臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1692號
原 告 趙友志
訴訟代理人 錢裕國律師
陳宜新律師
被 告 林文琪
訴訟代理人 郭登富律師
被 告 喬鑫不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 黃建文
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林文琪應給付原告新台幣伍佰貳拾萬元，及自民國一○三年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告喬鑫不動產仲介經紀有限公司應給付原告新台幣壹拾萬肆仟元，及自民國一○三年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林文琪負擔百分之九十七、被告喬鑫不動產仲介經紀有限公司負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決原告對被告林文琪勝訴部分，於原告以新台幣壹佰柒拾參萬元為被告林文琪供擔保後，得假執行；但被告林文琪如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰貳拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決原告對被告喬鑫不動產仲介經紀有限公司勝訴部分，得假執行；但被告喬鑫不動產仲介經紀有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時陳稱原告於民國102 年6 月 25日經由被告喬鑫不動產仲介經紀有限公司（下稱喬鑫公司 ) 居間介紹，與被告林文琪訂立買賣契約（下稱系爭買賣契 約），向被告林文琪購買其所有之門牌號碼新北市○○區○ ○街00巷00○0 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，買賣 價金為新台幣（下同）520 萬元，原告並已付訖被告喬鑫公 司仲介報酬10萬4,000 元，惟系爭房屋內側房間天花板頂板 於103 年8 月15日無故塌陷，而提起本件訴訟，㈠先位聲明 ：⑴對被告林文琪主張其應負物之瑕疵擔保及不完全給付責
任，而依系爭買賣契約第5 條第6 項，民法第354 條、第35 9 條及第259 條規定，解除契約回復原狀，請求被告林文琪 返還原告已給付之價金520 萬元，及依民法第227 條第2 項 規定，請求被告林文琪就加害給付部分，賠償原告於簽約時 辦理過戶所支出之必要費用1 萬7,172 元、減少租金收入2 萬2,000 元；⑵對被告喬鑫公司主張該公司違反居間契約之 據實報告義務及善良管理人之注意義務，而依不動產經紀業 管理條例第23條、第24條之2 、第26條第2 項及民法第535 條、民法第567 條、第571 條、第179 條規定，請求被告喬 鑫公司返還已受領之居間報酬10萬4,000 元；㈡備位聲明： ⑴對被告林文琪主張應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任， 而依民法第354 條、第359 條、第179 條規定，減少價金返 還所受利益，請求被告返還應予減少部分之價金156 萬元， 及依民法第227 條第2 項規定，請求被告林文琪就加害給付 部分，賠償原告減少租金收入2 萬2,000 元；⑵對被告喬鑫 公司主張該公司違反居間契約之據實報告義務及善良管理人 之注意義務，而依不動產經紀業管理條例第23條、第24條之 2 、第26條第2 項及民法第535 條、民法第567 條、第571 條、第179 條規定，請求被告喬鑫公司返還已受領之居間報 酬10萬4,000 元。嗣於本件審理中，就⑴先位聲明中對於被 告林文琪部分之請求權基礎，改稱：①先位主張系爭買賣契 約因所附之解除條件成就而無效，而依系爭買賣契約第5 條 第6 項、民法第113 條、第179 條規定，請求被告林文琪返 還原告已給付之價金520 萬元，及依民法第113 條規定，請 求被告賠償原告於簽約時辦理過戶所支出之必要費用1 萬7, 172 元；②備位主張若法院認系爭買賣契約並非無效或解除 條件未成就，則被告林文琪應負物之瑕疵擔保及不完全給付 責任，而依系爭買賣契約第5 條第6 項，民法第354 條、第 359 條及第259 條規定，主張解除契約回復原狀，請求被告 返還原告已給付之價金520 萬元，及依民法第227 條第2 項 規定，請求被告林文琪就加害給付部分，賠償原告於簽約時 辦理過戶所支出之必要費用1 萬7,172 元、減少租金收入2 萬2,000 元；⑵就先位聲明中對於被告喬鑫公司部分之請求 權基礎，改稱：①先位主張系爭買賣契約因所附之解除條件 成就而無效，而依民法第179 條規定，請求被告喬鑫公司返 還已受領之居間報酬10萬4,000 元；②備位主張若法院認系 爭買賣契約並非無效或解除條件未成就，則該公司違反居間 契約之據實報告義務及善良管理人之注意義務，而依不動產 經紀業管理條例第23條、第24條之2 、第26條第2 項及民法 第535 條、民法第567 條、第571 條、第179 條規定，請求
