臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第255號
原 告 林碧華
訴訟代理人 莊志成律師
訴訟代理人 簡文玉律師
被 告 陳榮華
陳台宗
陳台寅
陳台吉
陳台裕
上五人共同
訴訟代理人 曾梅玲律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國104
年10月19日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表一所示之土地辦理所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255 條第1 項但書第3 款亦有規定。本件原告起訴時原列訴外人陳金茂 、陳萬益、陳林、陳鼎凱、陳鼎盛、陳鼎雄、陳怡如、陳阿 童、陳阿忠、陳進安、陳寶桂及陳美桃為被告，並聲明：「 (一)被告應將如附表一所示土地辦理所有權移轉登記予原告 。(二)被告應各給付原告如附表二所示之金額及各自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)前 項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷一第 4 頁、第5 頁）。嗣原告於訴狀送達被告後，於民國104 年 5 月28日以其與被告陳金茂、陳萬益、陳林、陳鼎凱、陳鼎 盛、陳鼎雄、陳怡如、陳阿童、陳阿忠、陳進安、陳寶桂及 陳美桃間業已達成和解為由，於104 年10月14日變更第1 項 聲明之附表一所示土地範圍及減縮聲明第2 項違約金之請求 （見本院卷二第70頁、第71頁）。則原告所為核屬減縮應受 判決事項之聲明，依上揭法律規定，應予准許。貳、實體事項
一、原告起訴主張：
(一)訴外人陳國傳於76年4月17日以每公頃土地新臺幣(下同)235 萬元之價金，向訴外人陳金茂、陳萬益、陳林、陳聰明(即 訴外人陳鼎凱、陳鼎盛、陳鼎雄、陳怡如等四人之被繼承人
)、陳榮朝(即被告陳榮華、陳台宗、陳台寅、陳台吉、陳台 裕等五人之被繼承人)、陳榮房(即訴外人陳阿童、陳阿忠、 陳進安、陳寶桂、陳美桃等五人之被繼承人)購買其等繼承 自陳福壽所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段0地 號等共232筆之土地應有部分（下稱系爭買賣契約一）。陳 國傳就已過戶土地價款已給付8,385,268元，就未過戶土地 價款已給付7,601,127元，明細詳如原證四「違約金請求金 額計算表」所示。原出賣人於簽約後將其中可以辦理過戶之 土地所有權移轉登記予陳國傳，其餘有三七五租約之3筆土 地及尚未完成自耕保留地持分交換之126筆土地迄未辦理所 有權移轉登記（下稱系爭土地）。而系爭土地中如起訴狀附 表一項次1至3所示即2-1、3、5地號等三筆土地於98年6月23 日完成三七五租約註銷登記。另起訴狀附表一項次4至129所 示共126筆土地於98年6月19日後已陸續完成自耕保留持分交 換手續。嗣陳國傳繼承人於103年3月31日與原告簽立「權利 轉讓契約書」（下稱系爭權利轉讓契約），就其繼承自陳國 傳對上開129筆土地之買受人權利轉讓與原告，由原告逕依 系爭買賣契約一約定先向出賣人（含其繼承人）請求所有權 移轉登記。
(二)原告已撤銷契約承擔部分，與陳國傳之繼承人於103年3月31 日重新簽立系爭權利轉讓契約書，原告就系爭土地有請求權 ：
訴外人陳國傳於85年10月1日將尚未辦理買賣移轉登記之129 筆系爭土地之買受權利轉賣於原告（下稱系爭買賣契約二） ，而被告於其103年3月26日民事答辯(三)狀已表明否認系爭 買賣契約二，是該契約對被告已不生效力甚明。則原告自可 撤銷系爭買賣契約二有關承擔契約部分，原告撤銷契約承擔 後，陳國傳之繼承人為訴外人陳周麗玉、陳振雄、陳周富及 陳姿蓉，於103年3月31日重新與原告訂立權利轉讓契約書， 就渠等繼承自陳國傳對被告之被繼承人陳榮朝就系爭買賣契 約一中系爭土地之買受權利，轉讓與原告，由原告逕依系爭 買賣契約一之約定先向出賣人請求所有權移轉，故本件已無 契約承擔之適用，原告得依債權轉讓及繼承之法律關係請求 被告移轉系爭土地。
