給付報酬
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,104年度,87號
SCDV,104,重訴,87,20151112,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第87號
原　　　告　日湧工商不動產股份有限公司
法定代理人　任雯靜
訴訟代理人　游開雄律師
被　　　告　權亞石材股份有限公司
法定代理人　邱智徽
訴訟代理人　林思銘律師
複代 理 人　陳韶瑋律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國104 年10月22日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被 告應給付原告新臺幣（下同）640 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於訴 訟進行中變更請求金額為628 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第 251 頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符 ，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告係以經營不動產仲介為業，因訴外人裕鑫工業股份有限 公司（下稱裕鑫公司）委託媒合廠房之買賣，原告從潛在客 戶中找尋到被告，得知被告擬出售新竹縣湖口鄉○○路0 號 廠房及基地（即新竹縣湖口鄉○○段○○○段00○00地號土 地，下稱系爭廠房）。原告員工顏溰鋐與被告公司湖口廠廠 長林賢愛（下稱被告廠長林賢愛）第一次見面時，原告要求 正式簽立委託銷售契約，為被告廠長林賢愛所拒絕，其雖不 願意代表被告公司簽立書面之委託銷售契約，但同意以口頭 方式委託，並再三保證一定會給付仲介費，原告員工顏溰鋐 旋即拍攝系爭廠房照片，俾利進行居間之準備工作。嗣被告 廠長林賢愛與原告員工顏溰鋐，於電話聯繫過程中，進一步 達成系爭廠房委託銷售價格為1 億8 千萬元與以出售廠房總 價4%之費用作為居間報酬之合意。而原告員工顏溰鋐於民國 104 年2 月2 日陪同訴外人裕鑫公司總經理陳在忠前往系爭



廠房參觀，過程中雙方相談甚歡，原告為免渠等私下成交， 即於當日要求被告廠長林賢愛為被告簽立原證四之客戶委託 書，以保自身權益，並於翌日將系爭廠房詳細資訊包括被告 欲銷售之價格告知訴外人裕鑫公司，且與訴外人裕鑫公司承 辦人員戴淑玲接洽出價斡旋事宜。詎料，被告為規避給付仲 介報酬，私下與訴外人裕鑫公司洽商系爭廠房買賣事宜，並 於104 年3 月2 日達成買賣系爭廠房之合意，復於同年4 月 14日辦妥系爭廠房所有權移轉登記，原告因遲遲未獲回覆， 經追問訴外人裕鑫公司承辦人員戴淑玲後始知悉上情，爰發 函催告被告依原證四客戶委託書之約定給付居間報酬。(二)訴外人裕鑫公司於原告引介購買廠房時，並不知被告欲將系 爭廠房出售之訊息，而原告於104 年2 月2 日引介訴外人裕 鑫公司參觀系爭廠房後，於隔日即將系爭廠房之重要資訊包 括售價告知訴外人裕鑫公司，而被告與訴外人裕鑫公司旋於 1 個月後簽立買賣契約，足見系爭廠房因原告引介訴外人裕 鑫公司而與之洽商，終至成交簽約，已達成居間契約之目的 ，則原告居間媒介行為與系爭廠房買賣契約之成立，自有因 果關係，原告得向被告請求給付居間報酬。縱令原告未全程 參與議價、斡旋及締約等事務，然本件居間係交易雙方在未 知會原告情形下私下聯絡或刻意排除原告人員參與，期間又 未告知或要求原告提供何種服務或介入，致原告所屬仲介人 員根本無從知悉進度與實情，自屬免除或拒絕受領原告之給 付，不能因此解為契約未曾成立或因此可免除給付報酬之義 務。是以，以系爭廠房成交價1 億5,700 萬元核算居間報酬 ，被告即應給付原告628 萬元。
