫系爭租約第20條為證，則兩造租約自租期之第 6 年起至第10年止仍以每月租金14萬3,000 元之條件繼續存 在云云。經查：
⑴系爭租約第2 條記載：「租賃期限經甲（即周永和）乙（即 羅秀月）雙方洽訂為五年零個月即自民國九十八年三月一日 起至民國一○三年二月二十八日止」、第20條記載：「雙方 同意第六年起租金調整百分之十並另訂定新約。」（見原審 卷第11、14頁），堪認系爭租約租期為期5 年，至103 年2 月2 8 日屆至。又系爭租約於訂約之際，已訂明期滿後須另 訂新約，即已發生阻止續約之效力，是本件並無民法第451 條關於租賃契約默示更新規定之適用。準此，除有另訂新約 之情形，否則周永和或周加琳就系爭房屋與羅秀月訂定之租 賃契約，即於103 年2 月28因租賃期限屆滿而消滅。 ⑵證人即羅秀月之配偶林周信到庭證稱：兩造應該是97年12月 簽約，當時其跟周永和簽合約時，其有說要開藥局，投資的 資本很多，要5 、600 萬元，需要穩定的經營，其說最好簽
10年，周永和說先5 年5 年簽，周永和說是否可以第3 年租 金金額13萬元漲10％，其等討論過從第6 年到第10年漲10％ ，所以才有第20條的約定…簽約前就談好租金13萬元，簽約 當天只是形式上的，主要在討論租5 年還是10年，以及第6 至10年要增加房租10％的事情等語（見本院卷第143 頁正反 面）。羅秀月亦自承：周永和以屋主的身分出租，協調的過 程，是以13萬元承租系爭房屋，約期5 年…其有跟周永和說 其等對藥局的投資金額較大，最短需要10年才能分攤投資， 租約5 年到的時候也怕房東對房租漲價，所以其等跟周永和 談是不是第6 到10年才來漲房租的10％…周永和跟其等說不 用擔心，第6 年還是會出租給其等語（見本院卷第142 頁） 。徵諸周永和締約時原欲自第3 年起調漲租金10％，經與羅 秀月議價結果，始同意系爭租約租期5 年，租金每月13萬元 ，租期屆滿時，始另訂租約。
⑶羅秀月及證人林周信均自承周永和於簽訂租約時表明租期5 年，5 年後再簽訂新約，可知兩造合意之租賃期限為5 年， 至兩造記載系爭租約第20條之真意，固有限制新訂租約租金 漲幅上限以保障羅秀月之意，就周永和而言，則有明示調漲 租金之意，難認純係出於保障羅秀月之目的而為，羅秀月以 周加琳擔任系爭租約之仲介並拿取仲介費用，於撰寫系爭租 約第20條時應寫清楚並為有利於羅秀月之解釋，難以採納。 ⒊羅秀月雖以：縱系爭租約自第6 年起不自動生效，周加琳於 屆期前與其洽商，表明續約意願，既有續約意願，依租約第 1 條、第20條約定可知，兩造間就租賃標的、租金金額已有 合意，租賃期間又非重要之點，無礙不定期租賃契約之成立 云云。惟查：
⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451 條復有明文。又上訴人雖以原租賃契約載明「滿期再 訂」字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此 項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後， 當然繼續租賃，其抗辯顯無可採。民法第451 條所定出租人 於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。 意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使 用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承 租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示 反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或 續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，是兩造 關於系爭房屋所定租期既已屆滿，未另訂契約，其租賃關係 即應歸於消滅。最高法院41年臺上字第433 號、55年臺上字
