臺灣南投地方法院民事判決 103年度訴字第473號
原 告 白雲龍
訴訟代理人 林見軍律師
複 代理人 余佳玲
被 告 陳俊仕
訴訟代理人 周春霖律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國104年1
0月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落南投縣草屯鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）， 原係原告與訴外人林春雨、洪秀美等3人所共有，應有部分 分別為原告6分之1、林春雨6分之2、洪秀美6分之3。惟林春 雨、洪秀美未經原告同意占用系爭土地，原告始對林春雨、 洪秀美提起拆屋還地訴訟，經本院102年簡上字85號判決原 告勝訴確定，原告執此民事確定判決聲請拆屋還地強制執行 ，經本院執行處以103年度司執字第24416號受理在案。林春 雨、洪秀美為免其所有坐落於系爭土地上之建物被拆除，於 民國103年10月24日以臺中市○○路○○0000號存證信函通 知原告謂其等業於103年10月6日本於土地法第34條之1之規 定，以多數決之方式將系爭土地以每坪新臺幣（下同）5萬 元單價全部出售予被告，並通知原告在函到後10日內行使優 先承買權。原告於103年10月27日收受該存證信函後，旋即 於103年10月29日以臺中健行路郵局510號存證信函回覆表示 林春雨、洪秀美臺中市○○路○○0000號存證信函所附之買 賣契約未見承買人之年籍資料，質疑該買賣契約之真正，並 表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受，其並亦已 於10 3年10月31日前收受該存證信函，原告依法自生優先承 買效力，原告與林春雨、洪秀美間已發生系爭土地買賣契約 效力。
㈡詎林春雨、洪秀美竟置原告之優先承買權於不顧，主張原告 未行使優先承買權，並於103年11月11日於本院以103年度存 字第339號為原告提存12萬8,890元，復於103年11月14日， 以103年10月6日之買賣為登記原因，移轉系爭土地所有權與 被告。原告嗣於103年11月18日委託林見軍律師以103年11月 18日（103）和律字第111801號律師函致南投縣草屯地政事 務所主張優先承買權，經草屯地政事務所於103年11月19日
以該所草地一字第0000000000號函知系爭土地業於103年11 月14日過戶登記完畢。然而，系爭土地細小狹長，夾在兩棟 建物間，地上又有林春雨、洪秀美所搭建違章建物，顯無經 濟價值，被告顯與林春雨、洪秀美以通謀虛偽意思表示為買 賣行為，目的在剝奪原告優先承買權，規避林春雨、洪秀美 拆屋還地之義務。再者，被告辦理系爭土地所有權移轉登記 時，即知系爭土地之共有人除出賣人即林春雨、洪秀美外， 尚有原告，卻執意辦理過戶，侵害原告就系爭土地之優先承 買權，原告自得依侵權行為損害賠償請求權，請求被告塗銷 系爭土地所有權移轉登記。爰依民法通謀虛偽意思表示之所 有物返還請求權及侵權行為法律關係，提起本件訴訟。並聲 明：被告應就系爭土地於103年11月1日以買賣為原因之所有 權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：
㈠林春雨、洪秀美就系爭土地應有部分合計達6分之5，依土地 法第34條之1規定，通知原為系爭土地共有人之原告後，即 可處分系爭土地，並於原告受領應得之對價或補償或為其提 存後，即可辦理所有權移轉登記，且林春雨、洪秀美依土地 法第34條之1第1條至第3條規定將系爭土地所有權全部出售 予被告，並無準用或適用土地法第34條之1第4項規定，原共 有人即原告無優先承買權，故無論林春雨、洪秀美處分系爭 土地時有無事先通知原告，原告均無優先承買權，倘若林春 雨、洪秀美無事先通知原告，對處分效力亦不生影響。 ㈡縱認原告有優先承買權，就系爭土地所有權移轉登記之物權 行為，亦不能請求塗銷。況且林春雨、洪秀美以臺中民權路 郵局2608號存證信函通知原告本件系爭土地買賣乙事，並請 原告於文到後10日內行使優先承買權，該存證信函於103年1 1月3日送達原告，至103年11月13日已滿10日期間，原告未 遵期行使優先承買權，致發生失權效果，被告與林春雨、洪 秀美於103年11月14日為系爭土地所有權移轉登記，自屬合 法。是以原告就系爭土地之買賣既無優先承買權，自無優先 承買權被侵害，且林春雨、洪秀美已將原告就系爭土地所應 分得之買賣價款提存於法院，並辦理系爭土地所有權移轉登 記完畢，被告確無不法侵害原告權益，被告與林春雨、洪秀 美所為系爭土地所有權移轉登記自屬合法。
㈢林春雨、洪秀美將系爭土地以總價金77萬3,341元出賣予被 告，雙方簽訂不動產買賣契約書，被告並交付由訴外人葉信 源所簽發、被告背書、付款人為名間鄉農會之支票3紙（票 號與面額分別為：FA0000000、10萬元；FA0000000、40萬元 ；FA00 00000、27萬3,341元）作為系爭土地買賣價金之給
付，並已兌現。再者，原告亦主張欲以被告所支付同一價格 優先承買，如原告以同一價格購買系爭土地為真實買賣，而 被告以同一價格購買系爭土地則為虛偽買賣，不合情理。故 系爭土地經林春雨、洪秀美依土地法第34條之1為處分，被 告以合理價格購買，支付全部價金後，取得系爭土地所有權 移轉登記，係屬合法買賣行為，且林春雨、洪秀美已將原告 所應分得買賣系爭土地價金提存於法院，原告並無損害，被 告自無賠償原告損害之責，原告請求被告應塗銷系爭土地所 有權移轉登記，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原係原告與林春雨及洪秀美等3人所共有，應有部 分分別為原告6分之1、林春雨6分之2、洪秀美6分之3。 ㈡林春雨、洪秀美於103年10月24日以臺中市○○路○○0000 號存證信函通知原告謂其等業於103年10月6日本於土地法第 34條之1之規定，以多數決之方式將上開土地以每坪5萬元單 價全部出售予被告。並通知原告在函到後10日內行使優先承 買權。原告於103年10月27日收受該存證信函。 ㈢原告於103年10月29日以臺中健行路郵局510號存證信函回覆 表示林春雨、洪秀美臺中市○○路○○0000號存證信函所附 之買賣契約未見承買人之年籍資料，質疑該買賣契約之真正 ，並表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受。其並 已於103年10月31日前收受該存證信函。 ㈣林春雨、洪秀美於103年10月31日以臺中民權路郵局2608號 存證信函將與被告簽立之不動產買賣契約書影本郵寄原告， 並請其在文到10日內行使優先承買權，該存證信函於103年1 1月3日送達原告。
㈤洪秀美及林春雨於103年11月11日已為原告提存12萬8,890元 之持分價金，提存案號為103年度存字第339號。 ㈥依不動產買賣契約書之記載，系爭土地之總價金為77萬3,34 1元。
㈦系爭土地於103年11月14日，以103年10月6日之買賣為登記 原因，移轉所有權予被告。
㈧原告於103年11月18日委託林見軍律師以103年11月18日（10 3）和律字第111801號律師函致南投縣草屯地政事務所主張 優先承買權。
㈨草屯地政事務所於103年11月19日以該所草地一字第0000000 000號函知系爭土地業於103年11月14日過戶登記完畢。 ㈩被告於系爭土地辦理所有權移轉登記時，知系爭土地之共有 人除出賣人即林春雨、洪秀美外，尚有原告。
原告與林春雨、洪秀美，前因系爭土地之拆屋還地事件而爭 訟，經本院102年度簡上字第85號判決訴外人林春雨、洪秀 美應將地上物拆除，並返還土地與原告。
四、兩造爭執事項：
㈠原告依民法第767條、第87條，請求塗銷系爭土地所有權移 轉登記有無理由？