(三)退萬步言，縱令系爭廠房買賣契約非因原告媒介而成立，然 當時被告已購買觀音地區工業用地欲建造新廠房，而有資金 方面之需求，希冀於短期內將系爭廠房脫手，故原告為因應 此狀況而花費相較於其他個案更多之時間、勞力、費用，替 被告尋覓適合之客戶，依原證四客戶委託書所載「如甲方（ 即被告）透過第三人或自行與乙方（即原告）以下所介紹之 買方（承租方）或其關係企業洽談而促成交易時，仍應於買 賣成交時支付乙方成交總價百分之四…的服務報酬」之約定 ，被告亦應給付原告系爭廠房成交價4%即628 萬元服務報酬 。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
１被告否認與原告訂立任何形式之居間契約，然衡諸常情，原 告係以仲介不動產賺取報酬為營利目的，倘未受到被告委託 銷售系爭廠房，原告豈會願意花費大量人力、時間協助被告 找尋買家，甚至帶多組買方參觀系爭廠房，原告員工又何須



主動密切與被告廠長林賢愛聯絡？又何以得輕易進入系爭廠 房拍攝屋況照片？且依原證四客戶委託書之記載，買方居間 人為訴外人啟源國際實業有限公司（下稱啟源公司），賣方 居間人為原告，被告辯稱原告係基於與買方之居間契約方帶 看買方參觀系爭廠房云云，顯與事實不符。兩造於104 年2 月2 日簽立之原證四客戶委託書載明「賣方或出租方客戶（ 以下簡稱甲方），日湧工商不動產股份有限公司（以下簡稱 乙方）。甲方同意全權專任委託乙方與以下乙方所介紹之買 方（承租方）或其關係企業洽談，並於買賣成交時支付乙方 成交總價百分之四（營業稅外加）…且於簽訂不動產買賣或 租賃契約之同時支付」等語，足見雙方確有約明居間報酬之 數額。另佐以原告於原證五郵件檢附之系爭廠房詳細資料包 括售價，可知被告已告知原告委託銷售價格。復參以原告嗣 後帶同多組買方參觀系爭廠房，均獲被告同意，且被告廠長 林賢愛亦曾在場陪同，甚至開放廠房予原告引介之買方參觀 。被告廠長林賢愛亦證稱「當天顏溰鋐確實有把我叫出來， 問我黃先生是來談系爭廠房的買賣嗎，我回他說不是，我跟 他說如果黃先生有意願要買，我會請他找原告公司」等語， 足見被告廠長林賢愛亦認兩造間已成立居間契約，否則訴外 人翔勝公司之黃先生如有意購買系爭廠房，何需透過原告洽 談。因此，兩造雖未簽立書面契約，但已口頭訂立居間契約 ，並就居間契約之委託銷售價格與居間報酬等必要之點達成 合意。
２被告復辯稱廠長林賢愛並無代理被告公司委託銷售系爭廠房 之權限云云。然被告廠長林賢愛為系爭廠房之廠長，其管理 範圍下之廠區出售，自屬渠之執掌範圍，是其本身即有代理 被告公司之權限。且於104 年2 月2 日原告員工顏溰鋐及陳 金龍陪同訴外人裕鑫公司總經理陳在忠參觀系爭廠房，被告 廠長林賢愛曾向原告員工陳金龍表明，系爭廠房租售均由渠 負責處理，而過往被告廠長林賢愛確曾擔任被告公司出租廠 房與招募新員工之窗口，足見被告廠長林賢愛確有代理被告 公司出售系爭廠房之權限。又原告員工顏溰鋐帶客戶參觀系 爭廠房時，均係聯繫被告廠長林賢愛開門，並由渠陪同買家 參觀，且有關居間報酬與委託銷售系爭廠房之價格，亦為被 告廠長林賢愛與原告公司所談定，被告廠長林賢愛並向原告 員工顏溰鋐表明被告公司負責人同意委託銷售之價格與仲介 報酬。何況，被告廠長林賢愛除擔任系爭廠房廠長外，尚身 兼被告公司關係企業國基石材股份有限公司之董事，堪認被 告廠長林賢愛是受被告公司委以重任，有代理委託銷售系爭 廠房之權限。退萬步言，縱令被告公司並無授與廠長林賢愛



代理媒合出售系爭廠房之權限，然衡以一般不動產交易實務 ，能取得不動產遙控器、鑰匙自由出入，多為有權處分不動 產之人，既然被告公司將系爭廠房之鑰匙、遙控器交給廠長 林賢愛，以供受委託之仲介人員帶領有意購屋之買方自由參 觀廠房，其行為自足使原告公司相信被告廠長林賢愛有代理 被告公司委託銷售系爭廠房之權限：而被告廠長林賢愛與原 告員工顏溰鋐商談系爭廠房出售事宜時即以受被告委託之代 理人自居，並陪同原告所介紹之買方參觀系爭廠房，被告對 此亦未反對，自應就系爭居間契約之訂立負表見代理之授權 人責任。
