臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第510號
原 告 鄭莊玉次
訴訟代理人 彭火炎律師
訴訟代理人 張玉琳律師
被 告 劉康文
上列當事人間價購土地事件，本院於民國104年10月29日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應於原告就其所有坐落新竹縣竹北市○○○段○○○○○○○地號土地，如附圖上5-8-11-12-10-9-7-6-5連線所示位置、面積五點八八平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新台幣伍拾捌萬壹仟元。
被告應給付原告貳萬肆仟玖佰柒拾捌元及自一０四年七月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０四年七月十七日起至給付第一項款項日止，按月給付原告新台幣肆佰壹拾陸元，暨自次月首日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣捌仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
(一)聲明
1、被告應協同原告就原告所有坐落新竹縣竹北市○○○段○000 000地號土地上，如附圖上5-8-11-12-10-9-7-6-5連線所示位 置、面積5.88平方公尺之土地所有權移轉登記予被告。2、被告於取得前項所有權時，應給付原告新台幣(下同)581,000 元。
3、被告應給付原告24,978元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息。
4、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至給付第一項款項日止按月 給付原告416元及按年息5%計算之利息。
5、訴訟費用由被告負擔。
6、願提供擔保，請准宣告假執行。
(二)陳述
1、緣坐落新竹縣竹北市○○○段○000000地號土地為原告所有 ，相鄰同小段第871-15、872地號土地及其上第1934號三樓建 物為被告所有，上開建物越界占用原告上開土地，經原告於 102年8月委託建築設計時發現，嗣經原告起訴請求被告拆除
逾界建物返還土地，經本院103年度訴字第71號判決在案。2、被告所有之系爭1934建號建物係於70年間興建並於71年取得 使用執照，其為三層RC建築，現供被告及其家人居住使用， 系爭1934建號建物越界面積5.88平方公尺，前案法院就原告 所有之系爭871-16地號土地所有權，經函請鑑價結果，系爭 越界部分土地每平方公尺市價為98,958元，據此計算越界部 分之土地價值僅為581,873元(元以下四捨五入)，有鑑價報告 附卷可參。
3、按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變 更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付 償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之 價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當 事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」、 「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。 前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」，民 法第796條、第796-1條各定有明文，原告自得依上開規定為 本件請求。
4、又無權占用他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念(最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨參見)， 本件被告上開面積之建物於民國70年間起造起即長期使用原 告本件土地，原告自得請求本件起訴日前5年內以及起訴翌日 起至被告價購上開土地日止之不當得利本息。系爭土地102年 申報地價為每平方公尺9,440元，總額為9,440元×5.88=55, 507元，位於竹北市三民路與民生街口，附近有三民分局、 商店林立，商業住家機能健全，以申報地價年息總額9%計算 不當得利應屬公允，計為每年利得為55,507元×9%=4,995元 ，五年計為24,978元，折算每月則為4,995元/12月=416元， 為此，爰請判決如聲明所載。
二、被告方面：
(一)聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。(二)陳述：
1、於95年3月3日，被告已就房屋越界部分給付價金61萬元，惟 當時原告不一次解決，卻於8年後再次起訴，顯有權利濫用， 違反誠信原則。
2、依據內政部實價登錄網站顯示，豆子埔段土地最低價格為每 平方公尺107387元，中間價格則為每平方公尺82280元，惟上 開土地均臨近公園且與市場同路段，有近縣道，故系爭土地
之條件不如上開土地，則應以每平方公尺65340元計算始為公 平。
三、得心證之理由
1、原告所有坐落新竹縣竹北市○○○段○000000地號土地，與 被告所有之同小段第871-15、872地號土地及其上第1934號三 樓建物相鄰，然被告所有之上開建物越界占用原告系爭土地 共5.88平方公尺之情，業經原告提出土地登記謄本、建物登 記謄本及本院103年訴字第74判決及所附附圖為證，應信為真 正。
2、又被告主張雖曾就占有土地與原告調解，原告無故再予興訟 云云，然究雙方於95間之調解原委應係「訴外人林貴春所有 坐落新竹縣竹北市○○○段00000地號土地上之建物越界至被 告所有同段872地號土地，被告所有系爭1934建號建物土地越 界至原告及訴外人鄭達虎、劉陳錦香、林瑞香四人共有之871 - 15地號土地」，故兩造及訴外人林貴春、鄭達虎、劉陳錦 香、林瑞香等人於95年3月3日在新竹縣竹北市調解委員會達 成「由被告向原告及訴外人鄭達虎、劉陳錦香、林瑞香四人 購買871-15地號全部土地」之調解內容，業經原告提出新竹 縣竹北市調解委員調解書為參，並非針對本件系爭被告所有 系爭1934建號建物越界至原告所有之871-16地號土地所為之 調解，是原告提起本件訴訟核屬正當權利之行使，應無損害 他人為主要目的或犧牲他方利益以圖利自己之情事，依前開 說明，並無構成權利濫用或違反誠信原則。
3、再系爭土地曾於本院103年度訴字第71號拆屋還地事件中，經 鑑價評估採用比較法、百分率法依據四維街標的一、標的二 、標的三之成交價，以期日修正調整率、情況調整率、各別 因素調整率、區域因素調整率、再比較標的個案調整加權率 ，最後推定試算價格單價為326,562元/坪(98,958元/㎡)，並 計算系爭越界面積總價為581,873元之情，業經原告提出鑑定 報告書為憑，是被告主張系爭土地應以每平方公尺65340元為 計算，尚缺所憑，自不足採。
4、按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變 更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付 償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之 價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當 事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」、 「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。
前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」，民 法第796條、第796-1條各定有明文，被告所有系爭1934建號 建物既越界在原告所有坐落新竹縣竹北市○○○段○000000 地號土地上，如附圖上5-8-11-12-10-9-7-6-5連線所示位置 、面積達5.88平方公尺，並經鑑價結果，系爭越界部分土地 每平方公尺市價為98,958元，原告自得請求於原告就其所有 坐落新竹縣竹北市○○○段○000000地號土地，如附圖上5-8 -11-12-10-9-7-6-5連線所示位置、面積5.88平方公尺之土地 所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新台幣581000元。5、再按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利 益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高 法院著有61年台上字第1695號判例可參，故被告所有系爭建 物占用原告所有土地，致原告受有損害，自應依不當得利之 法律關係返還相當於租金之利益予原告。至於租金之計算， 依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。查依上 開鑑價勘驗土地使用結果，系爭土地屬都市計畫內第二種住 宅區、最近國小、國中皆在500公尺內、最近公園及最近市 場亦皆在500公尺內，於500-1000公尺距離內即有車站之土地 使用等情，原告主張依申報地價年息百分之9請求計算不當得 利應屬公平，是系爭土地102年申報地價為每平方公尺9,440 元，總額為9,440元×5.88=55,507元，每年利得應為55,507 元×9%=4,995元，五年計為24,978元，折算每月則為4,995元 /12月=416元。
四、從而，原告本於越界及不當得利之法律關係，請求被告同時 履行給付買賣移轉價金並給付相當於租金之不當得利，均為 有理由，應予准許。
五、至就原告聲請供擔保，准予宣告假執行部分，因本件依前述 之原告請求係被告就系爭土地之所有權為移轉登記時為同時 履行價金，旨在為一定之意思表示，則原告就此主文第一項 之內容，聲請准予其供擔保以宣告假執行，即為法所不許， 此部分應予以駁回。其餘勝訴部份，合於法律規定，爰酌定 相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再 逐一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 20 日
書 記 官 蔡美如