臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上易字第一四三號
上 訴 人 戊○○
丙○○
丁○○○
己○○
右四人共同
訴訟代理人 蔡本勇 律師
被上訴 人 乙○○
甲○○
共同訴 訟
代 理 人 陳明發 律師
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三日臺灣臺中地方法院
八十七年訴字第一四三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丁○○○負擔五分之二，上訴人戊○○、丙○○、己○○各負擔五分之一。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：（一）按土地房屋原屬同一人所有時，嗣後分別移轉不同一人時，其土地所有權人應 有繼續容忍為房屋買受人使用系爭土地之義務（最高法院四十八年台上字第一 四五七號判例參照），然近年社會變遷，致使房地買賣形態大變，而有預售屋 買賣契約存在，所謂預售屋買賣，係就未建築完成之房屋預作為買賣標的，至 房屋坐落之土地部分則非出賣人即建商所有，而係建商與土地所有權人另訂合 建契約，約定建商得將其因合建分得未建造完成之房屋及該屋坐落之土地預售 與買受人，俟房屋建造完成時，再將土地分割，將房屋坐落之土地所有權移轉 登記與買受人，此種買賣，於買賣契約訂立時，雖無房地同屬一人所有之事實 ，而有同屬一人之實質權利。本件系爭土地上之房屋，最後係由建商胡燕卿完 成建築，胡燕卿由原地主陳慶國取得系爭土地二分之一權利時，雖登記為其子 胡善義之名下，實質上仍為胡燕卿所有。而房屋起造人雖為上訴人等人，然既 由胡燕卿所投資興建，系爭土地及其上之系爭房屋所有權人雖非同屬一人，但 實際上均為胡燕卿所有，應有最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適 用，即應認土地所有權人即被上訴人有默許房屋所有權人即上訴人繼續使用系 爭土地之意思。
（二）七十一年台上字四六九九號判決意旨亦認為：購買土地之人，明知房屋部分早
已出賣他人，仍願專就土地部分成立買賣，又無特別情事可解釋房屋買受人， 僅買房屋而無使用基地之意思，應推斷土地所有權人，默許房屋所有權人繼續 使用基地。故本件被上訴人得否主張拆屋還地，其爭點應於被上訴人等於承購 土地時，是否明知其上房屋部分早已為他人所有為是，而非妄執於土地房屋若 為不同屬一人，即不得推論土地所有權人，默許房屋所有權人繼續使用基地。（三）民法第一百四十八條第一項規定：「權利之行使不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的」。本件系爭土地上之房屋均尚可使用多年，依每坪新台幣（ 以下同）四萬元造價計算，仍有參佰萬元之價值，而系爭土地為山坡地保育區 丙種建築用地，如拆屋後依現行法令無法再興建同坪數之建物，且土地之公告 現值於八十六年時每平方公尺僅為一千四百元，故每筆基地約三十萬元左右。 被上訴人因本件拆屋還地所得受之利益甚少，顯係損害上訴人為主要目的，自 屬權利濫用之行為。又前開法條第二項規定：「行使權利履行義務，應依誠實 及信用方法」。本件被上訴人乙○○於八十年十月間，取得系爭土地所有權而 為共有人時，該土地上即有四十八戶建物，八十二年九月間，系爭土地分割， 被上訴人乙○○，明知其分割所取得之土地，早為己○○、丁○○○所使用， 仍默許而未予干涉；遲至八十七年七月方提出拆屋還地之訴訟，自有違誠實信 用原則。又被上訴人甲○○於八十五年間，向訴外人羅愛娥受讓系爭土地應有 部分所有權時，明知其上有己○○、丁○○○所有之系爭建物，仍予承受，自 應容許上訴人己○○、丁○○○繼續使用系爭土地，玆竟提起拆屋還地之訴， 其權利之行使，顯亦違背誠實信用方法。
（四）系爭土地早於六十九年二月間，經當時土地所有權人林阿發、林水河與建商蔡 明穎合建房屋（當時地號為一之五七號），至結構體完成後，建商蔡明穎因故 停工。七十六年四月間，再經當時土地所有權人張廖富洋同意，由建商蔡明穎 繼續建造完工，上訴人方取得系爭房屋所有權。（五）由下列幾點事證足可證明系爭土地有分管契約存在： １、建商蔡明穎與土地所有權人林阿發、林水河曾訂有合建契約書，該契約書附有 建物總配置圖，由該圖可證各房屋之起造人就各該房屋所坐落之土地有占有使 用收益之權源，亦即當時共有人林阿發、林水河二人就系爭土地（當時地號為 一之五十七地號）有分管之約定。
