臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上易字第一六四號
上 訴 人 太平洋房屋仲介股份有限公司臺中分公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 江明
右當事人間給付報酬金事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月三十日臺灣臺中地
方法院八十八年度訴字第二九二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣柒拾肆萬元， 及自第一審起訴狀繕本送達被上訴人之日起至清償日止，按年利率百分之五計算 之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠按自十九世紀以降，基於個人主義及自由主義之思潮，於實體法上建構了近代民 法三大原則，即私法自治、所有權絕對及契約自由。隨著工業革命並拌隨著高度 資本主義的經濟發展，形成了大量消費的社會形態。在此大量交易的社會，個別 磋商的傳統締約方式，已經無法適應現代交易的需要。交易條件的定型化，一方 面可以促進企業合理經營；在他方面，消費者亦可以不必耗費精神就交易條件討 價還價。企業經營合理化的結果，有助於改善商品的品質及降低價格，對消費大 眾甚為有利。然不容否認者，大企業往往假藉契約自由之美名，自行決定契約之 內容，消費者卻僅有接受與否之形式上自由，契約訂立上之實質自由及平等，乃 逐漸流於有名無實，形成所謂附合契約之形態。唯須注意者，定型化契約非均有 違衡平原則及誠實信用原則，其是否違背，仍須視其契約內容，參酌當事人間之 權利義務關係，依個別不同情況而做判斷。
㈡本案中，專任委託契約書第十四條第四項第二款之規定固係定型化之條款，唯其 是否違反衡平及誠實信用原則，應視該條所欲規範之意旨，並衡量雙方當事人之 利益，而做一公平合理之解釋。目前我國不動產仲介契約之型態，可分為三：甲 、專任銷售（exclusive right to sell listing），即在委託期間內，只能由 仲介人代為尋找買主，無論是誰找到買主，仲介人均可請求報酬，即使賣方親自 找到買受人，亦負有給付報酬的義務。甚至如賣主在委託期間內終止委託契約， 亦須給付報酬。只要賣主違反此種契約，即須給付報酬，仲介人不須證明他亦可 找到買主，或他才是促成此交易的人。乙、專任委託銷售（eclusive agency listing），即指在委託期間內，除非賣主找到買主，否則即使是其他任何人找 到買主，仲介人亦可請求報酬，賣主在委託期間內終止委託契約，亦須給付報酬 。丙、一般委託銷售（general or open listing），即指賣主只有在仲介人找 到買主，才有給付報酬的義務，因而賣主可簽訂數個一般委託銷售契約，而只有 給付一份報酬的義務，倘賣主找到買主，即不對任何仲介人負給付報酬的義務。
㈢在本案中，系爭契約係屬第一種契約形態無疑。故在系爭契約中訂明，倘被上訴 人於委託期限內，自行出售、經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時，仍應給 付服務報酬予上訴人，此誠為該種契約型態之性質使然。又由於在不動產仲介慣 例上，仲介業在銷售期內，所支出之廣告費、人事費及其他相關費用，均不得向 不動產所有人收取，故倘仲介業未能於一定之銷售期限內將居間標的物出售，上 述費用將由仲介業自行完全吸收。在此情況下，仲介業通常於專任委託契約書中 約定有於委託期限內不得私自出售或再委託他人出售委託標的物，否則將生一定 數額違約金給付義務之條款。如此仲介業因取得專任銷售權而得全力銷售，另方 面亦可避免不動產所有人欲規避仲介報酬而為私下成交之惡意行為。此約款實衡 平了契約當事人之利益，亦有助於誠實信用原則於不動產仲介市場中具體落實。 ㈣再按仲介活動是一連串的活動，為繼續性給付，其報酬之取得則以完成一定仲介 工作為停止條件，故系爭契約按其性質應不得隨時終止。有學者針對此提出共同 利益契約之概念，即一定事務之完成，對委託人及勞務給付人均有法律上利益時 ，委託人即不得隨時終止契約。基此，在本案中，倘被上訴人在委託期限內，得 任意將委託標的物自行出售或經第三人出售，此無異變相允許被上訴人得任意終 止契約，對上訴人明顯不公，且亦侵害了上訴人於委託期限內出售委託標的物並 取得報酬之期待利益。
㈤另按前所述，並參照民法第一百零一條第一項之規定：「因條件成就而受不利益 之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」核被上訴人 所為，當亦可認為被上訴人以不正當行為阻止條件成就，視為條件已成就，上訴 人當然得請求報酬。
㈥末按內政部於八十六年六月十四日以台八十六內地字第八六○五六四七號函頒行 之房地產委託銷售契約書第十一條第一項第一款中亦有如系爭條款相同之違約條 款，可資參考。綜合右列理由，狀請鈞院鑒核，廢棄原判決，並為如上訴聲明之 判決，以符法制，實感德便。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：專任委託契約書、契約內容變更合意書、 土地及建物登記簿謄各一份為證。
