臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1866號
原 告 張琇智
訴訟代理人 吳奕綸律師
複 代理人 饒 菲律師
被 告 三多立涵美社區管理委員會
法定代理人 許朝禎
訴訟代理人 劉志忠律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議不存在等事件，經
本院於民國104 年10月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
確認三多立涵美社區民國一○四年四月十日第二屆第二次臨時區分所有權人會議決議不成立。
確認三多立涵美社區民國一○四年四月十日第二屆第二次臨時區分所有權人會議決議修正及增訂住戶管理規約第十四條、第十八條第二項及第九項、第二十九條第六項、第十六條之一及第二十六條第四款之規定無效。
確認三多立涵美社區第三屆管理委員當選無效。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 ，又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年 度台上字第1031號判例、49年度台上字第1813號判例意旨可 資參照。查本件原告主張其為被告所屬社區之區分所有權人 ，被告於民國104 年4 月10日召開之第二屆第二次臨時區分 所有權人會議（下稱系爭會議）因由非具區分所有權人身分 之訴外人即梁雁捷召集，是系爭會議決議不成立暨於系爭會 議決議通過修正及增訂之住戶管理規約第14條、第18條第2 項、第9 項、第29條第6 項、第16條之1 、第26條第4 款之 規定均為無效，另於104 年5 月8 日召開之第三屆第二次區 分所有權人會議亦係由不具區分所有權人身分之梁雁捷召開 ，從而該會議選任第三屆管理委員之當選決議亦為無效等云 云，惟為被告所否認，並致原告於私法上之權益有受侵害之 危險，且該危險得以對被告之確認判決除去之。是以，揆諸 前揭法律規定及裁判意旨，原告提起本件確認之訴，即應認 有確認之利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告為三多立涵美社區（下稱系爭社區）之管理委員會，原 告則為系爭社區之區分所有權人。原告於104 年4 月10日參 加由訴外人梁雁捷擔任召集人召開系爭社區第二屆第二次臨 時區分所有權人會議（下稱系爭會議），並於系爭會議中通 過修正及增訂系爭社區住戶管理規約第14條、第18條第2 項 、第16條之1 、第26條第4 款及第29條第6 項之規定。惟原 告嗣後始發現系爭社區第二屆之主任委員為訴外人杜盈蒔， 梁雁捷並非系爭社區之區分所有權人，亦非被告所屬之管理 委員及主委，依公寓大廈管理條例第25條第2 項及系爭社區 住戶管理規約第9 條之規定，梁雁捷不具召集系爭社區區分 所有權人會議之權利，是由不具召集權人召開之系爭會議即 不具法定形式上成立之要件，系爭會議所為之決議應自始不 生決議之效力。又系爭會議既自始不生效力，則於系爭會議 決議通過修正及增訂之住戶規約第14條、第18條第2 項、第 9 項、第29條第6 項、第16條之1 及第26條第4 款之規定即 失所附麗而為無效。另於104 年5 月18日召開之第三屆第二 次區分所有權人會議亦係由不具召集權之梁雁捷召開，依上 開之說明，該會議亦應為無效，而於該會議中所為之第三屆 管理委員當選決議自亦為無效。另縱認系爭會議非無效，被 告於系爭會議中增訂之住戶規約第29條第6 項第3 款就積欠 滿3 個月管理費之住戶門禁磁扣停權、停止收送該住戶之包 裹郵件及禁止使用公共設施之各項服務之規定（下稱系爭規 定），已嚴重限制住戶進出大門之自由，並侵害住戶居於系 爭社區所有權人之地位，是系爭規定已違反比例原則與公序 良俗，依民法第72條之規定，系爭規定應為無效，故原告爰 依法提起本件確認之訴。
㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷第92頁至第98頁、第13 2 頁至第140 頁）：
1.先位聲明部分：
