臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第599號
原 告 周麗滿
訴訟代理人 袁知鈺
袁漢鄉
被 告 林金紗
訴訟代理人 白宗益
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104年11月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴之聲明：「1.判決 本買賣房屋契約無效並要求被告雙方精神賠償新台幣壹拾萬 元整。2.訂金15,000元及104年06月12日存放中國信託銀行 之履約保證金共計新台幣1,080,000元,至結算日止依年息 10%計算之。3.房屋買賣契約一切規費由被告等負擔。」， 後原告於民國104年10月7日本院審理時變更為：「被告應給 付原告新台幣108萬元。」，此係減縮應受判決事項之聲明 ，揆諸前揭規定，應准許之，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告林金紗將其所有座落新北市○○區○○路000巷00號6 樓之5於104年5月29日以總價新台幣（以下同）1080萬元 出售予原告，並於104年5月29日簽訂不動產買賣契約書， 被告卓政鋒代理被告林金紗簽約，見證人即本件仲介公司 易城不動產仲介經紀有限公司，原告並當場給付簽約金 15000元（見104年度板小字第1906號第8至20頁），及於 104年6月12日給付108萬元（15000元包含在108萬元內） ，前開款項放在系爭中國信託商業銀行永吉分行履約保證 專戶。
（二）原告於104年6月24日以中和大華郵局存證信函第109號通 知被告林金紗載明：「台端與本人簽訂座落新北市○○區 ○○路000巷00號6樓之5之房屋買賣契約，臺端與中信房 屋仲介公司買賣契約，臺端與中信房屋仲介公司皆未善盡 戰之與提供該屋相關資訊。1.未提供附近房屋成交價格行 情表，2.中國信託銀行拒絕貸款因該屋為有危險性之山坡
第房屋，3.曾被建管單位列為危險建築，4.未列該屋安全 檢查報告，5.違反第二十四條雙方當事人簽訂租賃或買賣 契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之 相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產 說明書視為租賃或買賣契約之一部分。基於上述五項原因 本人認為台端已違反善盡告知契約之精神，因此本人主張 終止本房屋買賣契約，請臺端於函到七日內與本人簽訂終 止房屋買賣契約，否則本人以刑事詐欺罪將台端與中信房 屋仲介公司以法究辦，另民事求償本人所交付銀行之金額 以年息百分之十計算，以及精神賠償，望台端勿自誤俾免 訟累」（見104年度司板小調字第1332號第6、7頁），被 告林金紗是否已收到該函，原告並以該函之瑕疵事由解除 系爭不動產買賣契約書，並依民法第259條第1項第1款「 由他方所受領之給付物，應返還之」，並非主張不動產買 賣契約書無效。
（三）有列入C級山坡地住宅，可見不是很安全，需要維護注意 ，之所以不願意貸款，就是這個原因。當庭提出中國信託 銀行拒絕貸款函，因為系爭不動產係本行限制承作之山坡 地住宅，本行婉拒承受本案貸款。契約書第9條第2項有規 定乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵（民法第354條參照）。辦於辦理房地點交前甲方 對已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即聲請調解 或訴請法院判決。因為系爭房屋在C級列管的房子，就代 表有問題，我為什麼要去買一個有問題的房子，別人要買 是別人的事，我不願意，我要買一個安全的房子，如果有 跟我講有列管，價格重新討論，他沒有告知系爭房屋有列 管的情況。
