臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1602號
原 告 張心玥
被 告 大通地產有限公司
法定代理人 林志豪
訴訟代理人 林德川律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國104年10月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告於民國101 年2 月9 日與原告簽定「專任委託開發 協議書」，委託原告代為整合系爭新北市板橋區文化段18 29、1828、1827、1832、1833、1835、1836、1834、1826 、1838地號土地共11筆之土地，而原告亦協助被告與坐落 新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭1828地號土 地）之地主召開至少2 次地主合建會議，協助被告與其合 建。然被告卻於102 年下半年期間，與系爭1828地號土地 之地主簽訂合建契約，並將原本已預售出之原建案（即被 告所有之新北市○○區○○段0000○0000地號土地《下稱 系爭1830、1831地號土地》建案）全部退回訂金後再變更 建照重新銷售。經原告主動查知於102 年12月初，網路上 即有該建案「因合併鄰地總銷增加」、「可售戶數約40戶 」等相關消費，加上原建案之訊息對照下，可推知被告與 系爭1828地號土地之地主之合建契約係於102 年9 月即已 簽立。爰依專任委託開發協議書第4 條第2 項之規定，整 合期間若甲方（即被告，下同）自行與標的物地主簽約， 視同乙方（即原告，下同）協助完成，請求被告給付新臺 幣（下同）100 萬元之服務費。
（二）對被告之答辯則以
1、被告主張原告未依開發協議書第六條所規定期限，於101 年5月30日前取得系爭1829、1828、1827、1832、1833、 1835、1836、1834、1826、1838地號土地部分： ⑴依協議書內容第三條第一項之記載：「乙方須完成事項： 合建標的物地號須交付最低限度甲方可興建面積之地主合 建契約或買賣契約。整合順序如下：第一階段：取得地號 1826、1827、1828、1829、1832、1833、1834、1835、18 36完整土地。第二階段：與第一階段基地相鄰可建築之土 地，或第一階段未整合取得完成之土地。」，乃係因被告
所有之系爭1830、1831地號，因此整合順序必須由與系爭 1830、1831土地兩地號相連的其他地號開始整合，致不能 中間跳躍讓基地無法相連，這就是協議書中關於「整合順 序」的用意。至於整合分為兩個階段來進行，乃因被告建 商不願意或無法做一次性的大面積整體開發，遂要求分階 段先做較小面積整合，因此協議書中才會分為兩個階段來 做整合開發。因此無論哪個階段，原告受託人都只須要「 交付最低限度甲方可興建面積之地主合建契約或買賣契約 」即可。亦即被告於第一階段無法取得地主合建時，只要 到了第二階段只要「交付最低限度甲方可興建面積之地主 合建契約或買賣契約」，即已堪認完成委託任務。而第二 階段的整合標的物為「與第一階段基地相鄰可建築之土地 ，或第一階段未整合取得完成之土地」用意就在此，若能 在第一階段整合成功，則第二階段就以「與第一階段基地 相鄰可建築之土地」為整合標的繼續整合，若第一階段未 能整合成功，就以「第一階段未整合取得完成之土地」為 標的物繼續整合。以系爭1828地號土地而言，當然就屬於 後者，且若系爭1828地號土地不屬於「第一階段未整合取 得完成之土地」，那就應該屬於「第一階段已整合取得完 成之土地」，如此一來被告豈不是必須給付原告第一階段 的服務費？是以，無論協議書之第一階段是否整合成功， 都可以無條件進入第二階段繼續整合，因為被告建商仍有 可能因第二階段的整合成功而取得利益，並不會形成被告 所言「履約之斷層」，倘若如被告答辯狀中所言當原告無 法於第一階段整合成功時「契約接續第二階段事項已無實 現之實益及可能」，那麼如果被告建商在第二階段的期間 內自行與地主達成合建並且推案算不算實現之實益呢？ ⑵又協議書第六大項內容：「本協議書有效時間為整合第一 階段自簽約日起至民國101 年5 月31日止；第二階段有效 期限至民國102 年12月31日止，乙方須於期限內完成標的 物地主與甲方之合建簽約或買賣契約。並於合建契約簽訂 後繼續完成標的物之信託登記，唯信託登記時間並不限於 本約期限」。本項條約的目的在規範整合開發兩個階段的 時間以及請領服務費的條件，並非「違約」或「終止契約 」的條件。第一階段至101 年5 月31日止，原告沒有在期 限內完成標的物地主與被告的合建契約或買賣契約，故而 在第一階段無法請領服務費。然原告既於第二階段期限至 102 年12月31日止，因被告在期限內自行與系爭1828地號 土地地主簽定合建契約，即已符合協議書中第四項第二小 項「整合期間若甲方自行與標的物地主簽約，視同乙方協
