臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2310號
原 告 長榮吉邸社區管理委員會
法定代理人 朱世淦
訴訟代理人 藍弘仁律師
複 代理人 黃雅英律師
被 告 長榮國際股份有限公司
法定代理人 張明哲
訴訟代理人 藍瑞宏
廖芷筠
宋隆淵
上列當事人間確認停車位使用收益權不存在事件，本院於民國10
4年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告之法定代理人業於民國104年4月12日變更為朱世淦 ，有長榮吉邸社區第19屆管委會管理委員執掌會議會議紀錄 （見本院卷㈠第230頁）及桃園市蘆竹區公所104年5月4日桃 市○○○○0000000000號函（見本院卷㈠第231頁）附卷足 憑，並經原告於104年6月12日以民事承受訴訟聲明狀聲明承 受訴訟（見本院卷㈠第228、229頁），經核與民事訴訟法第 170條、第175條、第176條規定相符，應予准許，合先敘明 。
二、原告起訴主張：
㈠長榮吉邸社區（即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○村○○路00 0○00000○000○000○○號）、380-1號建物及其座落土地 ）係被告所興建銷售，社區包含五棟住宅大樓，規劃總戶數 達263戶，其中地下一、二層（即蘆竹鄉○○○○段○○○ ○段0000○號）作為停車場兼防空避難所使用，為一大型住 宅社區。依長榮吉邸社區銷售廣告所附平面圖冊之「1樓平 面參考圖」以及住戶使用手冊1.1.0社區概述所附之「地面 平面圖」記載，一樓社區入口中庭花園前方設有警衛室(蘆 竹鄉南崁廟口段羊稠坑小段00000-000建號)，銷售廣告及住 戶使用手冊1.3.0設備概述1.3.1並分別記載：「社區警衛室 ，統一出入管理…」、「管理中心」（即警衛室），前開廣 告中並載明：「保證規劃完整，沒有其他華而不實的公共設 施，以實在品質保證回饋給住戶…」，銷售廣告「建材與設 備」及住戶使用手冊2.0.0「設備篇」並記載警衛室所配備 之安全防盜系統、火警警報系統及防盜電視對講系統(參見
原證4-5號)。另依警衛室建物謄本記載，警衛室附有系爭社 區停車場之3/270持分，可知警衛室及其附屬停車位乃長榮 吉邸社區之公共設施，屬社區管理維護使用空間。 ㈡按「依消費者保護法第22條，企業經營者應確保廣告內容之 真實，對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，是以，企 業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消 費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企 業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容」，最高法院作 成101年度台上字第246號判決在案，查長榮吉邸社區警衛室 既記載於被告之銷售廣告及住戶使用手冊，即為被告出售房 地之買賣契約效力所及，被告負有交付並移轉前開警衛室及 附屬共用部分所有權之義務，惟被告雖已履行交付警衛室及 附屬車位之義務，卻遲未辦理移轉登記，已屬債務不履行。 長榮吉邸社區警衛室及附屬車位屬社區公共設施並為買賣契 約效力所及，被告公司並已交付警衛室及附屬停車位，依最 高法院83年度台上字第1377號民事判決意旨，將土地應有部 分出售而未交付之共有人尚且不得主張就共有物為使用收益 ，則依舉重以明輕之法理，本件被告更不得就系爭停車位主 張使用收益。再查查本件警衛室及附屬停車位既為買賣契約 標的，並經被告交付，則顯見被告與長榮社區停車位所有共 有人絕無成立「地下一層編號45號、85號機械停車位及地下 二層編號67號平面停車位等三停車位由被告公司分管」之契 約，則被告公司對於該等特定停車位並無使用收益權利，亦 無疑義。末查，被告於長榮吉邸社區完工，將警衛室及附屬 停車位移交後，系爭三停車位即轉由原告占有，其中系爭編 號67號之平面停車位出租，所得租金充作長榮吉邸社區基金 ，編號45號、85號之機械停車位則供社區訪客或承商暫時停 車之用，此等使用及收益情形已持續十餘年，被告從未曾表 示異議，依最高法院83年台上字第1377號民事判決意旨，縱 認被告仍為系爭三停車位之共有人，就該等停車位亦存在默 示分管契約，即約定該三停車位由被告以外之其餘共有人分 管，並委由原告管理。而系爭停車位既有前述分管契約存在 ，被告自不存在任何使用收益權，至為灼然。