⒈林春雨、洪秀美與被告間之所有權移轉登記之意思表示是否 因通謀，而無效？
㈡原告依侵權行為請求塗銷系爭土地所有權移轉登記有無理由 ？
⒈系爭土地所有權移轉登記是否合法？
⒉被告是否侵害原告之優先承買權？被告是否基於幫助或與林 春雨、洪秀美合謀之意，致原告之優先承購權受有損害？五、原告主張系爭土地原係原告與林春雨及洪秀美三人所共有， 應有部分分別為原告6分之1、林春雨6分之2、洪秀美6分之3 。林春雨、洪秀美未經原告同意占用系爭土地，原告對渠等 2 人提起民事拆屋還地訴訟，經本院102年簡上字85號判決 原告勝訴確定，原告並執此民事確定判決聲請強制執行。林 春雨、洪秀美將系爭土地以總價金77萬3,341元賣予被告， 並於103年10月24日以臺中市○○路○○0000號存證信函通 知原告謂其等業於103年10月6日本於土地法第34條之1之規 定，以多數決之方式將系爭土地以每坪5萬元單價全部出售 予被告，並通知原告在函到後10日內行使優先承買權，原告 於103年10月27日收受該存證信函後，於103年10月29日以臺 中健行路郵局510號存證信函回覆質疑該買賣契約之真正， 並表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受，其並已 於103年10月31日前收受該存證信函。林春雨、洪秀美復於 103 年10月31日以臺中民權路郵局2608號存證信函將與被告 簽立之不動產買賣契約書影本郵寄原告，並請其在文到10日 內行使優先承買權，該存證信函於103年11月3日送達原告。 林春雨、洪秀美於103年11月11日為原告提存12萬8,890元之 價金，復於103年11月14日，以103年10月6日之買賣為登記 原因，移轉所有權予被告等情，業據其提出系爭土地登記謄 本及異動索引、本院102年度簡上字字85號判決、本院103年 度司執字字24416號執行命令、臺中民權路郵局營收股存證 號碼2570號存證信函、系爭土地不動產買賣契約書、臺中健 行路郵局510號存證信函、本院103年度存字第339號提存通 知書、南投縣草屯地政事務所103年11月19日草地一字第000 0000000號函等件為證（見本院卷第9頁至第36頁、第47頁至 第49頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
六、原告復主張系爭土地細小狹長，又有林春雨、洪秀美所搭建 違章建物，顯無經濟價值，被告與林春雨、洪秀美間之買賣 契約係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效；又原告已表示優 先承買，其與林春雨、洪秀美間已發生系爭土地買賣契約之 效力，而被告辦理系爭土地所有權移轉登記時，即知系爭土 地之共有人除出賣人即林春雨、洪秀美外，尚有原告，卻執 意辦理過戶，侵害原告就系爭土地之優先承買權，被告與林 春雨、洪秀美係共同侵害原告之優先承買權等情，則為被告 所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌之點厥為：被告 與林春雨、洪秀美間關於系爭土地之所有權移轉登記之意思 表示是否因通謀而無效？被告是否侵害原告之優先承買權？ 系爭土地所有權移轉登記是否合法？茲分述如下： ㈠被告與林春雨、洪秀美間關於系爭土地之所有權移轉登記應 屬有效。
