臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第811號
原 告 陳文欽
梁世勳
梁陳春美
共 同
訴訟代理人 許燦奎律師
被 告 李恒昌
李銀漢
共 同
訴訟代理人 陳建良律師
複 代理 人 楊振裕律師
被 告 白月珍
王豐諺
王積穩
王明祿
王杰山
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年10月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告白月珍、王豐諺、王積穩、王明祿、王杰山受合法通知 ，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
坐落彰化縣秀水鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）， 為原告與其他共有人所共有。系爭土地上有被告李恒昌、李 銀漢所有門牌號碼彰化縣秀水鄉○○村○○街00號房屋，及 王振平所有門牌號碼彰化縣秀水鄉○○村○○街00號房屋， 王振平生前並將上開房屋部分出租予被告白月珍使用，嗣王 振平於民國101年死亡，其繼承人為被告王豐諺、王積穩、 王明祿、王杰山。被告並無占用系爭土地之正當權源，亦未 經原告及其他共有人全體之同意，竟占用系爭土地，侵害原 告及其他共有人所有權之行使。爰依民法第767條第1項、第 821條之規定提起本訴，並聲明：被告李恒昌、李銀漢應將 坐落彰化縣秀水鄉○○段0000地號土地上，如附圖所示編號 Ｈ部分面積70平方公尺之加強磚造2層樓房及編號Ｉ部分面 積3平方公尺之廁所拆除，並將土地返還原告及其他共有人 ；被告王豐諺、王積穩、王明祿及王杰山應將坐落彰化縣秀
水鄉○○段0000地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積17 平方公尺之磚造2層樓房、編號Ｂ部分面積9平方公尺之四支 柱子、編號Ｃ部分面積50平方公尺之鐵皮磚造建物、編號Ｄ 部分面積44平方公尺之磚造房屋、編號Ｅ部分面積176平方 公尺之1層磚造房屋、編號Ｆ部分面積0.3平方公尺之地上物 、編號Ｇ部分面積1.5平方公尺之地上物拆除，並將土地返 還原告及其他共有人；被告白月珍應自門牌號碼彰化縣秀水 鄉○○村○○街00號房屋（即上開編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分 之房屋及地上物）遷出；訴訟費用由被告負擔；原告願提供 擔保，請准宣告假執行。
三、被告李恒昌、李銀漢則以：
㈠系爭土地自日據時代即由各共有人約定分管使用迄今。被告 現所使用系爭土地範圍之原分管人梁祥正亡故後，該分管部 份由梁奕橋、梁奕錠及梁奕聰繼承，被告李銀漢之繼母賴甜 於42年12月1日與梁奕錠及梁奕聰簽訂其分管範圍內15坪土 地之租地建屋契約；49年7月13日又再增加租用7坪，合計共 22坪土地由被告李銀漢興建房屋使用。梁奕橋因35年間受徵 召服役而音訊全無，69年間梁奕錠之繼承人及梁奕聰向被告 李銀漢表示擬將分管部分土地出售，於被告李銀漢付清價款 後，除將梁奕橋之所有權狀交付被告李銀漢收執為憑外，梁 奕錠之繼承人梁王玉蘭、梁美珠及梁奕聰、梁奕橋之姐妹馬 梁金子等人即陸續交付印鑑證明予被告李銀漢，惟因梁奕橋 死亡宣告程序未完成，而未完成過戶登記。迨至93年9月13 日梁奕橋死亡宣告確定後，方登記由梁天性、馬梁金子、梁 王玉蘭因繼承而取得土地所有權，故被告李銀漢雖非現登記 所有權人，惟對系爭土地顯為有權占有。
㈡被告李銀漢係因土地分管而於分管範圍內興建房屋，並非無 權占有。依最高法院98年度台上字第1087號判決要旨：「按 共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十第 一項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分 管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分 管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意‧該全體共有 人尤不得指承租人為無權佔有而請求返還土地。」查系爭土 地之原所有權人間存有分管契約，則被告承租土地所有權人 分管範圍部分之土地建築房屋，即非無權占有等語資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利 判決，請准供擔保免為假執行。
四、被告王杰山未曾到場，其具狀則以：
彰化縣秀水鄉○○街00號之未保存登記建物，興建時間逾50 年以上，係被告之先祖與原地主承租基地所建築，為未定期
