臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上更㈠字第三四號
上 訴 人 甲○○
被上訴人 金磊建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 張慶宗律師
複 代理人 何孟育律師
張志新律師
右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月二十六日臺灣臺中地
方法院八十六年訴字第一○六五號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審
，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參佰肆拾萬元，及自民國八十七年一月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）參佰 肆拾萬元及自民國八十七年一月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ㈢訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用前審判決書之記載外，補稱：系爭房屋之瑕疵目前尚存在，且未修 復，無法居住，上訴人已解除契約，被上訴人應返還已收受之價金，解除契約存 證信函應以八十七年一月八日存證信函為準。
三、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人等方面：
㈠「完工期限」與「交付房地期限」兩者並不相同：1.按解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無 須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一八 號判例揭有要旨）。查兩造所訂房屋土地預定買賣契約書第四條約定：「本建物 工程以乙方（即被上訴人）向主管機關呈報開工之日為開工，於四百個工作天內 完工並取得使用執照，依使用執照核發日為完工日期，並於完工日期後六十日內 完成水電、瓦斯及將房地交付甲方（即上訴人）」，從上開契約可知，契約條文 業已明白記載「完工日期」是指使用執照核發之日，房地交付之日期為出賣人即 被上訴人應依約履行交付不動產之日期，且祇有在房屋完工之後才有交付之問題 ，故房地交付日期應與完工日期無關，原審法院不察，竟捨規定甚明之契約文義 ，另行解釋當事人之真意，認完工期限應包括取得使用執照後之六十日，揆上開 判例意旨，原審法院顯然不當。況查：在預售屋實務上，「完工」與「交屋」為 二個不同之階段，此乃眾所周知之事實，豈可混為一談，故原審法院之判決殊不 足採。2.另買賣契約書附件一之「土地繳款明細表」及「房屋繳款明細表」明載
「領取使用執照」（即完工）與「交屋」分別為不同之繳款期，顯見二者實非同 一。又內政部製作之預售屋買賣契約書亦將「完工」及「交屋」列為不同之兩個 階段（參見被上訴人於鈞院八十七年三月二十六日準備書狀所附之被上訴証一） ；其中第十二條第一項規定：「．．．以建築主管機關核發使用執照日為完工日 」，而交屋則規定在第十六條第項：「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之 設備及領得使用執照並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要之公共設施後，通知 買方進行交屋」、第十四條進一步規定買方於發現有瑕疵時得保留房地總價百分 之五作為交屋保留款：「賣方依約定成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使 用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設施後，應通知買 方於七日內進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明 於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並保留房地總價款百分之五作為交屋保留款 ，足証「完工」及「交屋」二者不同，原審判決不察，竟將二者混而為一，實有 違背論理法則及經驗法則之違法。3.本件系爭契約並無消費者保護法第十一條第 二項規定之適用：按消費者保護法第十一條第二項規定定型化契約作有利於消費 者之解釋，係於契約條款解釋有疑義時，始有適用。惟查，本件依契約原條文第 四條之約定，僅指「完工期限」係自開工日起四百個工作天，並無交屋期限之約 定。然而，上訴人卻與被上訴人另行約定於「完工日期」後六十日內完成水電、 瓦斯及房地交付上訴人，顯然於「完工期限」外，另行約定「交付期限」，是本 件「完工」與「交屋」二者截然不同，其文義甚明，並無解釋存有疑義情形，自 無消費者保護法第十一條第二項之適用，理至灼然。 ㈡被上訴人並未逾越完工期限：被上訴人於八十四年一月二十日呈報開工，並於八 十五年二月十六日取得使用執照，並未超過四百個工作天，且依契約第四條約定 ，既以使用執照核發為完工日期，則被上訴人已於八十五年二月十六日為完工， 自無逾期完工可言，當然更無超過完工期限四個月，是上訴人主張依契約第十條 第一項解除契約，請求返還價金，顯然無由。 ㈢綜上所述，被上訴人既已完工，則上訴人解除權並未發生，是其請求顯有不當。三、證據：引用原審立證方法。
