臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1998號
原 告 王秋塗
訴訟代理人 吳莉鴦律師
複代理人 鄧雅旗律師
被 告 王秋煌
王基全
兼上一人
訴訟代理人 蕭淑眞
追加被告 財政部國有財產署中區分署(即王猪之遺產管理人)
法定代理人 吳文貴
訴訟代理人 傅姬禎
李玗恒
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年10月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落於臺中市○○區○○段○○○地號、面積六百零二平方公尺之土地准予分割，分割方法如臺中市豐原地政事務所民國一○四年九月二十二日複丈成果圖所示編號A 部分土地（面積二百平方公尺）分歸被告蕭淑眞所有；編號B部分土地（面積二百四十九平方公尺）分歸原告與被告王秋煌共有，應有部分各二分之一；編號C部分土地（面積一百五十三平方公尺）分歸被告王基全所有。
原告與被告王秋煌應共同補償被告財政部國有財產署中區分署新臺幣肆佰肆拾陸萬玖仟肆佰叁拾捌元；被告蕭淑眞應補償被告財政部國有財產署中區分署新臺幣貳佰貳拾肆萬陸仟零陸拾叁元；被告王基全應補償被告財政部國有財產署中區分署新臺幣壹拾壹萬叁仟肆佰叁拾捌元。
訴訟費用由被告財政部國有財產署中區分署、蕭淑眞、王基全各負擔四分之一，被告王秋煌負擔八分之一；餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法262 條第1 項、第4 項定有明文。查本件原告王秋塗起訴時原列王猪、 王秋煌、蕭淑眞、王基全為被告，嗣於104年4月8日言詞辯 論期日，當庭以言詞撤回對王猪之起訴，而被告等對原告之 撤回起訴並無異議（見本院卷第60頁），而為本案之言詞辯
論，視為同意撤回，揆諸前揭規定，自應准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有 明文。又共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係 ，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民 事訴訟法第56條第1 項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人 必須合一確定（最高法院42年台上字第318 號判例意旨參照 ）。查本件原告起訴時列為被告之王猪，於起訴前業已死亡 ，此有原告提出之繼承系統表、戶籍謄本附卷可稽（見本院 卷第9 頁、第10頁至第16頁）。本院業以103 年度司繼字第 1657號裁定選任財政部國有財產署臺中分署（下稱國有財產 署中區分署）為王猪之遺產管理人，並由原告追加起訴，經 核本件訴訟標的對該等共有人有合一確定之必要，依前揭規 定說明及判例意旨，於法並無不合，亦應予准許。三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。又 裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法， 固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共 有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並 不受當事人聲明、主張之拘束。本件兩造共有坐落臺中市○ ○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）經重測後，原告 嗣於104 年10月21日原告庭呈之民事準備書㈢狀中，依據如 臺中市豐原地政事務所地政事務所104 年9 月22日複丈成果 圖（下稱複丈成果圖）更正起訴聲明（見本院卷第137 頁） ，依上條文及說明，並無涉訴之變更追加，附此敘明。貳、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地地目為建、面積602 平方公尺，為兩造共有，應有 部分為原告王秋塗、被告王秋煌各8 分之1 ；其餘被告應有 部分則為4 分之1 。又系爭土地並於因物之使用目的或法令 不得分割之情形，兩造對於系爭土地亦無不能分割之約定， 惟因共有人王猪已絕嗣，因此兩造無法就分割方法或得協議 ，原告自得請求分割系爭土地。
㈡系爭土地地目雖為建，但因地形不方正，故為顧及日後能興 建房屋，又被告國有財產署中區分署表明不願分配土地，從 而分割方案即如原告聲明第1 項所載，並以現金補償被告國 有財產署中區分署。