(三)本件請求權並未罹於時效而消滅：
1.系爭土地因土地登記簿謄本上有「未辦自耕保留土地持分交 換」之註記，故限制移轉登記，陳國傳無法請求被告辦理係 爭土地之所有權移轉登記，陳國傳之請求權無法實行，時效 不應開始進行。又上開「未辦自耕保留地持分交換」之註記 直至98年6 月間才註銷，移轉登記之限制始告解除，迄今尚
未滿兩年，故原告本件之請求權並未罹於時效而消滅。另原 證一買賣標的土地，其中坐落桃園縣○○○○段○○○○段 0○0○0○0地號3筆土地因有三七五租約存在，故買賣時乃 約定應由出賣人負責清理再辦理過戶，查前開3筆土地之三 七五租約於98年6月23日才塗銷，至今未滿五年，故原告本 件之請求權並未罹於時效而消滅。又，買賣雙方既已約定待 土地過戶障礙排除（即完成未辦自耕保留地持分交換手續及 塗銷三七五租約登記）後，再辦理過戶，則買賣雙方顯已約 定請求權之行使條件，則買方之請求權時效亦當從該條件成 就時開始起算，如上所述，系爭土地之過戶障礙於98年間才 排除，至今未滿五年，原告之請求權時效，尚未消滅，應屬 甚明。
2.系爭買賣契約一第5條約定：「買賣雙方應限於自訂約起拾 個月內備齊各應提出之不動產所有權移轉登記有關文件，並 會同辦理所有權移轉登記手續」，乃係指辦理繼承登記之意 思，並非指辦理買賣標的土地之移轉登記。另因系爭土地之 土地登記簿謄本有「未辦自耕保留地持分交換」之註記，致 暫無法辦理過戶之手續，而辦理「未辦自耕保留地持分交換 」註記之塗銷，非短時間即可完成，無人能預知其時程，故 買賣雙方實不可能逆料「未辦自耕保留地持分交換」註記於 簽約後10個月內即能完成而事先作約定，故系爭買賣契約一 第五條並非針對系爭「未辦自耕保留地持分交換」之土地之 所有權移轉登記之問題所為之約定。又如前所述，「未辦自 耕保留地持分交換」之土地於該註記塗銷前暫無法辦理過戶 ，而該註記乃於民國98年後方陸續塗銷，於此之前，本件請 求權無法實施，註記塗銷迄未逾5年，本件請求權並未罹於 時效而消滅。
3.參照臺灣高等法院100年重上字第131號確定判決之事實，該 確定判決內之基礎事實與本案相同，均認定未罹於15年之消 滅時效，且該案陳家與本案陳家均屬同宗親戚，訂約日時間 為76年4月16日及17日；契約內容及約定事項完全相同；買 賣土地地號又完全相同；而代理陳國傳簽約者，均為林祖郁 先生，是該案認定之事實及理由，可供本件之參酌，故本件 尚未完成持分交換之126筆土地，於98年6 月19日後陸續完 成自耕保留持分交換手續，並無請求權罹於消滅時效之問題 。另坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段000○0○0地 號等3筆土地，於98年6月23日始完成三七五租約註銷登記， 本件起訴亦未罹於15年之消滅時效甚明。
(四)原告得否請求違約金？原告可請求違約金，且違約金並無過 高。
本件其餘土地共有人之繼承人已依約與原告達成和解，而被 告等五人其中陳台吉、陳台宗及陳台裕等三人，本已與原告 立下協定書，竟又反悔而繼續纏訟，被告顯無依約履行債務 之誠意，本件就被告之被繼承陳榮朝持分部分，土地總價款 為6,186,440元(已過戶價金2,795,090元+未過戶價金3,391, 350元)，而買受人已付5,328,800元(已過戶價金2,795,090 元+已支付未過戶價金2,533,710元)，有附表二「違約金請 求金額計算表」可資佐證，可見買受人已支付86%之價金， 且本件請求違約金2,533,710元，係請求未過戶土地中已支 付之價金，並非已支付之全部價金，亦尚無過高之情事。(五)並聲明：1.被告應將如附表一所示土地辦理所有權移轉登記 予原告。2.被告應各給付原告如附表二所示之金額及各自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 3.前項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則抗辯：
(一)本件訴外人陳國傳與被告陳榮華等人之被繼承人即陳榮朝於 76年4 月17日所簽訂之買賣契約書，因自始給付不能而無效 ：
