臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第185號
上 訴 人 謝禎松
訴訟代理人 鄭丹逢律師
被上訴人 鄧鳳春
訴訟代理人 張運弘律師
上列當事人間請求確認使用權存在等事件，上訴人對於中華民國
103 年6 月30日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭102 年壢簡字第
371 號第一審判決提起上訴，於104年10月8日辯論終結，本院判
決如下：
主 文
原判決關於第一、二項確認被上訴人對於上訴人所有坐落桃園市平鎮區○○段000 地號土地超過如附圖二A 、B 及C 部分（面積共計一四六九點九七平方公尺），有作為桃園市平鎮區○○段00○號房屋使用之權利存在及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
原判決關於第四項核定被上訴人所有之桃園市平鎮區○○段00○號（門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○段○○○巷○○○號）房屋，占有上訴人所有坐落桃園市平鎮區○○段000 地號土地間之租金數額逾每年新臺幣伍萬壹仟柒佰肆拾參元部分及假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開第一、二項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、被上訴人於原審起訴主張：( 一) 確認被上訴人對於坐落桃 園縣平鎮市○○段000 地號土地( 下稱系爭土地) 有使用權 存在；( 二) 上訴人應交付系爭土地予被上訴人，並不得有 任何妨礙被上訴人使用行使之行為；( 三) 上訴人應將座落 上開土地，如附圖一桃園縣平鎮地政事務所土地複丈成果圖 所示：編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 之地上物及綠色線 水管旁電線拆除；( 四) 上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日 起至交付上開土地予被上訴人使用之日止，按月給付被上訴 人新台幣( 下同) 9,640 元，及各期應給付日起至交付上開 土地予被上訴人使用日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ；( 五) 請求核定被上訴人所有之桃園縣平鎮市○○段00○ 號房屋( 下稱系爭房屋) 占有上訴人所有系爭土地之每年租 金為8 萬0,279 元；( 六) 第2 、3 、4 項聲明被上訴人願
供擔保，請准宣告假執行。經原審判決被上訴人部分勝訴， 其餘之訴駁回。上訴人不服提起上訴，上訴聲明為「( 一) 原判決不利於上訴人部分均廢棄；( 二) 上廢棄部分，被上 訴人於第一審之訴駁回」。然因原審就被上訴人請求逾租賃 關係而為系爭房屋通行使用之行為；拆除系爭土地上如附圖 一所示編號A 、E 、G 之地上物及綠色線水管電線拆除；被 上訴人請求上訴人損害賠償等部分，為被上訴人敗訴之判決 ，因此就被上訴人敗訴部分，並無不利於上訴人，而被上訴 人就敗訴部分，並未提起上訴，故就原審駁回被上訴人請求 部分，業已先行確定，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文。又民 事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因 法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之 危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言， 故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得 謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間 之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號 判例參照）。經查，被上訴人主張就上訴人所有之系爭土地 有法定租賃權存在，為惟上訴人所否認，則被上訴人就上訴 人所有之系爭土地是否有法定租賃之法律關係存在即不明確 ，且被上訴人認此已影響其就系爭土地使用之權利，此種法 律地位不安之狀態得以確認判決除去，是被上訴人提起本件 確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張及於上訴補充：