２、系爭土地所有權嗣於六十八年六月間，移轉與訴外人張廖富洋，然依證人王清 城所提出之「代書業務卷宗」中之七十三年四月十七日切結書以及七十七年八 月十一日工程承建契約書所載，足證系爭土地之實際所有權人為陳福順、黎傳 將、張褔彬三人，該三人均同意建商以原建築執照為準，辦理建照重領，足見 上述分管契約對陳福順、黎傳將、張褔彬三人繼續存在。 ３、系土地移轉予陳慶國、曾煥，係因實際土地所有權人或建商暫時借用彼等之名 義登記。嗣陳福順、黎傳將、張褔彬三人於七十八年九月廿六日出具授權書， 再將其權利讓渡予案外人胡燕卿，胡燕卿再與實際地主陳福順、張福彬、黎傳 將等人，訂定協議書，約定房屋之分配比例為地主及原建主蔡明穎共分得百分 之六十，胡燕卿分得百分之四十，胡燕卿應於全部工程完工時將土地分割移轉 予各相關權利人。足證分管契約繼續有效存在，而被上訴人嗣後始取得系爭土
地所有權，亦應受前開分管契約之拘束，上訴人係上述房屋之買受人，基於分 管契約，應有權使用系爭土地，並非無權占有。（六）系爭土地係分割自台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之五七地號，該筆土地 原屬訴外人張廖富洋所有，七十六年二月十八日，張廖富洋出具土地使用同意 書，同意訴外人蔡明穎在該筆土地上建築系爭房屋及其餘房屋，蔡明穎將其中 之五棟房屋即系爭房屋分別出售與上訴人，七十七年十月間，上述土地又移轉 為陳慶國所有，陳慶國於七十七年間，又與蔡明穎訂立協議書，約定同意蔡明 穎繼續在該土地上建屋，七十八年九月間，蔡明穎因故未能續建，由訴外人胡 燕卿繼續建築完工，土地部分則登記為胡燕卿所指定之胡善義（即胡燕卿之子 ）與訴外人邱寶釵，應有部分各二分之一，其後胡燕卿積欠黃房債務，將胡善 義名下之應有部分二分之一中之四十八分之十五移轉與黃房，並依四十八分之 十五比例之房屋一併過戶與黃房，以抵償所欠黃房之債務，黃房取得土地所有 權後，再於八十年七月二十六日，將應有部分四十八分之十五移轉與被上訴人 乙○○，另四十八分之五則移轉為訴外人羅愛娥，八十五年十一月十四日分割 ，被上訴人乙○○分得系爭同段一之三０一、一之三一七、一之三一八地號（ 另分得其他筆土地）土地，被上訴人則向羅愛娥受讓系爭一之二八四、一之二 八五地號土地（另分得其他筆土地），上訴人在被上訴人受讓系爭土地所有權 之前，即已先取得系爭土地上房屋之所有權，依照最高法院六十九年台上字第 一四八六號判例意旨，上訴人對系爭土地即有使用系爭土地之權利，並非無權 占有。
（四）綜上所述，系爭土地有分管契約存在，上訴人依據分管契約有使用系爭土地之 權源，被上訴人知之而仍願買受系爭土地，自應受分管契約之拘束。又被上訴 人等取得系爭土地所有權前，明知系爭土地早有合法建物存在，且知上訴人等 皆為預售屋地之買受人，仍願專就土地部分取得所有權，依誠實信用原則，自 不得再行主張拆屋還地。
三、證據：引用原審立證方法外，補提：土地使用同意書影本二張、土地分割及移轉 協議書、讓渡契約書、協議書、切結書、工程承建契約書、授權書（以上均為影 本）各一件、土地登記簿謄本四十七張為證，聲請向地政機關函調分割登記申請 書，聲請傳訊證人張福彬、王清城。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：（一）按所謂分管契約，係物之共有人間就共有物為管理方法之約定，而分割契約係 共有人以消滅共有關係為目的，使各共有人分別取得分割後之物之單獨所有權 之約定，二者均以有共有關係存在為前提，而地主與建商所訂合建契約，約定 由建商在土地上興建房屋，並依一定比例分配房屋，由建商與地主各自取得所 分配房屋及基地之所有權者，實務上有認地主與建商間之契約屬買賣契約，亦 有認屬承攬、承攬與買賣之混合契約、亦有認係互易、合夥契約者，惟因其非 共有人間關於共有物管理方法之約定，尚不能認合建契約具分管契約之性質。（二）本件上訴人丙○○、己○○於原審所提出其等與訴外人蔡明穎所訂立之金谷山