（四）原告經中信房屋中和南勢角加盟店仲介與證予被告林金紗 簽訂之房屋買賣契約（座落新北市○○區○○路000巷00 號6樓之5），被告均未向本人善盡告之責任（詳存證信函 說明），原告事後向被告林金紗要求解約，並寄發存證予 被告，遭被告林金紗拒絕揚言要30萬元違約金方可解約本 人認為被告隱瞞事實在先，被告林金紗索取鉅額賠償於後 ，顯有詐騙行為，中國信託銀行拒絕貸款，因該屋為有危 險性之山坡地房屋，新北市○○路000巷00號6樓之5建物 位於有危險性之山坡地房屋，曾被建管單位列為危險建築 ，有新聞報導，這社區是中和區捷運森林社區。原告以該 函之瑕疵事由解除系爭不動產買賣契約書，並依民法第 259條第1項第1款「由他方所受領之給付物，應返還之」
。
（五）聲明：被告應給付原告108萬元。
二、被告則以：
（一）對於原告主張事實不爭執之部分：
原告與被告林金紗於民國104年5月29日透過被告中信房屋 中和南勢角加盟店(即易城不動產仲介經紀有限公司，下 稱易城公司）居間仲介而簽立不動產買賣契約書(下稱系 爭契約，被證一)，被告林金紗係書面授權(被證二)被告 卓政鋒出面簽約，買賣標的物為新北市○○區○○路000 巷00號6樓之5（下稱系爭房屋），買賣總價為新台幣(下 同)一千零八十萬元。其餘原告主張之事實被告等均否認 ，依法應由原告自負舉證責任。
（二）原告存證信函之主張並非事實，原告存證信函指稱因下列 各項事實而主張被告等未善盡告知以及提供系爭房屋相關 資訊云云，被告分別置辯如下：
1、原告主張被告未提供附近房屋價格行情表。按被告易城公 司業務員許棕棋(下稱許員)與原告接觸並介紹銷售中之房 屋時，係原告首先發現被告易城公司有銷售系爭房屋並要 求許員向屋主(即被告林金紗)議價，當時原告即表示伊先 前已經透過其他仲介公司向被告林金紗提出總價一千萬元 之承購要約，然因被告林金紗不同意而未能成交，伊仍對 系爭房屋有承購意願，故請許員再前去向被告林金紗嘗試 議價。當時許員即向原告回報，被告林金紗係以一千萬元 購入系爭房屋，原告若不以高於一千萬元之價格承購，被 告林金紗斷無同意出售之可能。因原告先前已在其他仲介 公司提出過一千萬元之承購要約，就系爭房屋所在大樓之 成交行情，知之甚詳，況且被告林金紗之購入價格在內政 部不動產成交實價登錄資訊亦可查得，再加上許員亦有提 供成交行情予原告參考，故原告對於系爭房屋所在大樓之 成交行情當無不知之理，正因為如此，系爭房屋經過原告 提高承購價格至一千零八十萬元後，才得以順利成交。 2、原告主張中國信託銀行拒絕貸款，因系爭房屋為具危險性 之山坡地房屋。被告等否認系爭房屋係為具危險性之山坡 地住宅，按系爭房屋位於中和區中正路211巷內，名為「 捷運森林」社區，比鄰同類型之住宅大樓十餘棟，後方更 有大片較為老舊之公寓及別墅，雖然巷道稍有坡度起伏， 但系爭房屋所屬社區均有新北市政府工務局定期安全檢查 ，並無任何異狀，現更無被列管之情事。新北市政府工務 局提供「捷運森林社區安全檢查紀錄表」，自可明瞭。原 告或以中國信託銀行拒絕貸款為由，主張系爭房屋所屬社
區即具有危險性，然房屋貸款政策係個別銀行本於經營風 險而自由制定，捷運森林社區共有二百二十八戶，仍有眾 多住戶購入房屋時有向銀行申辦房屋貸款核准之案例，原 告豈可以單一特定銀行之房貸政策遽謂系爭房屋具危險性 ?原告既主張系爭房屋具危險性，則應善盡舉證之責，以 實其說。
（三）內政部於民國99年6月2日以台內營字第0990804373號函頒 佈「加強山坡地住宅安全維護執行要點」(原證四)，該要 點第二點規定：「直轄市、縣（市）政府應定期檢視及更 新列管之山坡地住宅資料；對於列管山坡地住宅社區，每 年應於防汛期前，委請各相關專業公會依附件一『山坡地 住宅社區安全檢查紀錄表』辦理轄區內之山坡地住宅社區 安全檢查，於四月底前完成檢查」。而新北市政府工務局 (下稱工務局)並依該要點執行山坡地住宅社區安全檢查作 業。工務局已於今年(即104年)對系爭房屋所屬社區完成 安全檢查作業，檢查紀錄表已發函轉知管理委員會(下稱 檢查紀錄表，原證五)。依檢查紀錄表內容可知，系爭房 屋所屬社區以往並無發生過任何災害(參原證五第2頁)， 鄰近亦無該害發生之紀錄(參原證五第2頁)，邊坡也沒有 破壞跡象(參原證五第4頁)，該檢查紀錄表的評估結果為C 級，由工務局通知該社區管理委員會或管理負責人及建築 物所有權人，注意維護，並自行檢視設施狀況，顯見系爭 房屋並無任何危險因素(參原證四第三點、原證五第5頁) 。