1.本件尚未辦理移轉登記之129 筆系爭土地，依土地登記第二 類謄本內容所示，地目皆記載為「田」或「旱」，故系爭土 地應為農地，合先敘明。
2.系爭土地既為農地，雖訴外人陳國傳手抄戶籍謄本內容記載 訴外人陳國傳職業為自耕農，然參照最高法院94年台上字第 2110號及臺灣高等法院高雄分院88年度重上字第26號判決意 旨，仍須進一步「實質審查」，即須取得自耕能力證明或其 他足以證明有實際從事耕作之證明，始可確認陳國傳於簽訂 買賣契約一時，具有自耕能力。則依陳國傳「勞工保險被保 險人投保資料（明細）及另案證人林祖郁、李文祥二人分別 於臺灣桃園地方法院102 年度重訴字第186 號102 年8 月30 日準備程序之證述：「陳國傳本來就是做不動產投資的。」 、「（陳國傳除了購買本件土地外，還購買了鄰近土地，你 是否知悉作何用途？）跟朋友合開高爾夫球場。」（以上為 林祖郁之證述）；「（你是否知悉陳國傳買本件土地的動機 ？）…陳國傳那時候好像有說如果買成了想開高爾夫球場。 」、「（陳國傳除了買本件土地外，還有買其他土地嗎？） 相連的土地都要買。」（以上為李文祥之證述）可知，陳國 傳在買賣契約一成立時，係於「宏永建設有限公司」任職， 並從事不動產投資，有農耕以外之職業，已非實際且專任從 事農耕或直接經營耕作之人；再者，其買入系爭土地之目的 係為開設高爾夫球場，自始均無真正從事耕作之意，與最高
法院83年度台上字第2037號判決意旨不符。又依陳國傳手抄 戶籍謄本所示「原住上址（指新莊市○○路00號）71年10月 21日遷入76年5 月7 日遷出台北縣林口鄉」內容可知，71年 10月21日至76年5 月6 日期間，陳國傳原係居住於臺北縣新 莊市，直至76年5 月7 日始遷至林口鄉，簡言之，於買賣契 約一簽訂當時，陳國傳之住所非毗鄰系爭土地所在之蘆竹鄉 ，亦與前揭自耕能力證明書之申請及核發注意事項第3 點之 規定不符。承上所述，陳國傳於系爭買賣契約一簽訂時，並 無自耕能力，核屬無疑。
3.再按，最高法院95年台上字第1682號判決意旨，簡言之，買 賣農地之承買人必須為有自耕能力之自耕農，如承買人並非 自耕農，而欲移轉登記於第三人時，必須「明白、具體」約 定登記於「有自耕能力」之第三人，契約始為有效。是依本 件系爭買賣契約一第10條約定：「本件買賣不動產將來辦理 產權移轉登記時應聽任買方登記為任何人名義為所有賣方不 得異議。」內容，明顯可知該約定並非「明白、具體」約定 登記於「有自耕能力」之第三人，故依上開判決意旨，系爭 買賣契約一，仍屬以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段規定，仍屬無效。
(二)退步言之，倘系爭買賣契約一為有效，原告仍不得依訴外人 陳國傳與原告間系爭買賣契約二及系爭權利轉讓契約書請求 被告將系爭土地移轉登記予原告：
1.依系爭買賣契約二所載內容觀之，核其性質應屬「契約承擔 」，足以使陳國傳脫離系爭買賣契約一買受人地位，由原告 概括承受之，既經被告否認，該系爭買賣契約二自對渠等不 生效力，原告事後也為此將系爭買賣契約二予以撤銷，改與 訴外人陳國傳之繼承人陳周麗玉、陳振雄、陳周富與陳姿蓉 等人於103 年3 月31日另訂系爭權利轉讓契約書。 2.而觀系爭權利轉讓契約書第1 條與第3 條可知，原告實則仍 係真正給付系爭土地價金者，而系爭權利轉讓契約書所載之 乙方，僅為先代原告給付系爭土地價款於原出賣人之出名人 頭，否則渠等何需於付款予原出賣人後，再另與原告結算請 求？換言之，原告顯係為規避具契約承擔性質之系爭買賣契 約二，方變相與訴外人陳周麗玉、陳振雄、陳周富與陳姿蓉 等改定系爭權利轉讓契約書。是以，系爭權利轉讓契約書之 訂立目的，在於使訴外人陳國傳脫離系爭買賣契約一中尚未 完成履行之部分法律關係，而由原告取代其契約當事人地位 ，原請求系爭土地所有權移轉登記之權利及給付系爭土地價 金之義務，仍由原告概括繼受承擔，故，參照最高法院73年 台上字第1573判例意旨，系爭權利轉讓契約書之性質亦係屬
