臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2203號
原 告 鍾明輝
訴訟代理人 鄭文婷律師
複 代理人 曾伯軒律師
張晉豪律師
被 告 黃坤平
訴訟代理人 邱秀珠律師
複 代理人 張鈐洋律師
上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國104 年10月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟陸佰玖拾元，及自民國一百零四年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁萬捌仟捌佰玖拾柒元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告以新臺幣壹拾壹萬陸仟陸佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103 年5 月15日簽訂土地買賣委任書 （下稱系爭委任書），約定由原告為被告居間銷售桃園市○ ○區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭1118地號土地、 系爭1110地號土地、併稱系爭土地），委任期間自103 年5 月15日起至同年月25日止，並口頭約定報酬為買賣總價4 ％ 。嗣原告已居間仲介訴外人魏明輝向被告購買系爭土地，被 告亦於103 年5 月19日委任訴外人張瑞瑛並以其名義與魏明 輝就系爭土地訂立土地買賣合約書，約定每坪單價新臺幣（ 下同）65,000元，總價43,114,500元（下稱系爭土地買賣契 約），是原告已完成系爭委任書之義務，自得依民法第568 條第1 項規定，向被告請求報酬1,724,580 元，惟被告僅給 付原告600,000 元，尚積欠原告1,124,580 元。原告前於10 3 年9 月22日以存證信函，催告被告給付積欠之居間報酬， 詎被告回函拒絕給付，爰依民法第568 條第1 項規定提起本 件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告1,124,580 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭委任書兩造口頭約定之報酬僅為買賣總價2 ％，且原 告依系爭委任書為被告處理事務之範疇，除居間仲介買受 人外，尚包括就出售土地須取得農業農用證明，方屬完成 委任事務。惟原告於處理系爭土地買賣事宜過程中，未替
被告預先設想取得農地農用證明書之困難度，因原告之過 失，致被告無法依系爭土地買賣契約第7 條第1 項於魏明 輝支付第1 期款項後2 個月內辦理系爭土地之鑑界，並清 空現有全部地上物後點交系爭土地予魏明輝，致魏明輝即 以上開事由向原告主張解除系爭土地買賣契約；嗣後魏明 輝僅願意購買系爭1118地號土地，並另於103 年9 月16日 與被告就系爭1118地號土地單獨訂立土地買賣契約，約定 每坪單價65,000元，總價35,834,500元，則原告得依系爭 委任書向被告請求之報酬數額應限於系爭1118地號土地之 出賣價金35,834,500元之2 ％即716,690 元，方屬合理。（二）系爭土地買賣契約因原告之過失，使魏明輝有理由向被告 主張解除，因系爭1110地號土地地形不方正，如不與系爭 1118地號土地一起出售，系爭1110地號土地可能無法詢得 買受人或不易以合理或適當之價格出售，雖被告嗣後已另 單獨就系爭1110地號土地與訴外人姜昌隆訂立買賣契約， 並約定每坪單價30,000元，總價2,946,600 元，惟與系爭 土地買賣契約相較，系爭1110地號土地之買賣價格每坪減 少35,000元，致系爭1110地號土地之出售總價金減少3,43 7,700 元，該損害即為因原告履行系爭委任書有過失所致 被告之損失，被告自得主張與應給付原告之委任報酬互為 抵銷。又被告已依系爭委任書給付原告600,000 元報酬， 僅餘116,690 元未付，被告以上開對原告之損害賠償金額 抵銷後，已無需再支付原告任何報酬等語。並聲明：原告 之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第109 頁背面至第110 頁）（一）兩造於103 年5 月15日簽訂系爭委任書，約定由原告為被 告居間銷售系爭土地。系爭委任書載有「農業證明申請建 農舍含在內每台坪新臺幣陸萬伍仟元計價總價肆仟參佰壹 拾壹萬參仟捌佰伍拾元整，買賣本宗土地委任期間自103 年5 月15至25日內約好買賣雙方完成簽約付款方式簽約時 當面議定之。」