助完成，甲方仍須支付乙方每筆地號新台幣一百萬元整之 服務費」的服務費請領條件。
2、系爭1828地號土地之所以第一階段未取得，乃係因可歸則 於被告所致：
⑴被告因不配合系爭1828地號土地之地主為一次性大面積合 建開發，是以縱認原告於第二階段去找其他地主談合建也 無濟於事，反而讓系爭1828地號土地之地主認為被告尚持 續整合。
⑵被告自行去找系爭1828地號土地之地主的兒子卓先生洽談 協助1828地號土地的合建，並且承諾給付對方中人費，使 得卓先生因中人角色而不願意讓其他人直接接洽其父卓老 先生，也要求卓老先生不要接電話不要開門與來談土地合 建或買賣的人接觸。再加上被告另外找來的開發人員倪副 理也去找卓老先生談合建，使得原告在卓老先生與卓先生 面前都失去洽談的施力點。這也是被告自己違反雙方協議 書中「專任委託」之精神在先。
⑶復原告於101 年農曆年以前也就是最後一次地主合建會議 前後，就已多次建議被告先送建照先整地自己蓋以免耽誤 時間，並且將使系爭1829、1828、1827、1832、1833、18 35、1836、1834、1826、1838地號地主明瞭系爭土地確實 已無法為大面積整合，然而被告卻自己一再拖延時間，遲 至102年7月才開始進行銷售。而被告推案銷售沒多久，系 爭1828地號地主就自己找上門要求合建，雙方並於102年9 月1 日簽訂合建契約。由此可見原告之建議確實正確有效 ，倘被告能在101 年農曆年後就開始銷售，系爭1828地號 土地即早已整合，被告自可於第一階段期限101年5月30日 前取得系爭1828地號之土地，然上開期限之耽誤既屬可歸 屬被告之責，被告不可因此拒付或減付原告應得之服務費 。
3、被告開發人員與系爭1828號地主確實有私下洽談整合之事 宜，於101 年初前後，原告在被告於其公司所召開的開發 會議中，經由被告介紹與掛名「大通地產業務副理」的倪 先生交換名片，被告告知原告倪副理是來協助原告進行整 合開發並與地主洽談，然而會議過程中倪副理即不斷搶話 表達自己對本開發案的意見，會後也不曾來向已進行許久 的原告請教開發進度與相關問題，既不與原告交換意見。 復於101 年農曆年前，被告曾在電話中通知原告自己有去 地主家送年節禮盒，要求原告過幾天再去找地主詢問合建 意願，之後又因故來電表示暫時別去找地主。加上地主們 就住在被告所持有地號的隔壁或附近算起來也是鄰居，被
告與地主雙方會有所往來並不意外。且102 年中當系爭18 28號地主直接找被告建商談合建時，基於「專任委托」開 發協議書的精神，被告應該將此事主動通知原告並且要求 原告前來協助，而不是將原告開發排除在外私自與地主簽 訂合建契約，雙方在原告事先不知情的情況下所簽訂的這 份合建契約，是以依開發協議書第四條第二項之規定，視 為原告已協助完成，自得請求被告給付100 萬元之服務費 。
（三）併聲明為：①被告應給付原告100萬元，並自104年1月30 日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息。②訴訟 費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）系爭委託開發協議書主要係約定被告委託原告代為整合開 發土地合建住宅大樓，其土地範圍依協議書第一條規定， 為坐落於新北市板橋區文化段1826、1827、1828、1829、 1832、1833、1834、1835、1836、1837、1838地號共11筆 土地。又依協議書第二條之規定，乙方應負責協調合建標 的物地號地主同意出售予甲方或依甲方提供合建之分配方 式與甲方簽訂合建契約書。