「契約承擔」，原系爭買賣契約一之利益與不利益皆由原告 繼受，今非經被告承認，自不生效力，從而原告仍無法藉系 爭權利轉讓契約書取得請求移轉系爭土地所有權之權利。(三)退萬步言之，縱認原告得依系爭買賣契約一、系爭權利轉讓 契約書請求被告陳榮華等人將系爭土地所有權移轉登記於原 告，但此部分請求權，事實上亦已罹於時效：
1.本件自系爭買賣契約一第4 條、第5 條等約定內容可知，買 賣雙方約定系爭土地若有訂立三七五租約或糾葛情事(指本 件自耕保留持分交換問題)，賣方皆應負責於交付第二次地 價款以前清理完畢，不得拖延，此乃賣方負責塗銷三七五租 約及內部辦理自耕保留持分交換手續義務之期限限制；而關 於辦理系爭土地所有權移轉登記手續之期限係為訂約後拾個 月內完成，是本件關於系爭土地既有明確約定登記移轉過戶 期限為訂約日起拾個月內，則參照最高法院29年上字第1489 號判例意旨，本件系爭土地所有權移轉登記請求權，最遲應 自77年2 月17日起即得行使，原告遲至102 年5 月間方行使 此請求權，已罹於時效。
2.又，縱上開系爭買賣契約一第4 條所指「糾葛情事」，不包 括本件自耕保留持分交換問題，然因系爭買賣契約一第2 條 第2 項另有約定：「所有權移轉登記賣方應提出之證件書類 等交與買方指定之游代書，並有關書類蓋章完畢時交付第二 次地價款即地價總額之六成（如證件分批交付時，該期款依 交付之面積比例分批計付）」等情，是系爭買賣契約一既約 定賣方需先負責清理系爭土地上之三七五租約，交付所有權 移轉登記之相關文件予代書後，買方始給付第2 期買賣價金 ，已足堪認買賣雙方係約定被告之被繼承人即陳榮朝清理三 七五租約後，即應辦理所有權移轉登記。則因兩造就系爭買 賣契約一之買受人即訴外人陳國傳至遲應已於77年4 月8 日 給付第2 次買賣價金，則買受人於77年4 月8 日起即得請求 出賣人依約塗銷「附表一」編號1 至3 所示土地上之三七五 租約後，辦理所有權移轉登記，並無權利行使之法律上障礙 事由存在。然自陳國傳全體繼承人處受讓該債權之原告卻遲 至102 年5 間始提起本件訴訟，請求被告陳榮華等人移轉「 附表一」編號1 至3 所示土地之所有權，揆諸上開規定及說 明，原告就該部分請求權已罹於15年時效而消滅。(四)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：
(一)陳國傳於76年4 月17日與原出賣人簽立買賣契約書，以每公 頃235 萬元向原出賣人購買坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段○ ○○○段0 地號等共232 筆之土地應有部分（見原證一）。
(二)陳國傳依約給付如原證四所示之價金15,986,395元，原出賣 人亦於簽約後將其中可以辦理過戶之土地持分依約辦理移轉 登記為陳國傳所有，其餘129 筆系爭土地持分迄未完成移轉 登記，而其中被告之被繼承人已收取5,328,800元，扣除已 過戶土地之價款2,795,090元，合計逾收2,533,710元（見本 院卷二之附表二）。
(三)陳國傳於85年10月1 日與原告簽立土地買賣契約書，就其向 原出賣人買受而尚未辦理過戶之系爭129 筆系爭土地之買受 權利轉賣予原告（見原證二）。因被告否認該買賣契約書， 原告即撤銷該買賣契約書之契約承擔，另於103 年3 月31日 與陳國傳之繼承人重新訂立「權利轉讓契約書」（見原證十 二），就系爭129 筆系爭土地之買受人權利轉讓予原告。(四)系爭土地其中蘆竹鄉○○○○段○○○○段000○0○0地號 等3 筆土地於98年6 月23 日完成三七五租約註銷登記，其 餘126 筆土地於98年6月19日後已陸續完成自耕保留持分交 換手續。
四、兩造爭執事項為：
(一)系爭買賣契約一、二及系爭權利轉讓契約之契約效力為何?(二)原告依約請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，是否已 罹於15年之時效而消滅？
(三)原告依系爭買賣契約一第9 條之約定請求被告給付違約金 有無理由？
五、得心證之理由：
(一)系爭買賣契約一為有效：
