臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第923號
原 告 翁誌憶
訴訟代理人 廖芳萱律師
複 代理人 藍子涵律師
謝佩君
被 告 林進照
訴訟代理人 林嫦芬律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104 年10月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。查原告起訴時訴之 聲明為：1.被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地 上如附圖所示占用面積共13平方公尺之建物拆除，並將該部 份土地騰空返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同） 6 萬5,435 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。暨自民國104 年2 月18日起至 返還第一項所示土地之日止，按月給付原告1 萬4,192 元。 3.前二項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。嗣經本院 會同地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪製土地複 丈成果圖後，原告於本院104 年10月27日言詞辯論期日提出 民事更正訴之聲明暨準備一狀將訴之聲明變更為：1.被告應 將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示A 占 用面積共12.8平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返 還與原告。2.被告應給付原告6 萬4,428 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 暨自104 年2 月18日起至返還第一項所示土地之日止，按月 給付原告1 萬3,973 元。3.前二項之聲明，原告願供擔保請 准宣告假執行。經核原告上開訴之聲明之變更，係本於同一 請求基礎事實，而變更及縮減應受判決事項之聲明，且未妨 礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭法條規定，均不在禁止 之列，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告於103 年9 月17日投資不動產供容積移轉之用，購買 坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭2-82地 號土地），並於同年10月2 日辦理移轉登記完畢。嗣原告 向地政機關申請鑑界，始發現被告所有坐落於新北市○○ 區○○段0000地號土地（下稱系爭2-36地號土地），其上 同區段683 建號即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之部分，竟建築於原告 所有之系爭土地上，無權占有系爭土地，已侵害原告之所 有權，爰本於所有權人地位，請求被告拆除系爭房屋並返 還土地予原告。
（二）被告無權占有系爭土地，因而獲得占有使用之利益，致原 告無法管領使用而受有損害，因依其性質為無法立即返還 ，應償還其價額，依土地法第97條、第105 條之規定，租 用基地建築房屋，租金以不超過土地價額年息百分之十為 限，是原告自得以「被告所占用土地使用面積×每平方公 尺之土地公告現值×10% 」為計算基準，請求被告給付原 告相當於租金之不當得利，茲將原告請求金額說明如下： ⒈自103 年9 月17日起至103 年12月31日之金額為4 萬2, 377 元（計算式：12.8平方公尺×每平方公尺114,000 元 ×10 %×106/365 ＝42,377）。⒉自104 年1 月1 日起至 104 年2 月17日之金額為2 萬2,051 元（計算式：12.8平 方公尺×每平方公尺131,000 元×10% ×48/365＝22,051 ）。⒊自起訴翌日即104 年2 月18日起至返還土地為止之 每月金額為1 萬3,973 元（計算式：12.8平方公尺×每平 方公尺131,000 元×10% ×1/12＝13,973）。（三）經新北市板橋地政事務所104 年9 月8 日新北板地登字第 1043775570號函文可知，被告於68年6 月28日辦理所有權 移轉登記時，新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系 爭2-39地號土地）早已併入同市區段0000地號土地（下稱 系爭2-36地號土地），而被告向訴外人黃石谷買受系爭房 屋時，亦僅取得系爭2-36地號土地（含系爭2-39地號土地 ），當時系爭2-82土地仍為訴外人仍為黃石谷所有，顯見 被告從未取得系爭土地所有權。
（四）對被告答辯之意見：
於63年10月30日系爭房屋辦理保存登記時，坐落基地係系 爭2-36、2-39地號土地，於65年7 月1 日，系爭2-39地號 土地併入系爭2-36地號土地，故系爭房屋之坐落基地地號 便登記為2-36地號土地，被告於68年6 月28日為移轉登記 時，應已知係以系爭2-36地號土地作為系爭房屋坐落基地 ，並無登記錯誤情事。且原告買受系爭土地係善意取得，
