給付居間報酬
臺灣臺中地方法院(民事),簡上字,103年度,457號
TCDV,103,簡上,457,20151127,1

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臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第457號
上 訴 人 邱政和
訴訟代理人 邱政平
被上訴人  太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 蔡奕廷
      蔡允文
上列當事人間請求給付居間報酬事件,上訴人對於民國103年3月
11日本院臺中簡易庭102年度中簡字第2917號第一審判決提起上
訴,本院於民國104年10月30日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決不利於上訴人之部分均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面:
㈠於原審時起訴主張:原審被告邱政平邱精商(下稱邱政平 2人,被上訴人對邱政平2人所為請求,業經原審即本院臺中 簡易庭以102年度中簡字第2917號民事判決駁回而確定)於 民國100年4月15日,授與代理權予上訴人,由上訴人代理與 被上訴人簽訂專任委託契約書(下稱系爭委託契約),將如 附表所示之基地及其上之房屋(下稱系爭不動產)委託被上 訴人居間出售,委託期間自100年4月15日起至同年10月31日 止,委託出售價格為新臺幣(下同)1,100萬元,嗣於同年 10月21日將委託期限延長至101年4月30日,於委託期限到期 後,上訴人及邱政平2人均仍同意由被上訴人續行銷售。然 為求明確,兩造再於102年1月6日以委託內容變更合意書延 長委託期限至102年1月31日止,委託銷售價格降低為900萬 元。復於同年4月19日再次延長委託期限至同年5月30日止, 委託價格仍為900萬元。訴外人陳宥瑋於同年4月26日向被上 訴人表示願以900萬元購買系爭不動產,除訂立不動產買賣 意願書外,並給付面額50萬元之支票1紙,詎被上訴人通知 上訴人出面訂立買賣契約時,上訴人竟反悔不賣,依兩造契 約,上訴人、邱政平2人仍有給付按成交價900萬元之百分之 4即36萬元報酬予被上訴人之義務,爰依法提起本訴訟等語 。
㈡聲明:上訴人及邱政平2人應給付被上訴人36萬元,及自起 訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止,按年息5%計算之利 息。
㈢於本院時補充:上訴人當時有簽契約變更同意書,同意以90



0萬元出售系爭不動產,當被上訴人找到願意以900萬元購買 之買方時,上訴人又故意反悔,故被上訴人認為上訴人有違 約之責任等語。
㈣於本院時聲明:
⑴上訴駁回。
⑵第一、二審之訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面:
㈠於原審時抗辯:
⑴兩造所簽訂之原系爭委託契約書第2條約定「委託銷售價 格1,100萬元整」;第3條約定「委託銷售期間自民國100 年4月15日起至100年10月31日止。委託期間得經雙方以書 面延長之」;第7條第2項約定「太平洋於簽約前,應據實 提供近3個月之成交行情,供賣方訂定售價之參考」,同 條第5項前段約定「如買方支付定金時,太平洋應於24小 時內通知賣方,不得隱瞞或扣留」。嗣被上訴人及其經紀 營業員即訴外人黃世芳於100年10月21日重新訂立「契約 內容變更合意書」,將委託期限延長至101年4月30日,經 上訴人簽章而同意,是系爭委託書於101年4月30日後,即 已到期終止而無效。
⑵上揭系爭委託契約書於101年4月30日之後,土地共有人邱 政平2人反對將系爭不動產售價降為900萬元,但被上訴人 、黃世芳陳宥瑋竟以專業詐騙伎倆,先、後於102年1月 6日及4月19日重新製作「契約內容變更合意書」,並傳真 予上訴人,謊稱為了做業績為由,請託上訴人在合意書上 簽名蓋指印,並誆稱會通知上訴人之兄弟邱政平2人,然 實際上被上訴人並未通知邱政平2人,被上訴人擅自變更 銷售價格,騙取共有人即上訴人、邱政平2人降低系爭不 動產之銷售價格為900萬元,被上訴人、黃世芳陳宥瑋 更以不實之不動產購買意願書,詐騙上訴人、邱政平2人 稱買賣契約合致,違反系爭契約第7條第5項之約定,並圖 請求給付居間報酬及違約金等詐取財物行為,自屬無效。 ㈡聲明:被上訴人之訴駁回。
㈢於本院時補充:
⑴上揭系爭委託書失效後,兩造並未再重新訂立委託書,被 上訴人於101年12月間,已有買主及商議土地為由,約請 上訴人、邱政平2人等兄弟3人,在彰化縣永靖鄉○○路00 0號高昇代書事務所處,與被上訴人之代表黃世芳、江定 遠及陳麗枝及自稱買主之江先生父子會商,遽將原約定委 託售價1,100萬元降為900萬元,但上訴人之胞弟邱政平2 人當面拒絕,當時商談之買賣即未成立,亦拒絕再委託被