乙、被上訴人方面：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。 理 由
一、被上訴人經合法通知，未於於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六 條所列各款事由，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求求報酬，民法第五百六 十八條第一項規定甚明，亦即契約之成立，須與居間人報告或媒介之努力有相當 因果關係，居間人始得享有報酬請求權，委任人始有給付報酬之義務，而媒介居 間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支 付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約 者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約 之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（ 最高法院五十八度台上字第二九二九號判例參照），再按法律之之公正與契約之 公正同為國民私法生活公正之保障，是私法契約當事人間之法律首重公平，亦即
當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與「衡平」原則有違，且該法律行為之 內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此 種「權利義務分配之典型」甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱該約定條款形 式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖， 應而無效，始與法律之公平性相符。且依消費者保護法第十一條、第十二條分別 明文規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本於平等互惠之原則，定 型化契約條款如有疑義時應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之條款反誠信 原則，對消費者顯失公平者，無效（最高法院八十四年度台上字第一二三九號判 決參照）。
三、本件上訴人主張兩造於八十七年八月十日訂立專任委託契約書，將被上訴人所有 土地一筆，並其上建物一棟，委託上訴人仲介銷售。八十七年九月廿九日，委託 價格變更為一千八百五十萬元，然被上訴人嗣又自行售予第三人等情，雖據其提 出專任委託契約書、契約內容變更合意書、土地及建物登記簿謄各一份為證，而 依兩造所簽定之專任委託契約書第十四條第四項第二款亦約定：委託期限內，賣 方（即被上訴人）自行出售、經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時，仍應給 付上訴人依委託價格百分之四計算之服務報酬。然上訴人就被上訴人與訴外人陳 美智間不動產契約之成立，究為如何之努力，及其努力與該契約之成立有何因果 關係，迄未舉證以實其說，徒以前開約定條款據以請求被上訴人給付報酬，不僅 與衡平原則有違，亦對被上訴人顯失公平，有悖於居間法律規範就當事人間權利 義務之分配，不當限制被上訴人財產處分權，有違民法第七百六十五條所有人於 法令限制之範圍內，得自由處分其所有物之規定，並與上述消費者保護法所規定 型化契約之原則不符，縱認兩造有此約定，揆諸前開說明，亦應認為無效；又上 訴人另主張：按內政部於八十六年六月十四日以台八十六內地字第八六○五六四 七號函頒行之房地產委託銷售契約書第十一條第一項第一款中亦有如系爭條款相 同之違約條款云云，惟查該房地產委託銷售契約書，係供房地產委託銷售業者訂 立契約格式之參考資料，本無拘束法院之判決，況依該房地產委託銷售契約書第 十條約定：「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支 付受託人必要之仲介銷售費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受 託人檢據向受託人請領之」，本件之仲介銷售有合乎上開約定之情形，惟因受託 人並未檢據向受託人請求，上訴人之請求自屬無據，又該房地產委託銷售契約書 雖有違約金之約定，為本件上訴人並非請求違約金，即毋庸審究，則上訴人之上 開主張，應無理由，原審據以駁回上訴人之請求及其假執行之聲請，並無違誤， 本件上訴為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於本結果不生影響，自毋庸再逐 一論述， 並此敘明。
據上論結，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德
~B2 法 官 蔡秉宸
~B3 法 官 黃永泉
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 林玉惠
中 華 民 國 九十 年 一 月 二十 日 Ｈ
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