縱系爭土地前所有人有登記錯誤或撤銷登記情事，原告依 法應受民法第759 條之1 不動產物權登記變動效力之保護 。
（五）為此，爰依民法第767 條第1 項前段、中段所有人物上請 求權之規定，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地予原 告，並依民法第179 條不當得利之規定，請求被告給付相 當於租金之不當得利，並聲明：⒈被告應將坐落新北市○ ○區○○段0000地號土地上如附圖所示A 占用面積共12.8 平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還與原告。 ⒉被告應給付原告6 萬4,428 元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自10 4 年2 月18日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付 原告1 萬3,973 元。3.前二項之聲明，原告願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）系爭房地係於63年10月30日辦理建物總登記，被告之父於 68年4 月間以被告名義購買系爭房地，並於同年6 月28日 以買賣為原因辦理所有權移轉登記，有建築物改良登記簿 可稽，被告所有之系爭房地均已依法辦理登記，非無權占 有。嗣被告向地政機關調取登記資料發現，系爭2-36地號 土地早於64年8 月14日即分割為系爭2-36地號、2-82地號 土地，並於同年11月29日為分割登記，而系爭2-39地號土 地則於65年5 月1 日併入系爭2-36地號土地，並於同年7 月1 日為地籍變更登記，嗣被告於68年6 月28日辦理所有 權移轉登記，板橋地政事務所理應登記移轉土地為系爭2- 36、2-82地號土地，惟卻登記為系爭2-36地號土地及已不 存在之系爭2-39地號土地，顯係登記錯誤，致系爭2-82地 號土地遭出售移轉予原告。
（二）復不論被告所有系爭2-82地號土地是否因錯誤登記而遭移 轉，參照最高法院48年台上字第1457號判例意旨，取得土 地所有權之後手，既得由不動產公示登記制度知悉其買受 之土地上存有已逾40年未為改建或增建且為保存登記之合 法建物，而仍予買受，顯見其願承受房屋坐落其土地上之 負擔，應認土地之繼受取得人默示負有容忍土地遭房屋坐 落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務。況 原告及其買受系爭2-82地號土地時之代理人均係從事不動 產交易之專業人士，難謂未查證即貿然買受。故若准許原 告得對被告主張拆屋還地，實有違建物公示及物盡其用之 原則，原告主張顯無理由。
（三）爰答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告於103 年9 月17日購得系爭2-82地號土地，並登記為所 有權人。又系爭2-82地號土地上坐落有被告所有之系爭房屋 ，其占用面積為12.8平方公尺等事實，有原告提出之系爭2- 82地號土地之土地登記第二類謄本1 紙（104 年度補字第67 1 號卷第7 頁）、占用土地現況照片4 張（本院卷第13至16 頁），及本院104 年7 月13日勘驗筆錄1 份、勘驗時拍攝之 照片5 張、新北市板橋地政事務所複丈成果圖1 份（本院卷 第50至52、54、55、58頁）在卷可查，且為兩造所不爭執， 應堪信為真實。
五、本件原告本於其對系爭2-82地號土地之所有權，依民法第76 7 條第1 項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭房屋占用 系爭2-82地號土地部分後，將土地騰空返還予原告，並依民 法第179 條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利， 並聲明如前；被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈被告 是否無權占用系爭2-82地號土地，原告主張依所有物返還、 排除請求權，訴請被告拆屋還地，是否有理由？⒉原告請求 被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述如下 ：
（一）被告應受信賴不動產登記而取得權利之保護，原告主張被 告無權占有系爭2-82地號土地，為無理由： 1、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變 動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受 影響，民法第759 條之1 定有明文。次按土地與房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同 時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事， 可解釋為
當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台 上字第1457號判例參照）。
