臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2269號
原 告 劉錦隆
被 告 劉芳境
訴訟代理人 陳明欽律師
複代理人 許丕駿律師
王秋滿律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國104 年11月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租佃爭議係由原 告申請調解，嗣經新北市新店區公所（下稱新店區公所）耕 地租佃委員會調解及新北市政府耕地租佃委員會調處均未成 立，繼經新北市政府耕地租佃委員會移送本院處理等情，有 新北市政府民國103 年6 月3 日北府地籍字第0000000000號 函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗可憑（見本 院卷一第3 頁至112 頁），經核於法並無不合，先予敘明。 次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有 明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（ 最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主 張系爭耕地租約不存在，然為被告所否認，是原告法律上之 地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去 ，故原告提起本件訴訟，即有受確認判決之法律上利益，自 應准許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠坐落於新北市○○區○○段000 ○000 地號等2 筆土地（下 稱系爭耕地）為原告向訴外人祭祀公業劉溫記買受，其將系
爭耕地出賣予原告時曾通知被告，被告遂於96年9 月14日主 張優先購買權，惟並未給付價金，經祭祀公業劉溫記解除買 賣契約後，並經鈞院97年重訴字第92號民事判決確認被告因 行使優先購買權所成立之買賣關係不存在確定，是本件三七 五耕地租約（下稱系爭租約），已於被告主張優先購買時， 業已消滅。又被告原為新北市坪林鄉公所職員，本無自任耕 作，系爭耕地係由訴外人即被告大嫂羅富英種植柚子及蔬菜 等，偶而由羅富英侄子幫忙耕作。被告退休後則時常出國， 仍未自任耕作，故被告既未自任耕作，依三七五減租條例第 16條第2 項之規定，系爭租約亦應無效。退步言之，縱鈞院 認系爭租約並未失效，因被告從未給付租金予原告，積欠租 金已達2 年以上，原告主張以103 年9 月26日民事補正狀繕 本之送達，催告被告於書狀送達翌日起5 日內給付自99年12 月7 日起之欠租，逾期未付，即依耕地三七五減租條例第17 條第1 項第3 款規定終止租約，不另予通知等情。並聲明： 確認被告就坐落於新北市○○區○○段000 ○000 地號土地 與原告間之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告則以：
㈠原告僅憑被告之前任職於新北市坪林鄉公所，及被告自99 年至101 年之出入境記錄，遽指被告未自任耕作，顯屬無 據。
㈡被告自97年即以系爭租約申請農會會員迄今，並加入農民 健康保險，依該保險資格，需依法「從事農業工作連續經 營滿1 年」，且「每年實際從事農業工作時間達90日以上 」，又前揭資格需經農會經常性清查，若嗣後不符條件， 將遭退保。換言之，農民健康保險亦未禁止承保人出入境 ，更未憑出入境記錄為退保要件，故就被告迄今尚屬農會 會員並享農民健康保險等情觀之，被告有自任耕作，足堪 認定。
㈢被告父親即訴外人劉家山於38年間與祭祀公業劉溫記訂立 耕地三七五租約，劉家山係系爭耕地之原承租人，被告及 親屬包括被告胞兄即訴外人劉宮鑑、兄嫂即訴外人羅富英 等人隨同劉家山耕作，劉家山過世後由被告繼受為承租人 ，其等2 人亦隨同被告耕作，雖其等2 人曾參與耕作，惟 並不妨礙被告自任耕作之事實。
㈣原告所提臺北南海郵局第20號存證信函，僅指系爭租約爭 議尚在調處中（即租約無效事），未見原告說明何以被告 繳租之款項非屬租金，更甚者，本件糾紛於103 年5 月22 日亦經新北市政府耕地租佃委員會認被告無不自任耕作之 情，系爭租約核屬有效，無礙租金性質之認定，原告空言
指稱收受者非租金之詞，以失立場，顯見原告意在規避被 告給付者係租金之事實。