㈢就金錢補償部分，經群益不動產估價聯合事務所鑑定結果（ 下稱系爭估價報告），認被告國有財產署中區分署所有系爭
土地應有部分現值為每坪新臺幣（下同）15萬元，總值為68 3 萬元，扣除土地增值稅後之淨額為5,817,404 元，惟系爭 估價報告勘估金額顯屬過高，應予酌減，理由如下： ⒈系爭估價報告所用比較標的一及三為地上有10餘年建物之 買賣行情，但依地價調查估計規則第14條第4 款規定：「 地上有建物，且買賣實例為全部層數者」，其土地正常買 賣單價之計算程序如下：㈠計算全棟建物現值，依第12條 規定辦理。㈡估算全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費 用。㈢估算全棟建物買賣正常利潤。㈣計算土地正常買賣 總價格。（其公式如下：土地正常買賣總價格＝全棟房地 正常買賣總價格－全棟建物現值－全棟建物之裝潢、設備 及庭園設施等費用－全棟建物買賣正常利潤）㈤計算土地 正常買賣單價。（其公式如下：土地正常買賣單價＝土地 正常買賣總價格÷基地面積）。」但系爭估價報告僅記載 比較標的一之建物成本價格每坪為46,000元、比較標的三 之建物成本為每坪41,000元，但對於建物成本如何估計？ 並未說明，也未依上開地價調查估計規則第14條第4 款估 算土地正常買賣單價，系爭估價報告即直接以成交價格扣 除建物總坪數之成本價格，以計算土地交易價格，顯有高 估土地價格之虞。
⒉系爭估價報告所載之比較標的二應是位於臺中市神岡區圳 堵公園附近，臨神清路，距系爭土地約有3.4 公里，該地 所處位置較系爭土地所處位置為臺中市神岡區市中心，較 系爭土地所在地熱鬧，地價自然高於系爭土地；原告另於 內政部實價登錄網站查詢，自103 年6 月至104 年3 月間 ，圳堵段之土地買賣價格大部分為每坪10萬元以下，其中 最靠近系爭土地者為圳堵段451 至480 地號土地，前開比 較標的係位於距系爭土地約1 個路口，於103 年11月以每 坪129,871 元成交。又以臺灣之消費者物價指數，已連續 7 個月下跌，行政院主計處甚至預估今年第3 季仍會出現 負成長；且臺灣今年第2 季GDP 成長率也跌至0.64 %，已 創下11季以來新低，而臺灣不動產交易價格持續疲弱，並 日趨下跌，是依種種經濟環境不利之狀況下，在參以系爭 土地如複丈成果圖所示編號A 及B 部分之地形並非方正， 原告認為系爭估價報告勘估金額實有偏高，應予酌減。 ⒊系爭土地約僅3 分之1 即複丈成果圖所示編號C 部分有直 接臨三民路，其餘部分（即A 、B 部分）前方係水利地， 並未直接臨三民路，日後分得A 、B 部分之共有人必須再 向水利會申請袋地通行，才能連接三民路，故系爭土地之 客觀外在環境顯然劣於系爭估價報告所載3 個比較標的之
條件甚多。而且日後分得A 、B 部分之共有人，如要轉售 土地，恐因未直接臨三民路，恐陷於乏人問津或地價下跌 之窘境，然系爭估價報告並未考慮系爭土地未臨三民路之 不利之點，而予以調整價格，亦有未當。
⒋從而，金錢補償部分應參考內政部實價登錄網站查詢之「 圳堵段451 至480 地號土地」之出售價格微調，以每坪11 萬元作為補償金額之計算基準較為合理。是依此計算：原 告與被告王秋煌應共同補償被告國有財產署中區分署3,27 7,588 元《計算式：（249 －150.5 ）0.3025110000 ＝3277588》；被告蕭淑眞應補償被告國有財產署中區分 署1,647,113元《計算式：（200－150.5）0.3025110 000＝1647113》；被告王基全應補償被告國有財產署中區 分署83,188元《計算式：（153－150.5）0.30251100 00＝83188》。
㈣並聲明：⒈兩造共有坐落臺中市○○區○○段000 地號土地 准予裁判分割。分割方法為：依複丈成果圖所示編號A 部分 土地面積200平方公尺分歸由被告蕭淑眞取得；編號B部分土 地面積249平方公尺分歸由原告與被告王秋煌依應有部分分 比例維持共有；編號C部分土地面積153平方公尺分歸由被告 王基全取得。⒉原告與被告王秋煌應共同補償被告國有財產 署中區分署3,277,588元；被告蕭淑眞應補償被告國有財產 署中區分署1,647,113元；被告王基全應補償被告國有財產 署中區分署83,188元。
二、被告則以：
㈠被告王秋煌、蕭淑眞、王基全則以：同意原告之分割方案。 ㈡被告國有財產署中區分署：同意原告之分割方案，惟系爭估 價報告乃經參考鄰近國、私有土地成交案例，認每坪15萬元 為合理價格等語。
叁、得心證之理由：