1.按「私有農地所有權之移轉，依89年1 月26日修正刪除前之 土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當 時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登 記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能 力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉 登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始 為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第24 6 條第一項前段規定為無效」，此有最高法院95年度台上字 第1682號判決意旨可資參照。因此，依89年1 月26日修正前 土地法第30條之規定，私有農地所有權移轉時，雖其承受人 以自耕能力者為限，如買受人無自耕能力，則買賣契約即屬 違反民法第246 條而屬自始無效。然如承買人當時無自耕能 力，於訂約時明白約定由承買人指定登記與有自耕能力之特 定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記， 或其他有預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有 效。本件陳國傳於76年4 月17日與被告之被繼承人陳榮朝簽
立系爭買賣契約一，由陳榮朝將坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○ 段○○○○段0 地號等共232 筆之土地應有部分，以每公頃 土地235 萬元之價金出賣予陳國傳。除系爭土地外，其餘田 、旱地目之土地業經陳榮朝將所有權移轉登記予陳國傳，為 兩造所不爭執之事實，復參陳國傳手抄戶籍謄本內容職業為 自耕農（見本院卷二第113 頁），足徵斯時陳國傳確有自耕 能力無訛，否則上開農地所有權即無法順利移轉登記於陳國 傳名下。此外，系爭買賣契約第13條約定：「‧‧‧產權取 得名義由甲方（指買方）自行決定乙方（指賣方）不得異議 」（見本院卷一第12頁）。縱使陳國傳無自耕農身分，但買 賣契約既然已特別約定買方得指定產權登記為任何人名義， 賣方不得異議，則買方自得將土地指定登記於有自耕能力之 人之名下，系爭買賣契約不因買方陳國傳無自耕能力而自始 無效。
2.又被告固然以證人林祖郁於本院102 年度重訴字第186 號民 事案件審理時曾證稱：「陳國傳本來就是在做不動產投資的 。」證人李文祥則證稱：「陳國傳那時候好像有說買成了 想開高爾夫球場。」，並提出陳國傳於76年間之勞保明細資 料為證（見本院卷二第114 頁），主張陳國傳當時並非自耕 農身份等語。然自耕農身份並非不得從事相關投資，或兼營 其他事業，兩者並不相斥，且依大法官會議解釋釋字第581 號解釋文，專任農耕以外職業者，非不得取得自耕能力證明 ；是不能因陳國傳參加勞工保險，逕謂陳國傳縱取得自耕能 力證明，亦屬無自耕能力者，被告如欲否定其自耕農身份， 自應以其他證明方法推翻上開手抄戶籍謄本之證據力。從而 ，故被告抗辯系爭買賣契約一違反土地法30條規定，應屬無 效，顯然無據，難以採憑。
3.再者，依據廢止前自耕能力證明書之申請及核發注意事項第 8 點規定，申請核發證明書之承受農地，應符合左列規定： (一)承受農地之使用須符合區城計畫法或都市計畫法有關土 地使用管制法令規定。(二)承受農地與申請人之住所應在同 一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、 市、區）範圍內。其住所並應經戶籍登記六個月以上。(三 )承受農地與申請人之現耕農地應在同一直轄市、縣（市） 或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內。依 據前述陳國傳之手抄戶籍謄本記事欄載明「民國柒陸年伍月 柒日遷出台北縣林口鄉」，而林口鄉與蘆竹鄉在地理位置上 係屬毗鄰鄉鎮，即可推知陳國傳係為符合當時法令規定，始 從原台北市南京東路之住處遷入台北縣林口鄉，並於嗣後取 得自耕能力證明繼而買受農地。