⑴依系爭社區住戶規約第17條、第18條之規定（原證4 ），可 知系爭社區對於管理委員之資格有所限制，亦即主任委員以 具有區分所有權人身分之住戶擔任為原則，其具有相當之身 分專屬性。而第18條第6 項之規定，僅係賦予不具區分所有 權人身分者，得經由配偶書面之委託取得系爭社區管理委員 會主任委員之候選人資格而已。且倘若認當選為系爭社區之 主任委員，得逕依上開規定另行委託配偶擔任主任委員，則 主任委員豈不淪為私下授予之流弊。再者，主任委員需先具 備管理委員身分，而本件梁雁捷根本不是經由區分所有權人 會議選舉出之第二屆管理委員，其本無擔任主任委員之資格
，若杜盈蒔得私下將主任委員之職務及職權委由梁雁捷擔任 ，會造成不具管理委員資格之人卻擔任主任委員之結果，此 豈非使全體區分所有權人及管理委員之選舉權淪為空談。況 系爭社區住戶規約第18條第7 項已有就主任委員無法行使職 務之代理方式為特別規定，是如主任委員無法執行職務時依 住戶規約規定，應係由副主任委員代理之，自無被告所謂得 自行委託之情形。且觀諸三多立涵美社區管理委員會管理組 織報備資料冊（原證8 ）所載之主任委員為杜盈蒔，而非梁 雁捷，顯見被告亦知悉不得在未經全體區分所有權人及管理 委員合法選舉下，將主任委員之職稱、職權私下讓與根本不 具管理委員身分之梁雁捷。
⑵又縱認三多立涵美社區之主任委員得依住戶規約第18條第6 項之規定委託配偶行使主任委員之職務及職權，惟依公寓大 廈管理條例第25條第3 項規定，亦僅具有區分所有權人身分 之主任委員、管理委員及區分所有權人得召開區分所有權人 會議，且該規定為強制規定，而系爭社區104 年4 月10日所 召集之第二屆第二次臨時管理人會議既係由不具區分所有權 人身分之梁雁捷召開，則系爭會議自有不備法定成立之要件 ，是系爭會議之決議應自始無效，於系爭會議所為之決議亦 失所附麗而當然無效。
2.備位聲明部分：
區分所有權人對於社區共有部分之使用權乃基於其對建物所 有權之作用，非以繳納管理費為其對價，而本件系爭規定就 積欠滿3 個月管理費者，得就該住戶門禁磁扣停權，並停止 收送該戶之包裹郵件及禁止使用公共設施、搭乘電梯之各項 服務直至繳清該戶積欠之管理費止之規定內容，已嚴重限制 區分所有權人對於建物之所有權，況公寓大廈管理條例第21 條已賦予社區管委會對於積欠管理費者得以訴訟方式請求繳 納管理費，此已有對住戶侵害較小之救濟管道，惟系爭規定 卻規定直接取消該住戶大門之感應磁扣，禁止住戶搭乘電梯 ，顯已違反比例原則，是系爭規定與憲法保障人民財產權之 意旨有違，依民法第72條規定，應為無效。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.先位聲明：
⑴確認三多立涵美社區104 年4 月10日第二屆第二次臨時區分 所有權人會議決議不成立。
⑵確認三多立涵美社區104 年4 月10日第二屆第二次臨時區分 所有權人會議決議修正及增訂住戶管理規約第14條、第18條 第2 項、第9 項、第29條第6 項、第16條之1 及第26條第4 款之規定無效。
⑶確認三多立涵美社區第三屆管理委員當選無效。 2.備位聲明：
確認三多立涵美社區104 年4 月10日住戶管理規約第29條第 6 項第3 款之規定無效。
二、被告抗辯主張（見本院卷第79頁至第83頁、第118 頁至第12 4 頁）：
㈠先位聲明部分：
1.依公寓大廈管理條例第25條第3 項規定所示，其並無明文禁 止主任委員委託他人為區分所有權人會議召集人，復依同條 例第29條第5 項之規定，非區分所有權人之住戶得擔任社區 管理委員及主任委員，再依系爭社區住戶規約第18條第6 項 之規定，主任委員得由具有區分所有權人身分之住戶委託配 偶擔任。而本件杜盈蒔係於103 年5 月6 日當選系爭社區之 管理委員，並經推選成為主任委員，嗣再依系爭社區住戶規 約第18條第6 項規定，簽立委託書（被證1 ）委託其配偶即 梁雁捷擔任委員及主任委員之職務。從而梁雁捷已受杜盈蒔 之委託擔任系爭社區管理委員會之主任委員，則其於104 年 4 月10日召開之系爭會議自於法有據，是系爭會議所為關於 住戶管理規約之修正及增訂規定之決議，與選舉第三屆社區 管理委員之決議，均合法有效。