限之租地建屋，故被告繼承祖先之權利為使用收益，非無正 當權源等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁 回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
五、被告白月珍則陳稱：
被告自幼居住於彰化縣秀水鄉○○村○○街00號，結婚後為 與年邁母親作伴，才向房東王振平租賃○○街00號房屋居住 ，並將該屋重新整理裝潢，實不知王振平並無土地所有權等 語。
六、被告王豐諺、王積穩、王明祿經合法通知，均未到場或提出 書狀作何聲明或陳述。
七、原告對被告答辯之陳述：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就 其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則 應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號 判決參照）。準此，被告李銀漢等人以有分管契約為抗辯， 原告鄭重否認，依前揭最高法院判決意旨，被告應就有分管 契約之情事，負舉證責任。
㈡再按「民法第818條規定：各共有人按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用、收益之權。故共有人全體就共有物之 全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所不許， 是為共有物之分管契約」（最高法院86年度台上字第1382號 裁判要旨參照）；「共有人對於共有物之特定部分占用收益 ，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃 定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物 之分管契約」（最高法院79年度台上字第2336號裁判要旨參 照）；準此，所謂共有物之分管契約，係「全體共有人」就 「共有物之全部範圍」劃定範圍，「各自占用共有物之特定 部分」而為管理。是主張有分管契約存在之一方即被告，自 應分就「全體共有人」就「共有物之全部範圍」劃定範圍， 「各自占用共有物之特定部分」而為管理等要件事實，負舉 證責任。若僅「部分」共有人逕自占用共有物之特定部分者 ，揆諸前揭最高法院裁判要旨，自無由以該占用現狀即遽謂 全體共有人間有分管契約。從而系爭土地上由部分共有人占 有使用特定部分多年，其他共有人縱未提出異議，並非當然 導出系爭土地前共有人間有協議分管之表示。
㈢退萬步言，縱認前共有人間有分管契約，然原告梁陳春美買 受系爭土地時，並不知有分管契約之存在，所以應屬善意第
三人，理應不受分管契約之拘束。查原告梁陳春美係分別於 92年、96年、100年及102年間，以買賣或拍賣為由，陸續取 得系爭共有土地之應有部分，與被告建屋時間相隔六十年之 久，原告梁陳春美當然不知有分管契約之存在，亦無可得而 知，應屬善意第三人，依司法院大法官會議釋字第349號解 釋意旨，應不受該分管契約之拘束。
㈣復按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產 全部為公同共有」；「公同共有物之處分及其他權利之行使 ，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」，此民 法第1151條及民法第828條第3項分別定有明文。然據被告李 銀漢等人所陳：「原分管人梁祥正亡故，該分管部份乃由案 外人梁奕橋、梁奕錠及梁奕聰繼承」等情，再參諸被告李銀 漢等人所提出證物，只有梁奕錠、梁奕聰同意出租，梁奕橋 並未同意出租，足徵並未取得全體繼承人之同意，依前揭法 條之規定，其出租行為，對於繼承人梁奕橋並不生拘束之效 力，對於其他共有人亦不生拘束之效力。
㈤末按修正前民法第449條並未增訂第3項之規定，故租賃契約 之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。查被告李銀 漢等人主張係在42年間及49年間承租系爭土地，迄今逾20年 ，其租賃關係，應在民法第449條修正之前，就已經消滅。 ㈥被告王杰山之被繼承人王振平，原係系爭土地之共有人，其 應有部分經法院拍賣為原告梁陳春美買受，王振平既為共有 人，自非因租賃關係而占有系爭土地。