㈤原告於99年12月7 日取得系爭耕地前，被告每年向原出租 人即祭祀公業劉溫記繳交租金新臺幣（下同）1 萬2,000 元，並經其回文確認。原告於取得系爭耕地後，被告則改 向原告繳交租金，迄今持續不綴。原告於本件訴訟程序突 然主張被告積欠其2 年以上租金，執以終止租約，與事實 不符，顯不足採等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告自祭祀公業劉溫記買得系爭耕地，於99年12月7 日因塗 銷信託登記而登記為系爭耕地之所有權人（見本院卷一第17 頁）
㈡系爭耕地之原承租人為被告父親劉家山，劉家山過世後，該 租約即由被告繼受。
㈢被告曾為新北市坪林鄉公所之職員。
四、得心證之理由：
本件原告主張系爭租約於被告在96年9 月14日主張優先購買 權時，業已消滅，又被告未自任耕作，亦違反三七五減租條 例第16條第2 項規定，系爭租約已無效，縱系爭租約並未失 效，亦因被告積欠原告租金達2 年以上，原告已依三七五減 租條例第17條第1 項第3 款規定終止系爭租約等情，惟被告 否認，並以前開情詞置辯。則本件所應審究之爭點厥為：㈠ 原告主張系爭租約於被告在96年9 月14日主張優先購買權時 ，業已消滅，是否有據？㈡若否，原告主張被告未自任耕作 ，有違耕地三七五減租條例第16條規定致租約無效，是否有 理由？㈢系爭契約若仍存在，原告主張被告積欠其租金達2 年以上，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第 3款規定終 止租約，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭租約於被告在96年9 月14日向祭祀公業劉溫記主張優先 購買權時，並未消滅：
⒈查系爭坐落於新北市○○區○○段000 ○000 地號等2 筆耕 地，為原告向祭祀公業劉溫記標得，祭祀公業劉溫記將系爭 耕地公開標售時曾通知被告是否主張優先承買權，被告遂於 96年9 月14日向祭祀公業劉溫記主張優先承買權，惟被告收 受祭祀公業劉溫記限期給付買賣價金之催告函後，因未在期 限內給付價金，嗣經祭祀公業劉溫記委任律師發函通知被告 ，表示其優先購買權已視為放棄，並依民法第254 條規定解 除與被告間買賣契約，自已發生解除之效力，祭祀公業劉溫 記與被告間之買賣契約關係自已經祭祀公業劉溫記行使解除
權而消滅等情，業經本院97年度重訴字第92號判決認定被告 因行使優先購買權所成立之買賣契約關係不存在，嗣並確定 ，有本院97年度重訴字第92號、臺灣高等法院98年度重上更 ㈠字第119 號及最高法院99年度台上字第1053號判決存卷可 稽（見本院卷一第20頁至第35頁）。
⒉原告主張因本件耕地三七五租約於被告行使優先購買權而消 滅云云，並引用最高法院46年台上字第64號判例為據，惟被 告爭執。但按上揭最高法院判例意旨謂「系爭房屋於兩造訂 立買賣契約之前，既由被上訴人本於租賃關係而占有....被 上訴人於系爭房屋自買賣契約成立之日起，即已接受上訴人 之交付....乃上訴人猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出租 人地位請求被上訴人支付租金，顯非正當」等語，係基於買 賣契約已成立之情形，而本件被告雖曾向祭祀公業劉溫記行 使系爭耕地之優先購買權，惟嗣後經催告繳款卻未依限繳付 ，已視同放棄優先購買權，故與上揭最高法院判例意旨所述 者尚屬有間，即被告與祭祀公業劉溫記之優先購買之買賣關 係，因被告未繳交買賣價金視同放棄優先購買，其買賣關係 並未成立。依此，被告與祭祀公業劉溫記之耕地租賃關係即 仍屬存在，惟原告因向祭祀公業劉溫記標得系爭耕地，而與 祭祀公業劉溫記成立買賣契約，依買賣不破租賃原則，系爭 租約仍存在於原出租之系爭耕地上，應堪認定。故原告主張 系爭租約於被告行使優先購買權而消滅云云，即無足憑採。 ㈡原告主張被告未自任耕作，有違耕地三七五減租條例第16條 規定致租約無效，應屬無據：
原告主張被告原為坪林鄉公所職員，因職業關係本無法自任 耕作，系爭耕地均由被告之大嫂即訴外人羅富英耕作，偶而 由羅富英之配偶劉宮鑑幫忙，被告退休後則時常出國，並未 自任耕作一節，並提出訴外人劉明宗、劉宮鑑於另案97年店 簡字第2061號確認租賃關係存在事件之證詞，及羅富英於另 案100 年度重訴字第669 號請求返還土地事件之陳述為證， 然為被告所爭執。經查：