３被告再辯稱原證四之客戶委託書僅為帶看單，且原告員工顏 溰鋐當初有遮掩客戶委託書內之條款，僅留下簽名欄位讓被 告廠長林賢愛簽名，而原證五廣告單為原告單方製作，自無 法證明兩造間有達成居間合意云云。原告員工顏溰鋐係直接 將客戶委託書交由被告廠長林賢愛閱覽後，廠長林賢愛方於 其上簽名，並無被告所稱遮掩之情事。再者，兩造間於被告 廠長林賢愛簽立原證四之客戶委託書前，已口頭達成居間契 約之合意，原告自始未主張係因被告廠長林賢愛簽立客戶委 託書後，兩造始成立居間關係，故不論原證四客戶委託書乃 係何種性質，均不影響兩造間已成立居間關係甚明。甚且， 原告員工顏溰鋐於104 年2 月2 日因被告廠長林賢愛與訴外 人裕鑫公司總經理陳在忠相談甚歡，為免其等私下成交，遂 要求被告簽立正式之委託銷售契約，將兩造前已達成之口頭 居間合意書面化，因被告廠長林賢愛一再以個人信用向原告 員工顏溰鋐保證事成後會依雙方約定給付仲介費，原告員工 顏溰鋐始應允被告廠長林賢愛先簽立原證四之客戶委託書， 作為確認兩造已成立居間契約之證明。退步言之，縱令原證 四之客戶委託書乃係帶看單而非委託書，然觀諸客戶委託書 中業已詳細載明居間報酬之數額與禁止私下交易等條款，經 被告廠長林賢愛閱覽後簽名其上，亦堪認兩造間就委託銷售 系爭廠房達成居間合意，要無庸疑。而原證五廣告單固為原 告所製作，然其上已載明系爭廠房之售價，顯見兩造人員曾 就價格進行磋商，原告始會將此資訊提供予買方。 ４另參以原告進行廠辦仲介之簽約模式，通常委賣（委買）之 客戶一開始甚少簽立書面之委託銷售（買受）契約書，而僅 先以口頭方式委託銷售，避免物件銷售之機會遭特定仲介綁 住，而能順利高價售出，原告則為保障自己之權益，避免投 入時間、勞力、費用後，遭買賣雙方私自成交而血本無歸， 即會要求客戶先簽立載有禁止私下成交條款之客戶委託書， 俟買賣雙方條件磋商已幾近成熟後，客戶再簽立書面契約，



是不論被告公司或訴外人裕鑫公司，於簽立原證四之客戶委 託書前，均已和原告及原告之關係企業即訴外人啟源公司達 成居間之合意。至訴外人裕鑫公司總經理陳在忠固否認委託 原告公司仲介，然此與其提出之「同意書（兼收據）」記載 「在甲方（即裕鑫公司）友人協助下雙方自行議價成功並簽 約，本物件乙方（即啟源公司）雖未完成後續仲介各項服務 ，甲方基於乙方以往亦推薦多處未果之辛勞，願意支付乙方 新臺幣30萬元服務費，乙方同意不得就本物件向買方主張仲 介費」等語，明顯不符，故訴外人裕鑫公司總經理陳在忠之 上開證述，不足為採。
(五)綜上，爰聲明：
１被告應給付原告628 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
２訴訟費用由被告負擔。
３原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告公司廠長林賢愛無代表或代理被告之權限，兩造並未針 對系爭廠房訂立口頭或書面之居間契約；被告亦無表見之事 實，足使原告信任被告廠長林賢愛有代理被告與其締約之權 限：
１原告主張被告公司湖口廠廠長林賢愛代理或代表被告公司與 其成立居間契約云云，被告否認之，蓋林賢愛並非被告公司 之法定代理人，且被告於全國設有多處據點，林賢愛亦僅為 湖口廠之廠長而已，又被告非以經營不動產買賣為業，銷售 系爭廠房更非廠長林賢愛之職務執行範圍，被告亦無委託或 授與代理權予廠長林賢愛以供其進行系爭廠房之銷售事宜， 是廠長林賢愛自無代表被告與原告簽訂不動產委賣居間契約 之權利。原告既主張被告應負廠長林賢愛之表見代理責任， 則原告自須就被告有何表見之事實，足使原告信任廠長林賢 愛有代理權之情形存在，與被告業已知悉廠長林賢愛曾對其 表示為代理人而不為反對之表示等事實，負舉證之責。 ２原告復主張若被告未委託伊進行系爭廠房之銷售，則原告員 工顏溰鋐何需主動與被告廠長林賢愛一再聯繫討論，何以被 告對於廠長林賢愛陪同原告所介紹之買方參觀廠房並不反對 云云，此為不實主張。蓋原告實有可能係因自己已與他人簽 訂居間契約，故而一再主動與被告廠長林賢愛接洽，以為其 客戶謀求訂約機會之情事。原告員工顏溰鋐之所以會一再撥 電話予被告廠長林賢愛，此乃因被告開放欲出售系爭廠房之 消息，且表示歡迎買主親自或委託他人與被告負責人洽談。 此外，因原告員工顏溰鋐與被告廠長林賢愛接洽當時，被告



已無在系爭廠房營運，而係將廠房分別租給訴外人振曜科技 股份有限公司與亞泰半導體設備股份有限公司使用，基於尊 重買主與廠房設施安全或防盜等考量，被告廠長林賢愛開門 並陪同參觀廠房，乃屬當然之理，於此情形下，被告應無表 見之事實足使原告信任被告廠長林賢愛有代理被告之權限。 而原告員工顏溰鋐多次以電話與被告廠長林賢愛聯繫，僅為 安排參觀事宜，無從據此逕認兩造達成居間契約之合意。 ３原告提出之原證三、四文件之抬頭固載有「客戶委託書」等 字樣，實則僅係原告公司之「帶看記錄單」，蓋因文件內並 無委託人與受託人雙方公司之大小章簽署與用印，亦無委託 銷售價格、委託銷售期間及一般委託或專任委託之記載，且 就一般不動產經紀業慣用之不動產委託銷售契約書所約定之 事項，上開文件亦均付之闕如，是原告執伊公司之帶看紀錄 單便謂兩造間針對系爭廠房存有不動產委賣之居間契約云云 ，顯不可採。況原告員工顏溰鋐刻意遮掩文件下方買方資料 ，並陳明原證三、四文件僅係帶看記錄單，請被告廠長林賢 愛簽名之目的係為了給其公司交代，表示其確有出勤工作， 被告廠長林賢愛始會於文件空白處簽名。至原證五廣告單為 原告所自行製作，並無被告公司連署或簽認，不能僅以該廣 告單所載售價，即認為被告有與原告約定委託銷售價格。 ４再者，依被告廠長林賢愛之證述可知，其確實拒絕與原告訂 立不動產委賣居間契約，且表示如原告仍有其他進一步合作 意願，則請直接找被告之負責人商談，被告廠長林賢愛並無 與原告達成不動產委賣之居間契約合意。原告雖仍以其員工 顏溰鋐曾證述伊有與被告廠長林賢愛商談報酬費用，且被告 法定代理人有同意系爭廠房之賣價為1 億8 千萬，願給付原 告公司報酬1 千萬元，並據此主張兩造間應有居間契約存在 云云，然被告廠長林賢愛已證稱伊並無如原告員工顏溰鋐所 謂之請示法定代理人與確認服務報酬1 千萬元之情事，且1 千萬元與1 億7 千萬元之總成交價4%即68 0萬元間相差320 萬元，金額不少，實不知身為原告外勤業務之顏溰鋐，何以 會放棄1 千萬元之報酬，而一再堅持680 萬元？且原告員工 顏溰鋐針對服務報酬為1 千萬元或總成交價4%之證詞一再更 易，此部分證述存有與常情未合之處，其證詞誠難可信。(二)原告訴請被告給付居間報酬，亦顯有違反誠信原則之狀況， 而應予駁回：
１本件依訴外人裕鑫公司總經理陳在忠及原告員工顏溰鋐之證 述可知，原告經營事業之方式，係由員工蒐集有意願買賣不 動產之廠商或業主資訊，並將此等資訊告知其外勤業務人員 ，該員便會主動與廠商或業主聯絡商討簽訂居間契約事宜，



而此等廠商或業主如有同意，則原告會與其簽訂正式之居間 契約，然若此等廠商或業主拒絕委託，則外勤業務人員仍會 試著主動帶其他有意願買賣不動產之廠商或業主看屋，並利 用此等機會，藉詞使已拒絕之業主於如原證三、四之客戶委 託書上簽名，持以要求該業主給付居間報酬或道義上之服務 費、車馬費。核此等舉動毋寧近似於設局使他人於不知情之 狀況下簽訂居間契約，其後並藉此強逼該他人給付居間費用 ，所為自有違反誠信原則，且與善良風俗未合，故依民法第 148 條第2 項規定，自應予駁回。