2、查系爭房屋係於63年10月30日辦理總登記，當時所有權人 為黃石谷，坐落之基地為系爭2-36、2-39地號土地，又於 68年6 月28日由被告以買賣為原因，取得系爭房屋所有權 迄今，再於85年1 月17日，辦理基地號變更，其坐落之基 地變更為2-36地號土地，有系爭房屋建築改良物登記簿影 本1 份、建物成果圖影本1 紙（本院卷第72至77頁）在卷 可查。就各該系爭土地部分，系爭2-36地號土地於64年11 月29日分割轉載因分割轉載系爭2-82地號土地，於65年7
月1 日因地籍重測後與系爭2-39地號土地合併，於68年6 月28日由被告以買賣為原因取得所有權迄今；又系爭2-82 地號土地於64年11月29日由系爭2-36地號土地分割移載， 於103 年9 月17日由原告以買賣為原因取得所有權，亦有 系爭2-36、2-82、2-39地號土地之土地登記簿影本各1 份 （本院卷第64至71頁）在卷可查。觀諸上開不動產登記資 料，系爭房屋於63年10月30日辦理總登記時，即以系爭2- 36、2-39地號土地為坐落基地，而系爭2-82地號土地早於 64年11月29日已自系爭2-36地號土地分割出，然分割時未 再行測量確認系爭房屋占用土地之範圍，亦未於建築改良 物登記簿註記該次分割情形，故被告於68年6 月28日購買 系爭房屋時，系爭房屋所坐落者實為系爭2-36、2-82地號 土地，此另由上開建物成果圖（本院卷第77頁）所繪製之 建築位置圖、建物平面圖，與上開新北市板橋地政事務所 複丈成果圖（本院卷第58頁）所繪製之土地及建物面積、 形狀對照可知，被告誤信上開建築物改良登記簿所載系爭 房屋坐落之基地僅有系爭2-36地號土地，故只辦理系爭2 -36 地號土地之移轉登記，未辦理系爭2-82地號之移轉登 記，然被告因信賴上開建築改良登記簿之登記，主觀上認 其已取得系爭房屋所坐落全部基地之所有權，自應因信賴 不動產登記而取得權利保護，不因坐落基地之土地地號登 記不實而受有影響。
3、原告雖主張被告於68年6 月28日辦理移轉登記時，應已知 悉僅以2-36地號土地為坐落基地，故認被告應屬惡意云云 。惟查系爭房屋之建築改良物登記簿並未載明系爭房屋有 坐落於系爭2-82地號土地之情事，而依一般不動產買賣交 易常情，被告向黃石谷購買系爭房屋，僅需依系爭房屋之 建築改良登記簿之登載，確認該房屋坐落之基地為已足， 當無再行委託地政機關測量該房屋實際占用土地範圍之必 要；復以不動產之價值不斐，且買賣建物一般均以同時買 受該建物坐落之基地為常態，而系爭2-82地號土地面積僅 為13平方公尺，遠較系爭2-36地號土地面積（55平方公尺 ）為少，則被告於買受系爭房屋時若知悉上情，信無甘冒 將來恐遭系爭2-82地號土地所有權人訴請拆屋還地之風險 ，僅買受面積較大、價額較高之系爭2-36地號土地，而故 意不買系爭2-82地號土地之理？況被告於68年6 月28日買 受系爭房屋後，迄原告提起本件訴訟時為止，長達35餘年 之期間，均未見系爭2-82地號土地之歷任所有權人對被告 主張權利，更足見被告及上開歷任所有權人主觀上均認被 告已合法取得系爭房屋所坐落之全部基地之所有權。是原
告主張被告於知悉系爭房屋另坐落於系爭2-82地號土地之 情形下，惡意僅買受系爭2-36地號土地，其舉證尚有不足 。
4、原告又主張其買受系爭2-82地號土地係屬善意取得，應受 民法第759 條之1 不動產物權登記效力變動效力之保護云 云。查縱原告所稱其係因信賴前手而善意取得系爭2-82地 號土地等語屬實，惟其就系爭2-82地號土地所有權之行使 並非完全不受限制，參諸上開最高法院48年台上字第1457 號判例所指土地及房屋所有權人將土地及房屋分開同時或 先後出賣之情形，尚認土地承買人默許房屋承買人繼續使 用土地，更遑論本件被告係因信賴建築改良物登記簿所為 之登記，舉重以明輕，被告所受之保護，自應不低於土地 及房屋分開或先後出賣之房屋承買人，是原告以其係善意 取得系爭2-82地號土地為由，對被告主張權利，尚無足採 。
5、準此，被告因信賴系爭房屋之建築改良物登記簿所為登記 ，認其已取得系爭房屋所坐落全部基地之所有權，自應受 權利之保護，原告主張被告無權占有系爭2-82地號土地， 應無理由。
（二）原告請求被告返還相當於租金之不當得利，為無理由： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。查被告係因買賣關係，於68年間自 黃石谷處取得系爭房屋及系爭2-36地號土地之所有權，又 其雖因上開建築改良物登記簿之登記有誤，故未能取得系 爭2-82地號土地之所有權，然其已本於同一買賣契約而取 得系爭2-82地號土地之使用權，且係本於信賴不動產登記 而取得權利之保護，而非無權占有系爭2-82地號土地，已 如前述，自難謂被告係屬無法律上之原因受有利益，致原 告受有損害之情，原告依不當得利之法律關係請求被告給 付相當於租金之不當得利，尚無理由。至原告向其前手買 受遭原告占用之系爭2-82地號土地，若因此受有若干損害 ，亦屬其與前手間債務不履行之法律問題，尚與被告無涉 ，另予敘明。
六、從而，原告主張依767 條第1 項前段、中段之規定，請求被 告應將坐落系爭2-82地號土地上如附圖所示A 占用面積共12 .8平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還與原告； 另依民法第179 條之規定，請求被告應給付原告6 萬4,428 元之本息，暨自104 年2 月18日起至返還上開部分土地之日 止，按月給付原告1 萬3,973 元，均無理由，應予駁回。本
件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
書記官 許清秋