臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第294號
原 告 祭祀公業陳明德
法定代理人 陳芳龍
陳嘉音
陳貴壽
訴訟代理人 王進勝律師
複代理人 楊宗翰律師
被 告 陳泰東
陳春良
陳信農
陳書耕
陳文淑
上五人共同
訴訟代理人 陳雅娟律師
被 告 陳博啟
陳靜宜
上列當事人間因租佃爭議事件，本院於民國104 年11月9 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告陳博啟、陳靜宜經合法通知，始終未於期日到場， 本院爰依民事訴訟法第385 條第1 項後段規定，本於職權命 由一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落屏東縣九如鄉九和段453 、454 、455 、45 7-1 、458 地號（下合稱系爭土地），面積合計3467.57 平 方公尺土地為原告所有祀產，原告前將土地出租予被告之被 繼承人陳洪金少，並於民國102 年5 月24日續訂三七五耕地 租約（租約字號：九東字第33號，下稱系爭耕地租約）。詎 陳洪金少承租系爭土地後，即有部分未耕作，並於96年12月 16日起在457-1 號土地上，以土方填高，致無法耕作，更搭 建貨櫃屋經營冷飲站、堆置雜物，繼續1 年不為耕作，而有 違反耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第17條第1 項 第4 款規定之情事，原告得終止租約。嗣陳洪金少雖將貨櫃 屋及雜物移除，但原放置貨櫃屋、雜物地點及附近之土地仍 未耕作，放任其荒蕪、雜草叢生，迄至103 年間均未為耕作 ，陳洪金少除上開未為耕作部分外，更於數年前將其他土地 以年租金新台幣（下同）2 萬元轉租予訴外人盧佳和，明顯 違反三七五條例第16條第1 項所定承租人應自任耕作，不得
將耕地全部或一部轉租於他人之規定，是陳洪金少於96年間 將系爭土地挪為他用及任其荒蕪時，依同條第2 項規定，系 爭耕地租約即屬全部無效，當然向後失其效力，陳洪金少即 應返還系爭土地予原告。嗣陳洪金少於102 年7 月15日死亡 ，系爭耕地租約之權利義務由其繼承人即被告陳泰東、陳信 農、陳書耕、陳春良、陳文淑、陳博啟、陳靜宜共同繼承， 被告等人自負有將系爭土地返還予原告之義務，爰依民法第 767 條第1 項、第455 條規定，請求被告返還系爭土地。並 聲明：㈠被告陳泰東、陳信農、陳書耕、陳春良、陳文淑、 陳博啟、陳靜宜應將坐落屏東縣九如鄉九如段453 、454 、 455 、457-1 、458 地號土地返還原告。㈡原告願供擔保請 准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠否認陳洪金少曾將貨櫃屋置於系爭土地上經營冷飲站，縱認 原證2 照片所示土地確為系爭土地，該貨櫃屋亦係陳洪金少 作為放置農業機具以免遭竊及農作空檔之休息使用所購入， 非經營冷飲之用，參照最高法院64年台上字第571 號判例及 97年度台上字第2096號判決意旨，原證2 照片雖顯示有貨櫃 屋置於耕地上，然農人於耕地內搭建農舍或設貨櫃屋以擺放 農具、肥料或作為休息之處之情形所在多有，農舍之設置如 確實係為便利耕作，且非供居住之用，尚為法之所許，且系 爭土地面積共計0.346757公頃，貨櫃之設置所占用面積甚小 ，並不影響承租人對耕地之耕作，另依原證2 、原證4 於20 13年所拍攝之相片，皆顯示有種植農作，堪認承租人確有於 耕地上種植農作物，並無變更用途不自任耕作之情形，耕地 依使用之情形本會留有部分空地以供通行或機具進出，如未 耕作面積占總面積比例甚微，或未耕作面積屬合理使用，尚 不得因此指摘承租人有不為耕作之情形。況承租人如不為耕 作，係屬耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之不繼續 耕作，出租人得終止契約，而非不自任耕作致契約無效之情 形。再者陳洪金少死亡後，其繼承人亦須處理喪事及遺產相 關事宜及商議系爭耕地租約由何人繼承及繼續耕作，且陳洪 金少之子女散居各地，期間暫時疏於管理，亦難認有變更耕 地用途之行為。