（二）原告居間仲介被告（由張瑞瑛代理）與魏明輝於103 年5 月19日簽訂系爭系爭土地買賣契約，約定每坪單價65,000 元，總價43,114,500元。
（三）魏明輝向被告解除系爭土地買賣契約；並另於103 年9 月 16日與被告就系爭1118地號土地單獨訂立土地買賣契約， 約定每坪單價65,000元，總價35,834,500元。（四）被告業已給付原告600,000 元報酬。（五）被告於103 年9 月17日就系爭1110地號土地與姜昌隆訂立 買賣契約，約定每坪單價30,000元，總價2,946,600 元。
（六）原告於103 年9 月22日以士林芝山存證號碼76號存證信函 通知被告已完成居間事務，主張居間報酬為系爭土地買賣 契約總價4 ％，並催告被告給付剩餘報酬1,124,580 元。 被告於103 年11月18日以中壢環北郵局945 號存證信函通 知原告其無請求權，並以附件記載「原告與被告係約定仲 介報酬依買賣總價2 ％計算，原告來函稱按4 ％計算，與 約定之事實不符」，另於附件中提出損害賠償債權之抵銷 。
（七）兩造曾於102 年10月29日簽立土地出售仲介委任書，約定 被告委任原告居間仲介另筆楊梅市○○○段00000 地號等 土地，居間報酬為總價款1.8 ％。
（八）兩造曾於103 年3 月22日簽立土地出售委任書，約定被告 委任原告居間仲介另筆楊梅市○○段000 地號等土地，居 間報酬為總價款3 ％。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）被告委任原告居間仲介 系爭11118 地號、1110地號土地之出賣事宜，兩造約定之居 間報酬數額究為多少？（二）原告是否已依系爭委任書完成 受委任之事務？（三）原告得請求之報酬數額為多少？（四 ）被告之抵銷抗辯是否有理由？茲分述如下：（本院卷第11 0 頁）
（一）被告委任原告居間仲介系爭11118 地號、1110地號土地之 出賣事宜，兩造約定之居間報酬數額究為多少？ 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ；當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者， 視同自認，民事訴訟法第277 條前段、第280 條第1 項前 段分別定有明文。
2、查原告主張依系爭委任書所約定之報酬數額為土地買賣總 價金4 ％等語，惟被告抗辯兩造口頭約定之報酬數額為土 地買賣總價金2 ％等語，是以，被告對於原告依系爭委任 書得向被告請求之報酬數額為土地買賣總價金2 ％一事， 並不爭執，視同自認。原告主張得請求高於買賣土地總價 金2 ％以上之報酬，此一有利於原告之事實，依舉證責任 分配原則，自應由原告負舉證責任甚明。然原告對於系爭 委任書報酬數額為買賣土地總價金4 ％一事，僅空言陳稱 報酬數額係依原告替被告所爭取之土地賣價高低而決定等 語（見本院卷第128 頁背面），並提出被告另於103 年5 月28日委任原告之土地出售委任書為據（見本院卷第11頁 至第12頁），惟查上開土地出售委任書有明文約定服務仲 介費為總價款3 ％，而本件系爭委任書並未有具體報酬數 額之明文約定，此有系爭委任書附卷可稽（見本院卷第5
頁）；復依被告提出兩造分別於102 年10月29日、103 年 3 月22日所訂立之土地出售委任書，其上所載明原告之報 酬數額分別為總土地買賣價金1.8 ％及3 ％等情（見不爭 執事項第7 項、第8 項、本院卷第29頁至第31頁），顯見 兩造間就原告出售土地之委任報酬數額並非每次均相同， 上開兩造間所簽訂之其他土地委任書所約定之報酬數額尚 不足以證明系爭委任書所約定之報酬即為原告主張之買賣 土地總價金4 ％，又原告復未能提出其他證據資料證明其 主張之真實性，依舉證責任分配之法理，應認原告主張就 系爭委任書之報酬為買賣土地總價金4 ％一事，舉證尚有 不足，無從採信。惟被告既自認系爭委任書兩造約定之報 酬數額為買賣土地總價金2 ％，準此，原告依系爭委任書 得向被告請求之報酬數額應為買賣土地總價金2 ％，堪予 認定。