２至原告雖陳稱客戶一開始甚少有簽訂書面契約者，故都先以 口頭之方式委任銷售，以避免物件銷售之機會遭特定仲介綁 住，但原告恐自己付出之勞費血本無歸，都會請客戶先簽立 載有禁止私下成交條款之客戶委託書，以維自身權利，嗣後 買賣雙方磋商條件幾近成熟後，再與客戶簽訂正式之書面契 約云云，此乃原告臨訟編造之詞。蓋原告既自承其客戶不願 與其簽訂居間契約，何以該客戶又會願意於載有禁止私下成 交條款，且註明須給付服務報酬之客戶委託書上簽名？此無 疑前後矛盾，且原告所陳述之先口頭達成委任合意，嗣付出 勞力、時間使買賣雙方之磋商條件幾近成熟後，再與買賣雙 方各自簽訂正式書面契約之講法，亦與常理未符，原告主張 自不可採。
(三)綜上所陳，兩造間並無不動產委賣之居間契約存在，被告亦 無須負擔表見代理責任之情事，且原告訴請被告應給付居間 報酬之主張，有違誠信原則，原告以兩造間針對系爭廠房存 有委賣之居間契約，且被告應負擔廠長林賢愛之表見代理責 任為由，主張被告應給付系爭廠房之買賣居間費用，顯屬無 據。爰聲明：
１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
(一)原告係民國81年10月19日核准登記設立，並以經營不動產仲 介為業，有原告之公司基本資料查詢明細可稽（見本院卷第 8 頁）。
(二)被告前擬出售新竹縣湖口鄉○○路0 號廠房及基地（即新竹 縣湖口鄉○○段○○○段00○00地號土地，下稱系爭廠房） ，原告之員工顏溰鋐曾於104 年2 月2 日偕同訴外人裕鑫工 業股份有限公司（下稱裕鑫公司）總經理陳在忠前往系爭廠 房看屋。
(三)原告協同裕鑫公司等買方前往系爭廠房看屋時，均與被告公



司湖口廠廠長林賢愛聯繫。
(四)原告四之之客戶委託書係由顏溰鋐繕寫，並由林賢愛、陳在 忠在其上簽名，此有附件之客戶委託書在卷可稽（見本院卷 第14頁）。
１客戶委託書上「賣方（出租方）物件資料」欄位下方服務報 酬欄記載「賣方或出租方客戶（以下簡稱甲方），日湧工商 不動產股份有限公司（以下簡稱乙方）。甲方同意全權專任 委託乙方與以下乙方所介紹之買方（承租方）或其關係企業 洽談，並於買賣成交時支付乙方成交總價百分之四（營業稅 外加）…的服務報酬，且於簽訂不動產買賣…之同時支付。 如甲方透過第三人或自行與乙方以下所介紹之買方（承租方 ）或其關係企業洽談，而促成交易時，仍應於買賣成交時支 付乙方成交總價百分之四（營業稅外加）…的服務報酬」。 ２客戶委託書上「買方（承租方）物件資料」欄位下方服務報 酬欄記載「買方（承租方）或其關係企業（以下簡稱甲方） ，啟源國際實業有限公司（以下簡稱乙方）。如甲方同意購 買或承租以上之不動產時，甲方同意全權專任委託予乙方洽 談，並於買賣成交時支付乙方成交總價百分之二（營業稅外 加）…的服務報酬，且於簽訂不動產買賣…之同時支付。如 甲方透過第三人或自行與所有權人洽談以上之不動產而促成 交易時，仍應於買賣成交時支付乙方成交總價百分之二（營 業稅外加）…的服務報酬」。
(五)被告與訴外人裕鑫公司於104 年3 月2 日簽訂買賣契約，由 被告以新台幣157,000,000 元出賣系爭廠房予訴外人裕鑫公 司，並於104 年4 月14日完成所有權移轉登記，有臺灣中小 企業銀行信託部檢送之不動產買賣價金信託契約書、不動產 買賣契約書、系爭廠房土地之登記謄本可稽（見本院卷第23 6-242 頁、21-22 頁）。
四、本院之判斷：
原告主張：訴外人裕鑫公司委託原告媒合廠房之買賣，原告 得知被告擬出售系爭廠房，由業務顏溰鋐與被告公司湖口廠 廠長林賢愛（下稱被告廠長林賢愛）聯繫見面，要求正式簽 立委託銷售契約，為被告廠長林賢愛所拒，但同意以口頭方 式委託保證一定會給付仲介費，嗣被告廠長林賢愛與原告業 務顏溰鋐，於電話聯繫過程中，進一步達成系爭廠房委託銷 售價格為1 億8 千萬元與以出售廠房總價4%作為居間報酬之 合意，而原告業務顏溰鋐於104 年2 月2 日陪同訴外人裕鑫 公司總經理陳在忠前往系爭廠房參觀，原告為免渠等私下成 交，即於當日要求被告廠長林賢愛為被告簽立系爭客戶委託 書，詎料，被告嗣後私下與訴外人裕鑫公司達成買賣系爭廠