（四）被告與易城公司雖多次與原告溝通解釋，然原告仍堅持以 一篇於86年12月31日發表之網路新聞內容主張系爭房屋為 危險山坡地住宅，著實令被告頗感無奈。按工務局乃委託 建築師逐年實地檢查，系爭房屋如真有危險，則檢查紀錄 表不可能隻字未提。然從檢查紀錄表已清楚顯示，系爭房 屋所屬社區確實未發生過山坡地天然災害而使系爭房屋面 臨危險，故原告主張顯然無據。
（五）原告另以中國信託銀行拒絕原告申請房屋貸款，而主張系 爭房屋為具危險性之山坡地房屋。然查，中國信託銀行於 系爭房屋所在社區有多筆核貸紀錄，被告僅舉例38號11樓 之2(被證六)以及46號9樓(被證七)，均有中國信託銀行核 貸在案，其他銀行核貸情形更是比比皆是；顯見被告以銀 行拒絕貸款為由主張系爭房屋有危險性，根本無稽。中國 信託銀行若拒絕貸款予原告，應屬原告個人因素，此並非 可歸責於被告或系爭房屋本身之屋況，系爭房屋並無危險 。
（六）對於新北市的函，這個檢查表只有列三級，C級是指注意 維護，並不是指系爭房屋有任何危險，只是提醒住戶要自 行注意基地周圍的情況。中國信託拒絕貸款函只有提到限 制承作，銀行基於貸款政策所作的考量，並沒有提到系爭 房屋有任何的危險。原告表示沒辦法貸款，可能自備款不 足，但是系爭房屋所在的社區，有很多其他銀行承作貸款 的紀錄。否認系爭房屋有被列管，所以我們無須告知原告 。原告提出的新聞報導，我們對它的真實性存疑。（七）聲明：
1、駁回原告之訴。
2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、被告林金紗將其所有座落新北市○○區○○路000巷00號6 樓之5於104年5月29日以總價新臺幣1080萬元出售予原告 ，並於104年5月29日簽訂不動產買賣契約書，被告卓政鋒 代理被告林金紗簽約，見證人即本件仲介公司易城不動產 仲介經紀有限公司，原告並當場給付簽約金15000元（見 104年度板小字第1906號第8至20頁），及於104年6月12日 給付108萬元（15000元含在108萬元內），前開款項放在 系爭中國信託商業銀行永吉分行履約保證專戶。 2、原告於104年6月24日以中和大華郵局存證信函第109號通 知被告林金紗載明：「台端與本人簽訂座落新北市○○區 ○○路000巷00號6樓之5之房屋買賣契約，臺端與中信房 屋仲介公司買賣契約，臺端與中信房屋仲介公司皆未善盡 戰之與提供該屋相關資訊。1.未提供附近房屋成交價格行 情表，2.中國信託銀行拒絕貸款因該屋為有危險性之山坡 第房屋，3.曾被建管單位列為危險建築，4.未列該屋安全 檢查報告，5.違反第二十四條雙方當事人簽訂租賃或買賣 契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之 相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產 說明書視為租賃或買賣契約之一部分。基於上述五項原因 本人認為台端已違反善盡告知契約之精神，因此本人主張 終止本房屋買賣契約，請臺端於函到七日內與本人簽訂終 止房屋買賣契約，否則本人以刑事詐欺罪將台端與中信房 屋仲介公司以法究辦，另民事求償本人所交付銀行之金額 以年息百分之十計算，以及精神賠償，望台端勿自誤俾免 訟累」，（見104年度司板小調字第1332號第6、7頁）， 被告林金紗已收到該函。
（二）爭執事項：
1、原告主張系爭建物位於有危險性之山坡地房屋，曾被建管 單位列為危險建築，有新聞報導，這社區是中和區捷運森 林社區，因該屋為列管之山坡地房屋，致中國信託銀行拒 絕貸款，原告以該函之瑕疵事由解除系爭不動產買賣契約 書等情。
2、被告則以系爭房屋檢查紀錄表已清楚顯示，系爭房屋所屬 社區確實未發生過山坡地天然災害而使系爭房屋面臨危險 云云置辯。