（二）原告是否已依系爭委任書完成受委任之事務？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人支出 之費用，非經約定，不得請求償還，民法第565 條、第56 8 條第1 項、第569 條第1 項分別定有明文。又民法第52 9 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契 約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處理委任事 務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起 之利息，民法第546 條第1 項亦有明文。是以，居間契約 為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者在於居間之 內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；居間人報 酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；所支出 之費用非經約定，不得請求償還。從而，若兩造間為單純 約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，則居 間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；反之 ，若兩造間除約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約 之媒介外，尚賦予受任人完成其他事務之處理為報酬給付 之前提要件，則兩造間並非僅為單純之居間關係，即應適 用委任契約之規定。
2、原告主張已仲介魏明輝與被告於103 年5 月19日簽訂系爭 土地買賣契約，其依系爭委任書所負之居間義務已完成， 自得向被告請求居間報酬，且報酬係以系爭土地即系爭11 18地號土地及系爭1110地號土地之買賣總價43,114,500元 計算等語；惟被告抗辯，原告依系爭委任書所負義務並非 僅止於單純仲介買方訂立契約，尚包括就出賣土地申請農
業農用證明，且在土地順利出售，被告收取買賣價金之情 形下，方得向被告請領報酬，而魏明輝嗣後已向被告解除 系爭土地買賣契約，並另於103 年9 月16日單獨就系爭11 18地號土地與被告另訂土地買賣契約，約定買價金為35,8 34,500元，是原告依系爭委任書完成受委任事務之範圍僅 限於系爭1118地號土地，則原告得請求之報酬自應以系爭 1118地號土地之出賣價金為計算基準等語。是以，原告依 系爭委任書所負之義務究為單純報告訂約之機會，或為訂 約之媒介，於系爭土地買賣契約訂立時即可請求報酬，抑 或是如被告上開抗辯所稱兩造間並非單純居間關係，系爭 土地買賣契約解除與原告完成事務之範圍，攸關其得請求 報酬之數額等情，自應就兩造間關於系爭委任書原告受委 任處理事務之具體內容探究。
3、查系爭委任書明文記載「農業證明申請建農舍含在內…」 等文字（見本院卷第5 頁），雖原告辯稱此部分非兩造委 任事項之範圍，僅係指土地出賣價金包含此項義務，而該 項申請農業用地農業使用證明（下簡稱農用證明）之義務 為被告對買受人所應負擔之義務等語（見本院卷第134 頁 背面），然系爭委任書之契約當事人為原、被告，若申請 農用證明之義務非被告委任原告之委任事項，則何須於系 爭委任書中明確載明；退步言之，縱使土地出賣價格包含 被告需對土地買受人負擔申請土地農用證明之義務，惟並 無限制被告不可將該項義務以系爭委任書委任予原告負擔 ，原告上開抗辯顯然混淆債之相對性概念，忽略系爭委任 書之受任人為原告之事實，是原告稱兩造間僅為單純居間 關係，尚非可採。另查，系爭土地之整地除草、測量定樁 等工程，實際上均係由原告負責辦理，再就支出費用向被 告請款，此有被告提出由原告所出具之請款單、收據等件 為證（見本院卷第114 頁至第115 頁），而上開就系爭土 地整地除草、測量定樁等工項，目的即係為了能讓系爭土 地順利取得農用證明，若「為出售土地取得農用證明」非 兩造間依系爭委任書之委任事項，原告何須於系爭土地買 賣契約訂立後，仍持續為被告進行上開協助系爭土地取得 農用證明之事務，並就處理上開事務所生之必要費用向被 告請求償還，準此，由原告實際負擔系爭土地之整地、定 樁等申請土地農用證明之必要事務及向被告請領處理上開 事務所生費用等情以觀，被告抗辯原告依系爭委任書受委 任處理之事項，非單純居間仲介買受人，尚包括為出售土 地申請農用證明等情，洵屬有據。
4、證人葉英娟即系爭土地買賣契約之代書到庭證稱：「系爭