㈢為此聲明：確認被告對於桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○ 段0000○號地下一層如附件一所示編號45號、85號之機械停 車位及地下二層如附件二所示編號67號之平面停車位等三停 車位並無使用及收益權存在。
三、被告則抗辯以：
㈠被告與長榮吉邸社區住戶簽署之被證一房屋預定買賣契約書 第1條第(2)項，並未約定警衛室屬於全體住戶共同持分之公
共設施，被告即無移轉警衛室所有權之義務。按被證一房屋 預定買賣契約書其中第1條第(2)項約定公共設施中，亦僅約 定機車公共停車位，並無汽車停車位，且於同條第(3)項將 車位列為獨立買賣標的，非屬公共設施。買賣契約中既未約 定公共設施包含汽車停車位，今原告主張屬於全體住戶共有 之公共設施即屬無理由。長榮吉邸於85年6月22日取得使用 執照，於85年9月23日完成建物所有權第一次登記，其中就 停車位部分，係登記於被告所有之區分所有建物下，屬於獨 立買賣之標的，買方若於購屋時未同時購買車位者，即不得 持有地下1、2層停車位之持分，即地下1、2層停車位於買賣 當時即約定僅由購買車位之住戶持分，此觀長榮吉邸建築物 改良登記簿可證，故長榮吉邸之停車位僅屬購買車位住戶所 共有並約定專用(即所謂「小公」)，非屬於全體住戶共有之 公共設施(即所謂「大公」)，合先敘明。再依85年9月23日 警衛室所有權登記情形，警衛室下並未配置停車位，而本件 系爭車位最初係登記在建號第4043號下，因被告欲出售建號 第4043號之房屋，該房屋買方僅購置一個停車位，被告始將 系爭停車位於86年12月29日登記於被告所有警衛室（建號第 4059號）下，此證明停車位屬於得自由移轉之買賣標的，且 未於系爭買賣契約中約定屬全體住戶所共有之公共設施。如 上所述，系爭停車位係獨立買賣標的，與警衛室所有權歸屬 無涉，系爭車位並非屬於公共設施，係被告自始保留單獨出 售之標的，自始即為被告所有，系爭停車位既然登記於被告 名下警衛室，被告即屬合法擁有所有權並得使用、收益及處 分系爭停車位，被告所有停車位權益與警衛室是否應依買賣 契約交付及移轉登記予全體住戶，實屬兩不相干問題。原告 奢言系爭停車位與警衛室應交付、移轉予全體住戶，並得排 除被告之使用收益權，洵無可採。
㈡為此聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
㈠長榮吉邸社區（門牌號碼：桃園縣蘆竹鄉羊稠村南祥路350 、350-1、325至358、380-1建物及坐落土地）係由被告興建 銷售。
㈡被告銷售長榮吉邸社區房地予各區分所有權人，係簽署被證 一「房屋預定買賣契約書」。
㈢被告係桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段0000○號建物登 記所有權人（權利範圍：全部），桃園縣蘆竹鄉○○○○段 ○○○○段0000○號建物登記共有部分為：「桃園縣蘆竹鄉 ○○○○段○○○○段0000○號建物（權利範圍10/100,000 ），桃園縣蘆竹鄉○○○○段0000○號建物（權利範圍3/27
0）」。
㈣桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段0000號建物原登記共有 部分為「桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段0000○號建物 （權利範圍4/ 270）」，嗣因權利範圍移轉同小段4059建號 建物，依86年12月29日蘆字第27811號變更登記共有部分為 「桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段0000○號建物（權利 範圍1/270)」，桃園縣蘆竹鄉○○○○段0000○號建物亦依 86年12月29日蘆字第27811號變更登記共有部分為「桃園縣 蘆竹鄉○○○○段○○○○段0000○號建物（權利範圍 3/270)」。
㈤被告並未簽署原證十三「停車場使用契約書」。 （以上見本院卷㈡第12頁反面）
五、經查：
㈠按「關於訴權之權利保護要件有三，即：㈠關於當事人適格 之要件，㈡關於訴訟標的之法律關係之要件，㈢關於保護必 要之要件。其中㈠、㈢兩項要件，為法院應依職權調查之事 項，苟經當事人提起合法之上訴，不問上訴理由有無指摘及 此，第三審法院均應依職權調查之」，有最高法院79 年3月 6日79年度第1次民事庭會議可資參照，是依前揭說明，本件 關於原告請求確認被告對於桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○ ○段0000○號地下一層如附件一所示編號45號、85號之機械 停車位及地下二層如附件二所示編號67號之平面停車位等三 停車位（下稱系爭三停車位）並無使用及收益權是否具備權 利保護要件之部分，不問兩造有無指摘及此，本院均應依職 權進行調查，合先敘明。