(二)系爭買賣契約二因被告等五人拒絕承認，原告於103 年4 月 23日以民事準備(三)狀撤銷之，不生效力。 1.按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第 三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經 他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573 號判例意旨參照）。再按第三人與債務人訂立契約承擔其債 務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。前條債務人 或承擔人，得定相當期限，催告債權人於該期限內確答是否 承認，如逾期不為確答者，視為拒絕承認。債權人拒絕承認 時，債務人或承擔人得撤銷其承擔之契約。民法第301 條、 第302 條分別定有明文。依據系爭買賣契約二之全文記載， 顯然原告與陳國傳簽訂系爭買賣契約二當時，係針對系爭買 賣契約一未履行部分給付價款義務由陳國傳以7,601,127元 將系爭買賣契約一中契約權利及義務概括讓與原告，由系爭 買賣契約二之內容觀之，並非單純就系爭買賣契約一之請求 移轉權利或給付價金義務為讓與或承受，而係關諸系爭買賣 契約一之主要權利及義務概括移轉，含括債權讓與及債務承 擔之內容，核其性質應屬原告對於陳國傳與陳榮朝、陳榮房 、陳金茂、陳聰明、陳林、陳萬益間簽訂之系爭買賣契約一 為「契約承擔」，即足以使陳國傳脫離系爭買賣契約一買受 人地位，由原告概括承受之，就此觀之，當有免責債務承擔 之性質，依前揭判例及法條意旨，非經系爭買賣契約一之對 造即被告承認，對渠等自不生效力。
2.而被告於其103 年3 月26日民事答辯(三)狀已表明否認系爭 買賣契約二，是該契約對被告等五人已不生效力甚明。原告 遂於103 年4 月23日以民事準備(三)狀撤銷之其承擔契約之 表示，依前揭規定，系爭買賣契約二不生效力。(三)系爭權利轉讓契約書之效力屬債權讓與。原告因此而取得請 求被告等五人移轉系爭土地所有權之權利。
1.按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務 人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。民法第297 條 第1 項定有明文。次按債權讓與係屬準物權行為具獨立性， 於讓與契約發生效力時，債權即移轉於受讓人，其原因關係 之存否，於既已成立生效之債權讓與契約並無影響。是以債 權讓與為清償債務之方法，縱其債務不存在，亦僅生讓與人 得否請求受讓人返還不當得利之問題，要難謂其不生債權移 轉之效力（最高法院92年度台上字第624 號裁判意旨參照） 。
2.查，系爭權利轉讓契約書所載內容（見本院卷一第224 頁、 第225 頁），原告因系爭買賣契約二之效力未經被告等五人
承認而無效，乃於陳國傳過世後，另與陳國傳之繼承人間重 新簽訂系爭權利轉讓契約書，依據該契約書之內容所載，原 告取得陳國傳之繼承人對被告依據系爭買賣契約一內，得請 求被告將系爭土地辦理過戶登記之權利，然陳國傳之繼承人 仍依據系爭買賣契約一向被告履行給付尾款，可知系爭權利 轉讓契約書中所載，原告受讓者僅為系爭買賣契約一內所表 徵之請求移轉系爭土地所有權之權利，陳國傳之繼承人並未 脫離系爭買賣契約一之契約當事人狀態，亦未脫離債務人之 地位（非免責債務承擔），原告並未承繼系爭買賣契約一之 概括權利義務關係，是核系爭權利轉讓契約書之性質，當屬 債權讓與。