莊委託代建合約書，已載明上訴人係委託蔡明穎代覓系爭土地分割前之太平市 ○○○段車籠埔小段第一之五七號土地，並在其上建屋。再依上訴人所提出之 七十六年二月十八日土地使用同意書，表明當時地主張廖富洋同意蔡明穎及上 訴人等在系爭土地上建築房屋以及七十六年二月十八日蔡明穎與上訴人等共同 委託廖太平建築師事務所申請建築執照等情以觀，足証上訴人現有之房屋係蔡 明穎基於與上訴人所訂立之房屋土地委託代合建約書而為上訴人等取得土地使 用同意書，並以上訴人名義取得建築執照，進而為上訴人等建築，上訴人等乃 其房屋之原始取得者，此並經上訴人自認在卷。（三）上揭土地使用同意書既係七十六年二月十六日由當時地主張廖富洋所出具，且 蔡明穎及上訴人等委託建築師請領建築執照之日期為同月十八日，亦足見蔡明 穎在此之前與當時地主張廖富洋訂有合建契約，蔡明穎與張廖富洋間之合建契 約，顯屬蔡明穎將所興建房屋部份移轉予地主張廖富洋，而張廖富洋將分配予 蔡明穎與上訴人等之房屋基地移轉予蔡明穎等人之互易契約，並非分管之約定 甚明。添
（四）雖訴外人陳慶國於七十七年十月七日取得系爭分割前土地，嗣於七十七年十一 月十一日與陳福順、黎宋傳將、張福彬、蔡明穎、胡燕卿訂定土地分割及移轉 協議書，約定陳慶國、陳福順應將土地分割為五十二棟之取得建物人所有，核 該約定，乃在訂明陳慶國承認先前之合建契約，並願依合建契約之意旨履行將 原應分配予蔡明穎之建物基地移轉之義務，屬合建契約關於相互移轉房屋及土 地所有權之約定性質，因當時系爭土地非共有狀態，即非屬各共有人為消滅共 有關係所為之共有物分割契約。另依該協議書附件二及第九項規定之意旨，附 件二之建物，除第九項所定Ｂ11、Ｂ12號建物外，其餘建物原即以蔡明穎、黎 傳將、商景元、張福彬、李向榮、楊淑梅、鄭靜等人為起造人名義，足見胡燕 卿在一之五十七號土地上除自行興建Ｂ11、Ｂ12二戶建物外，餘均屬為蔡明穎 等人續建，而為蔡明穎等人原始所有，胡燕卿雖另於七十八年九月廿六日及九 月廿九日分別與陳慶國、陳福順、張福彬、黎傳將訂立讓渡契約書與協議書， 約定受讓一之五十七號土地應有部份二分之一及將來所興建完成建之百分四十 ，惟該等契約，在變更原合建契約之權義，性質上亦非分管之約定。且依該七 十八年九月廿八日協議書第一項所定，蔡明穎並未變易其原始取得之部份，胡 燕卿另取得之百分之四十房屋，並不含上訴人所有之建物在內，是上訴人對於 其現有建物，仍係基於其與蔡明穎所訂之委託代建合約而原始取得，從而系爭 土地及房屋非原屬同一人所有而先後出賣他人，與四十八年台上字第一四五七 號判例意旨不合。
（五）前揭土地分割及移轉協議書、讓渡協議書、協議書均屬關於合建之協議，而非 分管或分割之契約，既如前述，嗣後取得系爭土地所有權之胡善義、邱寶釵均 不受其拘束。縱令胡善義、邱寶釵二人已同意上述協議書之內容，仍屬合建契 約之承認，而非基於共有關係所為之分管或分割約定，均無從援用最高法院四 十八年台上字第一○六五號判例拘束再轉取得土地之被上訴人，被上訴人空言 主張胡善義及邱寶釵皆應同意前開土地分割及移轉協議書、讓渡契約書、協議 書等內容，並認上開文書內容屬土地分管範圍及分割方法之約定，均屬無據。
（六）綜上所述，訴外人蔡明穎與上訴人訂立房屋土地委託代建合約後，蔡明穎即與 系爭土地前單獨所有之地主張廖富洋訂立合建契約，以蔡明穎及上訴人等名義 申請建築執照，並以蔡明穎為起造人，在系爭土地上建屋，最終由蔡明穎使上 訴人取得系爭房屋之原始所有權，其間與前後單獨所有之地主所為協議，均屬 關於合建契約之權利義務約定，並非共有人就共有物有何分管或分割協議，並 無成立共有物分管或分割契約關係之餘地，該等協議，屬債之性質，自無可拘 束嗣後之土地所有權人，從而土地雖嗣後成為共有物，亦無拘束共有人即被上 訴人之餘地，被上訴人於嗣後分割時，又未同意拋棄對地上物所得主張之拆除 權利，本件又無四十八年台上字第一四五七號判例之適用，被上訴人依所有權 作用之物上請求權法律關係訴請上訴人拆屋還地，自屬正當權利之行使。三、證據：引用原審立證方法外，聲請訊問證人黃房。 理 由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之三○一、一 之三一七、一之三一八地號等三筆土地為被上訴人乙○○所有，同段一之二八四 、一之二八五地號土地為被上訴人甲○○所有，詎上訴人未經被上訴人同意，亦 無任何正當權源，上訴人戊○○、丙○○分別（依序）以原判決主文第一、二項 所載之房屋，無權占有使用被上訴人甲○○所有之系爭一之二八四地號、一之二 八五地號土地，上訴人丁○○○以原判決主文第三項所載之房屋兩棟，分別占有 使用被上訴人乙○○所有同段一之三０一地號、一之三一七地號土地，上訴人己 ○○以原判決主文第四項所載之房屋，占有使用被上訴人乙○○所有同段一之三 一八地號土地，爰：