一、按各共有人，除法定另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。經查，原告主張系 爭土地坐落於臺中市○○區○○段000 地號，地目為建，面 積602 平方公尺，為兩造共有，且應有部分比例為原告及被 告王秋煌各8 分之1 、其餘被告各為4 分之1 等情，有系爭 土地地籍圖謄本及土地登記第二類謄本在卷可參（見本院卷 第7 頁、第8 頁），復為被告王秋煌等4 人所不爭執，應堪 信為真實。又被告王秋煌等4 人均同意原告所提分割方案， 惟被告國有財產署中區分署認應以系爭估價報告結果以每坪 15萬元為金錢補償；原告及被告王秋煌、蕭淑眞、王基全則
認前開鑑定價格過高，應以每坪11萬元為合理，業據兩造陳 明在卷（見本院卷第123頁、第138頁），是兩造無法達成分 割方法之協議，且兩造亦未就系爭土地訂有不分割之期限， 又系爭土地依其使用目的並無不能分割之情事，依前揭條文 規定，原告依民法第823條第1項之規定，請求分割系爭房地 ，於法即屬有據，應予准許。
二、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之；又以原物為分配時，因 共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持 共有，民法第824 條第3 、4 項分別定有明文。經查，被告 國有財產署中區分署陳明無意願取得系爭土地等語（見本院 卷第60頁），且原告分割方案主張被告蕭淑眞分得如複丈成 果圖所示編號A部分土地面積200平方公尺，原告與被告共有 如複丈成果圖所示編號B部分土地面積249平方公尺，被告王 基全分得如複丈成果圖所示編號C部分土地面積153平方公尺 等語；參以系爭土地為住宅區用地，地上尚坐落於複丈成果 圖編號C內被告王基全所有3層樓RC造透天（三民路652之2號 ），及坐落於複丈成果圖編號A、B內被告蕭淑眞所有未保存 登記建物（三民路652號)等情（見卷附系爭估價報告書第11 頁），若將系爭土地原物按應有部分分配於被告國有財產署 中區分署，恐影響現有建物存在，不利於土地最大價值利用 ，故由原告及被告王秋煌按應有部分比例就如複丈成果圖所 示編號B部分土地維持共有關係、編號A及C部分土地則分歸 由被告蕭淑眞、王基全單獨所有，並均以金錢補償予未受原 物分配之被告國有財產署中區分署，對於被告國有財產署中 區分署並無不利，亦能兼顧原告及被告王秋煌、蕭淑眞、王 基全等人就系爭土地所生之依存關係，是原告所提如複丈成 果圖所示之分割方案並無不適當之處，且經被告王秋煌、蕭 淑眞、王基全、國有財產署中區分署同意原告上開分割方案 （見本院卷第106頁背面），爰依此判決分割如主文第1項所 示。
三、按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟 酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用 狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有 人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定 ；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，不受共有人 所主張分割方法之拘束（最高法院96年度台上字第108 號判 決意旨參照）。原告主張系爭估價報告之勘估金額並未依照 地價調查估計規則計算，且上開估價並未參酌不動產交易市 場環境因素，且系爭估價報告書所列比較標的與系爭土地客
觀外在環境並不相同，並未考量系爭土地不利之點而調整勘 估金額，亦有未當，應以每坪11萬元作為補償金額之計算基 準較為合理云云。惟查，系爭估價報告書針對系爭土地進行 產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有 效使用之分析後，併採用比較法、成本法之土地開發分析等 估價方式進行評估（見卷附系爭估價報告書第3 頁），且於 評估系爭土地亦有就不動產市場及經濟景氣而為推估分析， 復考量系爭土地區域因素、近鄰土地利用情形、系爭土地個 別條件等因素（見卷附系爭估價報告書第20頁至第22頁）， 並依據內政部頒布之不動產估價技術規則選定估價方法（見 卷附系爭估價報告書第26頁），並無原告所指未評估就各該 影響不動產價格因素或逸脫不動產估價技術規則之情形，當 可充作本院審認系爭土地價格之依據。又原告主張系爭估價 報告並未考慮系爭土地部分未臨三民路云云，然此部分系爭 估價報告已做調整與修正（見系爭估價報告第39頁，就臨路 寬度、寬深度比與比準地進行調整），亦有群益不動產估價 師聯合事務所104 年8 月31日（一○四）群中第0801號函覆 已就上開未完全臨接道路之現況列入影響價格之因素（見本 院第119 頁），是原告前揭主張，即非可採。是以，上開估 價報告分析後，鑑定結果為系爭土地評估市價每坪15萬元（ 見系爭估價報告第3 頁），本院認以之作為補償被告之標準 ，當可適足反應系爭土地現有市價，並於兩造權益無損，應 屬公平合理。