上訴人銷售系爭不動產,被上訴人、訴外人黃世芳、陳麗 枝在明知之情形下,先、後於102年1月6日及4月19日,誆 騙上訴人簽署「契約內容變更合意書」,並佯由陳麗枝陳宥瑋於102年4月26日簽訂「不動產購買意願書」,並以 一紙50萬元之支票為幌,欲向上訴人、邱政平2人訛詐居 間報酬36萬元及違約金50萬元。
⑵依照被上訴人所提出之陳麗枝陳宥瑋所簽訂之不動產購 買意願書所示,其上僅有陳麗枝陳宥瑋之簽名,並無賣 方簽名及日期之填載,顯然賣方並不同意以該價格條件出 售系爭不動產;又依照上揭不動產購買意願書第3條第2項 所載:「二、如有其他買方出價超過本意願書之出價或賣 方不同意本出價,本意願即刻失效」,被上訴人、黃世芳陳麗枝陳宥瑋等人均已自認:賣方即上訴人、邱政平 2人透過被上訴人告知陳宥瑋,有其他人出價高於900萬元 ,顯見上訴人不同意上揭不動產購賣意願書所出900萬元 價格交易系爭不動產,詎被上訴人、黃世芳陳麗枝及陳 宥瑋仍沆瀣一氣,以上揭不實之不動產購買意願書坑騙上 訴人兄弟3人等語。
㈣上訴人聲明:如主文所示。
三、本件不爭執事項整理如下:
㈠100年4月15日邱政平2人與上訴人將如附表所示之不動產, 共同委託「受託人:太平洋房屋仲介股份有限公司經紀營業 員黃世芳(100)登字第162417號店長:江定遠,代表人: 副總經理李珠華,住址:臺中市○○路○段000號7樓」(其 上有蓋被上訴人公司之大小章)出售,簽專任委託契約書, 委託出售期間為100年4月15日到100年10月31日,委託出售 價格是1,100萬元。原來的專任委託契約書第5條有約定服務 的報酬及違約金的事項,詳如專任委託契約書,專任委託契 約書第3條委託銷售期間是100年4月15日到100年10月31日止 。委託期間得經雙方以書面延長之。
㈡其後根據專任委託契約書第3條,委託期限有延長至101年4 月30日,係由上訴人於100年10月21日根據專任委託契約書 第3條,簽訂「契約內容變更合意書」即原證3,委託書的價 格仍然為1,100萬元。
㈢上訴人於102年1月6日簽立契約內容變更合意書,將委託被 上訴人出售期限延至102年1月31日,並將委託出售價格變更 為900萬元。備註欄上註明:「此為底價,底價不公開」。 ㈣上訴人於102年4月19日簽立契約內容變更合意書,將委託被 上訴人出售期限延至102年5月30日,委託出售價格仍然為90 0萬元。備註欄上註明:「此為底價,底價不公開」。