2.至系爭社區住戶規約第18條第7 項規定，係指主任委員、委 員出缺或因故無法執行職務時代理執行職務之規定，與本件 杜盈蒔係依系爭社區住戶規約第18條第6 項規定委託其配偶 擔任主任委員之情形不同，原告自不得以此與本件比附援引 。另原告所提三多立涵美社區管理委員會管理組織報備資料 冊（原證8 ），係系爭社區改選管理委員後向新北市政府三 重區公所申請變更報備，故由主任委員當選人杜盈蒔為申請 人提出報備書，此與本件情形亦屬二事，不容混為一談。 ㈡備位聲明部分
1.依公寓大廈管理條例第23條第1 項及同條第2 項第1 、2 、 4 款之規定，可知公寓大廈本得就住戶對附屬設施及共用部 分之管理使用，以規約為特別約定及違反義務之處理方式。 而本件原告前曾經被告催告多次應繳納103 年5 月至同年11 月之社區管理費4 萬2119元後仍拒絕繳納，遭被告以訴訟方 式請求，是為杜絕此種拒絕繳納管理費之情形，被告始於10 4 年4 月10日召開之區分所有權人會議決議通過修正、增訂 系爭規定，限制積欠達3 個月管理費之住戶使用公共設施， 以符合公平正義及使用者付費原則，對於其他有繳納管理費 之住戶亦方屬公平合理。且系爭規定係就欠繳管理費累計滿 3 個月之住戶經催告後，至其繳清期間，方有門禁磁扣停權
等限制，惟該欠繳管理費之住戶仍得透過櫃台管理人員開門 及使用安全梯進出入系爭社區之樓層，此應尚無違反比例原 則、公序良俗，亦無侵害原告房地所有權之情形。 2.再者，系爭規定係就私權關係為規範，基於私法自治原則， 為加強大樓之管理、維護，提升區分所有權人或住戶之居住 品質，對於積欠公共基金之區分所有權人除依公寓大廈管理 條例第21條規定為催討外，區分所有權人決議予以對私權行 使為部分限制，與公序良俗並無相違悖。況公共設施之管理 及維護及收受郵件包裝之管理服務人員費用，均由管理費支 付，故系爭規定對積欠管理費滿3 個月以上之住戶予以限制 使用公共設施及服務以促其遵守義務，符合使用者付費及比 例原則，業如前所述，是系爭規定並無違反公序良俗或憲法 保障人民財產權之意旨。
㈢綜上所述，並為聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項部分：
原告主張其為系爭社區之區分所有權人，於104 年4 月10日 參加由訴外人梁雁捷擔任召集人召開之系爭會議，該會議通 過修正及增訂系爭社區住戶管理規約第14條、第18條第2 項 、第16條之1 、第26條第4 款及第29條第6 項之規定，惟原 告嗣後始發現系爭社區第二屆之主任委員為訴外人杜盈蒔， 梁雁捷並非系爭社區之區分所有權人，亦非被告所屬之管理 委員及主任委員之事實，業據其所有權狀影本（原證1 ）、 系爭會議會議紀錄影本（原證2 ）、104 年5 月18日召開之 第三屆第二次區分所有權人會議紀錄影本（原證3 ）、系爭 社區住戶管理規約影本（原證4 ）、系爭會議出席名冊影本 （原證5 ）為證，且為被告所不爭執，堪信為真。四、爭執事項部分：
原告主張梁雁捷不具召集系爭社區區分所有權人會議之權利 ，是由不具召集權人召開之系爭會議即不具法定形式上成立 之要件，系爭會議所為之決議應自始不生決議之效力，因而 決議事項亦為無效，縱使梁雁捷得召開系爭會議，然住戶規 約第29條第6 項第3 款已違反比例原則與公序良俗，依民法 第72條之規定，該條款應為無效等情，則為被告所否認，並 以前詞置辯。是本件爭點為：㈠梁雁捷得否召開系爭會議？ ㈡住戶規約第29條第6 項第3 款有無違反比例原則與公序良 俗，依民法第72條規定而為無效？
五、本院得心證之理由：
㈠按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為 其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方 法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項