房之合意，並於同年4 月14日辦理所有權移轉登記完畢，爰 依約請求被告給付成交總價4%之居間報酬等情。被告則以： 原告所指客戶委託書，實僅係原告公司之「帶看記錄單」， 蓋文件內並無委託人與受託人雙方公司之大小章與用印，亦 無委託銷售價格、委託銷售期間之記載，被告廠長林賢愛無 代表或代理被告之權限，兩造並未針對系爭廠房訂立口頭或 書面之居間契約，被告亦無表見之事實，足使原告信任被告 廠長林賢愛有代理被告與其締約之權限，原告訴請被告給付 居間報酬，有違反誠信原則，而屬無據等語，資為抗辯。故 本件兩造之爭點在於㈠原告主張被告廠長林賢愛代表、代理 或表見代理被告公司與其成立居間契約，是否可採？㈡原告 請求被告給付系爭廠房成交價4%之居間報酬628 萬元，有無 理由？茲分述如下：
(一)原告主張被告廠長林賢愛代表、代理或表見代理被告公司與 其成立居間契約，均非可採：
１被告廠長林賢愛應無「代表」被告公司與原告成立居間契約 之權限：
⑴按法人應設董事。董事有數人者，法人事務之執行，除章 程另有規定外，取決於全體董事過半數之同意；董事就法 人一切事務，對外「代表」法人。董事有數人者，除章程 另有規定外，各董事均得「代表」法人，民法第27條第1 、2 項定有明文。又「代表」與「代理」之制度，其法律 性質及效果均不同；「代表」在法人組織法上不可欠缺， 代表與法人係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為 ，不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均為法人之行 為；「代理」人與本人則係兩個權利主體間之關係，代理 人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本人，且代理 人僅得代為法律行為及準法律行為（最高法院86年度台上 字第1782號判決參照）。
⑵經查，被告公司之法定代理人為邱智徽，非訴外人林賢愛 ，此有其公司基本資料查詢明細可稽（見本院卷第256 頁 ）；而訴外人林賢愛僅為被告公司8 個廠中之湖口廠廠長 ，非被告之法定代理人，且其與原告業務顏溰鋐接洽期間 ，被告公司未在系爭廠房營運生產，而將之出租予訴外人 振曜科技股份有限公司、亞泰半導體設備股份有限公司使 用，此有被告提出之房屋租賃契約書2 份可憑（見本院卷 第69-80 頁），由此足見斯時被告廠長林賢愛並無實際管 理營運系爭廠房之事實，又衡諸常情，廠長之權限範圍應 為生產排程、人力調配、機器維修保養等廠務管理行為， 銷售廠房之處分行為應非廠長之職務範圍，原告主張被告



廠長林賢愛「代表」被告公司與其成立居間契約，顯然於 法無據。
２原告未能舉證證明被告廠長林賢愛「代理」被告公司與其成 立居間契約：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條亦定有明文；又民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張事為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院50年台上字第1659號、17年上字第917 號判例 參照）。次按經理人對於第三人之關係，就商號或其分號 ，或其事務之一部，視為其有為管理上之一切必要行為之 權；經理人，除有書面之授權外，對於不動產，不得買賣 ，或設定負擔；前項關於不動產買賣之限制，於以買賣不 動產為營業之商號經理人，不適用之，民法第554 條定有 明文。