理 由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第一百七十 條定有明文。本件被上訴人陳報其公司法定代理人已變更為乙○○，而聲明承受 訴訟，業據提出南投縣政府營利事業登記証、經濟部公司執照、及公司變更登記 卡各一件為証，經核相符，爰將被上訴人法定代理人改列為乙○○。二、本件上訴人起訴主張：其於八十三年十一月十五日向被上訴人購買基地坐落於南 投縣南投市○○段四五一、四五二、四四八、四六四、四五七、四五八地號六筆 土地、建築基地面積四五坪土地及其上建物即「頌省長ＮＯ１」第Ⅰ之２預售房 屋一棟（以下簡稱系爭房地），總價為一千一百零五萬元，上訴人已先預繳三百 四十萬元，依據兩造所簽訂之買賣契約第四條約定，完工期限為「本建物工程以 乙方（即被上訴人）向主管機關呈報開工之日為開工，於四○○個工作天內完工 ，應取得使用執照，依使用執照核發日為完工日期，並於完工日期後六十日完成
水電，瓦斯及將房地交付甲方。」，並於前開契約第十條第一項約定：「乙方除 因不可抗拒及可歸責於甲方（即上訴人）之事由外，其逾本約第七條（為第四條 之誤載）完工期限，每逾一日按已繳房總價千分之一計算違約金與甲方，惟若逾 約超過四個月，則甲方得主張解除本契約，乙方應無條件退還甲方已繳價款及前 項之違約金。」被上訴人於取得使用執照後（八十五年二月十六日）逾六十日始 通知上訴人於八十五年五月二十四日驗屋，上訴人初驗後，發現房屋存有甚多瑕 疵，要求被上訴人修補，被上訴人藉故拖延，超過取得使用執照之日已四個月多 ，仍未能完成修繕，上訴人迫不得已於八十五年十二月間與被上訴人協議由其出 具切結書。切結書上載明十四項瑕疵，被上訴人須於八十五年十二月三十一日前 修繕完畢，另約定「惟第十三項消防門之修繕因耗時較鉅，經雙方同意延長至八 十六年一月三十一日止，且二、三樓地板和梯間扶手須於上述時間內完成，否則 即視為無法交屋，依房屋買賣契約第十條第一款，買方得主張解除本契約且賣方 應無條件退還買方已付價款及前項違約金。」，惟逾期系爭房屋尚有瑕疵未修補 ，且二、三樓木地板、樓梯及扶手均未鋪設、依切結書所載，上訴人自可依據第 十條規定要求解約及返還本件所繳付價金，上訴人曾於八十六年一月三十一日以 台中法院郵局第八二九七存証信函催告被上訴人返還已繳之價金三百四十萬元， 被上訴人於八十六年二月一日收到該函，，又於八十七年一月八日以台中法院郵 局第一一六號郵政存證信向被上訴人為解除契約，被上訴人亦於同日收受該存証 信函，惟迄今仍未給付，爰依兩造所簽訂之買賣契約第十條規定解除契約，求為 命被上訴人給付三百四十萬元及自八十六年二月二日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息之判決等語。
三、被上訴人則以：兩造所定之買賣契約中之完工期限係指房屋建築完成取得使用執 照而言，被上訴人於八十四年一月二十日開工，至八十五年二月十六日完工，並 未逾兩造契約中所定之四百工作天之約定，縱認定交屋期限亦為完工期限之一部 分，但被上訴人以出具複驗切結書將交屋期限延長至八十五年十二月三十一日， 且系爭房屋所生之瑕疵並不影響居住，上訴人應僅能請求修繕，上訴人據此為解 除契約之事由，主張解除契約，實已違反誠實信用原則及權利濫用原則等語，資 為抗辯。
四、上訴人主張其與被上訴人訂立系爭買賣契約，已付價金三百四十萬元之事實，業 已據其提出買賣契約書為證，且為被上訴人所不爭，自堪信為真實。上訴人主張 被上訴人未能於完工期日後六十天內交付房地予上訴人，又未依其所具切結書載 之日期完工，已合於兩造買賣契約第十條第一項解除契約之要件，經上訴人於八 十七年一月八日以台中法院郵局第一一六號郵政存證信向被上訴人為解除契約， 被上訴人亦於同日收受該存証信函等情，業據其提出未簽名之複驗切結書、上開 存證信函、掛號郵件收件回執各一件及照片四張為證，堪信為真實。被上訴人雖 抗辯：未逾完工期限，且依契約第十六條約定除有重大瑕疵明顯不能居住外，不 能拒絕交屋，上訴人之解約不合法云云。惟查依兩造契約第十條第一項約定：「 乙方除因不可抗拒及可歸責於甲方（即上訴人）之事由外，其逾本約第七條（為 第四條之誤載，第七條為關於產權登記之約定，顯有不同，上訴人主張誤載，被 上訴人並未爭執）完工期限，每逾一日按已繳房總價千分之一計算違約金與甲方
，惟若逾約超過四個月，則甲方得主張解除本契約，乙方應無條件退還甲方已繳 價款及前項之違約金。」；契約第四條約定：「本建物工程以乙方（指被上訴人 ）向主管機關呈報開工之日為開工，於四百個工作天內完工並取得使用執照，依 使用執照核發日為完工日期，並於完工日期後六十日內完成水電、瓦斯及將房地 交付甲方。」，被上訴人雖抗辯：依契約條文用語，開工日期係指向主管機關呈 報開工之日，完工日期則指「使用執照核發之日」；「房地交付」之日期為被上 訴人應依約履行交付不動產之日期，祗在房屋完工後始有交付之問題，故「房地 交付」日期與「完工」日期無關，文義甚明，不待解釋；且在預售屋實務上，「 完工」與「交屋」為二個不同之階段，乃眾所週知之事實，不容置疑云云。