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。惟所謂通謀虛偽表示 ，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表 意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意 之表示相與為非真意之合意，始為相當。在贈與或買賣契約 ，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實 ，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。且第三人主張表意人 與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責 （最高法院51年台上字第215號判例、48年台上字第29號判 例、86年度台上字第3865號判決意旨參照）。又民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件原告主 張被告與林春雨、洪秀美間就系爭不動產所為所有權移轉登 記係出於通謀虛偽意思表示，應屬無效等語，依前開說明， 原告即應就此有利於己之事實負舉證責任。
⒉經查，林春雨、洪秀美與被告於103年10月6日簽訂不動產土 地建物買賣契約書，將系爭土地之全部出賣與被告，契約約 定總價金為77萬3,341元，系爭契約之付款方式，係由被告 交付葉信源所簽發，由洪秀美背書之名間鄉農會支票3張（ 票據號碼：FA0000000號、發票日：103年10月6日、金額：1 0萬元；票據號碼：FA0000000號、發票日：103年10月7日、 金額：40萬元；票據號碼：FA0000000號、發票日：103年10 月31日、金額：27萬3,341元）與林春雨、洪秀美；上開支 票經葉信源以轉帳之方式，分別於103年10月8日、103年10
月16日、103年11月3日存入洪秀美設立於南投縣草屯鎮農會 000000000000-0號之帳戶而兌現，系爭土地並已於103年11 月14日完成所有權移轉登記與被告。洪秀美及林春雨復於10 3年11月11日為原告提存12萬8,890元，其應有部分之價金， 提存案號為103年度存字第339號等情，有被告所提上開支票 影本、洪秀美草屯鎮農會存摺影本、代收票據明細表等件可 證（見本院卷第106頁至第110頁、第126頁至第127頁）。並 有草屯鎮農會104年3月18日名投草農信字第0000000000號函 附洪秀美設於草屯鎮農會，帳號0000000000000號帳戶，103 年10月至11月往來交易明細、名間鄉農會104年3月17日名鄉 農信字第0000000000號函附葉信源設於名間鄉農會，帳號00 00000號帳戶103年10月至11月甲存往來帳戶明細在卷可稽（ 見本院卷第130頁至第133頁）。由上可知，系爭土地買賣價 金之交付方式，係以被告交付發票人為葉信源之支票，由洪 秀美背書存入其設於草屯鎮農會之帳戶而兌現，買賣契約之 價金均已交付完畢。
⒊再查，證人林春雨於104年8月10日本院準備程序中具結證稱 ：因為系爭土地是共有的土地，很麻煩就想賣掉；是伊先表 示要賣土地，被告才表示要購買，被告本身從事仲介。伊介 紹給林春成，因為林春成是仲介土地買賣的，所以是林春成 跟被告談的。（問：土地買賣條件及價金交付之情形如何？ ）第一次簽約的時候付10萬元支票，第二次是10月17日付40 萬元支票，之後還有一次付20幾萬元支票。簽約的時候是買 方交付支票給林春成，當時被告、代書、林春成、林春成太 太都有在現場。支票何人拿出來的伊不曉得，伊沒有直接跟 被告洽談。本來是林春成跟被告說一坪6萬元，後來伊說一 坪5 萬元，伊也有跟原告說一坪5萬元，原告表示不願意購 買。買賣契約是在代書處簽立的，契約書上之字跡是代書的 字。被告購買系爭土地的時候，知道系爭土地有拆屋還地的 官司。被告說是為了要投資等語（見本院卷第166頁反面至 第168頁）。另證人洪秀美亦於同日準備程序中具結證稱： 系爭土地是伊先生林春成買給伊的，都是他在處理，他在10 3年9月的時候有跟伊說要賣土地，他說共有土地比較有糾紛 很麻煩要賣掉。關於土地買賣條件及價金交付之大略情形， 林春成跟伊說第一次付10萬元，第二次付40萬元，第三次付 20幾萬元。伊先生有載伊去代書處簽名、申請印鑑證明。伊 不知道契約書是何人的字，伊只有把伊的名字簽一簽等語（ 見本院卷第168頁至第169頁反面）。另證人林春成亦於同日 準備程序中具結證稱：林春雨介紹被告來跟伊談土地買賣， 本來伊開價一坪6萬元，被告跟伊殺價殺到5萬元。土地都是