甲：先位聲明：
本於土地所有人之地位，依據民法第七百六十七條之規定，求為判命上訴人分別 將上述房屋拆除，並將上開土地分別交還被上訴人甲○○、乙○○，併宣告附條 件假執行之判決。又上訴人無正當權源，使用被上訴人所有之系爭土地，獲得相 當於租金之利益，使被上訴人受有相當於租金之損害，爰本於不當得利之法律關 係，求為判命：
（一）上訴人戊○○另給付被上訴人甲○○新台幣（下同）五萬二千二百五十元 及自八十七年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ；並自民國（下同）八十七年七月一日起至土地返還之日止，按年給付三 萬三千元。
（二）上訴人丙○○應給付被上訴人甲○○五萬二千二百五十元及自八十七年七 月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並自八十七年七 月一日起至土地返還之日止，按年給付三萬三千元。 （三）上訴人丁○○○應給付被上訴人乙○○十一萬七千三百二十元及自八十七 年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十 七年七月一日起至一之三０一地號土地返還之日止，按年給付三萬二千九 百元、自八十七年七月一日起至一之三一七地號土地返還之日止，按年給 付二萬五千七百六十元。
（四）上訴人被告己○○應給付被上訴人乙○○五萬一千二百四十元及自八十七
年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自八十 七年七月一日起至土地返還之日止，按年給付二萬五千六百二十元。 並就拆屋還地部分均宣告附條件假執行之判決。 乙、備位聲明：若先位之訴無理由，被上訴人依據民法第八百七十六條第一項法定 地上權人核定地租請求權之規定，求為判決：
（一）核定上訴人戊○○使用被上訴人所有如原判決主文第一項所載土地之代價為 每年三萬三千元；上訴人丙○○使用被上訴人甲○○所有如原判決主文第二 項所載土地之代價為每年三萬三千元；上訴人丁○○○使用被上訴人乙○○ 所有如原判決第三項所載一之三○一地號土地之代價為每年三萬二千九百元 、使用乙○○所有一之三一七地號土地之代價為每年二萬五千七百六十元； 上訴人己○○使用被上訴人乙○○所有同原判決第四項所載土地之代價為每 年二萬五千六百二十元。
（二）上訴人戊○○應給付被上訴人甲○○五萬二千二百五十元及自八十七年七月 十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自八十七年七月一 日起至台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之二八四地號土地返還之日止， 按年給付三萬三千元。
（三）上訴人丙○○應給付被上訴人甲○○五萬二千二百五十元及自八十七年七月 十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自八十七年七月一 日起至台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之二八五地號土地返還之日止， 按年給付三萬三千元。
（四）上訴人丁○○○應給付被上訴人乙○○十一萬七千三百二十元及自八十七年 七月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自八十七年七 月一日起至坐落台中縣車籠埔段車籠埔小段一之三○一地號土地返還之日止 ，按年給付三萬二千九百元；自八十七年七月一日起至同小段一之三一七地 號土地返還之日止，按年給付二萬五千七百六十元。 （五）上訴人己○○應給付被上訴人乙○○五萬一千二百四十元及自八十七年七月 十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自八十七年七月一 日起至台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之三一八地號土地返還之日止， 按年給付二萬五千六百二十元。