第276 號判例要旨參照。又租賃契約以當事人就租賃物及租 金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃 物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協 議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第 451 條規定，視為不定期限繼續契約。最高法院37年上字第 9418號判例要旨參照。再被上訴人對於系爭房屋之租賃關係 ，既於租賃期限將屆滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼 續契約之意思，並因上訴人覓屋困難，限至41年3 月底遷居 ，顯與民法第451 條規定之情形有間，縱於其後有收受上訴 人支付是年1 月至3 月之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租 賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期限繼續 契約為爭執，最高法院42年臺上字第493 號判例意旨參照。 ⑵系爭租約第20條「另訂定新約」之記載，參諸最高法院41年 臺上字第433 號、55年臺上字第276 號判例要旨，係指期滿 後得協商再訂租賃契約之意，應認已發生阻止續約之效力， 即無羅秀月所辯自第6 年起當然生效或轉為不定期租賃契約 之意。又周加琳前於103 年2 月10日、103 年2 月15日、10 3 年2 月27日系爭租約到期前，與羅秀月討論續約事宜，羅 秀月亦自承周加琳於系爭租約到期前提出續約1 年每月租金 18萬元或續約5 年每月租金22萬元之條件（見本院卷第211 頁），周加琳於103 年3 月4 日以續約租金18萬元不為羅秀 月接受為由，寄發存證信函表明無續租意願，請求羅秀月遷 讓返還系爭房屋，有台北青田存證號碼123 號存證信函影本 可參（見原審卷第17頁），足認周加琳對續租租金有所爭執 ，與羅秀月續約未果，揆諸最高法院37年上字第9418號判例 要旨，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第45 1 條規定視為不定期限繼續契約。羅秀月雖於系爭租約租期 屆至後，分別於103 年3 月14日、103 年4 月21日、103 年 5 月19日、103 年6 月16日、103 年7 月24日、103 年8 月 28日、103 年10月1 日、103 年10月22日、103 年11月24日 、103 年12月16日、104 年1 月14日、104 年2 月16日各匯 款14萬3,000 元，共計171 萬6,000 元至系爭帳戶，有卷附 匯款證明及存摺影本可稽（見原審卷第105 至107 、137 至 143 、166 至168 頁），並為兩造所不爭執（見兩造不爭執 事項㈣），固堪信屬實，惟周加琳於租約到期前所提出之租 金為羅秀月所拒，復於租約到期後發函表明無續租之意請求 遷讓返還系爭房屋，自不得以羅秀月繼續支付租金一節而認 兩造成立不定期限租賃契約。
⒋羅秀月又抗辯：周加琳請求伊遷讓返還系爭房屋，係違反誠 實信用原則權利濫用，縱認「簽訂新租賃契約」為租賃契約
存續之條件，周加琳於提出續約1 年每月租金18萬元或續約 5 年每月租金22萬元，係以不正當行為阻止條件之成就云云 。但查：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固定有明文；惟所稱權利之行使，不得以損害他人為主要 目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若 為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以 損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用（最高法院69 年度臺上字第1079號判決意旨參照）。又判斷權利之行使， 是否以損害他人為主要目的、是否合於社會衡平、有無權利 濫用之情形，應盱衡該權利之性質、當事人之關係、經濟社 會狀況、權利人因權利行使所能取得之利益、他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，以及其他主、客觀等因素，綜 合考量，依一般社會之通念，可認其權利之行使確有失社會 衡平者，始得認有權利濫用而悖於誠信原則之情形。 ⑵羅秀月向周永和、周加琳承租系爭房屋，於租期屆至後，揆 諸民法455 條前段規定，即應返還系爭房屋與周加琳，是周 加琳訴請羅秀月遷讓返還系爭房屋，乃正當權利之行使，難 謂有何違反誠信原則或權利濫用。亦不能以羅秀月願意以系 爭租約第20條所載「租金調整百分之十」之條件繼續承租系 爭房屋，而周加琳不同意訂定新約為由，即可謂周加琳係以 損害他人為目的而違反誠信原則或權利濫用，或認周加琳係 以不正當行為阻其條件之成就。