被告喬鑫公司返還已受領之居間報酬10萬4,000 元。經核原 告前述所為請求權基礎之訴之追加，均係基於主張原告經被 告喬鑫公司居間介紹而向被告林文琪購買之系爭房屋發生塌 陷情事之同一基礎事實，與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定並無不合，應予准許。
貳、被告喬鑫公司經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，應依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告於102 年6 月25日經由被告喬鑫公司居間介紹，與被告 林文琪訂立系爭買賣契約，向被告林文琪購買系爭房屋及坐 落基地，買賣價金為520 萬元，原告並已付訖被告喬鑫公司 仲介報酬10萬4,000 元，惟系爭房屋內側房間天花板頂板於 103 年8 月15日無故塌陷，至今被告等皆未有賠償之舉。嗣 本件訴訟中經兩造合意送臺灣省土木技師公會進行氯離子含 量鑑定，該會作成104 省土技字第4299號鑑定報告書（下稱 系爭鑑定報告），依系爭鑑定報告之鑑定結論，足證系爭房 屋確實具有氯離子含量過高之瑕疵，且瑕疵程度異常地嚴重 ，已達影響系爭房屋主體結構安全性之程度，亦無法進行永 久性之修復補強，誠然喪失殆盡「房屋」本應具備之耐久性 、適於人居之功能性，且頂板現況仍不斷崩塌，即連充作倉 庫使用都大有疑慮，不論係對原告乃至一般民眾，皆已完全 失去買屋之意義。
二、請求權基礎及理由：
㈠、先位聲明之被告林文琪部分：
１、依系爭買賣契約第5 條第6 項之記載文義，已表明若於系爭 房屋經鑑定為海砂屋時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約 ，無待另為意思表示，契約當然失效，自屬附解除條件之契 約，從而，系爭買賣契約應歸無效，被告林文琪受領價金即 為無法律上原因，原告自得依不當得利之法律關係，請求返 還已給付買賣價金520 萬元。是就先位聲明之被告林文琪部 分，原告之請求權基礎為先依系爭買賣契約第5 條第6 項、 民法第113 條、第179 條規定，請求返還不當得利520 萬元 ，並依民法第113 條規定，請求賠償原告因信契約有效而於 簽約時辦理過戶所支出之必要費用1 萬7,172 元，合計521 萬7,172 元。
２、惟若法院認系爭買賣契約並非無效或解除條件未成就，然系 爭房屋混凝土之氯離子含量過高，影響主體結構之安全性， 依通常交易觀念，系爭房屋顯未具備應具備之價值、效用及
品質而有瑕疵，故被告林文琪應就系爭房屋之瑕疵負擔保責 任外，亦應負不完全給付之債務不履行責任，是原告自得依 系爭買賣契約第5 條第6 項，民法第354 條、第359 條及第 259 條規定，請求解除契約回復原狀返還520 萬元，並依民 法第227 條第2 項規定，請求賠償簽約時辦理過戶所支出之 必要費用1 萬7,172 元、減少租金收入2 萬2,000 元，合計 523 萬9,172 元。
㈡、先位聲明之被告喬鑫公司部分：
１、本件如前述系爭買賣契約既應歸於無效，則原告自得依民法 第179 條規定，請求返還居間報酬10萬4,000 元。２、退步言之，縱法院認系爭買賣契約並非無效或解除條件未成 就，惟被告喬鑫公司既係從事不動產買賣仲介之專業公司， 對於不動產買賣標的物可能發生之瑕疵，即負有依其專業進 行調查，並將調查後之查詢結果據實詳細告知委託人之義務 ，庶免交易當事人將來發生糾紛，然被告喬鑫公司仲介系爭 不動產交易時，竟違反據實報告義務及善良管理人之注意義 務，疏未告知原告系爭房屋有上開氯離子含量過高之情事， 使原告漏未斟酌系爭房屋具有氯離子含量過高此一足以影響 交易成立與否及價格高低之重要資訊，即逕行與被告林文琪 簽約，致原告受有支出與市價顯不相當之高額價金之損害， 並使被告林文琪受有與市價顯不相當之高額價金之利益，依 不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2 、第26條第2 項 及民法第535 條、民法第567 條、第571 條規定，被告喬鑫 公司違反其在法律上所應負之作為義務，而應喪失其報酬請 求權，是被告喬鑫公司已無受有居間報酬之法律上原因，原 告自得依民法不當得利之規定，請求被告喬鑫公司返還已受 領之居間報酬10萬4,000 元。
㈢、備位聲明之被告林文琪部分部分：