(一) 兩造原為夫妻關係，民國83年間被上訴人於其所有之土地 ，即坐落於桃園市平鎮區○○段000 地號土地( 改制前為 桃園縣平鎮市○○段000 地號土地，下稱系爭土地）上興 建農舍，門牌號碼為桃園市平鎮區○○路0 段000 巷00號( 改制前為桃園市平鎮區○○路0 段000 巷00號，下稱系爭 房屋），並以被上訴人為所有權人，84年11月24日被上訴 人基於夫妻之情誼將系爭土地過戶給上訴人，惟雙方後於 89年12月12日協議離婚，被上訴人於99年以上訴人對於系 爭房屋無權占有為由提起返還所有物訴訟，經鈞院民事庭 以99年度訴字第1449號判決（下稱系爭99年度判決）命上 訴人返還系爭房屋，並經最高法院以101 年度台上字第601 號判決確定，被上訴人聲請強制執行後，上訴人以搬遷需 耗時6 個月以上為由不斷拖延，被上訴人遂同意上訴人延 至101 年12月中搬離系爭房屋，詎料，上訴人竟基於侵害
被上訴人權利之目的，於系爭房屋之法定空地內搭蓋鐵皮 違建屋舍，並將系爭房屋附屬之圍牆鐵門封閉，致系爭房 屋點交予被上訴人後，被上訴人仍不得將系爭房屋為使用 收益。依據民法第425 條之1 第1 項規定，系爭土地雖於 84年11月24日移轉予上訴人，但被上訴人依照上開條文於 系爭房屋之使用期限內，對於系爭土地有法定租賃權應屬 無疑。而依據當初被上訴人以系爭土地申請建築執照，系 爭房屋建成後之使用執照可知，基地面積為2,204 平方公 尺，扣除道路退縮地之63平方公尺後為2,141 平方公尺， 法定空地依規定不得低於其他部分即2,141 平方公尺之9 成，因此法定空地面積應為1,926.9 平方公尺，由此可知 ，系爭土地之全部面積皆為系爭房屋可建築面積之座落用 地、法定空地及道路退縮地之用，且法定空地或退縮地之 留設在於增進房屋以及主要結構所占建築基地之效用。依 民法第68條第2 項規定主物之處分及於從物，該處分包含 物權行為及債權行為，且主物與從權利之關係亦可適用本 條，依照上開說明，法定保留空地與退縮地之使用權，係 幫助發揮系爭房屋及其本身主要結構所在之建築基地合法 圓滿適用之通常效用，被上訴人本於系爭房屋所有權，其 效力自及於依法所留設有助於主物，即系爭房屋本身及其 主要結構所在之建築基地效用之法定空地及退縮地之使用 權的從權利，由此可知被上訴人之法定租賃權，範圍應及 於系爭土地之全部，是以被上訴人依法提起確認其對於系 爭土地有使用權存在之訴應有確認利益。
(二) 被上訴人既然對於系爭土地有租賃關係，依照民法第423 條規定，上訴人應有交付合於租賃使用、收益之土地予被 上訴人使用之義務，再依民法第199 條規定，上訴人不得 妨礙被上訴人使用權行使之行為。而上訴人竟惡意搭蓋違 建、拒不交付土地予被上訴人使用、緊閉包圍土地圍牆之 門、禁止被上訴人進出等情，應負債務不履行之損害賠償 責任，被上訴人自得依照民法第226 條第1 項之規定向上 訴人請求賠償並請求上訴人回復違建搭建前之原狀，且上 訴人違法搭建鐵皮屋之行為亦損害被上訴人使用收益系爭 房屋之權利，又係於強制執行程序中為妨害被上訴人之權 利而惡意搭蓋，顯為故意背於善良風俗之方法侵害被上訴 人對於系爭土地之使用權，被上訴人亦得依照第184 條第1 項後段之規定請求上訴人將系爭違建拆除，並回復原狀。(三) 依照上開說明，被上訴人就系爭土地有法定租賃權，然需 支付相當之對價予上訴人，但被上訴人曾於102 年2 月20 日向上訴人寄發存證信函，要求上訴人對系爭土地之租金
價格協議，但上訴人均置之不理，是被上訴人自得依照民 法第425 條之1 第2 項之規定，當租金數額不能協議時， 得請求法院定之。系爭土地面積為2,280.65平方公尺，102 年1 月申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）880 元，租 金參考土地法第110 條之規定以地價之百分之4 計算，應 為8 萬0,279 元。
(四) 被上訴人就系爭土地既有使用權，則上訴人自有容忍被上 訴人使用之義務，上訴人違背租賃關係之義務，擅自將圍 牆所附之鐵門封閉，禁止被上訴人進出，以侵害被上訴人 之權利，依系爭99年度判決，估計被上訴人每月所受之損 害為9,640 元，被上訴人自得向上訴人請求每月9,640 元 。並聲明：１、確認被上訴人對於系爭土地有使用權存在 ；２、上訴人應交付系爭土地予被上訴人，並不得有任何 妨礙被上訴人使用行使之行為；３、上訴人應將座落上開 土地，如附件桃園縣平鎮地政事務所土地複丈成果圖所示 ：編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 之地上物及綠色線水 管旁電線拆除；４、上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起 至交付上開土地予被上訴人使用之日止，按月給付被上訴 人9,640 元，及各期應給付日起至交付上開土地予被上訴 人使用日止，按週年利率百分之5 計算之利息；５、請求 核定被上訴人所有之系爭房屋占有上訴人所有系爭土地之 每年租金為8 萬0,279 元；６、第2 、3 、4 項聲明被上 訴人願供擔保，請准宣告假執行。