㈡至於原告主張陳洪金少將系爭土地轉租予訴外人盧佳和，被 告亦否認之，因原證5 之相片無從辨別為何人、是否從事耕 作之行為，無從以該照片論斷陳洪金少有轉租之情事，且陳 洪金少因舊契約期限屆滿，而於102 年5 月14日由原告向九 如鄉公所辦理租約變更登記，並經九如鄉公所於102 年5 月 24日辦理變更租約登記成立新契約，原告主張陳洪金少在系
爭土地擺置貨櫃屋、轉租予他人未自任耕作等情事，所提出 之照片拍攝期間均為舊契約存續期間，然舊契約已因期限屆 滿失其效力，原告亦無於該期間內向租佃委員會主張契約無 效，仍於102 年5 月24日與陳洪金少新訂租約，並於103 年 3 月20日才向屏東縣政府租佃委員會申請調解，原告以舊租 佃契約存續期間發生之情事主張新契約無效，實於法無據。 退步言之，縱認陳洪金少確有上開致使耕地租約無效之情事 ，然被告等人現占有使用系爭土地之權源乃係繼承陳洪金少 與原告於102 年5 月24日辦理之變更耕地租賃契約，前後乃 不同之契約，前契約既已不存在，系爭耕地租約是否有違反 三七五條例而無效，應以102 年5 月24日後有無不自任耕作 之事由為獨立判斷，故原告執前契約存續期間所生事由，主 張後契約無效，要無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。
四、不爭執事實：
㈠坐落屏東縣九如鄉九和段453 、454 、455 、457-1 、458 地號，面積合計3467.57 平方公尺土地為原告所有，原告前 將土地出租予被告等人之被繼承人陳洪金少，並於102 年5 月24日續訂三七五耕地租約（租約字號：九東字第33號）， 並經九如鄉公所於104 年5 月24日通知續約。 ㈡陳洪金少嗣於102 年7 月15日死亡，系爭耕地租約之權利義 務由其繼承人即被告陳泰東、陳信農、陳書耕、陳春良、陳 文淑、陳博啟、陳靜宜共同繼承。
五、本件爭點：
㈠系爭土地之承租人陳洪金少有無違反耕地三七五減租條例第 16條第1 、2 項所定不自任耕作而使系爭耕地租約無效之情 事，原告依民法第767 條第1 項、第455 條等規定請求被告 返還系爭土地，有無理由？
㈡本件是否符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規 定，原告得據以終止系爭耕地租約？原告依民法第767 條第 1 項、第455 條等規定請求被告返還系爭土地，有無理由？六、本院之判斷：
（一）原告主張其所有坐落屏東縣九如鄉九和段453 、454 、45 5 、457-1 、458 地號土地，面積合計3467.57 平方公尺 ，因出租予承租人陳洪金少耕作，雙方訂立耕地三七五租 約，嗣於102 年5 月24日再續訂租約，以及承租人陳洪金 少死亡後，由被告繼承該三七五租約，已據提出祭祀公業 陳明德申請設立登記資料、屏東縣九如鄉公所發給管理人 選任備查函、土地登記謄本、屏東縣九如鄉公所私有耕地
租賃契約變更登記通知書、被繼承人陳洪金少之繼承系統 表、戶籍謄本、屏東縣政府耕地租佃委員會調處筆錄第17 屆第3 次例會等件為憑，堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。次按出租人應自任耕作， 並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出 租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項分別定有明文 。再按該條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應 以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租 之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任 耕作之列，應構成該條第2 項原訂租約無效之原因。