惟按 建築工程其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計相符者發給使用執照 ，建築法第七十條第一項定有明文，足見；領得使用執照並非建築工程已全部完 工，此參照上開契約條文謂完工日期後六十日內完成水電、瓦斯及將房地交付自 明，苟領得使用執照即已全部完工何再六十日內完成水電、瓦斯等？又何須再六 十日之久？亦即取得使用執照後仍有後續工程尚待完成，故兩造契約第十條第一 項所稱之完工期限應包括該後續工程之完工期限，亦即取得使用執照後之六十日 始為該條項所稱之完工期限，該日期並非僅限於所謂之交付期限，如此方符契約 之原意，至於內政部所公布之契約範本乃就一般情形所擬定，於本件有特別約定 之情形自難為同一之解釋。故所謂「依使用執照核發日為完工日期」，乃在於判 別是否逾越四百個工作天，而非契約第十條第一項所稱之「完工期限」，被上訴 人雖又稱上訴人在八十五年十二月二十四日所出具之切結書未載如未於八十五年 十二月三十一日以前修繕完成即構成逾期完工而得解除契約，亦足證房屋之交付 日期非即完工日期云云，惟查切結書內容並未表示兩造欲以之變更原約定逾期完 工得解除契約之條件，要難指為該項約定已變更。被上訴人是項抗辯自非可取。五、被上訴人已陳明本件房屋於八十五年二月十六日取得使用執照，上訴人於八十五 年五月二十四日驗屋（複驗），上訴人並於八十五年十二月二十四日出具切結書 載明尚有十三項瑕疵，被上訴人應於同年月三十一日前修繕完成，修繕工程完成 之日視同交屋完成日，並提出工程初驗、複驗單、及切結書等件為證（見原審卷 第六十、六十一頁），上訴人對此亦未爭執，則八十五年二月十六日再加六十日 為同年四月十六日（該年二月為二十九日，即二月尚有十三日，再加三月有三十 一日，加四月之十六日共為六十日），乃契約原約定之完工日，嗣因驗屋發現甚 多瑕疵，而由上訴人出具上開切結書，而延期至八十五年十二月三十一日完工（ 切結書載「為完成交屋手續，雙方同意金磊建設股份有限公司須於八十五年十二 月三十一日前，完成以上修繕工程，修繕工程完工日經雙方認定完工後，即視同 交屋完成日。」既稱雙方同意，自已同意延長完工期限），上訴人主張以原約定 使用執照核發日加六十日加計四個月，即符契約第十條第一項所規定之解約條件 （期限），尚非可取，而應自該修繕期滿日加計四個月（至八十六年四月三十日 滿四個月），故上訴人先前主張於八十六年一月三十一日已以存證信函解除本件 買賣契約，其解約尚難認為合法，惟上訴人於向本院提起上訴時陳明其已於八十 七年一八日以台中法院郵局第一一六號郵政存證信向被上訴人為解除契約之意思 表示，並提出該存證信函、及被上訴人於同日收受之該掛號郵件收件回執各一件
為證（見本院上字卷第八至十頁），堪認上訴人已於八十七年一月八日合法解除 系爭買賣契約。雖被上訴人引契約書第十六條第一項約定「於辦理交屋手續時， 甲方（指上訴人）就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求 乙方（指被上訴人）限期完成修繕，惟除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不能 藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，否則逾期超過十五日時，視為甲方點收完成」， 稱房屋不同於一般商品，有些許瑕疵在所難免，如有瑕疵，被上訴人自應負責修 繕。惟除非瑕疵重大，否則即不應允許消費者以有些許小瑕疵為由拒不辦理房地 交付手續云云。惟查未完工與有瑕疵並不相同，未完工乃未依設計完成其工程， 瑕疵則係已完工而工程品質不良之問題，契約第十六條乃指工程瑕疵而言，本件 工程「一樓樓梯至四樓地板間均未鋪磁磚」已經本院前審履勘屬實，有勘驗筆錄 附卷可稽（見本院上字卷第六十四頁），上訴人未完工之事實甚明，自無系爭買 賣契約第十六條之適用；而本件歷經初驗、複驗，再以切結書方式展期，被上訴 人迄未完工，始依約解約，亦無違背誠信原則之可言。被上訴人雖曾於八十六年 一月二十日催告上訴人交屋（見原審卷第六十二頁存證信函），惟被上訴人既迄 今未完工之事實，已如上述，上訴人亦無受領遲延之問題。六、綜上所述；系爭買賣契約既已於八十七年一月八日合法解除，則上訴人依解除契 約回復原狀法律關係請求被上訴人應返還所繳價金三百四十萬元，及自解約之翌 日即八十七年一月九日起按年息百分之五計算之利息，合無不合，應予准許，原 審無從審酌上訴人於本院所為之上開解除契約，而為上訴人敗訴之判決，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文 第二項所示。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 九 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君
~B2 法 官 張鑫城
~B3 法 官 張浴美
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 郭振祥
中 華 民 國 九十 年 一 月 十 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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