⑵經查，原告主張被告廠長林賢愛「代理」被告公司與其成 立居間契約，此為被告所否認，原告自應就此事實負舉證 責任。原告固提出客戶委託書為憑，惟查系爭客戶委託書 「賣方（出租方）物件資料」之「客戶資料」欄雖由原告 業務顏溰鋐填寫被告公司名稱及系爭廠房門牌，後方則有 被告廠長林賢愛之簽名，惟其上並未載明代理之旨，亦無 被告公司之大小章印文，更無原告公司之大小章印文（見 本院卷第14頁），尚難認為被告廠長林賢愛係「代理」被 告公司與原告成立居間契約；原告另主張被告廠長林賢愛 為被告之代理人，兩造口頭成立居間契約云云，惟對於被 告法定代理人「授權」予被告廠長林賢愛乙節，仍未舉證 證明，且參諸前揭民法第554 條之規定，被告廠長林賢愛 縱對於系爭廠房事務有為管理上之一切必要行為之權，惟 除非被告公司法定代理人之書面授權，否則仍不得為不動 產之買賣或設定負擔，從而，原告未能提出被告授權被告 廠長林賢愛出售系爭廠房之書面證據，空言主張被告廠長 林賢愛「代理」被告公司與其成立居間契約，難認有據。 ３原告未能舉證證明被告知悉林賢愛表示為其代理人而不為反 對表示之事實，被告亦無須負「表見代理」之授權人責任： ⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之 責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限 ，民法第169 條定有明文。次按由自己之行為表示以代理 權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人



有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在 ，始足當之（最高法院60年臺上字第2130號判例參照）。 另表見代理係為保護善意第三人而設，故本人如有使第三 人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易 ，即應使本人負授權人之責任（最高法院44年度台上字第 1424號判例、70年度台上字第3515號判例、85年度台上字 第2867號判決意旨參照）。此外，民法第169 條所謂知他 人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其 事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最 高法院68年台上字第1081號判例參照）。本件原告雖主張 ：縱被告廠長林賢愛無權代理被告，被告對廠長林賢愛之 行為亦應負表見代理責任云云，惟此亦為被告所否認。故 本件被告是否須負授權人責任，端視有無符合下述要件： 亦即「被告須有表見事實」，例如將代理權授與他人或知 他人表示為其代理人而不為反對之表示等授權之外觀，足 使第三人信該他人有代理權之情形存在；且第三人就該無 代理權之情形係「無過失之善意信賴」。
⑵查證人即被告廠長林賢愛到庭證述：是原告公司的顏溰鋐 跟我聯絡，叫我去開門，但沒有說誰要來看，如果我印象 沒有錯的話，除了裕鑫公司之外，在更早之前顏溰鋐還帶 過另外一家公司的人來看過。客戶委託書是帶看那一天簽 的，在裕鑫公司來看的前一次，顏溰鋐帶另外一家公司的 人來看的時候，就有跟我提被告公司可否跟原告公司簽委 託，我當時告訴顏溰鋐說我們公司不跟任何一家仲介公司 簽委託，所以在賣廠房期間，所有人都有權利帶買家來看 廠房。（問：你是在什麼情況下簽這兩張客戶委託書？） 因為顏溰鋐不會讓我跟買家接觸，所以我都是在廠房門口 等他們，負責開門關門，帶看完之後，顏溰鋐都會說他要 向原告公司證明有帶人來看廠房，所以拜託我簽帶看單， 而且顏溰鋐是把客戶委託書捲起來不讓我看底下的字，所 以我簽的字都很潦草，如果我知道這是委賣合約，第一我 沒有權利，第二我也沒有膽子去簽，之前我就有跟顏溰鋐 說，有什麼事要找我老闆談…（問：有無聽過被告公司法 定代理人說系爭廠房要以多少錢出售？）沒有，我老闆說 仲介比我們還知道行情，並說如果仲介或者掮客帶來的買 家有興趣，叫我請他們直接跟他談，我並未告知顏溰鋐系 爭廠房的售價，我不知道為何顏溰鋐會在原證五（按即系 爭廠房之銷售廣告）寫1 億8 千萬元等語在卷（見本院卷 第85頁反面至87頁反面）。