3.次按，債權之讓與，依民法第297 條第1 項之規定，非經讓 與人或受讓人通知債務人，對於債務人固不生效力，惟法律 設此規定之本旨，無非使債務人知有債權讓與之事實，受讓 人對於債務人主張受讓事實行使債權時，既足使債務人知有 債權讓與之事實，即應認為兼有通知之效力（最高法院22年 上字第1162號民事判例亦可參照）。被告既已於本件訴訟事 件審理中知悉系爭權利轉讓契約書之存在，故系爭權利轉讓 契約書中所載之債權讓與，對被告即生效力。況土地法第30 條規定關於自耕農移轉農地之限制，業已於89年1 月26日廢 止在案，故取得農地之買受人不以具備自耕農身分為限，原 告受讓系爭買賣契約一中陳國傳（其繼承人）之權利，即屬 有效，原告亦因此而取得請求被告移轉土地所有權之權利。(四)原告之請求權尚未罹於15年之消滅時效： 1.按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時 及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之 觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一 二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第1118號判 例、99年台上字第1421號判決意旨參照）。又按請求權，因 15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算， 民法第125 條本文、第128 條前段定有明文。所謂請求權可 行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人 實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年台上字第1885 號判例意旨參照）。
2.依系爭買賣契約一第4 條約定：「賣方保證本出賣不動產產 權確無來歷不明情事，如有設定他項權利或訂立三七五租約 或糾葛情事應由賣方負責限于交付第二次地價款以前清理完
畢不得拖延。」，而第2 次地價款依同契約第2 條(二)約定 ：「所有權移轉登記賣方應提出之證件書類等交與買方指定 之游代書，並有關書類蓋章完畢時交付第二次地價款即地價 總額之六成(如證件分批交付時，該期款依交付之面積比例 分批計付)。」( 見卷一第11頁)，可知第2 次價款係在賣方 交付證件書類並蓋完章後，於辦理移轉土地所有權登記前， 而賣方清理三七五租約之義務，則係在交付第2 次地價款之 前，足見買賣雙方有以賣方清理三七五租約後，始辦理移轉 所有權登記之約定。另參以耕地出租人出賣耕地時，如不依 耕地三七五減租條例第15條第1、2項所定出賣條件，以書面 通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三 項之規定，其契約不得對抗承租人，所謂不得以其契約對抗 承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對 於承租人不生效力(最高法院49年台上字第2385 號判例參照 )，因此在土地交易實務上，就有三七五租約之土地買賣， 買賣雙方多加以特別注意及約定。是原告主張買賣雙方約定 賣方除去三七五租約後，始辦理移轉系爭土地中有三七五租 約之土地等語，應堪採信。又系爭土地中，坐落桃園縣蘆竹 鄉○○○○段○○○○段000○0○0地號等3筆土地，於98年 6 月23日始完成三七五租約註銷登記，為兩造所不爭執，原 告之請求權消滅時效，應自斯時開始起算，其於102 年7 月 5 日提起本件訴訟，請求被告移轉上開三筆土地，尚未罹於 15年之消滅時效，被告以時效抗辯為由，拒絕移轉上開三筆 土地之所有權應有部分，為無可採。
3.另參桃園縣蘆竹鄉地政事務所99年7 月19日蘆地價字第0000 000000號函(見本院卷一第152頁)：「查民國42年政府頒行 實施耕者有其田條例，其屬出租部分已就分租面積依法辦理 分割、徵收放領於現耕農民承領，由於出租共有人對共有耕 地之權利持分已因徵收而喪失，殘餘自耕保留部分之耕地所 有權，自應全部歸自耕之共有人所有，惟當年實際執行上， 對於殘餘自耕保留部分之耕地所有權並未隨同辦理移轉登記 為自耕共有人所有，以致地籍之記載，仍維持徵收放領前之 共有權利持分狀態，而使自耕共有人之權益受損。65年登記 機關轉新人工登記簿時，為易於辨識共有耕地自耕保留部分 未辦理持分交換移轉登記之土地，乃於土地登記簿所有權部 其他登記事項欄加註『未辦持分交換前不得移轉登記及設定 負擔』之註記，故未辦理自耕保留地持分交換移轉登記前， 限制共有人辦理移轉、設定等登記，倘有分割、繼承等地籍 異動時，註記亦予同時轉載」，可知系爭土地因未辦理自耕 保留地持分交換而無法移轉登記之情形，乃法律上障礙而無