承前述，系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，依通常交易觀 念，顯未具備應具備之價值、效用及品質而有瑕疵，故被告 林文琪除應就系爭房屋之瑕疵負擔保責任外，亦應負不完全 給付之債務不履行責任，惟倘法院認原告主張解除契約無理 由，則原告請求減少價金；而兩造系爭房屋之買賣價金總價 本為520 萬元，然系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，嚴重 影響結構安全，故原告主張以買賣價金總價520 萬元之三成 即156 萬元作為減價之金額，並無不相當之虞；另原告因系 爭房屋無法出租致減少租金收入共2 萬2,000 元，此部分因 加害給付所致損害，依民法第227 條第2 項規定，亦應由被 告林文琪負賠償之責。是本件原告備位聲明為依民法第354 條、第359 條、第179 條規定，請求被告返還應予減少部分
之價金156 萬元，及依民法第227 條第2 項規定，請求返還 減少之租金收入2 萬2,000 元，合計158 萬2,000 元。㈣、備位聲明之被告喬鑫公司部分：
請求權基礎及法律基礎事實，皆同先位聲明所述。三、聲明：
㈠、先位聲明：
１、被告林文琪應給付原告523 萬9,172 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。２、被告喬鑫公司應給付原告10萬4,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。３、願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、備位聲明
１、被告林文琪應給付原告158 萬2,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。２、被告喬鑫公司應給付原告10萬4,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。３、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告林文琪辯以：
一、本件系爭房屋之天花板板頂縱有塌陷，然單憑鑑定報告非可 遽以認定系爭房屋為海砂屋，原告主張解約並不合理：㈠、被告對於系爭房屋是否係屬海砂屋，事前並不知悉，原告當 初向被告購買系爭房屋已有看屋，並未發現該屋有鋼筋、混 凝土剝落之情形，而在其後雙方洽談、訂約、交屋之過程中 ，原告亦未向被告表示系爭房屋有何瑕疵存在，原告甚至能 在購買該屋後出租予第三人居住使用，故系爭房屋並無不可 居住之瑕疵。
㈡、本件原告主張曾委託富川檢測有限公司就系爭房屋為瑕疵鑑 定，且臺灣省土木技師公會亦就系爭房屋為鑑定，然仍非可 以鑑定結果認為系爭房屋為海砂屋，鑑定房屋是否為海砂屋 應較上開兩個機構以更精確嚴格之儀器為之，且因系爭房屋 係位於淡水，本即易受海風侵蝕，鑑定機構對於取樣鑑定部 分，是否各牆面均有取樣，或是僅取樣受海風吹襲的那一面 ，均會影響鑑定結果；而縱臺灣省土木技師公會於系爭鑑定 報告中認定系爭房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準，然 氯離子含量高低並非即判斷混凝土裂損嚴重、剝落及鋼筋嚴 重銹蝕外露及崩落之唯一標準，故非可僅憑氯離子含量較高 即認定系爭房屋為海砂屋。又系爭房屋有34年屋齡，臺灣省 土木技師公會於本件三個試體中目前仍尚有一個合乎國家標 準規定，不得僅以其他兩個試體之氯離子含量超過國家標準 ，即遽認被告應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行
責任。
二、系爭房屋縱有瑕疵應不致達於解約之程度，且原告之請求實 有過鉅：被告對於系爭房屋內有塌陷情形，願配合原告進行 房屋修繕，故系爭房屋縱有瑕疵應不致達於解除契約之程度 ；原告於先位聲明請求被告返還已付價金、辦理過戶時之必 要費用、減少租金收入之費用，又於備位聲明請求減少價金 ，此金額均屬過鉅且不合理，況臺灣省土木技師公會亦於系 爭鑑定報告中表明無法經由鑑定技術明確估算房屋交易價值 之減損數額，該部分應另再委請不動產估價師或不動產仲介 經紀商業同業公會等第三單位為鑑定，否則斷難認定原告請 求被告賠償之數額可採。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、被告喬鑫公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到場 及具狀辯以：