四、按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相 當時，法院非不得命以金錢補償之。又共有物之原物分割， 依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部 之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨 所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高 及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高 之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人 全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最 高法院57年度臺上字第2117號、63年臺上字第2680號、85年 度臺上字第2676號判例要旨參照）。據此，系爭筆土地如以 原告方案分割後，因被告國有財產署中區分署未受原物分配 ，故原告及被告王基全、王秋煌、蕭淑眞自應就其等分得超 出原有應有部分之土地，金錢補償予被告國有財產署中區分 署。查系爭土地面積602平方公尺，原告、被告王秋煌就系 爭土地應有部分各1/8，其餘被告應有部分則為1/4，此有土
地登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第7、8頁），原告與 被告王秋煌分得複丈成果圖編號B部分土地面積249平方公尺 ，較兩人合計原應有部分1/4面積150.5平方公尺多98.5平方 公尺，以每坪15萬元計算，原告與被告王秋煌應共同補償被 告國有財產署中區分署4,469,438元（計算式：98.50.302 5150000＝4469437.5，小數點以下四捨五入）；被告蕭淑 眞分得複丈成果圖編號A部分土地面積200平方公尺，較原應 有部分1/4面積150.5平方公尺多49.5平方公尺，以每坪15萬 元計算，被告蕭淑眞應補償被告國有財產署中區分署2,246, 063元（計算式：49.50.3025150000＝22460 62.5，小 數點以下四捨五入）；被告王基全分得複丈成果圖編號C部 分土地面積153平方公尺，較原應有部分1/ 4面積150.5平方 公尺多2.5平方公尺，以每坪15萬元計算，被告王基全應補 償被告國有財產署中區分署113,438元（計算式：2.50.30 25150000＝113437.5，小數點以下四捨五入），爰判決如 主文第2項所示。
五、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失 公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民 事訴訟法第80條之1 設有規定。本件為共有物分割事件，在 性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不 同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造 之情形，認訴訟費用宜由各當事人依其就系爭土地之原應有 部分比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3 項所示。六、按關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補償 義務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明文 。此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行程序 強制執行，標的物之分割必須經金錢補償完畢，始生實體法 上分割之效果（參最高法院58年度臺上字第1501號判決意旨 ）。揆諸前揭說明，原告及被告王基全、王秋煌、蕭淑眞應 於主文第2項所示金錢補償予被告國有財產署中區分署完畢 後，始生判決分割之形成效力，併予敘明。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自毋庸逐 一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 陳淑華