土地買賣契約簽訂時在場者有魏明輝、張瑞瑛、鍾明輝、 姜昌隆及證人在場；因系爭土地為農地，所以要辦理鑑界 及申請農用證明…；其僅負責農用證明文件的聲請，包括 申請鑑界的送件及申請農用證明等相關文件，至於系爭土 地現場處理工作即系爭土地需要達到符合可以鑑界及申請 農用證明的狀態則由原告負責。這是系爭土地買賣契約簽 訂當時大家有合意好，由原告負責清空系爭土地上之地上 物，讓系爭土地可以順利取得農用證明；系爭1110地號土 地有遭他人以水泥地上物占用的情形，不確定是原告還是 其他人有運土堆置在系爭1110地號土地上，造成農用證明 無法核准…，又因系爭1110地號土地為山坡地，後來分別 有桃園縣政府（現改制為桃園市政府）農業發展局、水務 局、桃園縣楊梅市公所（現改制為桃園市楊梅區公所）發 函給被告，指出系爭1110地號土地有違反農業使用之違規 情形，應該回復原狀，導致後來系爭1110地號土地之農用 證明也無法通過…」等語（見本院卷第85頁背面至第86頁 背面），另證人葉英娟復提出103 年6 月24日桃園市楊梅 區公所否准系爭土地申請農用證明之函文（見本院卷第73 頁至第74頁），及103 年7 月24日桃園市政府農業發展局 通知被告系爭1110地號土地回填土方整地，涉及違規使用 、103 年10月13日桃園市政府水務局通知系爭1110地號土 地擅自暫置土方，違反水土保持法規定等函文附卷可佐（ 見本院卷第71頁至第72頁），由上開證人證述內容更可佐 證，實際上確由原告於系爭土地買賣契約訂立後，負責系 爭土地地上物之清空，以便系爭土地得取得農用證明，是 原告依系爭委任書所負擔之義務除為被告報告訂約之機會 或為訂約之媒介外，尚包括於締約後為被告就系爭土地取 得農用證明等情，堪予認定。
5、原告雖仲介魏明輝與被告簽訂系爭土地買賣契約，惟原告 僅就系爭1118地號土地完成其依系爭委任書所負擔為被告 就系爭1118地號土地清空地上物並取得農用證明之義務， ，對於系爭1110地號土地，原告未能依系爭委任書之約定 完成系爭1110地號土地取得農用證明之受任事項，而魏明 輝最終亦僅就系爭1118地號土地與被告另於103 年9 月16 日單獨訂立土地買賣契約，從而，原告依系爭委任書所完 成之受委任事務僅有仲介魏明輝向被告購買系爭1118地號 土地，洵堪認定。
（三）原告得請求之報酬數額為多少？
按報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與 報酬者，受任人得請求報酬；受任人應受報酬者，除契約
另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不 得請求給付，民法第547 條、第548 條第1 項定有明文。 經查，兩造間並非單純居間關係，原告依系爭委任書尚負 有為被告將出售土地清空並申請農用證明之義務，業如前 述，而原告依系爭委任書雖成功仲介魏明輝向被告購買土 地，然原告最終並未依系爭委任書完成系爭1110地號土地 之農用證明申請，僅就系爭1118地號土地盡其受委任之義 務，而魏明輝也僅向被告購買系爭1118地號土地，又原告 依系爭委任書得請求之報酬數額為仲介買賣土地總價金2 ％，據此，原告依系爭委任書得請求之報酬即為仲介魏明 輝向被告買受系爭1118地號土地總價金35,834,500元之2 ％即716,690 元（計算式：35,834,500元×2 ％＝716,69 0 元）。從而，原告依系爭委任書得向被告請求之委任報 酬數額為716,690 元，逾於此範圍之請求，要屬無據。（四）被告之抵銷抗辯是否有理由？
被告另抗辯因原告未能依系爭委任書履行受委任事項，未 能完成系爭1110地號土地地上物之清空並申請農用證明， 致系爭土地買賣契約買受人魏明輝向被告主張解除契約， 最終魏明輝僅願意另單獨購買系爭1118地號土地，而系爭 1110地號土地因地形不方正，未能與系爭1118地號土地一 起出售之結果，系爭1110地號土地另行單獨出售之價金損 失，應由原告依債務不履行之規定向被告負損害賠償責任 ，並以此主張抵銷等語，則為原告所否認。經查，系爭11 10地號土地依系爭土地買賣契約之出賣價金為每坪65,000 元，而後被告另行單獨出售系爭1110地號土地予姜昌隆之 價金僅為每坪30,000元（見本件不爭執事項第5 項），然 系爭1110地號土地之出售價金損失3,437,700 元（計算式 ：系爭1110地號土地面積98.22 坪×每坪減少35,000元＝ 3,437,700 元）是否即應由原告負擔，尚屬有疑。據被告 所稱系爭土地買賣契約係魏明輝向被告主張解除，解除原 因乃係被告無法依系爭土地買賣契約第7 條約定（見本院 卷第7 頁），遵期於魏明輝支付第1 期款後2 個月內辦理 系爭1110地號土地之鑑界並清空地上物後將系爭土地點交 魏明輝，故被告僅能同意魏明輝解除系爭土地買賣契約等 語，惟審酌系爭土地買賣契約之全部條款，並未就出賣人 違反第7 條之約定設有買受人即得主張解除契約之特別約 定，而系爭土地買賣契約就出賣人應擔保系爭土地具有農 舍興建資格之權利，若有該項權利瑕疵，且可歸責於出賣 人者，亦僅約定系爭土地每坪交易價格減少3,000 元，尚 非約定買受人得逕自解除系爭土地買賣契約等情，此有系