四、本件應審酌原告主張被告應給付原告108萬元，有無理由？（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民 事訴訟法第277條定有明文；又「買賣標的物之利益及危 險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」「物之出賣人 對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第373、 354、359條分別定有明文。即債務人負有依債務本旨為給 付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為 瑕疵之給付，是買賣標的物之利益及危險，自交付時起， 均由買受人承受負擔，如買賣標的物交付前有無瑕疵，自 應由先由債務人就其主張此項事實，負舉證之責任。原告 主張系爭房屋因列管之山坡地房屋，致中國信託銀行拒絕 貸款，此瑕疵事由解除系爭不動產買賣契約，自應由由債 務人即被告就其主張此項事實，負舉證之責任。（二）經查：
1、內政部加強山坡地住宅安全維護執行要點：「一、為加強 山坡地住宅安全維護，特訂定本要點。二、直轄市、縣（ 市）政府應定期檢視及更新列管之山坡地住宅資料；對於 列管山坡地住宅社區，每年應於防汛期前，委請各相關專 業公會依附件一「山坡地住宅社區安全檢查紀錄表」辦理 轄區內之山坡地住宅社區安全檢查，於四月底前完成檢查 。三、直轄市、縣（市）政府應依山坡地住宅社區檢查結 果之級別，依下列規定辦理：（一）A級：1.通知該社區 管理委員會或管理負責人及建築物所有權人，立即委託專 業技師或團體進行深入鑑定工作，提出改善措施。2.依法 責由社區管理委員會或管理負責人，依照改善措施，限期 完成改善與監測。3.有危險之虞者，經依法限期改善，該
社區無力自行改善或無作為時，得依法勒令停止使用或依 行政執行法規定代為履行。（二）B級：通知該社區管理 委員會或管理負責人及建築物所有權人，持續加強監測。 （三）C級：通知該社區管理委員會或管理負責人及建築 物所有權人，注意維護，並自行檢視設施狀況。山坡地住 宅社區安全檢查作業流程如附件二。四、直轄市、縣（市 ）市政府，應就山坡地個別住宅（非社區型）之防﹙減﹚ 災及避災，採取下列措施：（一）設置服務專線或網站， 供民眾查詢。（二）結合府內建築管理、土地使用管理、 水土保持及其他相關單位與專業團體，組成服務團隊，提 供諮詢服務。（三）民眾陳情山坡地住宅有安全疑慮時， 得指派服務團隊成員至現場勘查，並採取必要措施，以解 除民眾疑慮。五、直轄市、縣市政府應設立山坡地住宅管 理維護專責單位或成立跨局處之協調小組，以統一事權。 六、直轄市、縣市政府應將尚未成立管理委員會之山坡地 住宅社區，依「建立公寓大廈管理組織報備率計畫」列為 優先輔導對象。七、直轄市、縣市政府應於每年五月底前 ，將當年度山坡地住宅社區列管案件之安全檢查結果，依 附件三填報內政部營建署彙整。八、內政部營建署每年應 督導考核各直轄市、縣（市）政府對轄區內列管山坡地住 宅社區之處理情形。」，有內政部99.6.2台內營字第0990 804373號函頒加強山坡地住宅安全維護執行要點在卷可按 。已指明對於新北市列管不論A、B、C級山坡地住宅社區 ，每年均應於防汛期前，委請各相關專業公會依「山坡地 住宅社區安全檢查紀錄表」辦理轄區內之山坡地住宅社區 安全檢查，新北市政府應於每年五月底前，將當年度山坡 地住宅社區列管案件之安全檢查結果，填報內政部營建署 彙整，內政部營建署每年應督導考核各新北市政府對轄區 內列管山坡地住宅社區之處理情形。所以，新北市不論A 、B、C級山坡地住宅社區均為列管之山坡地住宅社區，新 北市政府每年均應安全檢查，然位於列管C級之山坡地住 宅社區，縱使並未列為『危險建築』，確實隨時有危險因 素，每年均應安全檢查，若無隨時有危險因素，何須每年 均應安全檢查之理？亦因有危險因素，銀行審核貸款時有 可能因列管C級之山坡地住宅拒絕貸款，購買列管C級之山 坡地住宅時，出賣人應告知係列管C級之山坡地住宅，否 則，因不知列管C級之山坡地住宅被拒絕貸款，大部分買 受人均無法以現金支付全部屋款而被沒收自備款，顯有違 公平；何況，列管C級之山坡地住宅仍有潛在性危險重大 瑕疵，否則，新北市政府何須每年均應安全檢查及內政部