(五) 被上訴人以系爭土地向桃園縣政府( 現已改制為桃園市政 府) 請申請農舍建築執照，依桃園縣政府核發之使用執照 所示基地面積為2204平方公尺，法定空地面積為1926.9平 方公尺。再按主物之處分及於從物之規定，法定空地及退 縮地之留設均在增益主物即系爭農舍之效用，是被上訴人 得使用之範圍為系爭土地之全部，系爭房屋與車庫均坐落 於系爭土地上，若認法定租賃之範圍僅及於房屋基地所坐 落之範圍，將使車庫使用無法發揮，再系爭增建部分是否 違建及應否拆除與法定租賃權有無無涉，是原審認被上訴 人對系爭土地之全部均有使用權應屬適當等語，並上訴聲 明：( 一) 上訴駁回；(二)訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人則以：
(一) 依雙方之離婚協議書第5 條之規定「雙方同意日後互不為 任何請求」之約定足證兩造並無民法第425 條之1 立法理 由所載「土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地」之意 思，因此本件並無民法第425 條之1 適用，再者，依照民 法第425 條之1 的立法意旨可知，該條僅在保障座落於基
地上之建物免於因無合法利用之權源而遭拆屋還地，是以 系爭房屋之法定租賃權之範圍，應以法定租賃之標的所座 落之基地為限，況系爭土地面積達2280.65 平方公尺，而 系爭房屋1 樓面積僅有162.30平方公尺，是以系爭房屋僅 占系爭土地面積之百分之7 ，被上訴人卻要求使用系爭土 地之全部，顯然已逾越必要性而違反比例原則，且系爭土 地之使用種類為「特定農業區農牧用地」，該用途應以經 營農業所需為限，上訴人依法有在系爭土地上為農耕使用 收益之權利，如依被上訴人之主張租賃範圍包括全部之農 地，則將導致剝奪上訴人之農耕使用收益權，況且本件被 上訴人主張發生法定租賃權之起始時間，當時民法第425 條之1 尚未施行，且無溯及既往，是以被上訴人自不得以 此條主張法定租賃權，退步言之，依照最高法院85年度台 上字第384 號民事判決可知，為避免過度推定房屋與土地 間租賃關係存在，有害基地所有人對於土地之利用，尚須 以土地上房屋具有相當價值為必要，而系爭房屋之價值甚 低，亦無適用該條之餘地，是縱認有法定租賃權存在，亦 僅限於建物座落基地部分不及於土地其餘部分，則被上訴 人不得主張法定租賃權，其另行主張拆除地上物、核定租 金、受有損害等主張均無理由，自不得向上訴人請求等語 置辯，並聲明：( 一) 請求駁回被上訴人之訴。( 二) 如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。(二) 系爭土地為特農區之土地，為「供農業使用而存在」，縱 認農地非不可建造房屋、車庫等建物，該等建物亦非為促 進所存之農業用地可更有效供農作而存在，況車庫為違法 建物，再縱原審認被上訴人有通行之必要，其範圍亦以「 通行行為必要」為限，系爭土地面積達2280.65 平方公尺 ，而被上訴人之房屋樓地板面積卻僅162.30平方公尺，原 審竟認被上訴人就系爭土地有全部使用之權利，顯已逾比 例原則等語，並上訴聲明：( 一) 原判決不利於上訴人部 分均廢棄；( 二) 上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁 回；( 三) 訴訟費用由被上訴人負擔。
三、原審除確認被上訴人對上訴人所有之系爭土地有使用權利存 在外，並令上訴人不得為妨害被上訴人通行之行為，上訴人 應將系爭土地上之部分建物拆除，系爭土地之租金核定為每 年80278 元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服而提起 上訴，其上訴聲明：( 一) 原判決不利於上訴人部分均廢棄 ；( 二) 上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回；( 三) 訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人主張系爭房屋為83年間建造，被上訴人於84年11月
24日將系爭土地過戶予上訴人，後雙方於89年12月12日離婚 ，系爭房屋為被上訴人所有，被上訴人並以系爭99年度判決 命上訴人返還系爭房屋等情，業據提出與其所述相符之土地 登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、本院99年度訴字第 1449號判決、照片等件為證( 見原審卷第9-20頁、61-65 頁 ) ，本院並依職權調取99年度訴字第1449號及相關卷宗及向 桃園縣平鎮地政事務所調取系爭土地與房屋之公務用謄本核 閱無誤( 原審卷27-30 頁) ，上訴人對此並不爭執，應堪信 為真實。