規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由 區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區 分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓 大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議 ，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然 自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會 議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決 議之列。最高法院92年度台上字第2517號判決足資參照。次 按三多立涵美住戶管理規約第9 條第1 項規定：「區分所有 權人會議分為常會及臨時會，由管理委員會主任委員召集之 。常會每年應召開一次。」（見本院卷第22頁反面）。又按 公寓大廈管理條例第25條第3 項前段規定：「區分所有權人 會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人 、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」。由此可知， 區分所有權人會議之召集人原則上應以管理委員會主任委員 為之。經查，本件系爭會議之召集人為梁雁捷，並非系爭社 區管理委員會主任委員，此為兩造所不爭執，依上開法律規 定，其不具有召集該社區區分所有權人會議之權限，應無疑 義。
㈡至被告雖以前詞置辯。然依上開系爭社區住戶規約第9 條第 1 項及公寓大廈管理條例第25條第3 項前段，固無明文禁止 主任委員得委託他人召集區分所有權人會議，惟觀諸被告所 提出主任委員杜盈蒔之委託書分別記載：「就本人當選三多 立涵美社區第二屆管理委員會主任委員，茲委託配偶梁雁捷 擔任主任委員職務」、「就本人當選三多立涵美社區第二屆 管理委員會委員，茲委託配偶梁雁捷擔任管理委員職務」， 且委託書之時間均記載為「103 年5 月6 日」（見被證一） ，均非上開二次區分所有權人會議召開時間，顯然系爭社區 之主任委員已將其職務全部委由其配偶梁雁捷擔任，並非單 純委託其配偶召開上開二次區分所有權人會議。而關於本件 系爭社區之主任委員可否已將其職務委託其配偶梁雁捷擔任 一節，被告雖以系爭社區規約第18條第6 項規定：「主任委 員、副主任委員、財務委員由具有區分所有權人身分之住戶 或書面委託配偶、已成年之直系親屬者任之，委員得由住戶 擔任之。」為佐證，然該規約第18條「管理委員選任限制」 係規定在第三節「管理委會」中，係規定區分所有權人得以 書面委託配偶選任為管理委員之組織形成規定，而非主任委 員得委託其配偶召集區分所有權人會議之程序規範，且依同 條第7 項前段規定：「主任委員因故無法執行職務時由副主 任委員代理之」，業已就主任委員無法執行職務之代理順序
加以明文規範，故本件系爭社區主任委員既無法執行職務， 則應依循社區規約第18條第7 項規定由副主任委員代理，否 則其逕以上開委託書將職務概括委託其配偶行使，不僅將使 同條第7 項將形同具文，亦不符合正當性，被告辯稱依規約 第18條規定主任委員可將其職務委由其配偶行使，而梁雁捷 具有召集區分所有權人會議之權限云云，顯有誤會，並不足 採。
㈢綜上所述，梁雁捷不具召集系爭社區區分所有權人會議之權 利，是由不具召集權人召開之系爭會議即不具法定形式上成 立之要件，系爭會議所為之決議應自始不生決議之效力。又 系爭會議既自始不生效力，則於系爭會議決議通過修正及增 訂之住戶規約第14條、第18條第2 項、第9 項、第29條第6 項、第16條之1 及第26條第4 款之規定即失所附麗而為無效 。另於104 年5 月18日召開之第三屆第二次區分所有權人會 議亦係由不具召集權之梁雁捷召開，依上開之說明，該會議 中所為之第三屆管理委員當選決議自亦為無效。
六、從而，原告如主文所示之先位聲明，為有理由，應予准許。 先位聲明既有理由，即無庸再審酌備位聲明部分，附此敘明 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第三庭 法 官 魏俊明
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
書記官 劉鴻傑