㈡按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項定有明文。 而民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須 因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害 之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，而此項危險、此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除 去之者，始為存在，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不 安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院 27年上字第316號、52年台上字第1237號、第1240號著有判 例闡釋甚明。再按公寓大廈管理條例第3條第9款規定：「管 理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈 管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員 所設立之組織。」，「而公寓大廈管理委員會之權責，依公 寓大廈管理條例之規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行 區分所有權人會議事項（見該條例第三十四條），並無就區
分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權」， 亦有最高法院87年度台上字第2549號判決足參，是以，公寓 大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事 項暨公寓大廈管理維護工作而已，即便為顧及其日常事務之 順利進行而認其得為法律行為，揆諸前揭說明，此仍應限於 公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內，從而管理 委員會就房屋買賣契約之買受人與建商實體爭執之私權糾紛 並無干涉之權，就此部分自無權利主張之餘地。 ㈢再查，本件原告主張被告就系爭三停車位無管理使用權益， 無非係以長榮吉邸社區被告興建銷售，依原證四長榮吉邸銷 售廣告節本、原證五長榮吉邸住戶使用手冊節本，該社區警 衛室即桃園縣蘆竹鄉○○○○段0000○號建物及附屬系爭三 停車位即上揭4059建號建物登記共有部分「桃園縣蘆竹鄉○ ○○○段○○○○段0000○號建物【權利範圍3/ 270】」均 屬長榮吉邸社區之公共設施，為被告出售長榮吉邸社區房地 買賣契約效力所及，被告負有交付並移轉警衛室暨附屬系爭 三停車位所有權之義務為其主要理由（見司北調卷第5至7頁 ），其係就長榮吉邸社區房地買賣契約而為本件請求，顯已 逾越執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工 作之職權範圍，而涉及房地買賣契約之買受人與建商實體爭 執之私權糾紛，依前揭說明，原告就該部分之私權紛爭並無 干涉之權，亦無主張權利之餘地；況原告並非法人，亦無權 利能力，其縱經合法選任委員而產生，對外亦非當然為全體 區分所有權人之代表人或代理人，本件既涉及長榮吉邸社區 各區分所有權人就長榮吉邸社區房地買賣契約關係與興建建 商即被告間之私權紛爭，縱由原告提起本件確認之訴，其效 力亦無從及於各區分所有權人，是以系爭三停車位之使用收 益權於各區分所權人與被告之不安、危險狀態，無從以本件 確認判決結果予以除去，則原告提起確認訴訟，顯屬無法律 上之利益，而不符合提起確認之訴之權利保護之要件，自應 予以駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，兩 造所提證據調查之聲請，因本件事證已臻明確，亦無調查之 必要，均附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
民事第七庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
書記官 劉冠伶
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