爭土地買賣契約在卷可考（見本院卷第7 頁背面）是以， 魏明輝得否僅因被告逾期清空地上物並辦理鑑界此一理由 即得逕自主張解除系爭土地買賣契約，尚有疑問，然被告 卻出於自由意願同意魏明輝為系爭土地買賣契約之解除， 則被告若認為因系爭土地買賣契約解除而受有損害，亦應 由被告自行承擔，方屬公允。又被告抗辯系爭1110地號土 地地形不方正，若不與系爭1118地號土地一起出售，則不 易取得合理賣價等語，惟查，系爭1110地號土地與系爭11 18地號土地並非相鄰之土地，此有地籍圖謄本附卷可稽（ 見本院卷第48頁），是系爭1110地號土地並無一定應與系 爭1118地號土地合併出售之理由，且一起出售或個別出售 與出賣價金之高低未必有必然之關係；甚且，若被告堅信 系爭1110地號土地須與系爭1118地號土地一起出售，方能 維持應有之賣價不受損害，則被告亦可另詢其他願意併同 買受系爭1110地號土地與系爭1118地號土地之買受人，而 非自願單獨僅就系爭1118地號土地出賣予魏明輝，其後， 又再以系爭1110地號土地單獨出售之價金損失向原告請求 賠償，蓋係被告同意魏明輝解除系爭土地買賣契約，又願 意單獨將系爭1118地號土地出賣予魏明輝，而被告上開行 為方係造成本件系爭1110地號土地單獨出售致被告所受價 金減少之主要原因，原告未依系爭委任書完成系爭1110地 號土地之農用證明申請，與系爭1110地號土地另行單獨出 售之價金損失間並無因果關係，準此，被告以系爭1110地 號土地另行出售之價金損失3,437,700 元，主張與本件原 告依系爭委任書得向被告請求之委任報酬相抵銷，並不可 採，被告上開抵銷抗辯為無理由，堪予認定。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第1 項、第203 條分別定有明文。查本件請求給付佣金債務，其 給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本於103 年12月31日送 達被告（見本院卷第24頁），並對被告生催告之效力，被告 自受催告時起，始負遲延責任，則原告請求被告應給付自起 訴狀繕本送達翌日即104 年1 月1 日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之遲延利息，即屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭委任書為被告處理事物之義務範圍， 除居間仲介系爭土地之買受人外，尚包括就系爭土地須取得 農用證明，方屬完成受委任之事務，業經詳述如前；另依舉 證責任分配原則，原告未能舉證約定之委任報酬數額為買賣
總價4 ％，自應以被告自認之買賣總價2 ％為計算報酬之依 據。是以，原告依系爭委任書完成委任事物處理者僅系爭11 18地號土地，準此，原告依系爭委任書得向被告請求之報酬 數額即為系爭1118地號土地之買賣總價金35,834,500元之2 ％即716,690 元；又被告不得以系爭1110地號土地另行出售 之價金損失3,437,700 元與原告依系爭委任書得向被告請求 之報酬相抵銷，亦如前述，而被告已給付600,000 元報酬予 原告收受，尚積欠116,690 元未給付（計算式：716,690 元 －600,000 元＝116,690 元），從而，原告依系爭委任書請 求被告給付尚未給付之報酬116,690 元，及自104 年1 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本判決所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第38 9 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗 訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依 據，不予准許。併依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職 權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行 。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 顏世翠
法 官 陳俐文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
書記官 張彩霞