五、本件被上訴人起訴主張兩造原為夫妻，系爭土地原為被上訴 人所有，被上訴人於系爭土地上興建系爭房屋後，將系爭土 地過戶予上訴人，嗣兩造離婚，被上訴人請求上訴人返還系 爭房屋，上訴人竟於系爭房屋之法定空地搭蓋鐵皮房舍，並 將系爭房屋附屬方之圍牆鐵門封閉，致使被上訴人無法就系 爭房屋為使用收益，因之依民法第425 條之1 及第68條第2 項之規定，請求確認被上訴人對系爭土地全部有法定租賃權 存在，並請求上訴人依民法第423 條之規定，交付合於租賃 使用之土地予被上訴人，另請求依民法第425 條之1 第2 項 之規定核定系爭土地之租金，惟為上訴人所否認，並以前揭 情詞置辯，是本件應審究者，為：( 一) 系爭房屋與系爭土 地間是否成立法定租賃關係？( 二) 若成立法定租賃關係， 則法定租賃權之範圍為何？( 三) 若法定租賃關係成立，則 被上訴人所得請求交付之系爭土地，不得有任何妨礙被上訴 人使用權行使之行為，並主張拆除之範圍為何？( 四) 若法 定租賃關係成立，則被上訴人主張依民法第425 條之1 請求 核定系爭土地之租金，是否有理？又應核定為多少？茲分述 如下：
(一) 系爭房屋與系爭土地間是否成立法定租賃關係？ 1、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定， 然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無 基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續 使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照） ；另依最高法院73年度第5 次民事庭會議決議：「土地與 房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時， 依本院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判 意旨，係認為使用土地之之性質，當屬租賃。至其租金數
額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因 再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用 ，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約 外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後 為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所 有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來 之法律關係。」且上開最高法院判例意旨，已增訂為民法 第425 條之1 規定，並於88年4 月21日由總統令公布，並 經民法債編施行法第36條第2 項明定自89年5 月5 日施行 。該增訂條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效 力，惟其立法目的，係在調和建築物所有人與基地所有人 間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他 人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用 ，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之 影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地 使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地 與建物之利用關係，是於民法第425 條之1 規定生效施行 前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符， 仍得援用上開實務見解及法理（最高法院95年度台上字第 169 號及99年度台上字第2344號判決意旨參照）。 2、經查，系爭房屋與系爭土地原為被上訴人所有，嗣於84年 間被上訴人將系爭土地移轉所有權予上訴人，此為兩造所 不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本等件為證，堪 信為真實。本件系爭土地之所有權移轉係於民法第425 條 之1 規定修正施行前發生，核與上揭所述土地與房屋同屬 一人，而僅將房屋轉讓與他人之情形相同，揆諸前開說明 ，為使房屋所有權與基地利用權一體化之精神得以發揮， 修法前之實務見解及法理仍得適用，是被上訴人主張系爭 房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在，洵屬有理。 3、上訴人辯稱：系爭土地於兩造離婚時已協議互相不為任何 請求，故無法定租賃關係存在云云，經查，上訴人就其辯 詞固提出離婚協議書為證( 見原審卷第51頁) ，依第5 條 記載：「男方與女方同意彼此名下之其他財產，歸各自所 有，雙方同意日後互不為任何請求。」惟此應屬兩造於結 束婚姻關係時，就夫妻財產結算所為之約定，核與系爭土 地及系爭房屋間是否成立法定租賃關係無涉。另本件被上 訴人抗辯系爭土地為特農區之土地，為「供農業使用而存 在」云云，然查，縱系爭土地係農業用地，亦無背於房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在之原則，故縱使農業