四、本院之判斷:
㈠本件被上訴人於原審聲明請求上訴人及邱政平邱精商給付 36萬元,形式觀諸,應係請求上訴人及邱政平邱精商3人 共同給付36萬元,而非聲明請求上訴人及邱政平邱精商3 人連帶給付36萬元,且被上訴人於聲明中未特另載明上訴人 及邱政平邱精商應各自給付多少元,自應認被上訴人請求 上訴人及邱政平邱精商3人各自給付12萬元,原審竟命上 訴人應給付被上訴人36萬元,於逾12萬元部分顯係訴外裁判 ,自非合法,合先敘明。
㈡被上訴人係居間上訴人出售不動產,依民法第565條、568第 1項規定,必於契約成立,方得請求報酬,本件買賣契約未 經被上訴人居間成立,被上並無報酬給付請求權存在。而依 專任委託契約書第5第3項第4約定,係於被上訴人未仲介成 約時,仍約定上訴人應給付約定報酬予被上訴人,依其給付 性質,應屬違約金之約定。即必須可歸責於上訴人致使買賣 契約無法訂立時,上訴人方有給付違約金之義務,此合先加 以敘明。
㈢上訴人與邱政平2人於100年4月15日將如附表所示之不動產 ,共同委託被上訴人出售,並簽定專任委託契約書,委託出 售期間為100年4月15日到100年10月31日,委託出售價格1,1 00萬元。嗣上訴人於100年10月21日簽訂「契約內容變更合 意書」,委託期限延長至101年4月30日,委託書價格仍為1, 100萬元;上訴人先、後於102年1月6日、4月19日簽立契約 內容變更合意書,將委託被上訴人出售期限延至102年1月31 日及102年5月30日之事實,有卷附授權書、專任委託契約書 、契約內容變更合意書等為證(參本院102年度中簡字第291 7卷「下稱中簡2917卷」第7至14頁、第16頁),並為兩造所 不爭執,此部分事實堪予認定。而依照兩造於100年10月21 日即委託到期後第一次所訂之契約內容變更合意書,將委託 期限延長至101年4月30日,其約定之委託總價與原系爭委託 契約書之價格相同,均為1,100萬元未變之事實,有契約內 容變更合意書可資佐證(參中簡2917卷第13頁)。而上訴人 於期限屆至後,先、後於102年1月6日及同年4月19日陸續以 契約內容變更合意書延長期限至同年1月31日及同年5月30日 ,委託總價雖改為900萬元,但契約內容變更合意書之備註 欄上特別註明「此為底價(即900萬元),底價不公開」等 字樣(參中簡2917卷第14、16頁)。是探求當事人真意,應 係上訴人仍欲以1,100萬元為系爭不動產之銷售價格,900萬 元則為考慮出售之最低價格,故明定受委託之被上訴人不得 透露底價予買方,未免買方於知悉賣方心中之底價後,不願