（二）次查為使整合順利有效，上開協議書第三條約定乙方須完 成事項，其中第一項約定：合建標的物地號須交付最低限 度甲方可興建面積之地主合建契約或買賣契約。整合順序 如下：第一階段：取得地號1826、1827、1828、1829、18 32、1833、1834、1835、1836地號之完整土地等語。復依 協議書第六條前段及中段約定，本協議書有效時間為整合 第一階段自簽約日起至101 年5 月31日止，第二階段與第 三階段有效期限至民國102 年12月31日止，乙方須於期限 內完成標的物地主與甲方之合建契約或買賣契約等語。惟 查，原告於第一階段整合期間即自簽約日起至101 年5 月 31日止，並未完成第三條第一項第一款所列土地地號之土 地所有權人與被告簽訂合建或買賣契約，已違反協議書之 約定事項，而原告既已無法於第一階段整合期間履行契約 ，契約接續之第二階段事項已無實現之實益及可能，原告 自無權請求任何服務費。再者，原告於第一階段101 年5 月31日止未完成開發整合之約定，即向被告表示其已無力 整合，此後未再與被告聯繫，且未持續進行開發整合，契 約形同終止。又被告並未於整合期間自行與標的物地主簽 約，反而係原告整合不力，無法於第一階段整合期間完成 地主與被告之簽約，導致第二階段無法持續履行，契約形 成斷層而失其意義，是以原告已違約在先，又空言主張而
無積極確切證據，其請求給付服務費，顯無理由。（三）再查原告雖於提出101年2月11日之會議紀錄作為證明曾協 助被告召開地主合建會議，惟上開會議終究無合建結論， 不足採取。且因原告無法於第一階段101年5月31日止完成 整合開發之約定，並向被告表示放棄開發整合，被告迫於 無奈，惟有就被告所有之1830、1831地號自行興建，而於 101年7月10日申請建照執照，並於102年7月26日領照並開 始進行銷售，有建造執照申請書影本1 份及新北市政府工 務局建照執照影本1 份足憑。原告亦於書狀自承確有上情 。則原告既已整合不力，未完成期間內契約約定事項，契 約已無法持續履行，其後相鄰土地地主之意向與原告無關 ，亦不構成整合期間與地主簽約要件，原告據此請求服務 費，實失所依據。
（四）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由被告負擔 。
三、原告主張其與被告簽立專任委託開發協議書，並協助被告開 發系爭1828地號土地，嗣被告卻自行於102 年9 月1 日與系 爭1828地號土地之地主卓遵奇簽立合作興建契約書，原告自 得依專委託開發協議書第4 條第2 項之規定，請求被告給付 服務費等語，被告對於兩造間簽立專任委託開發協議書並不 爭執，惟以原告未依協議書第6 條所約定低階段期限內完成 整合，自不得再依開發協議書內容請求被告支付服務費等語 置辯，是本件所應審究者厥為：原告未於協議書所約定之第 一階段期限內完成系爭1828地號土地之整合，其是否可因被 告與系爭1828地號地主於102 年9 月1 日已簽立合建契約為 由，請求被告給付100 萬元之服務費？茲分敘如下。（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求 當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契 約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照 ）。第按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探 求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約 當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料， 本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值 作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截 取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度 台上字第1421號判決可茲參照）。經查，依兩造所簽立專 任委託開發協議書第3 條、第6 條既已記載：「合建標的 物地號須交付最低限度甲方可興建面積之地主合建契約或