⒌從而，周加琳依系爭租約第6 條前段約定及民法第455 條前 段規定請求羅秀月遷讓返還系爭房屋，為有理由，羅秀月反 訴請求確認與周加琳間自103 年3 月1 日起至104 年4 月1 日間之租賃關係存在，並以每月14萬3,000 元之租金續定新 約，均無理由。
㈡周加琳得請求羅秀月給付自103 年3 月1 日起至104 年4 月 1 日止之違約金共計185 萬9,000 元。
⒈按系爭租約第6 條約定：「乙方（即羅秀月）於租期屆滿時 ，除經甲方（即周加琳）同意繼續出租外，應即日將租賃房 屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權 利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照 租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙 方，決無異議。」（見原審卷第12頁）。
⒉周加琳主張：系爭租約至103 年2 月28日屆至，羅秀月自10 3 年3 月1 日起應遷讓返還系爭房屋，否則依系爭租約第6 條後段約定，羅秀月應按月給付違約金等語。經查，系爭租
約租期5 年，於103 年2 月28日屆至，羅秀月應遷讓返還系 爭房屋，如前所述，則羅秀月屆期後仍繼續占有系爭房屋， 迄至104 年4 月1 日始依本院104 年度司執福字第27861 號 假執行之執行命令遷讓返還系爭房屋與周加琳，周加琳請求 羅秀月給付自103 年3 月1 日起至104 年4 月1 日止共計13 個月之違約金，為屬有據。
⒊按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額。民法第250 條、第252 條定有明文。又違約金為損害賠 償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約 預定其賠償，不得更請求賠償損害。而違約金本應推定為損 害賠償之約定，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於 事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸 殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，依民法第 25 2條規定減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。 最高法院62年臺上字第1394號、19年上字第1554號、49年臺 上字第807 號判例參照。經查：
⑴周加琳主張：系爭房屋位於師大商圈大馬路旁，轉角處店面 每坪租金為1 萬2,000 元，師大商圈位於巷子內之店面每坪 租金為6,500 元至6,700 元（見本院卷第44至51頁），與系 爭房屋距離較遠之台大商圈店面，每坪租金仍高達4,444 元 ，有房屋交易網站列印資料為佐（見本院卷第41至54頁）， 依內政部不動產交易實價查詢服務網所得資料可知，位於羅 斯福路3 段師大商圈之店面，租賃單價每坪亦高達4,417 元 （見本院卷第81頁），以系爭房屋面積65.42 坪《計算式： 【1 樓總面積103.55㎡+1樓附屬建物面積4.20㎡+ （1 樓共 有部分面積249.30㎡×436/6,000 ）+ （地下層面積187.53 ㎡×4,820/10 ,000 ）】×0.3025＝65.42 》計算，周加琳 請求系爭租金13萬元2 倍之違約金即26萬元，僅相當於每坪 租金3,974 元（計算式：260,000 ÷65.42 ＝3,974 元，元 以下四捨五入），與上開店面租金相較，仍屬偏低；縱如羅 秀月主張其於返還系爭房屋後，以每月5 萬5,000 元承租系 爭房屋10公尺旁，位於○○○路0 段000 號1 樓面積為17.9 8 坪之店面【計算式：（1 樓總面積57.12 ㎡+1樓附屬建物 面積2.31㎡）×0.3025＝17.98 】（下稱系爭店面），相當