再提高買價,使賣方獲利減少,因此買方之出價如在1,100 萬元至900萬元間,即應解為賣方仍可再予考慮是否同意其 出價,此由證人陳麗枝於臺灣彰化地方法院103年度再易字 第11號104年1月22日言詞辯論期日時,具結證稱:陳宥瑋出 價850萬元,其告以上訴人最少要900萬元以上才要考慮等語 (參本院卷第230頁背面),以及不動產購買意願書第3條第 2款關於出價意願之保留,約定「如有其他買方出價超過本 意願書之出價或賣方不同意本出價,本意願即刻失效」,及 末頁末行特別要求賣方需在「賣方同意以此價格出售,並依 本意願書之條件與買方簽定不動產買賣契約」(參本院卷第 22頁)欄處簽名同意始受拘束,可互為呼應解釋。又上訴人 主張其並未同意以900萬元出售系爭不動產予陳宥瑋等情, 業經證人黃世芳於臺灣彰化地方法院103年度再易字第11號 104年1月22日言詞辯論期日時,具結證稱:有通知上訴人說 陳宥瑋已經提高到900萬元,再審原告並沒有明確同意900萬 元要賣等語明確(參本院卷第231頁背面),是本件既無證 據足以證明上訴人同意以900萬元之價格出售系爭不動產予 陳宥瑋,上訴人復未於不動產購買意願書上回簽同意該價格 ,故上訴人之上開主張,自堪信為真實。
陳宥瑋簽立不動產購買意願書時,原僅願以850萬元承購系 爭不動產,嗣經營業員陳麗枝告知上訴人之底價為900萬元 時,陳宥瑋始將不動產購買意願書上承購總價款850萬元劃 去,改為900萬元等情,業經陳宥瑋於臺灣彰化地方法院102 年度員簡字第265號給付違約金事件102年11月21日言詞辯論 期日到庭陳述無訛(參本院卷第180頁)。證人陳麗枝亦於 臺灣彰化地方法院103年度再易字第11號給付違約金事件104 年1月22日言詞辯論時,具結證稱:係其告知陳宥瑋,賣方 900萬元以上才要賣,陳宥瑋才提高出價等語在卷(參本院 卷第230頁背面、第231頁)。顯然係被上訴人公司人員透露 底價予買方始促成委託條件,然上訴人既於契約內容變更合 意書備註欄特別註明「900萬元為底價,底價不得公開」, 則被上訴人公司營業員即不得為求讓買賣雙方出價合致而透 露賣方之底價予買方,強予賺取仲介費用,此舉顯然已違背 委任銷售契約第7條第1項「太平洋受託處理仲介業務應以善 良管理人之注意為之。」之約定,因此被上訴人係違約在先 透露底價,未盡善良管理人之注意義務,且其行為違反誠信 原則,自屬具有可歸責於己之事由,復無證據證明上訴人確 已同意以900萬元之價格出售系爭不動產予陳宥瑋,是被上 訴人之行為構成債務不履行中之不完全給付,上訴人自得免 其給付義務至明,故其係有正當理由得拒絕與買方簽立買賣



契約,實堪認定。
㈤綜上所述,被上訴人主張因上訴人於委託期限內拒絕以本委 託條件與被上訴人所仲介之陳宥瑋訂立系爭不動產契約,其 得請求上訴人給付以成交價900萬元百分之4計算之違約金, 洵不足採。從而,被上訴人請求上訴人給付36萬元及法定利 息,為無理由,不應准許,本院102年度中簡字第2917號民 事判決,認為上訴人應給付被上訴人36萬元,及自102年9月 19日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,自有未洽 ,上訴人執此求予廢棄原判決,並改判駁回被上訴人原審之 訴,為有理由,應予准許,爰將原審判決廢棄,判決如主文 所示。
㈥本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據,經 審酌結果,與本件判決結論均無影響,爰不一一論述,附此 敘明。
五、據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 夏一峯
法 官 楊忠城
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
書記官 華鵲云
附表:
┌─┬────────────────┬─────┬──┐
│編│土 地 坐 落 │面積 │權利│
│號├───┬────┬───┬───┼─────┤範圍│
│ │縣 市│鄉鎮市區│段 │地號 │平方公尺 │ │
├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┤
│1│彰化縣│永靖鄉 │永安段│654 │289.13 │全部│
├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┤
│2│彰化縣│永靖鄉 │永安段│653 │4.03 │全部│
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┌─┬───────┬─────────┬────┬──┐
│編│建 號│建 物 門 牌 │建物面積│權利│
│ │ │ ├────┤範圍│
│號│ │ │平方公尺│ │
├─┼───────┼─────────┼────┼──┤
│3│彰化縣永靖鄉永│彰化縣永靖鄉永靖路│30.73 │全部│




│ │安段165 建號 │98號 │ │ │
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參考資料
太平洋房屋仲介股份有限公司 , 台灣公司情報網