臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第399號
原 告 賴羿岑
訴訟代理人 蘇亦洵律師
被 告 王鴻源
蔡含笑
王文勝
王勝勇
王穩順
共 同
訴訟代理人 蕭文濱律師
上列當事人間請求履行租約事件，本院於民國104 年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告起訴時依契約關係，請求被告等人就其 公同共有坐落臺中市○○區○○段000 地號土地，協同原告 向臺中市清水地政事務所辦理地上權設定登記。嗣於訴狀送 達後，原告另於民國104 年9 月17日具狀變更訴之聲明為被 告等人應將門牌號碼臺中市○○區○○○路000 巷00弄00號 建物及臺中市○○區○○段000 地號土地交付予原告。核其 變更之聲明，因請求之基礎事實與起訴請求之基礎事實同一 ，合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊為經營安養中心，前於103 年10月7 日與 訴外人王國利（已歿）簽立原證一之「○○區○○○路000 巷00弄00號房屋租賃約定書」，承租王國利所有之臺中市○ ○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼 為臺中市○○區○○○路000 巷00弄00號之建物（下稱系爭 房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並已委託建築師辦理該 建物之拆建、設計規劃事宜。渠料，王國利突於同年11月間 往生，被告等人為王國利之繼承人，自應繼承本件租賃關係 ，然被告等人卻將系爭房屋之大門上鎖，妨害原告依約使用 系爭房地之權利等語，爰依原證一之契約及繼承之法律關係 ，提起本訴，並聲明：（一）被告等人應將系爭房地交付予 原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等人則以：原告所提出之原證一約定書，是否真為王國 利所親簽，尚有存疑。縱認原證一為真，然以王國利未向原 告收取訂金、租金、押租金，及原告於王國利過世前，未曾 要求王國利履約等情觀之，均與一般租賃常情不符，亦難認 原告與王國利間有租賃關係存在。退萬步言，即便其等間之 租賃關係確實存在，原證一之內容僅係就系爭房屋成立「房 屋租賃」契約而已，與原告主張之系爭土地無關，原告自不 得持此主張系爭土地部分也包含在租約內容等語置辯，並聲 明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為 假執行。
三、兩造不爭執事項：
訴外人王國利於103 年11月12日死亡，被告等人為王國利之 繼承人，未辦理拋棄或限定繼承。
四、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按當事人互相表 示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民 法第153 條第1 項定有明文。而使用租賃為諾成契約，一 造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金， 即生效力，最高法院19年上字第343 號判例著有明文可稽 。是以當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金 互相表示一致，其租賃契約即為成立。反之，若租賃物與 租金缺一未達成意思表示合致，則使用租賃契約自無從成 立。本件原告主張其與被告等人之被繼承人王國利已簽署 原證一所示之租賃契約，就系爭房地有租賃權存在，然此 節為被告等人所否認，參酌前揭說明，原告就其與王國利 間已達成租賃之意思表示合致，原告有合法租賃權存在等 有利於原告之情，自應負舉證責任。
（二）原告雖主張原證一為王國利本人所親簽，被告等人身為王 國利之繼承人，自應繼承該約定書之效力等情，惟此部分 業據被告等人否認原證一為王國利親簽，亦否認原證一有 租賃契約之效力。經證人阮彥哲於本院證稱：伊係因他人 介紹才與王國利認識，並得悉王國利有系爭房屋要出租， 但因王國利不了解電腦操作，伊即代為上591 租屋網刊登 租屋廣告，原告看了廣告後與伊聯繫，表示想要承租系爭 房屋，伊才安排原告與王國利見面商談，103 年10月7 日 當日，原告與王國利本人均有到場商談，但原告要承租15 年，王國利覺得時間過長，希望可以拆半分列2 個租約， 因此當天最主要就是針對租金的部分有談好，至於承租的 期間要定15年還是分成2 個7 年半的租約，以及承租使用
的範圍等細部條件都還沒有談好，王國利又因系爭土地使 用曾經發生糾紛，因此很謹慎地說要找律師草擬契約條款 並確認後再簽約及公證，隔天王國利就請律師擬好契約內 容，由伊轉交給原告，原告過沒多久也找律師草擬契約條 款，由伊轉交給王國利，兩方陸續談到快成立的時候，王 國利就住進加護病房，原本還想等王國利出院後再找他出 來談，但隔沒多久王國利就過世了，因此這件事情就沒有 繼續談了；103 年10月7 日當天簽立原證一之約定書只是 要先確認一些內容等語（本院卷第58頁背面至第60頁背面 ）。足認原證一雖為王國利所親自簽名蓋章，但就出租範 圍、期限等相關細節，尚未與原告達成共識，以致103 年 10月7 日簽署原證一後，王國利與原告仍各自委請律師草 擬契約條款，並互相傳閱、修正，直至王國利死亡，仍未 有原告與王國利均就契約條款為同意並簽署之契約書存在 。即便原告與王國利已簽署原證一，然以原證一之名稱為 「○○區○○○路000 巷00弄00號房屋租賃約定書」，該 約定書之第三、四、五點係就建物之拆除、辦理營業登記 、保留使用等處分方式為約定，第六點亦僅係就房屋稅之 補貼為約定等情以觀，原證一之內容應僅在確定系爭房屋 之承租範圍及使用方式。然以上開證人證述：後續原告又 提出使用範圍到哪裡，才去確定範圍要從鐵皮開始，當時 有提到鐵皮部分有留著自己用，至於要圍到哪裡，他們沒 有很明確指出等語（本院卷第60頁至該頁背面）。而系爭 房屋以其建築牆壁已可明確區分使用範圍，何必要以鐵皮 圍籬？且鐵皮圍到哪裡還無法確定？參以原告欲承租系爭 房地經營安養中心之本意，足認原告與王國利於103 年10 月7 日商談時，其有意承租範圍除原證一所列之系爭房屋 外，尚包含系爭土地，系爭房屋及土地應屬不可分之租賃 標的。則原告於103 年10月7 日與王國利商談時，就系爭 土地使用範圍既尚有爭議，則租賃契約必要之租賃物範圍 即無從特定，該契約自屬尚未成立。
（三）從而，原告主張被告等人為王國利繼承人，應繼承原證一 之契約關係，將系爭房地交付原告云云，自不足取。五、綜上所述，原告依原證一之契約及繼承之法律關係，請求被 告等人交付系爭房地予原告，顯無理由，應予駁回。又原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
書記官 許清源