營建署每年均應督導考核及銀行因列管之山坡地住宅拒絕 貸款之理？
2、新北市政府工務局104年10月19日新北工寓字第104195483 9號函：「主旨：有關貴院函詢本市○○區○○路000巷00 號6樓之5建物是否位於有危險性之山坡地房屋及列為危險 建築一案，復請查照。說明：二、經查旨揭社區為本市中 和區『捷運森林社區』，本局今年委託新北市建築師公會 之建築師進行山坡地住宅社區安全檢查，依紀錄表評估及 建議為『C級』（A級：立即委託專業技師或團體進行深入 鑑定工作，提出改善措施。B級：持續加強監測。C級:注 意維護，並自行檢視設備狀況），並未列為『危險建築』 。三、隨函影送該社區104年山坡地住宅社區安全檢查紀 錄表影本壹份供參。」，有新北市政府工務局104年10月 19日新北工寓字第1041954839號函及該社區104年山坡地 住宅社區安全檢查紀錄表，新北市政府工務局已指明系爭 房屋係位於列管C級中和區『捷運森林社區』之山坡地住 宅社區，新北市政府每年均應於防汛期前，委請各相關專 業公會依「山坡地住宅社區安全檢查紀錄表」辦理轄區內 之山坡地住宅社區安全檢查，新北市政府應於每年五月底 前，將當年度山坡地住宅社區列管案件之安全檢查結果， 填報內政部營建署彙整，內政部營建署每年應督導考核各 新北市政府對轄區內列管山坡地住宅社區之處理情形。足 見，系爭房屋係位於列管C級中和區『捷運森林社區』之 山坡地，出賣人即被告應告知係列管C級之山坡地住宅甚 明。
3、又證人高雅慧於本院104年10月19日審理時證述伊是中國 信託銀行敦北分行承辦本件系爭房屋貸款承辦員，這個案 子我們送到總行審核貸款，總行拒絕，總行拒絕的原因是 位於本行列管限制承作區域內，因為送審的標準能否承作 ，都是總行決定等情，有本院104年10月19日言詞辯論筆 錄在卷可按，且出賣人即被告並未舉證證明有告知系爭房 屋係位於列管C級之山坡地住宅。足見，系爭房屋係位於 列管C級中和區『捷運森林社區』之山坡地，為中國信託 銀行認為位於列管限制承作房貸區域內拒絕貸款，且出賣 人即被告並未告知係列管C級之山坡地住宅，依前開說明 ，系爭房屋位於列管C級之山坡地住宅有潛在性危險重大 瑕疵。系爭契約書第9條第2項亦規定：「乙方應擔保本約 標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第 354條參照）。」，買受人即原告自得以此瑕疵事由解除
系爭不動產買賣契約昭明。
4、原告於104年6月24日以中和大華郵局存證信函第109號通 知被告解除系爭不動產買賣契約，被告林金紗亦稱已收到 該函，買受人即原告已合法解除系爭不動產買賣契約，被 告由原告所受領之給付物即108萬元，自應返還之，原告 主張被告應給付原告108萬元，有理由。
五、從而，原告請求「被告應給付原告108萬元。」，為有理由 ，應予准許。原告並未請求願供擔保請准宣告假執行，本院 並未宣告假執行，被告請求如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行之宣告，本院自無從為免為假執行，併此敍明。六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無影響，不再一一論述， 附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 16 日
民事第一庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 16 日
書記官 林惠敏
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