一、每個房子的買賣，被告公司都有提供房屋現況說明書，記明 未做過氯離子檢測，買方也在簽約前看過房子的每一間套房 的屋況沒有問題才簽約，被告公司並無任何隱瞞，至於天花 板於一年後掉落，被告公司也無從預知，當初天花板有用木 工裝潢釘死不能打開，買方看不到，被告公司也看不到。二、海砂屋或物之重大瑕疵之認定，應由具鑑定能力之公信單位 或經法院終局判決結果為準，仲介經紀業者並無專業能力判 斷屋況是否為海砂屋或確屬物之重大瑕疵；CNS3090 之規定 僅為參考值，現行CNS3090 對已蓋好之成屋並無強制性，若 檢測結果有超出CNS3090 之規定者，不宜貿然認定為海砂屋 或房屋有瑕疵，房屋是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅 氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面 量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況 、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷，始能認定。三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於102 年6 月25日經由被告喬鑫公司居間介紹，與被告 林文琪訂立系爭買賣契約，向被告林文琪購買系爭房屋及坐 落基地，買賣價金520 萬元，於102 年7 月9 日辦理所有權 移轉登記，原告並於102 年7 月15日付訖被告喬鑫公司仲介 報酬10萬4,000 元；另原告於簽約時就系爭房屋辦理過戶支 出代書費及規費等必要費用1 萬7,172 元；
二、系爭房屋之內側房間天花板頂板於103 年8 月15日發生塌陷 ；該房間原告原出租予訴外人趙偉辰，租期自102 年10月16 日至103 年10月15日止、每月租金5,500 元；三、原告於103 年9 月19日委託律師發函通知被告林文琪及被告 喬鑫公司前述天花板塌陷之情事，並向被告林文琪主張解除 契約或減少價金，及請求賠償無法出租之損害及簽約時辦理 過戶所支出之必要費用，另向被告喬鑫公司請求返還已受領 之仲介報酬；
四、上情並有系爭買賣契約書、系爭房屋之建物謄本及價金結算 明細表、居間報酬收據、地政士事務所及淡水地政事務所收 據、系爭房屋租賃契約書、原告委託發出之103 年9 月19日 律師函等件（見本院卷第10至23、36至41頁）附卷可稽。伍、兩造之爭點：
一、系爭房屋是否為系爭買賣契約第5 條第6 項約定之海砂屋？二、先位聲明方面：
㈠、對被告林文琪部分：
１、原告對被告林文琪先位主張系爭買賣契約因所附之解除條件 成就而無效，而依系爭買賣契約第5 條第6 項、民法第113 條、第179 條規定，請求被告返還原告已給付之價金520 萬 元，及依民法第113 條規定，請求賠償原告於簽約時辦理過 戶所支出之必要費用1 萬7,172 元，是否有理由？２、（若法院認系爭買賣契約並非無效或解除條件未成就）原告 對被告林文琪備位主張其應負物之瑕疵擔保及不完全給付責 任，而依系爭買賣契約第5 條第6 項，民法第354 條、第35 9 條及第259 條規定，主張解除契約回復原狀，請求被告返 還原告已給付之價金520 萬元，及依民法第227 條第2 項規 定，請求被告就加害給付部分，賠償原告於簽約時辦理過戶 所支出之必要費用1 萬7,172 元、減少之租金收入2 萬2,00 0 元，是否有理由？
㈡、對被告喬鑫公司部分：
１、原告對被告喬鑫公司先位主張系爭買賣契約因所附之解除條 件成就而無效，喬鑫公司受領居間報酬並無法律上原因，而 依民法第179 條規定，請求被告返還已受領之居間報酬10萬 4,000 元，是否有理由？
２、（若法院認系爭買賣契約並非無效或解除條件未成就）原告 對被告喬鑫公司備位主張該公司違反居間契約之據實報告義 務及善良管理人之注意義務，而依不動產經紀業管理條例第 23條、第24條之2 、第26條第2 項及民法第535 條、民法第 567 條、第571 條、第179 條規定，請求被告喬鑫公司返還 已受領之居間報酬10萬4,000 元，是否有理由？
三、備位聲明方面：
㈠、對被告林文琪部分：
原告對被告林文琪主張其應負物之瑕疵擔保及不完全給付責 任，而依民法第354 條、第359 條、第179 條規定，主張減 少價金返還所受利益，請求被告返還應予減少部分之價金15 6 萬元，及依民法第227 條第2 項規定，請求被告就加害給 付部分，賠償原告減少之租金收入2 萬2,000 元，是否有理 由？
㈡、對被告喬鑫公司部分：
原告對被告喬鑫公司主張該公司違反居間契約之據實報告義 務及善良管理人之注意義務，而依不動產經紀業管理條例第 23條、第24條之2 、第26條第2 項及民法第535 條、民法第 567 條、第571 條、第179 條規定，請求被告喬鑫公司返還 已受領之居間報酬10萬4,000 元，是否有理由？陸、得心證之理由：
一、關於系爭房屋是否為系爭買賣契約第5 條第6 項約定之海砂 屋：