用地亦應有上揭原則之適用，是被上訴人所辯，顯無足採 。
(二) 若成立法定租賃關係，則法定租賃權之範圍為何？ 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓 人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土 地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件； 且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有 不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限，最高法 院102 年度台上字第1508號判決可資參照。被上訴人主張 系爭房屋對系爭土地之法定租賃權應及於系爭土地全部， 而上訴人則抗辯為應僅及於系爭房屋所在之基地，經查： 1、被上訴人除所有之系爭房屋坐落於系爭土地上外，尚有車 庫、車道及人行道，有平鎮地政事務所104 年3 月3 月之 土地複丈成果圖( 下稱附圖二) 在卷可稽，系爭建物( 如 附圖二A)於系爭土地讓與予上訴人時已存在，而圍繞系爭 房屋周圍之土地6 公尺為系爭房屋之人行道且為系爭房屋 通往大門出入口所必經之道，另車庫及圍繞車庫周圍6 公 尺之土地及寬為4 公尺之車道( 詳如附圖二B 及C 部分範 圍) ，為系爭房屋之附屬地，與系爭房屋之使用有不可分 離之關係存在，揆諸上開說明，被上訴人對上訴人所有之 系爭土地之法定租賃權範圍，除系爭房屋( 即附圖二A 部 分) 外，應認包含如附圖二B 之車庫及綠色斜線C 所示之 圍繞車庫周圍6 公尺之土地、寬為4 公尺之車道及圍繞系 爭房屋周圍6 公尺之人行道。是被上訴人所得請求之法定 租賃權範圍為如附圖二A ( 326.28平方公尺) 、B( 97.39 平方公尺) 及C( 1046.30平方公尺) 全部( 共計1469.97 平方公尺) 之部分，為有理由，應予允許，逾此部分，為 無理由，不應准許。從而，上訴人請求確認超過此範圍之 法定租賃關係不存在，及廢棄超過此範圍之法定租賃權存 在，為有理由，應予允許。
2、上訴人抗辯法定租賃權應僅及於系爭房屋所在之基地，然 迄於言詞辯論終結前，上訴人均未就其抗辯，提出土地複 丈成果圖供本院參酌抗辯之法定租賃權範圍，甚且多次經 桃園市平鎮地政事務所函詢測量時間及要求繳費，均置之 不理，有桃園市平鎮地政事務所函文( 見本院卷第87頁) 、上訴人之陳報狀( 見本院卷第91頁) 、桃園市平鎮地政 事務所函( 見本院卷第94頁) ，是難認上訴人之抗辯可採 。
(三) 若法定租賃關係成立，則被上訴人所得請求交付之系爭土 地，不得有任何妨礙被上訴人使用權行使之行為，並主張 拆除之範圍為何？
1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人， 並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423 條定有明文；是承租人依本條自有請求出 租人提供合於債之本旨、契約目的之使用收益狀態租賃物 ，並不得有任何妨礙被上訴人之行為。經查，本件法定租 賃權之範圍，為如附圖二A 、B 及C所示之系爭房屋、車 庫、圍繞車庫周圍6 公尺之土地、寬為4 公尺之車道及圍 繞系爭房屋周圍6 公尺之人行道，已如上述。是本件被上 訴人所得請求交付之土地及請求上訴人不得有任何妨礙被 上訴人之行為，自應以此範圍為限。逾此範圍之請求，即 屬無據。
2、被上訴人基於法定租賃權關係，所得使用之系爭土地範圍 內，上訴人不得有妨害之行為，業如上述，是被上訴人請 求上訴人拆除之範圍，自應以此為限。經查，附圖一B 、C 、D 建物及F 鐵棚部分，均在附圖二綠色斜線所示範圍內 ，為兩造所不爭執( 見本院卷第137 頁反面) ，是堪認附 圖一B 、C 、D 建物及F 在附圖二C 所示範圍內部分，有 妨害被上訴人就系爭房屋一般使用、收益之情形，故被上 訴人請求上訴人拆除附圖一B 、C 、D 建物及F 鐵棚在附 圖二綠色斜線所示範圍內之部分，應屬有據，逾此部分之 請求，則屬無據，應予駁回。