（原審判命上訴人應拆除上述房屋，將房屋坐落之土地返還被上訴人，命上訴人應 分別給付被上訴人如原判決主文第五至八項所載之數額，駁回被上訴人其餘之請 求，關於被上訴人敗訴部分，未據聲明不服）。二、上訴人則以：系爭土地分割前為一之五十七地號，原所有權人張廖富洋提供該土 地，與蔡明穎訂立合建契約，蔡明穎再將所建之上述房屋，以預售之方式，出售 與上訴人，房屋部分已取得所有權，土地部分迄未辦理所有權移轉登記，輾轉過 戶與被上訴人，上訴人占有使用系爭土地有正當權源。系爭土地有分管契約存在 ，上訴人依據分管契約有使用系爭土地之權源，被上訴人知之而仍願買受系爭土 地，自應受分管契約之拘束。又被上訴人於取得系爭土地所有權時，明知土地上 有上訴人等所有之建物，仍予以承受，顯已默示同意上訴人使用系爭土地，自不 得請求上訢人拆屋還地。又上訴人係向建商蔡明穎購買系爭土地上之房屋，買賣
價金均已付清，被上訴人訴請上訴人給付使用系爭土地之代價亦無理由等語，資 為抗辯。
三、被上訴人主張：坐落台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之三○一、一之三一七 、一之三一八地號等三筆土地為被上訴人乙○○所有，同段一之二八四、一之二 八五地號土地為被上訴人甲○○所有，上訴人戊○○、丙○○分別（依序）以原 判決主文第一、二項所載之房屋，占有使用被上訴人甲○○所有之系爭一之二八 四地號、一之二八五地號土地，上訴人丁○○○以原判決主文第三項所載之房屋 兩棟，分別占有使用被上訴人乙○○所有同段一之三０一地號、一之三一七地號 土地，上訴人己○○以原判決主文第四項所載之房屋，占有使用被上訴人乙○○ 所有同段一之三一八地號土地等情，有被上訴人所提之土地登記簿謄本、建築改 良物登記簿謄本附卷可稽（原審卷第十五至二十七頁、第三十七至七十一頁）， 並為上訴人所不爭，自堪信為真實。
四、上訴人辯稱：六十八年間，系爭土地所有權人即訴外人張廖富洋，曾出具土地使 用同意書，與建商蔡明穎合建，同意建商蔡明穎在系爭土地上建築上開房屋，蔡 明穎以預售之方式，將所建房屋中如原判決主文第一至四項所示之房屋分別出售 與上訴人，其後蔡明穎無資力興建，由胡燕卿受讓合建契約接續興建房屋，建築 完成後，將上述房屋所有權登記為上訴人名義之事實，固據上訴人提出土地分割 協議書、金谷山莊後續工程協議書、讓渡契約書、土地使用同意書、切結書、工 程承建契約書、授權書可稽（見本院卷一第五十七至六十五頁、本院卷二第一四 四至一四八頁），復經證人黃房、張福彬、王清城到庭證述明確（本院卷一第一 二四頁，本院卷二第三、四、一一一、一一二頁）。上訴人援引上述土地使用同 意書，辯稱彼等占有使用系爭土地有正當權源，非無權占有，是本件爭執要點在 上訴人得否援引被上訴人之前手所出具之土地使用同意書對抗被上訴人。經查： 原地主張廖富洋出具土地使用同意書，內容載稱：「茲有蔡明穎．．．戊○○、 丙○○．．．己○○．．．丁○○○．．．等人擬在下列土地建築二層加強磚造 建築物，業經張廖富洋等人完全同意，為申請建造（雜項）執照特立此同意書為 憑」等語。依其內容，系爭土地原地主張廖富洋出具土地使用同意書與蔡明穎等 人，其性質核屬使用借貸，按最高法院五十九年台上字第二四九０號判例：「使 用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及 空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等人要不得以上訴人之前手，與其訂 有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」。本 件系爭土地原所有人之原地主張廖富洋雖曾出具土地使用同意書與蔡明穎等人， 同意蔡明穎等人在系爭土地上興建房屋，依上述判例意旨，其使用借貸契約僅存 於蔡明穎與系爭土地主張廖富洋間，亦即僅有債之效力，對於系爭土地之受讓人 即被上訴人並非當然有拘束力，亦即上訴人不得以上述土地使用同意書，對系爭 土地之受讓人即被上訴人主張有使用系爭土地之權利。又上訴人另辯稱彼等所有 之房屋，係分別購自訴外人即建商蔡明穎，因與蔡明穎定有「房屋土地委建契約 書」，依該契約書始取得云云。查：「房屋土地委建契約書」亦屬債之契約，僅 契約當事人受其拘束，是縱令上訴人均已付清房地買賣價金，但被上訴人並非「 房屋土地委建契約書」之契約當事人，不受該房屋土地委建契約之拘束，上訴人