㈠、查原告與被告林文琪102 年6 月25日簽訂之系爭買賣契約第 5 條第6 項約定：「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負 有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確 認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣 雙方同意無條件解除契約。買賣雙方另有約定者，從其約定 」（見本院卷第12頁），是系爭房屋如為海砂屋，乃系爭買 賣契約解除之條件或事由之一。又按俗稱之「海砂屋」係指 「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，由建築物之氯離子含量， 配合現場裂損現況、材料檢測結果，可認定建築物是否有結 構安全上之危險；目前經濟部標準檢驗局CNS 國家標準中尚 無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準，工程實務上 均以國家標準CNS3090 A2042 （預拌混凝土）第19節「新拌 混凝土最大水溶性氯離子含量」中之規定作為參考依據，而 關於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」之國家標準，於 83年7 月22日之前尚無規定，係於83年7 月22日修訂時規定 為0.60kg/m3 （混凝土所處一般環境）或0.30kg/m3 （混凝 土所處環境須做耐久性考量者），嗣於87年6 月25日修訂時 規定為0.30kg/m3 （鋼筋混凝土所有環境），嗣於104 年1 月13日修訂時規定為0.15kg/m3 （鋼筋混凝土、預力混凝土 ）等情，業據本件訴訟中經兩造合意由本院依職權擇定之鑑 定機構即臺灣省土木技師公會所出具之104 省土技字第4299 號鑑定報告書（即系爭鑑定報告）載述綦詳（見本件外放之 系爭鑑定報告第4 至9 頁）。再本件系爭房屋之建築完成日
期為70年10月8 日，有系爭房屋之建物登記謄本（見本院卷 第18頁）附卷可稽，而由前述混凝土氯離子含量規定之修訂 歷程，雖可知系爭房屋於建築完成時尚無混凝土氯離子含量 之國家標準，惟兩造既於102 年6 月25日所簽訂之系爭買賣 契約中特別明文將「海砂屋」約定為契約解除之條件或事由 ，應認兩造已合意以訂約時所適用之混凝土氯離子含量之國 家標準即87年6 月25日修訂時規定之0.30kg/m3 ，作為系爭 房屋應適用之混凝土氯離子含量之國家標準，否則如認系爭 房屋於建築完成時尚無混凝土氯離子含量之國家標準，即無 從論究系爭房屋是否為高氯離子含量、具有結構安全上之危 險而為契約解除條件或事由之「海砂屋」，則系爭買賣契約 第5 條第6 項之約定豈非成為具文，顯與常情相違。㈡、又關於系爭房屋之混凝土氯離子含量及有無結構安全上之危 險等節，經本件訴訟中送臺灣省土木技師公會鑑定結果：該 公會所採樣之三個試體之混凝土氯離子含量分別為1.6052kg /m3 、0.2648kg/m3 、1.9281kg/m3 ，平均值為1.2660kg/m 3 ，超出前述國家標準0.30kg/m3 規定之標準含量；且就鑑 定標的物房屋現況裂損的情況，其可見結構梁裂縫的寬度及 長度大部分均遠於結構損害裂縫容許值，甚至樓板鋼筋腐蝕 後的生成物體積膨脹約3 至7 倍對混凝土產生張力，造成擠 壓，並已經累積到一定程度而使混凝土表面產生結構裂縫， 嚴重到樓板保護層整塊被鋼筋腐蝕生成物擠壓崩落，鋼筋外 露失去握裏力無法發揮鋼筋強度，樓板厚度減少且鋼筋斷面 積也因為腐蝕而減損，致使樓板強度減少，抗震能力減低， 確有影響主體結構之安全性，另依材料檢測結果，就混凝土 抗壓強度試驗報告、中性化深度試驗報告之成果，均不理想 ，存有結構物耐久性疑慮，已造成結構安全上的隱憂，經判 斷不容易進行永久性之修復補強等情，有系爭鑑定報告可考 （見本件外放之系爭鑑定報告第4 至11頁），足證系爭房屋 確為高氯離子含量、具有結構安全上之危險，而為系爭買賣 契約第5 條第6 項約定之「海砂屋」，洵屬明確。至被告另 質疑鑑定機構是否就系爭房屋之各牆面均有取樣、或僅取樣 受海風吹襲的那一面，均會影響鑑定結果，且三個試體中目 前仍尚有一個合乎國家標準規定，非可逕認系爭房屋為海砂 屋云云，惟依系爭鑑定報告內之取樣照片位置圖所示，其所 採樣三個試體之位置分別在系爭房屋之三個不同方向之牆面 （見本件外放之系爭鑑定報告之附件六第P6-1頁），並無僅 就單一方向之牆面取樣之情形，且三個試體之平均值明顯高 於國家標準規定甚多，佐以房屋現況顯示混凝土裂損嚴重剝 落、鋼筋嚴重銹蝕外露甚至崩落，堪認確實具有結構安全上
之危險，被告執上詞質疑鑑定報告之正確性及主張非可認定 係屬契約約定之海砂屋，尚無可採，併為敘明。二、關於原告先位聲明中，對被告林文琪所為之先位主張部分：㈠、原告對被告林文琪先位主張系爭買賣契約因所附之解除條件 成就而無效，而依系爭買賣契約第5 條第6 項、民法第113 條、第179 條規定，請求被告返還原告已給付之價金520 萬 元，及依民法第113 條規定，請求賠償原告於簽約時辦理過 戶所支出之必要費用1 萬7,172 元，為被告林文琪所爭執， 辯稱：系爭買賣契約並非附解除條件之契約，且不致達於解 約之程度云云。查：