(四) 若法定租賃關係成立，則被上訴人主張依民法第425 條之1 請求核定系爭土地之租金，是否有理？又應核定為多少？ 1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項 情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之， 民法第425 條之1 第1 、2 項定有明文。經查，被上訴人 就上訴人所有之系爭土地有法定租賃權存在，業如上述， 而被上訴人就使用上訴人系爭土地部分，與被上訴人協商 租金，未獲被上訴人之回應，復有存證信函乙紙在卷可查( 見原審卷第21頁) ，是堪信兩造就租金之數額已不能協議 ，揆諸上開說明，兩造既就租金數額不能協議時，被上訴 人自得依上揭條文之規定，向本院請求核定之，是被上訴 人此部分之主張，堪以採認。
2、按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97 條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條 所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價 而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有 權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域， 當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定 地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言， 未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。 另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地 價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意 旨參照）。經查，系爭土地地目為「田」，使用分區為「 特定農業區」，且系爭土地上四周為農地，由縣道經產業 道路始可到達，附近僅有少許住家，並無任何商業活動及 市場等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院 卷第85、86頁、原審卷第61-64 、121 、122 頁）。是本 院參酌系爭土地所在位置偏僻、附近工商繁榮程度低及附 近土地利用情形，併考量被上訴人因使用系爭土地可得之 利益等一切情狀，認原審認被上訴人因使用系爭土地所受 相當於租金之利益應以系爭土地之申報地價年息4%計算為 適當。而系爭土地之申報地價為每平方公尺880 元，有系 爭土地之第二類謄本在卷可稽( 見原審卷第9 頁) ，而系 爭法定租賃權之範圍為如附圖二A 、B 及綠色斜線所示， 已如上述，面積為1469.97 平方公尺，依此計算之租金給 付標準為每年5 萬1,743 元【計算式：880 1469.97 4 ％＝51743 ，元以下四捨五入】，逾此範圍之請求，即屬 無據，應予駁回，是被上訴人請求將原審所核定之租金802 78元，就超過之部分28535 元（計算式：00000-00000=285 35）部分廢棄，為有理由，應予允許。
六、從而，被上訴人依民法第425 條之1 主張就系爭土地如附圖 二A 、B 及C 之系爭房屋、車庫、圍繞車庫周圍6 公尺之土 地、寬為4 公尺之車道及圍繞系爭房屋周圍6 公尺之人行道 部分有法定租賃權存在；上訴人在上開法定租賃權之範圍內 ，不得有任何妨害之行為；上訴人應將附圖一B 、C 、D 建 物及F 鐵棚在附圖二綠色斜線所示範圍內之部分拆除；核定 系爭房屋，占有系爭土地間之租金數額為每年5 萬1,743 元 部分，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之 判決，並為假執行之宣告，自有未洽；上訴意旨就此部分指
摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改 判。至於上開應准許部分，原審判命上訴人履行，並依兩造 聲請為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要， 併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 、第450 條、第449 條第1 項、第79條前 段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
民事第三庭審判長法 官 黃漢權
法 官 呂綺珍
法 官 顏世翠
上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 9 日
書記官 林育玄