法履行之情形。本件系爭土地中除上述山鼻子小段第2-1、3 、5 地號等3 筆土地有三七五租約之記載，另126 筆土地（ 即2-1、3 、5地號等3 筆土地外附表其餘之126 筆土地）之 土地登記簿載有「自耕保留地尚未辦理持分交換」之文字， 在未經主管機關辦理應有部分（即持分）交換手續完成前， 除繼承登記外暫時無法處分辦理所有權移轉登記，至98年6 月19日始塗銷自耕保留地應有部分交換移轉限制之登記，則 買受人請求出賣人辦理系爭土地所有權移轉登記之請求權時 效，應自「未辦自耕保留土地持分交換」之註記塗銷時起算 ，從而原告受讓陳國傳對被告等五人之債權，對被告等五人就 系爭土地之所有權移轉登記請求權，應自98年6 月19日起算 ，至原告於102 年7 月5 日提起本件訴訟時，尚未逾15年， 被告等五人以原告請求權時效業已消滅為由拒絕履行，並非 可採。
(五)原告不得請求被告等五人給付違約金。
查，系爭買賣契約一第9 條雖約定：「賣方如不履約者應即 將已受取之價款全部交還買方外，同時應再賠償同額給予買 方收入藉償損失，買方並得請求賣方繼續履約或解除本契約 。」（見本院卷一第11背面）。次查，依系爭權利轉讓契 約書所載：「三、甲方（即本件原告）撤銷與陳國傳約定契 約承擔部分之意思表示，已為乙方（即陳國傳之全體繼承人 ）全體所同意；關於陳國傳就上開原約應履行之債務，由陳 國傳之繼承人即乙方依繼承法則向原約出賣人（含其繼承人 ）負連帶履行責任，與甲方無關。惟於乙方向原約出賣人（ 含其繼承人）履行給付尾款等債務完畢後，乙方始可向甲方 結算請求。」（見本院卷一第224 頁）。而系爭權利轉讓契 約之性質僅為移轉登記請求權之讓與，並非契約承擔，前已 敘明，是系爭買賣契約一之權利義務仍應由陳國傳之繼承人 負擔，並不因系爭權利轉讓契約書而讓渡原告，故縱認被告 確有違約，亦非由原告所得請求被告給付違約金，故本件原 告主張被告應給付如附表二所示之違約金，於法不合。六、綜上所述，系爭買賣契約一就附表一所列之土地移轉登記請 求權既已經依系爭權利讓與契約讓與原告，且該請求權並未 罹於消滅時效，而系爭土地無法辦理移轉登記之障礙亦已排 除，從而，原告依據系爭買賣契約一之法律關係請求被告將 如附表一所示之土地辦理移轉登記與原告所有，應屬有據， 應予准許。至原告依據系爭買賣契約一第9 條約定請求被告 給付違約金，因系爭權利轉讓契約並非契約承擔，故系爭買 賣契約一之違約金給付請求權並不在讓與之列，仍應由陳國 傳之全體繼承人行使，原告請求被告給付如附表二所示之違
約金，即屬無據，此部分原告請求無理由，其假執行之聲請 已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經核與判決結果皆 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 11 月 16 日
民事第三庭 法 官 陳添喜
附表一
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│ 編 │地段：蘆竹鄉南崁廟口段山鼻子小段 │
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│ 號 │ 地號 │ 登記面積 │ 陳榮華 │ 陳台宗 │ 陳台寅 │ 陳台吉 │ 陳台裕 │
│ │ │（平方公尺）│權利範圍│權利範圍│權利範圍│權利範圍│權利範圍│
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │ 2-1 │ 272 │ 1/250 │ 1/250 │ 1/250 │ 1/250 │ 1/250 │
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│ 2 │ 3 │ 3,393 │ 1/250 │ 1/250 │ 1/250 │ 1/250 │ 1/250 │
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