買賣契約。整合順序如下：第一階段：取得地號1826、18 27、1828、1829、1832、1833、1834、1835、1836完整土 地。第二階段：與第一階段基地相鄰可建築之土地，或第 一階段未整合取得完成之土地」、「本協議書有效時間為 整合第一階段自簽約日起自民國101 年5 月30日止；第二 階段有效期限至民國102 年12月31日止，乙方須於期限內 完成標的物地主與甲方之合意簽約。並於合建契約簽訂後 繼續完成標的物之信託登記，唯信託登記時間並不限於本 約期限」等語（見本院卷第25頁），依兩造訂約之文義內 容堪認兩造間已明文約定，原告即須於第一階段即101 年 5 月30日前，即須負責協調系爭1826、1827、1828、1829 、1832、1833、1834、1835、1836地號之地主，並交付上 開土地之最低限可興建面積之地主合建契約或買賣契約書 予被告後，再於第二階段即102 年12月31日前，協調整合 第一階段交付興建地號之相鄰土地或上開系爭未於第一階 段開發之土地甚明。
（二）原告雖以協議書第3 條之所以記載整合順序，乃係因被告 不願意或無法做一次性的大面積整體開發，遂要求分階段 先做較小面積整合，故協議書中才會分為兩個階段來做整 合開發。因此無論哪個階段，原告只須要「交付最低限度 甲方可興建面積之地主合建契約或買賣契約」即可，亦即 被告於第一階段無法取得地主合建時，只要到了第二階段 只要「交付最低限度甲方可興建面積之地主合建契約或買 賣契約」，即已完成委託任務等語，並據以主張被告應給 付服務費。然本院審酌兩造簽立系爭開發協議書之目的， 乃係因被告欲將其所有之系爭1830、1831地號土地與其周 遭地號予以整合，共同合建住宅大樓，始委託原告負責代 為開發，並約定第一階段、與第二階段任務。再細繹協議 書第3 條、第6 條之內容，兩造間既已明文將第一階段及 第二階段所須履行項目、內容及期限予以約定，顯認二階 段之事項，核有其不同目的，自無從取代。原告捨系爭協 議書文字之解釋，主觀上逕自推認只須於第二階段前「交 付最低限度甲方可興建面積之地主合建契約或買賣契約」 ，實難可採。
（三）復原告主張系爭1828地號土地之所以於第一階段未取得， 乃係因被告不配合開發案，且被告開發人員倪心聖私下與 系爭1828號土地之地主洽談合建事宜，是有可歸責於被告 所致無法於第一階段履行等情。惟查本院參酌證人即系爭 1828地號土地所有權人之兒子卓聖富於本院104 年10月27 日證述：「（問：被告是否於102 年7 月1 日與證人簽約
？）是102 簽，但是否七月簽不確定，是我們主動找被告 簽合建契約，因為被告已經有將兩棟房子拆掉了，且開始 預售了，我就去找被告公司。也是因為我們覺得父親年紀 大了，原告當初有來找我兩三趟，但是我覺得基地太小了 ，我有表示要大一點的，有請原告去整合其他地主，所以 我當時才沒有同意合建，希望合成基地大一點再建。」、 「（問：被告在證人找之前是否有與證人談合建？）有一 位倪經理（名字不確定）在張小姐（即原告）之前或之後 有找我，時間我忘記了。」、「（問：證人為何一開始不 願意跟他們合建？）因為基地太小了，我與大通的基地大 約150 坪，我認為150 坪太小，應該7 、800 坪蓋起來比 較漂亮」、「（問：林志豪總經理、倪副理常常去拜訪證 人希望合建？）倪副理是時間很短，假設一個月來四五趟 我認為就算很多了，他在該公司時間好像不長久，後來就 離職了，他去我家應該只有三、四趟，來找我時並非每次 談到合建的事情，有時只是抽煙聊天沒有聊到合建的事情 ，我也跟他說不要常常來，沒有約時間就來我很不自在」 、「（問：證人是否知道倪副理常來拜訪目的是希望與大 通合建？）我不知道」等語（見本院卷第149 頁反面、第 150 頁、第151 頁），堪認系爭1828地號土地之地主先前 之所以未與被告簽立合建契約，乃礙於合建基地過小，嗣 因被告自行將其所有系爭1830、1831地號土地單獨預售後 ，證人始主動通知被告，並與其簽立合建契約，是本件即 難謂有何歸責於被告之事由，致第一階段未履行之事由。 又依上述證人既已陳稱並不知悉被告副理倪心聖拜訪目的 ，且原告復又無法舉證說明被告副理於第一階段即101 年 5 月31日前，有積極與證人洽談合建事宜，其主張被告自 行與系爭1828號地主簽立合建契約，致其無法履行系爭開 發協議書等情，即非可採。
四、綜上所述，原告既未於第一階段即101年5月31日前，交付系 爭土地之合建契約書予被告，其主張已履行系爭專任委託開 發協議書之內容，請求被告給付服務費，即乏所據，是原告 依兩造簽訂之開發協議書第四條第二項之規定，請求被告應 給付原告100 萬元，並自104 年1 月30日起至清償日止，按 周年利率百分之五計算利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 陳怡眞
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