⑶證人即原告仲介業務顏溰鋐則證述：有客戶委託我們找新



竹的廠房，我們公司的檔案裡面有一個詹小姐聯絡記錄， 裡面有跟林賢愛接洽有廠房要出租，我就電話跟林賢愛聯 絡，林賢愛說他們公司沒有廠要出租，但有廠要賣，我就 跟林賢愛約隔天見面，第一次見面我有請他跟我們公司簽 委託契約，但被林賢愛拒絕，我就拿帶看委託書給林賢愛 簽名，跟他說這是保障我們帶來的客戶，就是我們帶來的 客戶會透過我們跟被告公司洽談，我們是有收取費用的， 林賢愛回我說服務費要問他的老闆，但是林賢愛說該給我 們的就會給我們，林賢愛說他的老闆說土地每坪15-15.5 萬之間，我再給林賢愛看客戶委託書，他說沒有問題，該 給你們的就給你們，這是道義的問題，我就到現場拍照， 再請林賢愛去跟他的老闆瞭解服務報酬的部分。第二次見 面是帶翔勝公司去看…，我相互介紹他們認識，之後就帶 看廠房，林賢愛有認出來翔勝公司的黃先生是被告公司法 定代理人的好朋友，他們兩個人就聊天，帶看完後我就請 他們兩人簽客戶委託書，我是先給林賢愛簽，沒有再多做 說明，因為之前已經說明過了…，第三次就是帶裕鑫公司 的陳在忠去看系爭廠房，那天有我們公司的陳金龍在旁， 我就介紹他們認識，我帶陳在忠去看廠房，陳金龍就跟林 賢愛在聊天，看完之後就請林賢愛簽客戶委託書，因為我 有帶陳在忠再去看另外的廠房，所以陳在忠是看完第二個 廠房才簽的，客戶委託書上面的買賣公司名稱及地點，我 忘了是我先寫好，還是他們簽名後我才寫上。（問：你是 否在請陳在忠、林賢愛簽客戶委託書時，跟他們說這是原 告公司證明要有帶看的帶看單？）陳在忠的部分我可能有 說過，而林賢愛因為之前我有跟他講過，所以沒有跟他說 這是帶看單。（問：你有跟林賢愛說要跟被告公司收成交 總價4%的服務報酬嗎？）有，我在電話中有說過，第一次 見面時我有請林賢愛跟他老闆確認服務報酬，過兩天我就 打電話給林賢愛，他說他老闆對於服務報酬沒有想法，我 跟林賢愛討論一坪15-15.5 萬元，由被告公司實拿，一坪 15萬元乘以系爭廠房土地面積1061.775坪，加上4%的服務 報酬還有增值稅，就是1 億8 千萬元的總價…。隔兩天後 有跟林賢愛討論，林賢愛說被告公司法定代理人同意以總 價1 億7 千萬元成交的話，願意給原告公司1 千萬元的報 酬，我在電話中跟林賢愛說，我們公司就是收總價4%的服 務費等語（見本院卷第88-89 頁）。
⑷惟證人林賢愛否認證人顏溰鋐所述在電話中與之來回討論 服務報酬之事（見本院卷第89頁反面）。並證述：「1 億 8 仟萬元是顏溰鋐自己加服務費以後出來的金額，顏溰鋐



電話中跟我說總價賣1 億8 仟萬元可以嗎，我問他說為何 可以賣到這個價格，他說把原告公司要的服務費加進去， 跟買方收，我就回說如果你可以賣到這個價格，大概可以 吧，但這部分我沒有請示過我們公司老闆，因為不可能賣 到1 億8 仟萬元。顏溰鋐並沒有在第一次見面的時候跟我 說簽客戶委託書的目的在保障原告公司」等語（見本院卷 第89頁反面）。證人顏溰鋐則證述：「我和林賢愛電話中 講到1 億8 仟萬元的賣價，其中1 仟萬元是我們的服務費 ，被告公司實收1 億7 仟萬元，隔幾天我有跟林賢愛在電 話中再確認，他說他們老闆同意這個條件。（問：所以你 們的服務報酬約定是賣1 億8 仟萬元，收1 仟萬元的報酬 嗎？）不是，我有跟林賢愛說我們就是收1 億8 仟萬元成 交總價的4%服務費」等語（見本院卷第89頁反面至90頁） 。證人林賢愛對此表示：「沒有印象，我只是說你有本事 賣1 億8 仟萬元，大概可以給你們公司4%服務費，但是我 沒有跟我們公司老闆確認這件事情」等語（見本院卷第90 頁）。
⑸證人林賢愛、顏溰鋐前揭證詞雖不完全契合，惟可以確定 者乃本件原告之業務顏溰鋐主動與被告廠長林賢愛接洽， 並提出簽訂委託銷售契約書之要約，惟遭被告廠長林賢愛