僅得向契約相對人之蔡明穎主張契約權利，尚無從依據彼等與蔡明穎所訂之「房 屋土地委建契約書」，對被上訴人主張彼等以上開房屋占有使用系爭土地有合法 權源，足證上訴人上開抗辯，並非有據。
五、上訴人另辯稱：上訴人所有上述房屋之建商胡燕卿與被上訴人乙○○之妻黃房有 金錢往來，積欠黃房債務，無力清償，因而於八十年四月廿四日，約定由胡燕卿 之子胡善義將分割前系爭土地之應有部分四十八分之十五移轉與黃房及被上訴人 乙○○所有，被上訴人乙○○明知胡燕卿在系爭土地上興建房屋出售與上訴人， 系爭土地係供上述房屋之基地使用，竟仍願受讓系爭土地，依最高法院四十八年 度台上字第一四五七號判例意旨，應認被上訴人有默許上訴人繼續使用系爭土地 之意思，自不得訴請上訴人拆屋還地云云。惟按最高法院上開判例意旨雖指稱： 土地與房屋同屬一人而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，但上開判例意旨，係指土地及房 屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形，而本件系爭土地 ，原屬張廖富洋所有，七十七年十月七日移轉為陳慶國等人所有，七十八年間移 轉與胡善義、邱寶釵，八十年間移轉與黃房、八十年間再移轉與乙○○，八十五 年間移轉與甲○○，有土地登記簿謄本附卷足憑，而系爭房屋，於建造之初，即 以上訴人名義申請建造執照，建造完成後，分別以上訴人名義為所有權登記等情 ，為上訴人所是認，並有上訴人所提建造執照名冊可據（本院卷第一五二至一五 五頁），足證系爭土地與其上之房屋，自始均非屬同一人所有，本件之事實顯與 最高法院上述判例之事實不同，上訴人援引該判例，主張被上訴人有默許上訴人 繼續使用系爭土地之意思云云，自非可採。六、上訴人另援用最高法院七十一年台上字四六九九號判決，主張：被上訴人購買系 爭土地時，明知系爭土地上之房屋早已由上訴人買受，仍願專就土地部分成立買 賣，應推斷土地所有權人即被上訴人有默許房屋所有權人即上訴人繼續使用系爭 土地之意思，被上訴人自不得請求上訴人拆屋還地等語。惟查該判決亦係以房屋 及其所坐落之土地同屬一人所有，分別出賣予他人為前提，而本件系爭房屋及其 所坐落之土地並非同屬一人所有，業如上述，自難援引上述判決，認定被上訴人 有容忍上訴人使用系爭土地之義務，是上訴人右揭主張，亦非有據。七、上訴人又辯稱：伊在被上訴人受讓系爭土地所有權之前，即已先取得系爭土地上 房屋之所有權，依照最高法院六十九年台上字第一四八六號判例意旨，上訴人對 系爭土地即有使用系爭土地之權利，並非無權占有等語。按最高法院六十九年台 上字第一四八六號判決（上訴人誤為判例）：「上訴人既出具土地使用同意書， 同意以被上訴人為起造人使用訟爭土地建築房屋，被上訴人即因上訴人之承諾同 意而有使用訟爭土地之權利，在未經向被上訴人合法終止契約前，尚難謂被上訴 人為無權占有」。上述判決意旨係認上訴人出具土地使用同意書與被上訴人，同 意被上訴人使用訟爭之土地，則被上訴人使用訟爭土地，即非無權占有。但本件 依兩造所述，系爭土地原所有人張廖富洋係出具土地使用同意書與訴外人即建商 蔡明穎，同意蔡明穎在系爭土地上建築房屋，兩造均非土地使用契約之直接當事 人，足見本件之事實顯與上述判決之事實不同，上訴人援引最高法院上開判決，
主張伊有權占有使用系爭土地，顯屬無據。
八、上訴人又提出土地分割及移轉協議書、讓渡契約書、協議書（以上均為影本）各 一件，辯稱：系爭土地係分割自台中縣太平市○○○段車籠埔小段一之五七地號 ，該筆土地原屬訴外人張廖富洋所有，七十六年二月十八日，張廖富洋出具土地 使用同意書，同意訴外人蔡明穎在該筆土地上建築系爭房屋及其餘房屋，蔡明穎 將其中之五棟房屋即系爭房屋分別出售與上訴人，七十七年十月間，上述土地又 移轉為陳慶國所有，陳慶國於七十七年間，又與蔡明穎訂立協議書，約定同意蔡 明穎繼續在該土地上建屋，七十八年九月間，蔡明穎因故未能續建，由訴外人胡 燕卿繼續建築，顯見系爭土地有分管契約存在，被上訴人在系爭土地成立分管契 約後始取得系爭土地所有權，應受分管契約之拘束，即被上訴人應容忍上訴人占 有使用系爭土地等語。