於每坪租金3,059 元（計算式：55,000÷17.98 ＝3,059 ， 元以下四捨五入），亦高於原審判決認定系爭房屋每坪租金 僅相當於2,186 元云云。惟查：
①系爭房屋係坐落於臺北市大安區之1 樓店面，室內面積80.6 6 平方公尺，附屬建物平台4.2 平方公尺，合計84.86 平方 公尺，換算約為25.67 坪【計算式：（80.66+4.2 ）×0.30 25=25. 67 】，另有地下室，有建物所有權狀影本足憑（見 原審卷第9 、10頁），周永和與羅秀月於締結系爭租約時， 就租金數額約定當已充分考量附近商圈繁榮程度、交通情形 及生活機能等相關因素，況兩造已於系爭租約第20條預測於 租約期滿時，租金調漲幅度為10％，是本院衡酌周加琳因羅 秀月未依約返還房屋所受損害應為其等於系爭租約第20條所 預測之租期屆滿租金調漲收益金額。承前述，羅秀月係於10 4 年4 月1 日始返還房屋，茲按兩造原訂調漲每月租金14萬 3,000 元【計算式：130,000 ×（1+10％）＝143,000 】計 算，周加琳就103 年3 月1 日起至104 年4 月1 日止所受損 害為185 萬9,000 元（計算式：143,000 ×13＝1,859,000 ）。是本院認本件周加琳所得請求之違約金應酌減至185 萬 9,000 元。周加琳主張原審判決違約金金額過低云云，無可 採納。
②證人即羅秀月遷讓返還系爭房屋後另行承租店面（下稱系爭 店面）之出租人林詠勝到庭具結證稱：其出租○○○路0段 000 號1 樓與羅秀月，每月租金為5 萬5,000 元，其與羅秀 月簽訂本院卷第119 至120 頁租賃契約，出租上開房屋與羅 秀月前一年間，曾經出租給他人經營咖啡店，租金每月9 萬 元，後來因為咖啡店做不下去，向其表示租金過高，說行情 沒有那麼高，所以其再出租與羅秀月的時候就降價出租，本 院卷第148 至159 頁支票就是羅秀月支付其作為押租金及租 金之支票，其都有收到這些款項，並在票頭上簽名等語（見 本院卷第182 至183 頁）。又系爭店面一樓室內面積為45.2 9 平方公尺，騎樓面積為11.83 平方公尺，附屬建物平台面 積為2.31平方公尺，有建物謄本可憑（見本院卷第83頁）， 以羅秀月承租之每月租金5 萬5,000 元計算，系爭店面每坪 租金為3,059 元【計算式：55,000（45.29+11.83 +2.31 ）×0.3025＝3,059 ，元以下四捨五入】，依系爭房屋一樓 室內、騎樓及附屬建物平台面積共計為107.75平方公尺（見 原審卷第10頁），若以同一租金行情計算，系爭房屋一樓之 租金約為10萬880 元（計算式：3,095 ×107.75×0.3025=1 00,880），尚低於兩造於系爭租約第20條記載預計調漲之租 金14萬3,000 元。周加琳稱其主張之違約金26萬元符合市場
行情云云，尚難採信。
③周加琳主張其請求羅秀月給付每月違約金26萬元，以系爭房 屋面積65.42 坪計算，其請求之違約金，僅相當於每坪租金 3,974 元，低於系爭房屋附近出租店面之市場行情云云。惟 查，周加琳上開就系爭房屋總面積之計算方法，將地下室、 騎樓及附屬建物等使用價值及租金顯然較低部分之面積，與 一樓室內使用面積加總計算，將提高總坪數而低估每坪租金 。周加琳將系爭房屋地下室、騎樓及附屬建物面積與一樓面 積等同視之計算系爭房屋每坪租金，為無可採。 ④周加琳雖提出房屋交易網站列印資料為佐，主張系爭房屋附 近出租市場行情較高云云。惟查，上開網站內容均為招租廣 告，係屬要約之引誘，充其量僅足供認定出租人對於租金之 單方期望而非客觀之成交租金行情。又上開店面坐落地點均 與系爭房屋有別，人潮商機自有不同，自不足供判斷周加琳 因羅秀月拒絕遷讓返還系爭房屋所受損害金額。 ⑤周加琳再提出不動產交易實價查詢服務網路列印資料為據， 主張其所受損害金額較高云云。然查，上開交易實價查詢結 果僅係顯示某區段曾有之交易金額，而不動產租賃價格因租 賃標的條件、期間、用途有異，前揭內政部不動產交易實價 查詢服務網中亦有系統提醒：「不動產成交價格（金）因異