１、按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念， 附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表 示，該契約當然失其效力，而契約之解除，則須有解除權之 人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又「我 民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成 就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應 認法律行為為無效（最高法院68年台上字第2861號判例參照 ）。查兩造約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，兩造雙方 同意無條件解除契約，屬附解除條件之契約，而系爭房屋經 鑑定結果係為海砂屋，乃原審合法確定之事實。惟系爭房屋 是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事實，檢測 鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主觀的不知系 爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前揭說明，仍應 認其買賣為無效。而契約無效，乃法律上當然且確定的不生 效力。」（最高法院99年度台上字第1532號裁判意旨參照） 。
２、查依系爭買賣契約第5 條第6 項約定：「簽約後，賣方就買 賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許 可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞 達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約。買賣雙方另 有約定者，從其約定」之文義，已明載於系爭房屋經檢測確 認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕 疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約，屬附解除條件之 契約，且屬兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定 ，並排除民法第359 條解除契約規定之適用；又系爭房屋是 否為海砂屋，乃兩造訂立系爭買賣契約前已既定之事實，檢 測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主觀的不知 系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，仍應認買賣為無 效，無待另為意思表示，契約當然失效，且乃自始、當然、 確定的不生效力。準此，系爭買賣契約既因所附解除條件成
就而自始無效，被告林文琪受領價金即為無法律上原因，原 告主張依民法第179 條規定，請求被告返還原告已給付之買 賣價金520 萬元，洵屬有據。
３、復查原告另主張依民法第113 條規定，請求賠償原告於簽約 時辦理過戶所支出之必要費用1 萬7,172 元云云。按無效法 律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應 負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113 條定有明文，查 本件系爭房屋為系爭買賣契約第5 條第6 項約定之海砂屋， 符合契約所附之解除條件，系爭買賣契約因解除條件成就而 歸於無效，固經前述認定在案，惟依民法第113 條規定請求 無效法律行為之當事人負回復原狀或損害賠償之責任，乃以 該當事人於行為當時知其無效或可得而知為要件，而本件被 告林文琪否認於訂約時知悉系爭房屋為海砂屋，原告亦未舉 證被告林文琪於訂約當時即知悉或可得而知系爭房屋為海砂 屋，與上開規定之要件未合，原告無從請求被告林文琪給付 原告於簽約時辦理過戶所支出之必要費用1 萬7,172 元；另 本件原告所稱減少之租金收入2 萬2,000 元，亦同此理而不 得請求被告賠償損害，併為敘明。
㈡、綜上，原告對被告林文琪先位主張系爭買賣契約因所附之解 除條件成就而無效，而依系爭買賣契約第5 條第6 項、民法 第179 條規定，請求被告返還原告已給付之價金520 萬元， 洵屬有據，應予准許；至原告另依民法第113 條規定，請求 被告林文琪給付其他金額部分，於法未合，無從准許。三、關於原告先位聲明中，對被告喬鑫公司所為之先位主張部分 ：
㈠、原告對被告喬鑫公司先位主張系爭買賣契約因所附之解除條 件成就而無效，喬鑫公司受領居間報酬並無法律上原因，而 依民法第179 條規定，請求被告喬鑫公司返還已受領之居間 報酬10萬4,000 元，為被告喬鑫公司所爭執，辯稱：被告公 司都有提供房屋現況說明書，並無任何隱瞞，被告公司並不 知悉系爭房屋是否為海砂屋云云。查：