按所謂分管契約，係物之共有人間就共有物為管理方法之 約定，本件上訴人所提土地使用權同意書（本院卷一第五十七頁），內容係張廖 富洋同意蔡明穎及上訴人在系爭土地分割前地號即同段一之五十七地號土地上建 屋，所提土地分割及移轉協議書（同卷第五十九至六十二頁），內容係建商蔡明 穎、胡燕卿與系爭土地買主陳慶國、陳福順等人訂立協議書，確認系爭土地原所 有人與建商所訂之合建契約繼續有效，雙方均應依原合建契約內容履行。所提讓 渡契約書（同卷第六十三、六十四頁），係陳慶國、陳福順將上述一之五十七地 號土地應有部分二分之一連同地上建物六間移轉與胡燕卿。所提協議書（同卷第 六十五頁），係上述一之五十七地號土地之地主陳福順等人與建商蔡明穎，就合 建之房屋所為分配比例之約定，此等文件之內容，均非有關系爭土地分管之約定 ，上訴人上開辯解，亦屬無據。
九、末查被上訴人係系爭土地之所有人，其本於所有權之地位，依據物上請求權之規 定，請求權占有之上訴人將上述房屋拆除，將土地交還被上訴人，係行使其土地 所有權之權能，保障其為所有權人之權利，殊難謂係以損害他人即上訴人為主要 目的，亦難謂為違反誠實信用原則，上訴人指稱被上訴人提起本訴，係以損害上 訴人為主要目的，且違反誠實信用原則云云，自非有據。十、綜上所述，上訴人未能舉證證明占有使用系爭土地有何正當權源，從而被上訴人 本於物上請求權，訴請上訴人將上述房屋拆除，將土地交還，洵屬正當，原審就 此部分，為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨，猶執前詞，指摘原判決 失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
十一、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十 為限，上開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條第一項、第一 百零五條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，而無權佔用人所獲得相當於租金之利益，其租金額之多寡，除受 前揭法定最高租金限額之限制外，應以土地繁榮之程度為標準。上訴人所有之 系爭建物占用被上訴人所有之系爭土地並無正當權源，已如前述，則被上訴人 依不當得利之法律關係，訴請上訴人返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。 查系爭土地原屬山坡地保育區內之丙種建築用地，現已編定為建地，有土地登 記簿謄本在卷可資為證，而上訴人所有、占用系爭土地之建物所在之「綠芝林 別墅特區」為一依山坡而建之社區，社區內目前僅有極少數住戶，大部分房屋
均閒置、庭院雜草叢生，該「綠芝林別墅特區」以長約一公里之台中縣太平市 ○○路二一四○巷與雙向單線道、路寬約十五米之台中縣太平市○○路相接， 距忠明市場約二公里多，距台中縣太平市光興國小約二公里，距台中縣太平市 太平國中約二．五公里，距位於台中縣太平市○○路○段之勤益工專約二．五 公里，距八○三醫院約四公里，系爭土地坐落之地點，距市區有相當之距離， 且目前對外交通並非便利，並該社區內住戶稀少，房屋殆均閒置、庭院荒廢， 除上訴人己○○居住該屋外，其餘上訴人所有之建物均閒置，甚至或未裝設門 扇、窗框，或樓梯早遭雨水沖刷損壞等情，業經原審到場勘驗屬實，有勘驗筆 錄可考，本院審酌系爭土地前開四周環境、交通便利性、生活機能、商業活動 等一切狀況，認被上訴人請求上訴人給付相當租金之不當得利，應以按系爭土 地申報總價額年息百分之五計算為恰當，按系爭土地八十三年度之申報地價為 每平方公尺一百七十六元、俟八十六年度七月份起調高為每平方公尺一百九十 二元，有被上訴人所提出之台灣省台中縣土地地價冊為據，依被上訴人取得系 爭土地所有權之時點、以及上訴人占有系爭土地之期間，上訴人分別應返還被 上訴人之相當租金之不當得利金額如下（元以下均四捨五入）： （一）系爭一之二八四、一之二八五地號土地，被上訴人甲○○均係於八十五年十 一月十四日取得所有權，而上訴人戊○○、丙○○所有占用系爭一之二八四 、一之二八五地號土地之建物分別係於七十九年五月卅一日、七十九年四月 二十一日辦理第一次產權登記，則自被上訴人甲○○取得系爭一之二八四、 一之二八五地號土地所有權之日起，至八十七年六月卅日止，上訴人戊○○ 、丙○○均計受有相當於一年七月租金之利益，上訴人戊○○、丙○○占用 面積各為二百三十六平方公尺，依上開土地申報總價額年息百分之五計算租 金，上訴人戊○○、丙○○分別應返還被上訴人甲○○相當於租金之利益各 為三千四百七十七元，並均應自八十七年七月一日起至上開土地返還被上訴 人甲○○之日止，按年給付相當於租金之利益二千二百六十六元。