⒈按「『自耕能力證明書之申請及核發注意事項』. . . . 公 私法人、未滿十六歲或年逾七十歲之自然人、專任農耕以外 之執業者及在學之學生（夜間部學生不在此限），皆不得申 請自耕能力證明書，致影響實質上具有自任耕作能力者收回 耕地之權利，對出租人財產權增加法律所無之限制，與憲法 第二十三條法律保留原則以及第十五條保障人民財產權之意 旨不符，上開注意事項之規定，應不予適用. . . . 」大法 官會議解釋釋字第581 號解釋意旨明揭此旨。是以闡釋自任 耕作事實之有無，應非逕依職業類別、身分、距離、地點等
為斷，尤其現今科技進步，通訊便捷，交通工具發達，距離 之藩籬已不復見，自任耕作之認定實應與時俱進，此觀臺灣 高法法院臺中分院102 年度上字第91號判決可知，承租人縱 使戶籍遷徙他處或另兼他職，惟與有無自任耕作之認定無涉 （見本院卷一第259 頁）。
⒉原告雖爰引本院100 年度重訴字第669 號判決為被告未自任 耕作之認定，惟該判決之當事人、訴訟標的及所涉土地等皆 與本件不同，自難採為被告有無自任耕作之認定。且該判決 以被告之職業推斷自任耕作之有無，已有未恰，況訴外人劉 宮鑑於該案證稱被告於週六日有前往耕作之事實，該判決卻 遽指被告未自任耕作，顯有誤認，也違司法院大法官釋字第 581 號解釋揭櫫之精神。
⒊原告復爰引訴外人劉明宗、劉宮鑑於本院97年度店簡字第20 61號本件被告向祭祀公業劉溫記訴請確認新店市○○段000 地號土地之租賃關係存在事件之證詞，惟該事件土地、當事 人皆與本件不同，況且該事件之759 地號土地既由祭祀公業 劉溫記出售予本件原告，且劉明宗時任該祭祀公業管理人暨 副主任委員，其等間具有利害關係，證詞恐有偏頗之虞，難 以憑採。
⒋原告又稱被告於99年間出境23次，滯留境外166 日（出境及 入境當日均算一日），未自任耕作一節；然查，被告於99年 度往返多次係屬間歇性，於境外停留最長為9 日，此有被告 入出境資訊連結作業可憑（見本院卷第126 頁至第131 頁） ，其出境期間，尚可由其兄嫂羅富英及劉宮鑑留意農務，而 羅富英及劉宮鑑等親屬雖參與耕作，亦不妨礙被告自任耕作 之事實。故被告出入境次數與其是否有自任耕作之事實，應 無直接關連。且本件被告亦無將耕地轉租他人之情形，亦無 違耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，應堪認定。 ⒌綜上，原告以被告之職業、出入境記錄等指訴被告未自任耕 作之事實，尚屬無據，已如前所述。故其主張被告未自任耕 作，有違耕地三七五減租條例第16條規定致租約無效，洵無 足取。
㈢系爭契約若仍存在，原告主張被告積欠其租金達2 年以上， 依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定終止租約， 亦屬無據：
⒈查原告曾於被告以深坑郵局第000008號寄送100 年度租金之 存證信函後，以臺北海南郵局第1110號存證信函回覆，再於 被告以深坑郵局第000000- 000000號寄送102 年租金之存證 信函後，以臺北南海郵局第000020號存證信函回覆，此均有 前揭存證信函等件可參（見本院卷一第152 頁、第154 頁、
、第179 頁及第277 頁），細繹原告前揭存證信函之內容， 均未言及被告有積欠租金之事，倘若被告確有積欠租金，何 以均未提及，顯與常情有違。
⒉況原告於102 年2 月22日申請新北市新店區公所耕地租佃委 員會就租佃爭議調解，其在申請書上申請調解目的欄僅勾選 「註銷耕地三七五租約登記」，並未勾選「終止耕地三七五 租約登記」，此有該租佃爭議調解申請書可徵（見本院卷一 第15頁），且於調解過程亦未見原告提及被告有積欠租金之 事（見本院卷一第74頁至第104 頁），卻於本院審理時始具 狀指稱被告有積欠租金之情，亦不符常情。
⒊被告就繳租之存證信函業已分別寄送原告及副本收件人新北 市新店區公所，皆有限時掛號函件存根為據（見本院卷一第 250 頁至第251 頁），且該存證信函均有郵局戳章可證，新 北市新店區公所亦於104 年10月22日以新北店民字第000000 0000號函覆本院確已收件在案（見本院卷一第283 頁），更 甚者，原告亦以被告寄送存證信函之相同地址寄送存證信函 函覆，在在足徵原告以被告積欠2 年租金執以終止本件租約 ，應屬無據。
五、綜上所述，原告分別依耕地三七五減租條例第16條及第17條 第1 項第3 款規定，請求確認被告就坐落於新北市○○區○ ○段000 ○000 地號土地與原告間之耕地三七五租賃關係不 存在，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 7 日
書記官 詹雪娥