１、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請 求報酬，為民法第568 條所明定。而該條之立法理由謂：「 查民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒 介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故 契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至 契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦 不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解 除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。」，是如居間
人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷 權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務 ，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。然如因契約 成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意 解除等原因而消滅時，則不負此義務（史尚寬著債法各論第 448 頁參照）。
２、查系爭房屋為系爭買賣契約第5 條第6 項約定之海砂屋，符 合買賣契約所附之解除條件，業經前述認定在案。準此，系 爭買賣契約因所附解除條件成就而自始無效，被告喬鑫公司 受領居間報酬即為無法律上之原因，則原告主張依民法第17 9 條規定，請求被告返還已受領之居間報酬10萬4,000 元， 洵屬有據。至被告喬鑫公司另辯稱其不知悉系爭房屋是否為 海砂屋云云，按民法第179 條關於無法律上之原因而受利益 ，致他人受損害者，應返還其利益之規定，乃在調整利益不 當變動之狀態，並不以受利益人於受領時知悉所受利益無法 律上原因為要件，被告執此主張免負返還責任，尚無可採， 併為敘明。
㈡、綜上，原告對被告喬鑫公司先位主張系爭買賣契約因所附之 解除條件成就而無效，喬鑫公司受領居間報酬無法律上原因 ，而依民法第179 條規定，請求被告喬鑫公司返還已受領之 居間報酬10萬4,000 元，洵屬有據，應予准許。四、本件原告先位聲明中，對被告林文琪及被告喬鑫公司所為之 先位主張即主張系爭買賣契約因解除條件成就而無效部分， 業經本院認原告主張之該事實為可採，並已依此判決原告請 求被告給付之金額是否有據；從而，原告先位聲明中，對被 告林文琪及被告喬鑫公司所為之備位主張即主張若法院認系 爭買賣契約並非無效或解除條件未成就部分，及原告之備位 聲明部分，本院自無庸再為審究。
五、揆諸以上各節所述，本件原告先位聲明中，對被告林文琪及 喬鑫公司主張系爭買賣契約因所附解除條件成就而無效應為 可採，原告就此主張依系爭買賣契約第5 條第6 項、民法第 179 條規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金520 萬元 ，洵屬有據，至原告另依民法第113 條規定，請求被告林文 琪給付其他金額部分，洵屬無據；又原告依民法第179 條規 定，請求被告喬鑫公司返還已受領之居間報酬10萬4,000 元 ，亦屬有據。從而，本件原告請求被告林文琪給付520 萬元 ，請求被告喬鑫公司給付原告10萬4,000 元，並均加計自起 訴狀繕本送達翌日起，即均自103 年11月12日起至清償日止 按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告對於被告林文琪之請求，就原告勝訴部分，兩造分 別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，均無不合 ，茲分別酌定相當金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行 之聲請已失所附麗，應併予駁回。本件原告就被告喬鑫公司 之請求，因所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟 法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，惟被告 喬鑫公司陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰 酌定相當擔保金額宣告免為假執行。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第5 款 ，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 江俐陵
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