（計算式 如下：八十五年十二月一日起至八十六年六月三十日止： 236x176x0.05x7/12=1211元。八十六年七月一日起至八十七年六月三十日止 ：236x192x0.05=2266元）。 （二）上訴人丁○○○在被上訴人乙○○所有系爭一之三○一、一之三一七地號土 地上分別有建物而占用土地，其建物第一次產權登記均為八十五年六月二十 五日，則至八十七年六月三十日止，上訴人丁○○○已占有被上訴人乙○○ 所有之上開土地二年，而上訴人丁○○○占有上開二筆土地面積合計四百十 九平方公尺，依上開土地申報總價額年息百分之五計算，上訴人丁○○○應 返還被上訴人乙○○相當於二年租金之利益為七千七百零九元，並應自八十 七年七月一日起至上開土地返還之日止，按年給付原告乙○○四千零二十二 元。（計算式如下：八十五年七月一日起至八十六年六月三十日止： 419x176x0.05=3687元。八十六年七月一日起至八十七年六月三時日止： 419x192x0.05=4022元。） （三）上訴人己○○在被上訴人乙○○所有系爭一之三一八地號土地上有房屋，其 第一次產權登記日期為八十五年六月二十五日，自八十五年七月一日起至八
十七年六月卅日止，已占用二年，而上訴人己○○占有被上訴人乙○○所有 前揭土地之面積為一百八十三平方公尺，依上開土地申報總價額年息百分之 五計算，上訴人己○○應返還被上訴人乙○○相當於租金之利益為三千三百 六十七元，並應自八十七年七月一日起至返還土地時止按年給付一千七百五 十七元。（計算式如下：八十五年七月一日起至八十六年六月三十日止： 183x176x0.05=1610 元。
八十六年七月一日起至八十七年六月三十日止：183x192x0.05=1757元。） 從而，被上訴人請求上訴人返還相當租金之不當得利，於請求上訴人戊○○ 、丙○○各返還被上訴人甲○○三千四百七十七元及自起訴狀繕本送達翌日 即八十七年七月十九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並均 應自八十七年七月一日起至上開土地返還之日止，按年給付被上訴人甲○○ 二千二百六十六元範圍內；於請求上訴人丁○○○返還被上訴人乙○○七千 七百零九元及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年七月十九日起，至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，並應自八十七年七月一日起至上開土地返還 之日止，按年給付被上訴人乙○○四千零二十二元範圍內；於請求上訴人己 ○○返還被上訴訴人乙○○三千三百六十七元及自起訴狀繕本送達翌日即八 十七年七月十九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自八 十七年七月一日起至返還土地時止按年給付被上訴人乙○○一千七百五十七 元範圍內，為有理由，原審就此部分，為被上訴人勝訴之判決，亦無不合， 上訴意旨，猶執前詞，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰 不一一論述，附此敘明。
十三、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十 八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 二 日~B1民事第一庭審判長法 官 楚汝聰
~B2 法 官 陳蘇宗
~B3 法 官 邱森樟
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 盧東煥
中 華 民 國 九十 年 一 月 九 日 Ｈ