所謂 原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉 租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在， 故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸該條項後段「得 由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法 院70年台上字第4637號、80年台再字第15號判利意旨參照 ）。準此，本件原告主張被告之被繼承人陳洪金少將其所 承租之九如鄉九和段453 、454 、455 、458 號土地轉租 予訴外人盧佳和乙節，以及另將457-1 號土地以土方填高 放置貨櫃屋等，而有違反三七五條例第16條第1 項、第17 條第1 項第4 款之情事，進而認系爭租約因此無效或得依 法終止，自應由原告就此有利之事實負舉證責任。經查： ⒈原告提出原證2 於96年12月16日拍攝之照片2 紙（本院卷 第70頁），用以證明承租人陳洪金少在系爭耕地上放置貨 櫃屋1 座、經營冷飲店及任令雜草叢生，未耕作使用，然 細觀該2 紙照片，其所拍攝之區域，並無雜草蔓生之情， 且上方照片顯示左側有圍牆，右側則為貨櫃屋所在，貨櫃 屋朝內一側有門扇及窗戶，其出入口係面朝裡邊（即朝向 圍牆），雖該面門扇旁之外觀有「冷飲站」之噴漆文字， 但並無任何營業生具，全然不似有經營冷飲站之情事。至 於所舉原證7 之照片6 幀（見本院卷第110 頁至第112 頁 ），係各於103 年4 月12日、4 月19日、4 月26日、5 月 3 日、6 月7 日、6 月21日等不同時日所拍攝，除最後10 3 年6 月7 日及21日之2 紙照片可見雜草叢生外，觀之其 餘各時日拍攝之照片，並與原證3 於102 年3 月23日拍攝 之照片2 紙、原證4 於同年8 月6 日及10月19日與12月21 日、103 年1 月15日及2 月8 日等照片，相互對照以觀， 均顯示係拍攝自同一區域，其位置面臨馬路，地面平整，
狀似通道，有車輛停放，其寬度足可供大型農機進出，原 告僅憑此主張承租人陳洪金少確有非供耕作之用，尚屬無 據，而不可採；此外，原告復未另行舉證以實其說，是本 院尚難為有利於原告之認定。
⒉另原告主張承租人陳洪金少有非因不可抗力，繼續1 年不 為耕作之情，而得終止系爭三七五租約，並指承租人陳洪 金少將系爭453 、454 、455 、458 號4 筆耕地轉租予盧 佳和，除指出租金由盧佳和繳納外，並提出原證5 所示盧 佳和在現場耕作之照片3 張（本院卷第76頁至第77頁）為 證，然查原告所指被告轉租之第三人盧佳和，經本院依法 傳訊，始終不曾到庭，則有無轉租之情，已有可疑；再者 ，原告尚提出其等與第三人盧佳和之錄音光碟及譯文（見 本院卷第144 頁至第145 頁），欲證明承租人陳洪金少確 實未自任耕作，而有將耕地轉租予他人之舉，然查原告之 管理人陳芳龍結證稱：「（問：為何一開始，你就認定土 地是租賃的？）之前在耕地時，我就問過盧佳和，盧佳和 就是跟我說土地是跟人家租賃的。（問：有無向陳泰東〈 即陳洪金少之子〉或是陳洪金少查證？）我不認識陳泰東 或是陳洪金少。我沒有向他們2 人查證，因為三七五的事 情，都是在鄉公所簽的」等語，是原告主張承租人陳洪金 少將耕地轉租他人，僅憑其管理人片面之詞，並未向陳洪 金少或其繼承人求證，其所為舉證，尚難令本院形成相信 大致如此之心證。
七、綜上所述，原告主張被告之被繼承人承租系爭耕地，而有違 反三七五條例第16條第1 項所定不自任耕作之情，使系爭租 約無效，以及有第17條第1 項第4 款所定非因不可抗力繼續 1年不為耕作，而得終止系爭耕地租約，均無理由。八、本件原告之訴既無理由，已如前述，則其假執行之聲請，亦 失其附麗，爰予駁回之。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項後段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳嘉瑜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 林靜慧