被告來跟伊談，被告看了一下說他資金不多，他要投資等語 （見本院卷第170頁）。另證人葉信源於104年9月21日準備 程序中具結證稱：伊對於本件土地買賣並不清楚，伊只是借 被告3張票而已（即本院卷第106頁至第108頁之票據），被 告拿現金給伊。借票過程係幾個月前被告拿現金找伊，要伊 開票借他，票是伊的，是伊請伊太太蓋用伊的印章，當時伊 跟被告都在場。被告拿多少錢給伊，伊就開多少錢的票給被 告，但經過好幾個月了伊忘記金額為何。被告借票時，只有 跟伊說要買土地，這次是第二次，第一次是好幾年前，與本 次是不同的買賣，被告每次都是拿錢來給伊，伊就開票給他 。開完票後，都是伊老婆把錢存進去的，錢就是被告當初交 給伊的錢。被告借票時都在伊家，由被告本人當面跟伊借， 借票時都是伊和伊老婆均在的時候，一定要伊老婆開票，因 為伊不太識字。被告拿錢給伊都是立刻存入，如果是晚上給 伊的，伊都隔日存入，伊都是如數存入，被告給伊多少錢， 伊就存多少錢進去。被告是分三次跟伊借票第一次是晚上、 第二次是快中午、第三次也是晚上等語（見本院卷第185頁 至第187頁）。綜觀上述可知，被告與林春雨、洪秀美經林 春成之居中協調，而成立本件買賣契約，兩造就買賣契約之 價金及買賣之標的物均已意思表示達成合致，成立買賣契約 。原告雖主張系爭土地其上有拆屋還地之糾紛，亦乏經濟價 值，又被告以交付葉信源之票據為付款方式顯與常情有違， 本件買賣應無價金交付之情是而屬通謀虛偽意思表示等語。 然由上可知，被告購賣系爭土地之動機係為投資乙節，為上 開證人證述綦詳。而被告於本次買賣之前已有以現金向葉信 源借用票據購買土地，其交易之習慣並非反常。況票據有匯 兌、信用、支付等功能，於私人間之買賣、承攬、各種契約 之交易關係中亦屬常見之支付工具，則票據之發票人是否確 為買賣契約中之買受人並非重要，該票據之金額由何人提供 亦非所問，買賣契約若已就契約之必要之點達成合致，則支 付價之方式是否由買受人本人簽發票據，票據之款項是否由 買受人所存入，均非所問。由上可知，本件系爭土地買賣契 約成立之過程、買賣價金如何磋商、協議，乃至被告購買系 爭土地之動機，均與一般交易常情無違，被告與林春雨、洪 秀美間之買賣契約應屬有效、成立。從而，原告空以系爭土 地不具經濟價值，且有拆屋還地之糾紛主張被告與林春雨、 洪秀美間之買賣契約為通謀而無效，洵非可採。 ㈡被告並無侵害原告之優先承買權，系爭土地所有權之移轉登 記並無違法。
⒈按共有人甲、乙二人依土地法第34條之1第1項，將共有土地
之全部，出賣於丁，他共有人丙得依同條第4項規定，對之 主張優先承購權。蓋共有人甲、乙二人依同條第1項出賣共 有土地之全部，然就各該共有人言，仍為出賣其應有部分， 不過對於丙之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪 丙優先承購之權利（最高法院70年度台上字第3054號判決要 旨、最高法院78年度第12次民事庭會議㈠、(79）廳民一字 第914號參照）。次按，土地法第34條之1第4項規定共有人 出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先 承購，其目的在於簡化共有關係，促進土地利用，為免影響 交易安全及安定。而出賣人之通知義務，旨在使他共有人知 悉買賣條件而得行使優先承購權，土地法關於通知之方式， 既未為限制規定，他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件， 而未能於知悉後10日內行使其優先承購權，其優先承購權亦 應視為放棄，亦即應發生失權之效果，以避免法律關係長期 處於不確定狀態，並能兼顧共有人及買受人之權利保障。 ⒉原告雖主張：被告委託林春雨辦理系爭土地之過戶，林春雨 於收受原告103年12月29日之存證信函時即已知悉原告有行 使優先承買權，上開事實知悉有無，應以被告之代理人林春 雨來做判斷，等同被告明知原告已為優先承買權之表示，仍 於土地移轉登記申請書上載明優先承買權人放棄優先承買等 語。惟查，林春雨、洪秀美於103年10月24日以臺中市○○ 路○○0000號存證信函通知原告謂其等業於103年10月6日本 於土地法第34條之1之規定，以多數決之方式將上開土地以 每坪5萬元單價全部出售予被告。並通知原告在函到後10日 內行使優先承買權。原告於103年10月27日收受該存證信函 後，復於103年10月29日以臺中健行路郵局510號存證信函回 覆表示林春雨、洪秀美臺中市○○路○○0000號存證信函所 附之買賣契約未見承買人之年籍資料，質疑該買賣契約之真 正，並表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受。林 春雨、洪秀美已於103年10月31日前收受該存證信函。林春 雨、洪秀美於103年10月31日以臺中民權路郵局2608號存證 信函將與被告簽立之不動產買賣契約書影本郵寄原告，並請 其在文到10日內行使優先承買權，該存證信函於103年11月3 日送達原告。原告於103年11月18日委託林見軍律師以103年 11 月18日（103）和律字第111801號律師函致南投縣草屯地 政事務所主張優先承買權乙節，為兩造所不爭執，業如前述 。
⒊又據證人林春成於本院準備程序中具結證稱：原告不願意買 系爭土地，只是叫伊寄買賣契約書給他，然後原告寄存證信 函來叫伊跟他說簽約的人的姓名，伊也有寄給他，後來他寄
存證信函來說有意願買，伊就回他說如果有意願十天內請他 買，後來十天內沒有買伊就叫代書去登記賣給被告，伊已經 給原告三次機會，原告沒有要買，伊才叫代書把他賣掉等語 （見本院卷第170頁反面）。核與證人洪秀美、林春雨之證 述相符。是林春雨、洪秀美已於103年10月24日、103年10月 31日以存證信函通知原告於收受存證信函10日內行使優先承 買權。惟原告遲於同年11月18日始向地政事務所通知行使優 先承買權，揆諸上開所述，共有人林春雨、洪秀美曾歷次寄 發存證信函通知原告，原告均未明確表示願意承買之意願， 經林春雨、洪秀美寄發買賣契約與原告後，原告遲又未表示 優先承買，為保障法律關係免於陷入不確定性，應認原告逾 期為優先承買之表示，已無受優先承買通知此規定保障之必 要。從而，系爭土地移轉登記既經共有人踐行優先承買之通 知義務，並為原告提存價金，並無侵害原告之優先承買權。 ⒋原告雖仍主張被告明知系爭土地之出賣人未包括原告，侵害 原告之優先承買權。惟查，系爭土地為原告、林春雨、洪秀 美所共有，林春雨應有部分為6分之2，洪秀美應有部分為6 分之3等情，為兩造所不爭執，如前所述。林春雨、洪秀美 應有部分合計為6分之5，依土地法第34條之1第1項之規定， 林春雨、洪秀美之應有部分合計逾3分之2，本得處分共有之 土地，縱未經原告之同意，仍不影響應有部分超過3分之2之 共有人所為之處分。換言之，共有人間就共有土地之出賣、 處分、移轉所有權本非必須得全體共有人之同意，從而，原 告主張被告明知出賣人非原告，係侵害原告之優先承買權， 洵非有據。
七、綜上所述，被告與林春雨、洪秀美間之不動產移轉物權行為 並非通謀而為虛偽意思表示，應屬有效；被告亦無侵害原告 之優先承買權。從而，原告依民法第78條、第767條第1項及 第184條，請求塗銷上開所有權移轉登記，均為無理由，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第一庭審判長法 官 林永祥
法 官 鍾淑慧
法 官 李怡貞
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
書記官