八、法院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為原告與其他共有人所共有，土地上有被 告李恒昌、李銀漢所有門牌號碼彰化縣秀水鄉○○村○○街 00號房屋，及被告王豐諺、王積穩、王明祿、王杰山所有門 牌號碼彰化縣秀水鄉○○村○○街00號房屋，該37號房屋並 部分出租與被告白月珍使用之事實，業據提出土地登記謄本 為證，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所測量員勘測屬實 ，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）在卷可稽，且 為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張被告無權占有系爭土地，惟此為被告所否認。被告 李恒昌、李銀漢辯稱被告李銀漢之繼母賴甜於42年12月1日 向系爭土地共有人梁祥正之繼承人梁奕錠、梁奕聰承租其分 管範圍內15坪土地；49年7月13日又再增加租用7坪，合計共 22坪土地由被告李銀漢興建房屋使用等語。被告王杰山則辯 稱：彰化縣秀水鄉○○街00號之未保存登記建物，係先祖與 原地主承租基地所建築，非無權占用等語。
㈢被告李恒昌、李銀漢辯稱與梁奕錠、梁奕聰間有租地建屋契
約存在之事實，業據提出租賃契約書、借款證、繳納租金收 據等件為證，且為原告所不爭，堪信為真實。原告雖主張系 爭土地無分管契約，亦非共有人全體同意出租，上開租約不 能拘束其他共有人、繼承人等語。按共有物分管之約定不以 訂立書面為要件，倘共有人間實際約定使用範圍，對各自占 有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各自占有 之土地，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約 之存在。經查，被告李恒昌、李銀漢因共有人梁祥正之繼承 人出租土地，自42年間即在系爭土地上建築房屋居住至今， 已歷60年以上，其他共有人亦在系爭土地上建屋居住，此為 原告所不爭之事實，足認系爭土地共有人間對各自占有管領 之部分，互相容忍，不互干涉，已歷有年，則被告李恒昌、 李銀漢辯稱共有人間有分管契約存在，堪予採信。至原告主 張上開租約未經梁祥正其他繼承人同意，惟查，被告李恒昌 、李銀漢持有其他繼承人梁奕橋之土地所有權狀及梁王玉蘭 、馬梁金子、梁美珠之印鑑證明，顯見其他繼承人亦知悉且 同意被告李恒昌、李銀漢使用系爭土地，是原告主張被告李 恒昌、李銀漢無權占有系爭土地，尚非可採。
㈣原告另主張原告梁陳春美買受系爭土地時，並不知有分管契 約之存在，應屬善意第三人，不受分管契約拘束，又租約期 限超過20年為無效等語。惟查，原告梁春美自91年至102年 間多次受讓取得系爭土地應有部分，其應知系爭土地共有人 占有使用狀況，非屬善意第三人。次查，上開租賃契約期限 記戴為「未定」，70年間梁奕聰仍前往收租，有收據可稽， 是上開租約自為以不定期限繼續契約，並非無效。原告上開 主張亦非可採。
㈤被告王杰山辯稱就系爭土地有租賃權存在，其效力及於其他 公同共有人即被告王豐諺、王積穩、王明祿。經查，彰化縣 秀水鄉○○街00號之未保存登記建物，原為被告王豐諺、王 積穩、王明祿、王杰山之被繼承人王振平所有，而王振平原 亦係系爭土地之共有人，其應有部分於100年間因法院強制 執行拍賣為原告梁陳春美買受，此有系爭土地異動索引清冊 在卷可稽，且為原告所不爭，是足認上開○○街00號房屋及 所坐落土地，原同屬王振平所有，而僅將土地所有權轉讓原 告梁陳春美。按房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地 及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時 ，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例 、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照 ）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人
繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質， 當屬租賃（民法第425-1條立法理由參照）。依上說明，○ ○街00號房屋所有人即被告王豐諺、王積穩、王明祿、王杰 山，就房屋所坐落土地，為有租賃權存在，原告主張無權占 用，亦無理由。
㈥原告請求被告王豐諺、王積穩、王明祿、王杰山拆屋還地， 既無理由，則其請求承租人即被告王月珍遷出，自無理由。 ㈦綜上，原告依所有物返還請求權法律關係，請求被告遷出、 拆除如其聲明所示之房屋、地上物，並將土地返還原告及其 他共有人，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判 決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第四庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 黃明慧